Оценка недвижимого имущества цели и задачи

Цели, задачи и процесс оценки недвижимости

Оценка недвижимого имущества цели и задачи

План:

1. Этапы оценки

2. Дата оценки

3. Аналог объекта оценки

Этапы оценки

Процесс оценки – процесс определения заданного вида стоимости с учетом всех ценообразующих факторов, влияющих на ее величину, опирающийся на ясное понимание задачи цели оценки и состоящий из нескольких этапов, ведущих к получению

рекомендуемого для совершения сделки с объектом оценки, достоверного и обоснованного, базирующегося на подробном исследовании заключения о стоимости объекта оценки, имеющего доказательственное значение.

В соответствии со стандартами оценки, обязательными к применению субъектами оценочной деятельности, проведение оценки включает следующие этапы:

1) заключение с заказчиком договора об оценке;

2) установление количественных и качественных характеристик объекта оценки;

3) анализ рынка недвижимости, к которому относится объект оценки;

4) выбор метода (методов) оценки в рамках каждого из подходов к оценке и необходимые расчеты;

5) обобщение результатов, полученных в рамках каждого из подходов к оценке, и определение итоговой стоимости объекта оценки;

6) составление и передача заказчику отчета об оценке.

Таким образом, в целом процесс оценки можно условно поделить на

шесть этапов.

Основной задачей первого этапаследует считать заключение с заказчиком договора об оценке, существенные условия которого – основания для его заключения, вид определяемой стоимости (стоимостей) объекта оценки, вид объекта оценки и его описание – адрес, общая площадь/строительный объем, этаж/этажность, характеристика конструктивных элементов и др., сведения о вознаграждении оценщика, о страховании его гражданской ответственности оценщика. Вознаграждение оценщика не может зависеть от итоговой стоимости объекта оценки, а следовательно, не может быть вы-

ражено в процентах или доле стоимости объекта оценки.

В договор обязательно включаются сведения о наличии у оценщика ли-

цензии на оценочную деятельность с указанием порядкового номера и даты выдачи этой лицензии, органа, ее выдавшего, а также срока, на который данная лицензия выдана.

В процессе переговоров с заказчиком оценщик выясняет цели, задачи и дату планируемой оценки и фиксирует их в техническом задании на оценку.

Целью оценкивсегда является определение какого-либо вида стоимости объекта недвижимости на дату оценки.

Дата оценки

Дата оценки– календарная дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.

Дата оценки чрезвычайно важна при определении, прежде всего, рыночной стоимости объекта недвижимости в связи с изменениями рыночной конъюнктуры на рынке недвижимости и в других секторах экономики.

Дата оценки не всегда совпадает с датой осмотра объекта недвижимости, с датой составления отчета об оценке, с текущей календарной датой. Так, при наличии соответствующей информации, оценщик может определить стоимость здания/сооружения на любую дату с момента

его постройки, а для объектов незавершенных строительством – на любую дату с момента начала строительства.

Оценка стоимости всегда осуществляется для решения какого-либо рода задач, которые называют задачами оценки. Далее в учебнике выделены наиболее характерные случаи, когда возникает потребность в оценке того или иного вида стоимости.

Оценка объекта недвижимости может понадобиться заказчику для:

– принятия управленческих решений;

– переоценки основных фондов, оптимизации балансовой стоимости основных фондов;

– продажи или иного отчуждения;

– приватизации/национализации;

– выкупа или иного изъятия имущества у собственников;

– налогообложения;

– передачи в качестве вклада в уставной капитал;

– составления брачных контрактов;

– раздела имущества;

– наследования, дарения;

– разрешения имущественных споров;

– ипотечного кредитования, залога;

– передачи в доверительное управление, аренду;

– переуступки долговых обязательств, прав владения;

– осуществления банкротства, санации убыточного предприятия;

– ликвидации, реорганизации предприятия;

– страхования;

– финансирования развития, реконструкции, модернизации и эксплуатации объекта недвижимости;

– лицензирования;

– решения прочих задач.

Задачи оценки неразрывно связаны с видами оцениваемой стоимости, которые будут рассмотрены ниже. Исходя из четко сформулированных задач оценки определяется именно тот вид стоимости, который нужно оценить. Оценка каждого вида стоимости имеет специфические особенности и предъявляет специальные требования к использованию методического инструментария.

После заключения договора оценщик составляет план оценки, позволяющий избежать непродуктивных затрат и сформулировать требования к составу необходимой информации. План оценки дает возможность оценить временные, трудовые и финансовые затраты на подготовку отчета об оценке и конкретизировать поиск и анализ необходимой в каждом отдельном случае информации.

Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»1 выделяет обязательные случаи проведения оценки. Так, оценка обязательна в случае вовлечения в сделку объектов, принадлежащих полностью или частично РФ, субъектам РФ либо муниципальным образованиям, в том числе:

– при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих РФ, субъектам РФ или муниципальным образованиям для их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду;

– при использовании объектов оценки, принадлежащих РФ, субъектам РФ либо муниципальным образованиям в качестве предмета залога;

– при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих РФ, субъектам РФ или муниципальным образованиям;

– при переуступке долговых обязательств, связанных с объектами оценки, принадлежащими РФ, субъектам РФ или муниципальным образованиям;

– при передаче объектов оценки, принадлежащих РФ, субъектам РФ или муниципальным образованиям, в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц.

Кроме этого, оценка обязательна при возникновении спора о стоимости объекта оценки, в том числе:

– при национализации имущества;

– при ипотечном кредитовании физических и юридических лиц в случаях возникновения споров о стоимости предмета ипотеки;

– при составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов по требованию одной или обеих сторон в случае возникновения спора о стоимости этого имущества;

– при выкупе или ином предусмотренном законодательством РФ изъятии имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд;

– при оценки объектов оценки для контроля за правильностью уплаты налогов в случае возникновения спора об исчислении налогооблагаемой базы.

Предполагается, что во всех остальных случаях оценка проводится по желанию заказчика, однако, существует ряд законов и подзаконных нормативных актов, косвенно регулирующих оценочную деятельность, и также обусловливающих обязательность оценки. К ним относятся:

1. Закон № 44-ФЗ «О реструктуризации кредитных организаций», ст. 18–20.

2. Закон № 6-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», ст. 102.

3. Закон № 75-ФЗ «О негосударственных пенсионных фондах», ст. 25.

4. Закон № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью», ст. 15.

5. Закон № 208-ФЗ «Об акционерных обществах», ст. 34.

6. Закон № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ст. 9 и др.

На втором этапеоценки устанавливаются количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Оценщик осматривает и при необходимости фотографирует объект оценки, собирает информацию, на которой будут основываться выводы о стоимости объекта. Важность этого этапа очевидна, поскольку от качества и полноты собранной информации из доступных и достоверных источников напрямую зависят результаты работы в целом.

Работа обычно осуществляется по двум направлениям. Сбор общих данных, характеризующих экономические, социальные, экологические и другие факторы, влияющие на рыночную стоимость объекта в масштабах региона, города и района расположения объекта, и их анализ.

Сбор и анализ специальных данных, представляющих детальную информацию, относящуюся как к оцениваемому объекту, так и к сопоставимым с ним другим объектам-аналогам, недавно проданным или сданным в аренду. В частности, оценщик осуществляет сбор и обработку:

– правоустанавливающих документов, сведений об обременении объекта оценки правами третьих лиц;

– данных бухгалтерского учета и отчетности, относящихся к объекту оценки;

– информации о технических и эксплуатационных характеристиках объекта оценки объектов аналогов;

– другой информации, связанной с объектом оценки и объектамианалогами.

Предыдущая33343536373839404142434445464748Следующая

Дата добавления: 2016-05-11; просмотров: 2300; ЗАКАЗАТЬ НАПИСАНИЕ РАБОТЫ

ПОСМОТРЕТЬ ЁЩЕ:

Источник: https://helpiks.org/8-7682.html

Цели оценки недвижимости

Оценка недвижимого имущества цели и задачи

Для понимания сути процесса оценки недвижимых объектов необходимо определить понятия, цели и принципы оценки недвижимости. Для владельцев оцениваемых объектов цели оценки недвижимости могут быть самыми разными.

Необходимость в оценивании стоимости недвижимого имущества требуется при:

  • совершении операций покупки, продажи или сдачи в аренду;
  • перераспределении долей имущества при трансформации предприятий в акционерные сообщества;
  • кадастровой оценке с целью налогообложения объектов недвижимости: зданий, земельных участков;
  • страховании объектов;
  • кредитовании с использованием недвижимости в качестве залогового имущества;
  • определении стоимости недвижимости для внесения вклада в уставный капитал предприятия, организации;
  • реализации прав наследования, судебного решения, решения имущественных споров;
  • планировании инвестиционных проектов;
  • ликвидации недвижимого имущества;
  • прочих операциях, в которых реализуются права в отношении объектов недвижимости.

При этом для эксперта-оценщика цель оценки объекта недвижимости состоит в определении рыночной или иной стоимости (в зависимости от ситуации) на конкретную дату.

Конечной целью оценки объекта недвижимости является сформированный отчет об оценке – документ, в котором представлены расчеты стоимости объекта, его описание, анализ рынка и описание методики оценки.

Ключевые принципы оценки недвижимости

Цели и принципы оценки недвижимости являются основой для дальнейшего выбора вида определяемой стоимости, который происходит с учетом:

  • российских и международных стандартов оценки;
  • переходом национальной экономики к международным правилам бухучета и аудита;
  • принципов управления движением финансовых ресурсов и отношений (финансового менеджмента);
  • принципов разработки инвестиционных проектов.

Существует три основных принципа, которые основаны на представлениях покупателя недвижимости.

  1. Принцип полезности. Суть принципа состоит в том, что объект может обладать стоимостью только в том случае, если он обладает полезностью для покупателя.
  2. Принцип замещения. Означает, что заинтересованный в покупке недвижимости инвестор не заплатит за определенный объект больше, чем за другой, обладающий аналогичными характеристиками.
  3. Принцип ожидания. Стоимость объекта недвижимости определяется больше ожидаемыми факторами в будущем, чем факторами существующими в настоящий момент времени.

Помимо принципов, основанных на представлениях покупателя, существуют принципы, связанные с эксплуатацией объектов недвижимости.

  1. Принцип вклада. Основан на предпосылке выгодности вклада строительство или улучшение объекта. То есть стоимость построенного здания с земельным участком должна быть выше, чем затраты на строительство здания и стоимость земельного участка – вклад в должен быть экономически целесообразным.
  2. Принцип остаточной продуктивности. Представляет собой определение размера прибыли после вычитания всех расходов (на труд, оборудование, техсредства, управление).
  3. Принцип сбалансированности. Предполагает оптимальное соотношение факторов, обеспечивающих высокую привлекательность недвижимости.

Так же существуют принципы, обусловленные рыночной средой.

  1. Уровень спроса и предложения.
  2. Уровень конкуренции.
  3. Принцип соответствия. Предполагает возникновение максимальной стоимости при соответствии характеристик объекта потребностям и ожиданиям существующего рынка.
  4. Принцип изменение внешней среды. Состоит в учете возможных изменений в экономических, юридических, социальных условиях, а также перспективах развития района.

При этом существует принцип, который объединяет все перечисленные выше – принцип наиболее эффективного использования. Согласно данному принципу объект недвижимости должен отвечать 4-м основным критериям:

  • юридически законным;
  • физически осуществим;
  • экономически эффективен;
  • максимально продуктивен.

Процесс определения целей и оценки недвижимости

Оценка недвижимости происходит в несколько этапов:

1. Устанавливается цель и задачи оценки недвижимости, вид стоимости, которую нужно опеределить и дата оценки.

2. Разрабатывается подробный план и заключается договор.

3. Происходит сбор, проверка достоверности и анализ необходимых сведений.

  • физических характеристик;
  • экономической информации;
  • местоположения.

4. Производится анализ наиболее эффективного применения недвижимости.

5. Расчет оценочной стоимости на основании доходного, сравнительного и затратного подходов.

6. Сопоставление результатов и получение итоговой стоимости – проверяется информация о ценах, учитываются возможные допущения и ограничительные условия, определяется конечная стоимость.

7.Составление отчета об оценки, который является целью оценки объекта недвижимости.

Независимо от определения цели оценки недвижимости важнейшим моментом является рыночная стоимость, представляющая собой наиболее вероятную цену, по которой оцениваемый объект может быть отчужден в условиях открытого и конкурентного рынка.

Источник: https://www.uphill.ru/press-czentr/stati/czeli-oczenki-nedvizhimosti/

Оценка недвижимости: основные цели, особенности и порядок ее проведения

Оценка недвижимого имущества цели и задачи

Недвижимость, как и любое другое материальное имущество, может быть объектом купли-продажи. Для совершения успешных сделок с участием недвижимости, выяснение ее реальной стоимости отвечает интересам как продавца, так и покупателя.

Поэтому, чтобы узнать актуальную рыночную стоимость любого недвижимого имущества, будь то квартира, загородный дом или завод, необходимо провести его оценку — комплекс мероприятий, направленный на определение стоимости объекта, проводимый профессиональным специалистом-оценщиком.

Начнем рассмотрение процесса оценки недвижимости с основных целей ее проведения.

Оценка недвижимости: зачем она проводится?

Цели проведения оценки могут быть самыми разными и сугубо индивидуальными. Однако существует несколько наиболее распространенных причин, по которым люди обращаются за оценкой недвижимого имущества:

  • Первая и основная из них — определение рыночной стоимости для совершения купли-продажи. В данном случае оценка может быть как обязательной, если объект сделки является государственной собственностью, так и добровольной при работе с частным имуществом. Знать рыночную стоимость объекта очень важно: это позволяет продавцу не “продешевить”, а покупателю — не переплачивать выше рыночной стоимости.
  • Оценка недвижимости также необходима при страховании данного типа имущества. Страховой компании нужно знать точную стоимость объекта для определения цены страховки и размера возмещения ущерба.
  • Формирование уставного фонда предприятия — также является основанием для оценки недвижимой собственности.
  • Не менее распространена и оценка недвижимости для кредитования, так как, если денежная ссуда выдается под залог недвижимого имущества, банк должен знать ее точный денежный эквивалент. Но особенно популярной услугой у оценщиков является оценка недвижимости при ипотечном кредитовании. Приобретенная в кредит квартира находится в залоге у банка и, в случае непогашения долга, выставляется на продажу по ее рыночной стоимости, определенной в ходе оценки.
  • Также без оценки недвижимой собственности не обойтись при решении наследственных споров.
  • Еще одна из причин — оценка недвижимости для суда. Актуальная рыночная стоимость объекта необходима для исполнения принятых в ее отношение судебных решений.
  • И, конечно же, данная процедура необходима при налогообложении. Согласно Налоговому кодексу РФ, расчет налога на недвижимость осуществляется с учетом рыночной стоимости объекта с корректировкой на специфические факторы и понижающие коэффициенты, а значит без точного показателя стоимости недвижимости, полученного в ходе оценки, вычислить сумму налога и снизить вероятность возникновения разногласий с Налоговой службой не получится.

Особенности проведения оценки недвижимости

Первое, что нужно отметить — все оценочные мероприятия проводятся в строгом соответствии с Федеральным законом №135 “Об оценочной деятельности в Российской Федерации” и ФСО(Федеральными стандартами оценки), согласно которым выяснение стоимости объектов недвижимости может быть проведено с применением одного из трех подходов к оценке: сравнительного, доходного или затратного. Выбор подхода существенно влияет на процесс оценки и, как следствие, на ее итоговый результат. Рассмотрим вкратце условия и особенности использования каждого из подходов.

  • Сравнительный подход предполагает оценку недвижимости на основании сравнения стоимости аналогичных(желательно — практически идентичных) объектов. Очевидно, что для использования данного подхода необходима обширная статистическая база по сделкам на рынке недвижимости, а самое главное — объект оценки не должен быть уникальным. Поэтому, чаще всего сравнительный подход задействуется при оценке наиболее распространенной недвижимости на рынке, например, квартир в “хрущевках”. Обязательным условием для применения данного подхода является одновременное выполнение следующих условий:
    • Оценщик должен иметь доступ к статистике по последним успешным сделкам по данному типу недвижимости;
    • Рынок недвижимости должен быть предельно открытым;
    • Необходимо наличие компетентных служб, ответственных за сбор требуемых статистических данных;
    • Факторы ценообразования, принимаемые во внимание в процессе сравнения объекта оценки и его аналогов, должны быть одинаковыми или, по крайней мере, сопоставимыми.
  • Доходный подход предполагает расчет стоимости объекта на основании предполагаемых доходов от его использования. Данный метод подходит только для оценки недвижимости, способной приносить доход и при его использовании принимаются во внимание все возможные доходы, расходы, а также риски и другие нюансы, вероятные при эксплуатации объекта в будущем. Применение доходного подхода предполагает два метода оценки:
    • Метод капитализации доходов;
    • Метод дисконтирования денежных доходов.
  • Затратный подход основывается на сравнении стоимости объекта оценки с затратами на возведение нового объекта аналогичного назначения и наиболее подходит при оценке загородных домов или коммерческих объектов капитального строительства, например, заводов. Данный подход довольно специфичен и может быть применен только в следующих случаях:
    • Если оценка проводится перед страхованием недвижимого имущества;
    • Если объект не сможет функционировать без предварительной реконструкции;
    • Если оцениваемый объект новый;
    • Если недвижимость является основой для улучшения и преобразования в объект другого назначения.

Порядок проведения оценки

Оценка недвижимости осуществляется по состоянию на определенную дату и проводится в несколько этапов.

  1. Первый шаг — постановка задачи. Для наиболее точных и отвечающих требованиям заказчика результатов необходимо установить, с какой целью проводится оценка. Более всего в постановке задачи помогает прямое ознакомление оценщика с объектом и выяснение всех необходимых для работы параметров непосредственно “на месте”. Именно на основании этих данных будет базироваться весь дальнейший процесс оценки. Также на этом этапе определяется дата проведения оценочных мероприятий, которая будет отражена в итоговом отчете.
  2. Далее формируется общий план оценки и подписывается договор, оговаривающий все условия оказываемых оценочных услуг, начиная от описания предмета оценки и заканчивая сроками и стоимостью выполнения работ.
  3. Следующий этап — сбор информации — один из самых трудоемких. В ходе данного этапа анализируются и проверяются на достоверность полученная документация на объект, а также оценивается экономический потенциал рассматриваемой недвижимости. По итогам проведенного анализа определяются ключевые величины, используемые в расчете рыночной стоимости объекта.
  4. Затем идет выбор одного из трех вышеописанных подходов к расчету стоимости объекта. Этот этап крайне ответственный и наиболее ярко демонстрирует компетентность и опыт оценщика, так как правильно выбранный подход — ключ к достижению желаемого результата оценки.
  5. Теперь, когда получена вся необходимая информация и определен метод оценки, производится расчет рыночной стоимости объекта. Именно на данном этапе принимаются все поправки, исправляются неточности и формируется итоговый результат.
  6. Последний этап — составление отчета об оценке. В нем содержится исчерпывающая информация о всем процессе оценки, а также следующие данные:
  • Сведения об оценщике и дата составления отчета;
  • Подробное описание объекта и причина проведения оценки;
  • Список примененных в ходе оценки подходов и методов;
  • Перечень использованных документов;
  • Допуски, поправки и ограничения, принятые во внимание при расчете рыночной стоимости;
  • И, конечно же, итоговая стоимость оцениваемой недвижимости.

В заключение можно сказать, что несмотря на свою трудоемкость, оценка недвижимости является хорошо отработанной процедурой, знакомой каждому оценщику. Поэтому, главным залогом достижения желаемых результатов оценки служит профессионализм и опыт специалистов, выполняющих данную процедуру.

Источник: http://xn----8sbouodbfj5bya.xn--p1ai/blog/2017/12/28/%D0%BE%D1%86%D0%B5%D0%BD%D0%BA%D0%B0-%D0%BD%D0%B5%D0%B4%D0%B2%D0%B8%D0%B6%D0%B8%D0%BC%D0%BE%D1%81%D1%82%D0%B8-%D0%BE%D1%81%D0%BD%D0%BE%D0%B2%D0%BD%D1%8B%D0%B5-%D1%86%D0%B5%D0%BB%D0%B8-%D0%BE%D1%81/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.