Оценка доли в праве собственности на квартиру

Как оценить и продать долю в квартире правильно

Оценка доли в праве собственности на квартиру

Когда возникает трудность, касающаяся долевой собственности жилплощади, первый вопрос с которым стоит разобраться: “Каким образом оценивается доля в квартире и какие факторы влияют на это?”.

Собственники, сталкивающиеся со сложностями в долевой квартире, зачастую даже не имеют возможности попасть в квартиру, где у них есть часть. В связи с этим, оценка стоимости доли осуществляется с учетом того, что она будет реализовываться от всей оставшейся квартиры отдельно.

Оценка доли в жилплощади

Вы преследуете следующую цель — согласовать с остальными владельцами квартиры продажу вашей совместной недвижимости, чтобы каждый из вас получил деньги. Когда вариант продажи именно такой, для расчета берется общая стоимость квартиры, и каждая доля вычисляется пропорционально. Такая версия происходящего является наиболее выгодным вариантом для собственника, заинтересованного в продаже доли.

Возможен иной исход событий, когда остальные владельцы не желают продавать квартиру целиком. В таком случае, вам стоит попытаться договориться с ними о выкупе вашей доли на добровольных началах. Если выкуп доли осуществляют собственники с последующим правом владения квартирой целиком, оценка отдельной доли производится путем сравнения с подобной частью среднерыночной стоимости за квартиру.

Когда эта процедура осуществляется между родственниками, цена может изменится в меньшую или большую сторону. Также возможен вариант рассрочки.

В том случае, если решить полюбовно такую ситуацию не выходит, сперва нужно проконсультироваться с грамотным юристом или другим экспертом, который хорошо разбирается в вопросах недвижимости. В роли эксперта может выступить профессиональный оценщик или риэлтор, занимающийся продажей долевых квартир.

Эксперт окажет вам помощь в оценке вашей доли, опираясь на подобные предложения на рынке недвижимости, учитывая некоторые корректировки.

Когда вы хотите обойтись собственными силами и не тратиться, привлекая эксперта во стороны, учитывайте тот фактор, что стоимость доли, которую приобретает третье лицо, а не один из собственников оставшейся жилплощади, упадет минимум на 30% от стоимости на рынке недвижимости.

Необходимо приложить все усилия, чтобы договориться с другими собственниками о порядке эксплуатации совместной недвижимости или обратится в суд с требованием об отведении вам доли в натуральной форме, в виде отдельной комнаты. Этот аспект является одним из самых важных при процедуре оценки.

Оценить стоимость комнаты можно без чужой помощи. Первое, что нужно сделать — ознакомиться с рынком подобных предложений в специальных изданиях. Следующие параметры будут ключевыми при оценке: координаты квартиры, этаж, тип дома, площадь, планировка, состояние квартиры в целом, отсутствие различных препятствий для доступа и проживания, а также соседи по площадке и подъезду.

Когда нет установленного эксплуатационного порядка, но есть небольшая вероятность возникновения этого, ориентируйтесь на стоимость самой маленькой комнаты, цена которой снижена приблизительно на 1/3. Это обусловлено будущими расходами нового владельца на установление необходимого порядка пользования недвижимостью.

Если нет возможности выделить комнату в натуральном виде, например, восьмая часть в однокомнатной квартире, доля упадет в цене минимум в 10 раз от рыночной стоимости.

Перечень необходимых документов для оценки:

  • Ксерокопия выписки из БТИ;
  • Документ, подтверждающий личность собственника;
  • Свидетельство о государственной регистрации права на жилье.

Продажа доли в квартире

Если вам предстоит продажа одной доли в квартире, без согласия остальных собственников, будьте готовы к тому, что сделка состоится не так быстро, да и “цена вопроса” не будет очень выгодной для вас. Этот факт очень легко объяснить: людей, который очень хотят заниматься разделением жилья не так уж и много, но все-же таковые имеются.

Но это не единственная трудность, которая может возникнуть при продаже доли в совместной собственности. Остальные собственники жилья имеют право первоочередности на приобретение доли при продаже.

Реализуется это право таким образом: когда вы решили продавать свою долю, первые, кому вы должны предложить ее приобрести — остальные собственники.

Помимо этого, вы должны сообщить им все основные условия сделки.

Если они согласны на выкуп, доля реализуется в их пользу.

Когда другие собственники все же не соглашаются на приобретение доли, или спустя месяц после уведомления не отвечают согласием, вы имеете полное право на продажу третьим лицам.

Но есть один очень важный нюанс: продажа доли посторонним лицам должна происходить на тех же условиях, которые накануне сообщались остальным собственникам квартиры.

Правила и требования, которые соблюдаем

Чтобы не возникло дополнительных трудностей, с самого начала позаботьтесь о том, чтобы все нужные требования были соблюдены. В письменном виде направьте уведомление о продаже остальным собственникам недвижимости и постарайтесь организовать все так, чтобы у вас было подтверждение факта доведение до их сведения данного мероприятия.

Самый простой и надежный вариант — вручить в руки уведомление, при этом собственник подписывает дубликат и ставит дату вручения. Еще один способ: почтовое сообщение (ценное или заказное письмо с уведомлением о вручении).

Все эти меры будут направлены на предотвращение от возможного непорядочного обращения с вами со стороны иных владельцев недвижимости, которые сперва могут проигнорировать ваше сообщение, а потом обвинить вас в нарушении их прав, ввиду того, что уведомления о продаже не было.

Обстоятельства, при которых не действует право первоочередности

Такой вариант развития событий только один — продажа доли через публичные торги. Такой исход событий возникает тогда, когда доля была изъята кредиторами, в качестве покрытия долга, из-за отсутствия другого имущества и денег.

Однако не каждую долю в квартире можно изъять в счет имеющегося долга. Так как есть общепринятое правило о том, что единственное жилье, имеющееся у гражданина отнимать нельзя.

Изъять долю можно только в двух случаях:

  • Предметом ипотеки выступала имеющаяся доля в праве на жилье;
  • Должник проживает и зарегистрирован на территории другой недвижимости по договору социального найма или владеет помимо доли другим жильем.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/pravdarealty/kak-ocenit-i-prodat-doliu-v-kvartire-pravilno-5c5d268b265ca800ac0f3d8e

Как оценить долю в квартире и в недвижимости в 2020 году

Оценка доли в праве собственности на квартиру
Время чтения: 5 минут

В случае отчуждения недвижимого имущества, предоставления сведений для ФНС, суда или страховой компании российские граждане должны сообщать его стоимость. В связи с этим стоит подробно рассмотреть, как оценить долю в квартире и в недвижимости, и зачем вообще нужна оценка имущества.

Цель проведения оценки части имущества

Оценка недвижимости представляет собой процедуру определения ее стоимости согласно поставленной цели и с учетом всех факторов, влияющих на цену объекта.

Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» определяет перечень ситуаций, в которых определение стоимости объекта является обязательным:

  • национализация имущества;
  • составление брачных договоров;
  • расторжение брака;
  • продажа и отчуждение имущества, которое находится в муниципальной собственности, во владении федерации или ее субъектов, и другое.

Оценка доли земельного участка или квартиры может также потребоваться для:

  • страхования объекта;
  • отчуждения части имущества;
  • использования недвижимости в качестве уставного капитала организации;
  • разрешения имущественных споров;
  • использования объекта в качестве залога при взятии кредита.

Услугами оценщиков могут воспользоваться как частные лица, так и организации. Объектами оценивания выступают дома, квартиры, земельные участки и иное имущество.

Ознакомьтесь детальнее, как происходит оценка квартиры.

Процесс определения стоимости доли

Оценка имущества – довольно сложное мероприятие, так как точность результата зависит от множества факторов. В связи с этим для проведения процедуры желательно обращаться в организации, которые специализируются в данной сфере.

Задаваясь вопросом, как оценить свою долю в квартире для продажи, следует обратиться к профильному закону. Например, к субъектам оценочной деятельности законодательство относит физических лиц, которые соответствуют определенным требованиям:

  • являются членами саморегулируемых организаций оценщиков;
  • застраховали свою деятельность в соответствии с нормами закона.

Стоит учитывать, что оценщик может осуществлять свою деятельность только по тем направлениям, которые указаны в квалификационном аттестате.

Оценка рыночной стоимости доли квартиры подтверждается специальным отчетом.

Что такое кадастровая стоимость доли

Кадастровая стоимость доли жилья – это рыночная цена объекта недвижимости, которая определяется в процессе проведения кадастровой оценки, инициируемой государством. Этот показатель влияет на расчет налога на квартиру. Чем полученная сумма выше, тем, соответственно, больше налоговый взнос.

Кадастровая стоимость доли в квартире важна именно для формирования налоговой базы, однако нередко по этому вопросу возникают различные споры. Для их разрешения в стране существуют специальные досудебные механизмы корректировки – комиссии по оспариванию кадастровой стоимости.

Ознакомьтесь, как узнать кадастровую стоимость недвижимости.

Процедура оценки

Точно рассчитать стоимость объекта недвижимости может лишь специалист. При продаже доли в квартире логично предположить, что цена части жилого помещения окажется существенно ниже, чем если бы продавался весь объект.

Теоретически несложно понять, как определить долю в квартире и провести ее оценку. Для этого используют следующую формулу.

РСД = (РСН х РД): К

При этом под РСД подразумевается рыночная стоимость объекта, РСН – это рыночная цена недвижимости, РД – размер доли, а К – понижающий коэффициент. Последний определяется расчетным способом и представляет собой степень реализации имущества.

Ознакомьтесь детальнее, как происходит оценка недвижимости.

Что влияет на стоимость объекта

Как упоминалось выше, оценка доли в доме для продажи зависит от ряда ценообразующих факторов. К наиболее весомым относят:

  1. Наличие порядка пользования общим жильем. В большинстве случаев документом, который подтверждает такой порядок, является решение суда. Также в этой роли может служить соглашение между собственниками, но на практике его составляют редко.
  2. Доступ в квартиру. В данном случае речь идет о том, как собственники относятся к такой процедуре.
  3. Размеры объекта. Зависят от общей ее площади, что значительно может увеличить цену недвижимости.
  4. Особенности планировки жилья. Повысить стоимость может наличие раздельных комнат, которые соответствуют числу долей.
  5. Количество совладельцев. Большое значение имеет, на скольких собственников приходится делить жилье: на двоих или на пятерых, например.
  6. Общее количество жильцов. Если продается доля в доме, где никто не пребывает и не прописан, – цена имущества будет выше, чем при проживании нескольких других жильцов на квадратных метрах.
  7. Наличие или отсутствие собственников, не достигших совершеннолетнего возраста. Размен помещения, одним из собственников которого является несовершеннолетний, сопровождается серьезными трудностями.
  8. Продажа отдельной доли. Если в квартире одна из долей уже продана, это автоматически снижает шансы в будущем выкупить жилье полностью, что влечет за собой снижение цены.
  9. Состояние жилья. Наличие или отсутствие ремонта, пригодность квадратных метров для проживания, необходимость в проведении тех или иных работ.
  10. Месторасположение квартиры. Немалое значение имеет район и наличие инфраструктуры.
  11. Размер доли. Стоимость рассчитывается пропорционально ей.

Факторы, влияющие на увеличение цены

На увеличение стоимости объекта могут повлиять следующие показатели:

  • свободный доступ к помещению;
  • большая площадь жилья;
  • наличие нескольких раздельных комнат;
  • один совладелец. Еще лучше, если у него есть другое жилье;
  • возможность провести осмотр квартиры перед ее покупкой;
  • хорошее состояние объекта недвижимости.

Перечень требуемых документов

Оценка доли квартиры при совместной продаже требует сбора широкого перечня документов. В комплект входит:

  • документация, подтверждающая наличие или отсутствие обременений на жилье;
  • сведения из БТИ;
  • копия свидетельства из Росреестра о государственной регистрации прав на жилье;
  • паспорт собственника объекта;
  • документы, подтверждающие полномочия представителя, если лицо действует через посредника;
  • кадастровый паспорт помещения;
  • справки о проведении перепланировки, если она имела место;
  • документ, подтверждающий право собственности на жилье: договор дарения, купли-продажи и так далее.

Точный список документов следует уточнять в оценочной организации.

Узнайте, что нужно при оценке квартиры.

Бесплатный онлайн калькулятор для оценки доли

Получить предварительное представление о стоимости своего жилья или преполагаемого объекта покупки позволяет оценка доли в квартире онлайн. Стоит понимать, что разные компании могут несколько иначе оценить один и тот же объект. Поэтому прежде чем обращаться к специалистам, желательно самостоятельно определить диапазон возможных цен.

Для того чтобы воспользоваться бесплатным сервисом, нужно ввести основные параметры объекта, которые влияют на цену жилья. При этом следует учитывать вероятную погрешность метода.

Ознакомьтесь, как проходит оценка комнаты в коммунальной квартире.

Выводы

Популярностью пользуются разные услуги оценщиков: одним заказчикам нужна оценка стоимости доли в ООО, другим – в квартире, жилом доме или земельном участке.

Процедура может проводиться с разными целями, а на сам процесс влияет множество факторов.

Для получения достоверных данных рекомендуем обращаться к профессиональным оценщикам, предварительно выяснив у них перечень необходимых документов.

Источник: https://pravovdom.ru/ocenka/kak-ocenit-dolyu-v-kvartire-i-nedvizhimosti.html

Об оценке доли в общей собственности на недвижимость

Оценка доли в праве собственности на квартиру

Методики

Оставить | Читать комментарии

Нечаев В. Л., доцент, к. э.н.Ракова Н. В., профессиональный оценщик,

гендиректор ООО “АФЦ”

Правоотношения долевой собственности, как на весь объект недвижимости, так и на его часть, возникает на основании многостороннего договора купли-продажи недвижимости (продавец и несколько покупателей) или договора о совместной деятельности (простого товарищества).

Участник общей долевой собственности вправе распоряжаться принадлежащей ему долей (продавать, дарить, отдавать в залог, завещать и т. д.). Согласия других участников общей долевой собственности при этом получать нет необходимости. Однако в соответствии со ст.

250 ГК РФ при продаже доли в общем имуществе, участники общей долевой собственности имеют преимущественное право покупки  продаваемой доли.

Важно отметить, что продажа доли участнику общей долевой собственности не дает преимущественного права другим участникам на приобретение такой доли.

На реализацию преимущественного права покупки недвижимости законодатель отвел один 1 месяц.

При отказе остальных участников общей долевой собственности от осуществления указанного права в течение месяца со дня извещения о продаже, либо принятия извещения, либо при отсутствии их ответа в течение указанного срока (что равносильно отказу), продавец вправе продать свою долю любому постороннему лицу.

Доли могут быть равными, в других размерах, которые в обязательном порядке должны быть определены в договоре купли-продажи или в договоре о совместной деятельности.

Здесь следует отметить, что здание или его часть (помещение) являются объектом недвижимости, в то же время доля в праве общей собственности на объект недвижимости не является недвижимостью в собственном смысле этого слова.

Это объясняется тем, что здание (часть здания), прошедшее технический учет и техническую инвентаризацию, состоит из комнат конкретного расположения и метража по экспликациям и поэтажным планам БТИ, т. е. рассматривается как имущество в гражданско-правовом смысле.

В то же время, доля в праве общей собственности на недвижимое имущество (здание, часть здания) является не имуществом, а имущественным правом.

Здание, часть здания может быть предметом купли-продажи, аренды, так как должно иметь, в соответствии с требованиями статей 554 и 607 ГК РФ, индивидуально-определенные признаки (адрес, вид объекта, нумерация помещений, комнат, площадь по данным БТИ, целевое назначение). В то же время, доля в праве общей собственности на недвижимое имущество может быть предметом договора купли-продажи только как имущественное право, так как не может иметь индивидуально-определенных признаков, позволяющих ее отделить от доли другого участника.

Следует отметить, что создание долевой собственности сопряжено с некоторыми ограничениями в области владения, пользования и распоряжения долями: в свидетельстве о государственной регистрации права собственности на долю в недвижимом имуществе указывается только размер доли (например, 1/2, 1/3 и т. д.), не определяя площадь части здания, помещения, приходящуюся на размер доли.

Cр < Cн = Cоб. * D (1)

где Ср и Сн – соответственно рыночная и номинальная стоимость доли, руб.;
Соб. – оценочная стоимость объекта в целом без учета долевой собственности, руб.;
D – размер доли в собственности на объект недвижимости, долей ед..

Обесценение долевой собственности можно рассматривать как проявление внешнего (экономического) износа, обусловленное влиянием следующих факторов:

  • неудобства, дополнительные издержки и потери времени, возникающие при организации содержания и ремонта общей собственности;
  • усложненный порядок отчуждения права собственности;
  • дополнительные затраты времени и денежных средств, необходимые в случае выдела доли собственности в натуре.

Соответственно, для определения величины обесценения долевой собственности могут использоваться те же методы, что и для внешнего износа. Наибольший практический интерес представляют, во-первых, прямая оценка снижения доходности долевой собственности, и, во-вторых, метод анализа степени использования ценообразующего фактора.

Прямая оценка снижения доходности долевой собственности предполагает спецификацию и оценку дополнительных издержек и потерь, возникающих у владельца долевой собственности.

Необходимая для этого информация может быть получена в результате анализа структуры затрат на эксплуатацию объекта недвижимости. При этом учитываются не только фактические эксплуатационные расходы, но и прирост физического износа (величину отложенного ремонта) объекта недвижимости.

Отдельно определяются потери, обусловленные пониженной ликвидностью объекта в случае его последующей продажи.

В тех случаях, когда проведение детального анализа обесценения долевой собственности невозможно или нецелесообразно, влияние внешнего износа на рыночную стоимость доли может быть оценено с помощью известной формулы Чилтона [1]:

C р. / Сн = Dm,

Y =1- C р. /Сн =1- Dm,  (2)

где D – размер доли собственности, долей ед.; m – коэффициент торможения Чилтона;

Y – уровень внешнего износа (обесценения) доли собственности.

Формула предполагает, что существует экспоненциальное соотношение между стоимостью доли и её размером как ценообразующим фактором. Чаще всего в практике встречается достаточно узкий диапазон значений коэффициентов Чилтона, равный 0,6-0,8.

В основном используется среднее значение коэффициента Чилтона [2] на уровне 0,7. Если D=1, то величина обесценения Y=0.

Расчетные значения уровня внешнего износа (обесценения) долевой собственности в зависимости от размера доли для различных m

Источник: http://www.ocenchik.ru/docsi/2805-ocenka-doli-sobstvennosti-nedvizhimost.html

Оценка доли в квартире, факторы влияющие на стоимость доли

Оценка доли в праве собственности на квартиру

/ Квартира / Оценка доли в квартире

Оценка доли в жилой недвижимости является довольно сложной процедурой даже для профессиональных участников рынка жилья, не говоря уже о людях, никогда не сталкивавшихся с оценкой квартир.

Для определения стоимости целой квартиры можно просто сравнить параметры продаваемой недвижимости со сходными параметрами жилья, выставленного на продажу в конкретном российском регионе. Разница в цене может немного варьироваться от района местонахождения квартиры, качества ремонта и других деталей, однако в целом определить примерную стоимость жилья несложно.

Иначе обстоит ситуация с долями в квартире. Сложность оценки доли в недвижимом имуществе связана, прежде всего, с тем, что доли, обозначенные на бумаге, не так легко выделить в одной общей квартире в реальности. Даже сами владельцы жилья, находящегося в долевой собственности, не всегда могут определить, где начинается и заканчивается территория каждого из них.

Кроме того, цена определенной доли сильно зависит от различных деталей (количества содольщиков, количества комнат в квартире, наличия или отсутствия прописанных в квартире жильцов и многих других факторов).

Узнайте, какой размер налога на наследство квартиры нужно заплатить и какие категории наследников им облагаются.

Где взять выписку из домовой книги, узнаете из этой статьи.

Факторы, влияющие на оценку доли в квартире

Многие владельцы долевой собственности полагают, что можно оценить стоимость принадлежащей им доли в квартире путем простого арифметического соотношения площади доли к общей стоимости всего жилого помещения. Однако в результате такой оценки очень часто происходит завышение (гораздо реже занижение) цены долевой собственности.

Чтобы самостоятельно определить стоимость доли в квартире нужно учитывать множество факторов, влияющих на конечную цену. Назовем некоторые из них.

  1. Наличие или отсутствие у владельцев долевой собственности определенного порядка пользования общим жильем. Как показывает практика, практически в 98% случаев определить порядок пользования общей квартирой при долевой собственности по объективным причинам практически невозможно. Однако если порядок все-таки определен, это является положительным фактором, влияющим на увеличение стоимости доли в квартире.

Для подтверждения того факта, что порядок пользования квартирой содольщиками определен, могут служить только два документа. В большинстве случаев подтверждающим документом является решение суда, определяющее порядок пользования совладельцами жилым помещением.

Стоит отметить, что юридической силой обладает также письменное соглашение о порядке использования общей квартиры, заключенное между владельцами долевой собственности и в обязательном порядке заверенное у нотариуса.

Без удостоверения нотариуса подобные соглашения правовой силы не имеют.

  1. Наличие или отсутствие свободного доступа в квартиру. Здесь речь идет об адекватности содольщиков и их реакции на продажу доли в общей квартире.

Если содольщики согласны на вселение нового жильца (или не согласны, но не собираются препятствовать его вселению), цена доли, как правило, увеличивается.

Если же кто-либо из других владельцев долей настроен негативно, и покупателю придется вселяться в приобретенное жилье через суд, цена доли в квартире сильно понижается. Продать такую долю будет достаточно сложно, так как покупатели редко покупают долевую собственность без предварительного просмотра и общения с другими содольщиками.

  1. Большая общая площадь квартиры, находящейся в долевой собственности, является положительным ценообразующим фактором, увеличивающим начальную стоимость доли в квартире.

Поскольку значительная площадь квартиры предполагает наличие возможности разъезда жильцов в будущем, данное обстоятельство может увеличить стартовую цену доли на треть. Практически каждый покупатель части долевой собственности в будущем надеется на размен общей квартиры и приобретение отельного жилья.

Логично предположить, что размен трехкомнатной квартиры (например, на две однокомнатных) более вероятен, нежели размен однокомнатной квартиры.

  1. Цена доли значительно увеличивается (иногда даже на 50%) при наличии в общей квартире нескольких отдельных комнат, соответствующих числу всех собственников долей. Если покупатель приобретает долю ½ в двухкомнатной квартире или 1/3 – в трехкомнатной, то он может рассчитывать на отдельное проживание в изолированной комнате. Если же продавец желает продать 1/5 часть в однокомнатной квартире, вероятность найти покупателя сильно снижается, не говоря уже о цене такой доли.
  1. Для оценки доли в квартире большое значение имеет общее количество содольщиков. Чем больше владельцев долей в общей квартире, тем ниже цена отдельной доли. Идеальный вариант – когда в продаваемой квартире имеется помимо самого продавца только один содольщик. Данное обстоятельство может повысить стартовую цену доли в квартире примерно на 20%.
  1. Большое значение для оценки доли в жилой недвижимости имеет и общее количество жильцов. Если продается доля в свободной квартире, то есть в жилом помещении, где никто не проживает и не прописан, стоимость доли может увеличиться в 2 раза.

Это связано с тем, что любой покупатель заинтересован в приобретении доли в квартире, если при покупке он хотя бы какое-то время сможет пользоваться всей квартирой целиком.

Большое количество жильцов в общей квартире однозначно снижает цену доли. Даже если в продаваемой квартире имеется только один содольщик, но вместе с ним прописано еще 3-5 человек, спрос на долю в такой жилой недвижимости резко снижается.

  1. Наличие или отсутствие несовершеннолетних собственников долей. Очевидно, что при наличии несовершеннолетних дольщиков процесс возможного размена квартиры в дальнейшем сильно затрудняется, так как в обязательном порядке потребуется разрешение органов опеки и попечительства на переселение детей в другую квартиру. Это обстоятельство снижает стоимость доли квартиры примерно на 40-50%.
  1. Продажа доли в дорогой квартире также сильно снижает ее возможную стоимость. Это объясняется тем, что потенциальный покупатель скорее купит отдельную недорогую квартиру, нежели долю в элитной недвижимости.
  1. Продажа доли без просмотра квартиры является фактором, отрицательно влияющим на стоимость этой доли жилья. Найдется не так много покупателей, для которых не имеют значение состояние квартиры, ремонт и личности других жильцов.
  1. Зачастую на цену доли влияет ее большой размер. Многие владельцы большей части квартиры (например, 2/3 или 5/6) пытаются завысить цену и продать свою долю чуть ли не по цене целой квартиры. Тем не менее, покупатели осознают, что при покупке такой доли в квартире будет содольщик, имеющий такие же права на пользование общей квартирой. Поэтому обычно владельцам больших долей приходится снижать на них цену.

Кроме названных факторов, могут быть и другие обстоятельства, влияющие на ценообразование при продаже доли в общей квартире. Поэтому покупателю лучше одновременно попытаться оценить продаваемую долю самостоятельно и проконсультироваться у профессиональных риэлторов, хорошо ориентирующихся на рынке недвижимости.

Источник: https://infonedvizhimost.com/kvartira/otsenka-doli-v-kvartire/faktory-vliyayushhie-na-stoimost-doli.html

Процедура оценки доли в квартире и ее особенности

Оценка доли в праве собственности на квартиру

Оценка доли в квартире – это важный этап в совершении продажи или обмена недвижимости.

Определение размера доли и оценка ее рыночной стоимости имеют свою специфику, справиться с которой могут только специалисты.

Итак, давайте более детально рассмотрим, как рассчитывается доля в квартире, что способно повысить или понизить стоимость, а также сколько стоит эта услуга и где ее можно заказать.

Зачем нужна оценка?

В отличие от стандартной продажи, оценка доли недвижимости, поиск клиентов и многие другие этапы совершения сделки, будут значительно проблематичней.

Вызвано это следующими особенностями:

  • не многие граждане желают проживать на одной площади с посторонними людьми;
  • в некоторых случаях совладельцы могут всячески препятствовать продаже недвижимости и создавать негативную репутацию собственнику;
  • стоимость зависит не только от самой недвижимости, но и совладельцев, состояния общих помещений и т.д.

Внимание! Конечно же, если выкуп доли недвижимости совершает один из совладельцев, то процедура оценки и многие другие особенности данной сделки будут значительно упрощены. Также не стоит забывать о преимущественном праве совладельцев на выкуп недвижимости (статья 250 ГК РФ).

Оценка доли недвижимости может понадобиться если владелец планирует:

  • застраховать жилье;
  • передать право собственности на свою часть недвижимости;
  • использовать часть квартиры в качестве уставного капитала компании;
  • оплатить имущественные обязательства недвижимостью;
  • использовать квартиру в качестве залога, при оформлении кредита или ипотеки.

Чтобы совершить оценку комнаты, не обязательно производить оценку всей квартиры. Эти две процедуры никаким образом не взаимосвязаны между собой.

Документы

Цена доли в квартире определяется не только при личном осмотре недвижимости, но и при изучении документации на жилье.

Как получить кадастровый паспорт на квартиру?

Как правило, специалист, производящий оценку, просит предоставить ему следующий пакет документов:

  • выписка о наличии/отсутствии обременений на квартиру;
  • документы из БТИ (справка о прописанных гражданах);
  • копия свидетельства о праве собственности из Росреестра;
  • персональные документы (паспорт, свидетельство о браке/разводе);
  • документы на недвижимость (технический и кадастровый паспорта);
  • правоустанавливающие документы;
  • план перепланировки, утвержденный кадастровым инженером.

Данный список является стандартным. Чтобы предоставить полный пакет бумаг, необходимо вначале проконсультироваться и уточнить, что именно потребуется для оценки.

Кто проводит оценку?

Оказание таких услуг осуществляется специализированными компаниями, которые совершают независимую оценку недвижимости. В результате изучения документов, владельцу предоставляется отчет с детальным описанием каждого этапа.

Прежде, чем обращаться в выбранную частную компанию, необходимо убедиться в том, что:

  • организация имеет государственное разрешение оказывать данный вид услуг;
  • компания является членом СРО (саморегулирующейся организации оценщиков).

Важно! Перед тем, как начать проводить оценку недвижимости, нужно уточнить, является ли квартира «незначительной» или нет. Если у продавца есть другое жилье, то остальные совладельцы могут через суд обязать субъекта продать долю им.

Многие владельцы считают, что оценка совершается следующим образом: рыночная стоимость квартиры умножается на долю. Данное предположение ошибочно, потому как многие факторы при такой оценке просто упускаются.

Профессионально оценить долю в квартире способен только специализированный оценщик, который сможет учесть все положительные и негативные аспекты жилья.

Чтобы, оформить качественную оценку, необходимо учитывать следующие особенности этого процесса:

  1. Фактическая стоимость доли будет меньше, чем полученная сумма от рыночной стоимости квартиры.
  2. При совершении оценки учитывается не только рыночная стоимость, но и многие другие факторы.
  3. Перед тем, как начать расчет, необходимо определить следующие показатели:
  • РСК – стоимость квартиры;
  • РД – размер доли;
  • К – уменьшающий коэффициент.
  1. После того, как все данные будут получены, необходимо совершить расчет по следующей схеме: (РСК х РД) х К = РСД.

Кто может встать на квартирную очередь?

Понижающий коэффициент зависит от того:

  • сколько комнат в квартире;
  • сколько семей проживают в недвижимости;
  • в каком году была построена квартира;
  • на каком этаже расположено жилье;
  • какой размер доли отчуждается в соотношении со всей квартирой и т.д.

Именно для получения этого показателя необходимы услуги оценочной компании.

Пример: Итак, давайте рассмотрим пример совершения оценки 1/3 двухкомнатной квартиры, расположенной в центре Москвы. Рыночная стоимость этой недвижимости 8 000 000 рублей.

Проводим расчет: 8 000 000 рублей х 1/3 квартиры = 2 640 000 рублей. Далее, нужно определить уменьшающий коэффициент. Он может составить как 0,4, так и 0,8 от стоимости доли. Возьмем средний размер – 0,6.

Проводим подсчет 2 640 000 х 0,6 = 1 584 000 рублей.

Что понижает цену?

Перед тем, как определить стоимость доли в квартире, нужно обратить внимание на факторы, которые способны занизить стоимость недвижимости.

Особое влияние на цену могут оказать:

  • возможность свободно посетить недвижимость, которая оценивается;
  • отношения между владельцами недвижимости (наличие/отсутствие конфликта);
  • количество и размер комнат в квартире (отсутствие отдельных комнат может сказаться на стоимости квартиры);
  • количество прописанных и фактически проживающих субъектов (чем больше людей живет в квартире, тем ниже будет цена);
  • наличие детей-совладельцев;
  • состояние ремонта и изношенность здания;
  • размер доли (если это преимущественная часть, то цена будет значительно выше, а вот 1/3 или ¼ квартиры может быть продана только по заниженной цене);
  • вид здания (общежитие, муниципальная квартира, хрущевка и т.д.)
  • отсутствие транспортной развязки, школ, детских садов, супермаркетов и т.д.

Если некоторые пункты исправить владелец не сможет, к примеру, изменить расположение здания, то сделать косметический ремонт в квартире не составит труда.

Что повышает цену?

Существуют также определенные критерии, оценка которых может повысить стоимость доли в квартире.

К ним относятся:

  • хорошие соседи и минимальное количество совладельцев;
  • удачное расположение здания и комфортная этажность;
  • возможность использовать комнаты, как отдельные помещения (по типу коммунальной квартиры);
  • возможность свободно осмотреть здание для оценки и покупки;
  • наличие хорошего ремонта во всем помещении.

Если найти покупателя на обычную недвижимость владельцу не составит труда, то для продажи доли в недвижимости потребуется много усилий и времени. Мало кто желает стать владельцем недвижимости, где он не сможет спокойно проживать, а потому даже низкая стоимость не всегда привлекает потенциального покупателя.

Помимо оценки недвижимости, владелец доли может столкнуться с судебными разбирательствами из-за несогласия совладельцев отчуждать часть недвижимости. Также могут возникнуть трудности при поиске и продаже квартиры из-за преимущественного права на покупку.

Если при оценке квартиры владелец может самостоятельно сориентироваться в стоимости идентичных зданий и определить примерную цену, то оценку доли лучше заказать у специалиста.

Он не только детально изучит все особенности недвижимости, но и определит степень влияния каждой из них на цену. Важно понимать, что при оценке учитывается и здание, и юридическая история недвижимости, и нынешнее состояние. Определить примерную стоимость и предугадать влияние коэффициента на цену самостоятельно довольно трудно.

бесплатно

Источник: https://yuristproffi.ru/nedvizhimost/osobennosti-otsenki-doli-v-kvartire.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.