Оценка недвижимости что это

Содержание

Для чего нужна оценка недвижимости

Оценка недвижимости что это

БЛОГ

Оценка эффективности рекламы и методы исследования

Эффективность рекламы — это степень достижения цели, которая была поставлена …

БЛОГ

10 веских причин для оценки эффективности малого бизнеса

Успех малого бизнеса требует от владельцев постоянно оценивать эффективность бизнеса …

БЛОГ

Зачем оценивать имущество при страховании

В том случае, если объектом страхования выступает движимое или недвижимое …

БЛОГ

Оценка бизнеса при разделе имущества супругов

В ситуации расторжения брака существует несколько вариантов распределения бизнеса супружеской …

БЛОГ

Цели и задачи товароведческой экспертизы

Товароведение и экспертиза товаров Экспертизу можно охарактеризовать, как исследование специалиста …

БЛОГ

Экспертиза антиквариата: где получить оценку эксперта

Существует множество критериев, которым должна соответствовать оценка антикварных раритетов. К …

БЛОГ

Оценка квартиры при вступлении в наследство

Вступая в наследство квартиры, люди оценивают имущество. Расценка недвижимости – …

БЛОГ

Для чего нужна оценка недвижимости

В процессе развития рыночных отношений, в современной России потребовалось сформировать …

БЛОГ

Оценка чистых активов: порядок, расчет, анализ стоимости

Оценка стоимости чистых активов — процедура, которая проводится относительно материальных …

БЛОГ

Факторы и методы оценки жилого помещения

Для того, чтобы не просто приобрести или продать жилой дом …

БЛОГ

Нужна ли оценка автомобиля при вступлении в наследство

Оценка автомобиля для наследства — это ряд мероприятий, связанных с …

БЛОГ

Зачем нужна оценка автомобиля для нотариуса в Москве

Оценка автомобиля для нотариуса – это одна из наиболее популярных …

БЛОГ

Как правильно оценить ущерб от залива квартиры

Залив квартиры соседей нижних этажей – одна из частых проблем, …

БЛОГ

Финансовый анализ: Оценка финансовых активов

Финансовые активы — это наличие, дебиторская задолженность и долевые инструменты …

БЛОГ

Как проходит независимая экспертная оценка автомобиля после ДТП

Независимая экспертиза оценки автомобиля необходима, когда машина попала в аварию …

БЛОГ

Оценка квартиры – кто ее заказывает и оплачивает?

При покупке и продаже квартиры, особенно если сделка совершается с …

БЛОГ

Как происходит оценка недвижимости, основные моменты, стоимость

Сегодня оценка недвижимости независимыми специалистами – услуга востребованная. Всестороннюю оценку …

БЛОГ

Оценка недвижимости — гостиницы

Любой человек, хотя бы раз посещавший отель, понимает, что стоимость …

БЛОГ

Цели оценки стоимости бизнеса и предприятия в Москве

Оценка стоимости бизнеса — это процесс исчисления в денежном выражении …

БЛОГ

Какая собственность является интеллектуальной

Интеллектуальная собственность – это специальный термин, который в достаточно широком …

БЛОГ

Интересные факты оценки животных

Особое влияние на эффективность селекции оказывают условия содержания и качество …

БЛОГ

Оценка строительной техники

Необходимость в проведении оценки строительной техники возникает еще в процессе …

БЛОГ

Оценка квартиры для ипотеки

Прежде чем оформить ипотеку, нужно выполнить процедуру оценки квартиры. Выбрав …

БЛОГ

Анализ стоимости бетонных заводов

Для вторичного рынка, специализирующегося продажей как бетонных, так и передвижных …

БЛОГ

Оценка торгового оборудования

Неотъемлемой частью современной торговли является специальное оборудование. 4.9 / 5 …

БЛОГ

Основные методы оценки активов

Финансовыми активами считается часть активов предприятия, содержащая в себе финансовые …

БЛОГ

Оценка спецтехники профессионалами – нюансы и тонкости выполнения

Оценка спецтехники – процедура, направленная на определение ее текущей стоимости. …

БЛОГ

Выбирая какой-либо товар потребитель в первую очередь обращает внимание на …

БЛОГ

Оценка эффективности управления портфелем ценных бумаг

Эффективность управления портфелем ценных бумаг в первую очередь определяется его …

БЛОГ

Как сделать оценку для вступления в наследство

Перед тем, как вступить в права наследования, оценка имущества, которое …

БЛОГ

Оценка доходности активов, стоимости, рисков и других параметров – достаточно …

БЛОГ

Порядок оспаривания кадастровой стоимости земельного участка

Чтобы исключить недоразумения, связанные с оценкой земельного участка, ее желательно …

БЛОГ

Оценка автомобиля для списания с баланса предприятия

Любое предприятие, на балансе которого числятся автотранспортные средства, рано или …

БЛОГ

Оценочные услуги для компаний – чем помогут профессионалы?

Услуги независимой оценки потребуются не только для физических лиц, но …

БЛОГ

Оценка объектов недвижимости – направления и применяемые методики

Оценка стоимости объекта недвижимости – популярное направление, используемое для сбора …

БЛОГ

Нюансы выполнения оценки имущества и ущерба

Оценка имущества и нанесенного ущерба – популярная услуга в нашей …

БЛОГ

Оценочные услуги для бизнеса – какую информацию удается получить?

Центр независимой оценки готов предложить множество услуг клиентам. Сейчас подобная …

БЛОГ

В каких случаях проводится оценка бизнеса

Оценка бизнеса (оценка компании) проводится в таких случаях: происходит изменение …

БЛОГ

Какие виды оценки могут потребоваться для предприятий?

Оценочные процедуры для предприятий – это комплекс различных мероприятий. Компания …

БЛОГ

Оценка транспорта – в каких случаях рекомендуется провести ее?

Для чего проводится оценка водного транспорта, воздушного и автомобильного? Она …

БЛОГ

Оценка и ее последующее оспаривание

Оценка аренды квартиры – определение оптимальной суммы в случае совершения …

БЛОГ

Выполнение оценки объектов недвижимости – особенности и направления

Центр независимой оценки в Москве предлагает различные услуги клиентам. Если …

Источник: https://sud-ocenka.ru/dlja-chego-nuzhna-ocenka-nedvizhimosti/

Как происходит оценка недвижимости?

Оценка недвижимости что это

Оценка недвижимости предполагает определение ее рыночной стоимости на текущую дату и может понадобиться в совершенно разных ситуациях. В этой статье мы расскажем о том, как происходит оценка недвижимости, с какой целью производится оценка объектов недвижимости, сколько действительна оценка недвижимости и какие документы понадобятся для ее получения.

Оценка объектов недвижимости, как правило, производиться в четыре этапа:

1) Определяются характеристики объекта недвижимости, устанавливаются цели и задачи оценки.

  1. Перед тем как сделать оценку недвижимости, устанавливаются ключевые параметры:
    • местонахождение и точный адрес;
    • тип объекта (земельный участок, квартира, частный дом, офисное здание, встроенное помещение и т.д.);
    • количество комнат;
    • площадь (общая, жилая);
    • тип здания (панельное, кирпичное и т.п.);
    • количество этажей;
    • прочие характеристики.
  2. Устанавливается целевое назначение.
  3. Определяется дата, на которую будет производиться оценка.
  4. Устанавливаются допущения и ограничивающие условия.
  5. Определяется цель оценки и вид определяемой стоимости.

2) Производится подробное описание и анализ наиболее эффективного использования оцениваемого объекта.

3) Производится расчет стоимости объекта недвижимости. Как оценить стоимость недвижимости и какие методы при этом использовать, определяет эксперт-оценщик, исходя из данных об объекте и виде стоимости, которую необходимо определить.

4) Происходит согласование результатов, полученных при использовании различных подходов и методов. Определяется максимально адекватное и точное значение.

Для получения подробной информации о том, как эксперты-оценщики оценивают недвижимость, рекомендуем перейти в интересующий вас раздел:

Далее рассмотрим, в каких случаях необходима оценка недвижимости, и какие документы нужны для оценки недвижимости.

Зачем нужна оценка недвижимости?

Для владельцев недвижимости цели оценки могут быть самыми разнообразными. Рассмотрим случаи, в которых собственнику может понадобиться оценка стоимости недвижимого имущества:

  • при совершении операций купли-продажи либо сдачи объекта в аренду;
  • при вступлении в права наследства;
  • при разделе имущества между супругами в случае развода, а также для решения других имущественных споров;
  • для определения или оспаривания кадастровой стоимости зданий, строений, земельных участков, используемой для целей налогообложения;
  • при страховании недвижимости;
  • при совершении операций кредитования под залог недвижимости;
  • при распределении долевого участия на стадии трансформации предприятий в акционерные общества;
  • при совершении прочих операций, связанных с реализацией прав на объекты недвижимости.

Независимо от конкретного случая, конечной целью оценки объекта недвижимого имущества для эксперта-оценщика будет являться определение рыночной либо другой стоимости объекта на определенную дату и предоставление отчета об оценке. В данном документе приведены расчеты конкретного вида стоимости, описание объекта и используемых методик, а также анализ рынка, к которому относится оцениваемый объект.

Какие документы нужны для оценки недвижимости?

Чтобы получить независимую оценку, важно знать, какие документы необходимы для оценки недвижимости. В большинстве случаев оценка объектов недвижимости производиться при наличии следующего пакета документов:

  • технического паспорта;
  • кадастрового плана (для земельных участков);
  • правоустанавливающих документов (договора купли-продажи, договора аренды, свидетельства о государственной регистрации права собственности, выписки из ЕГРН);
  • экспликации к поэтажному плану БТИ;
  • разрешительных документов на перепланировку (при наличии);
  • документов о балансовой стоимости (для юридических лиц);
  • документов, подтверждающих факт проведения ремонтно-монтажных работ (при наличии);
  • документов, отображающих сведения о размере арендной платы.

Приведенный перечень является рекомендательным, и оценка может проводиться даже при наличии неполного пакета документов. Однако следует учитывать, что для получения точной оценки необходимо предоставить оценщику максимум информации об объекте недвижимости.

Срок действия оценки недвижимости

Согласно действующему законодательству об оценочной деятельности нет четкого ответа на вопрос, сколько действует оценка недвижимости.

При этом ФСО № 1 предусматривает, что величина рыночной либо иной стоимости (кроме кадастровой) оцениваемого объекта, представленная в отчете об оценке, может признаваться рекомендуемой для целей совершения сделок с объектами оценки, если прошло не более 6 месяцев с даты отчета.

Также стоит отметить, что в судебной практике истечение шестимесячного срока не всегда рассматривается как свидетельство недостоверности сведений о стоимости объекта, отображаемой в отчете.

Кто занимается оценкой недвижимости?

Производить оценку недвижимости могут компании, а также эксперты-оценщики, имеющие соответствующие разрешительные документы на осуществление деятельности в сфере оценивания. Кроме того, согласно законодательству, обязательным условием для тех, кто занимается оценкой недвижимости, является необходимость состоять в Саморегулируемой организации экспертов-оценщиков.

Сколько стоит оценить недвижимость?

Отвечая на вопрос, сколько стоит независимая оценка недвижимости, необходимо учитывать, что итоговая стоимость оценочных работ будет зависеть о многих факторов:

  • целей оценки;
  • вида объекта недвижимости;
  • вида определяемой стоимости;
  • местоположения и других характеристик объекта;
  • полноты и качества исходной информации;
  • трудоемкости проводимых работ;
  • срочности получения отчета об оценке.

Получить информацию о том, сколько стоит оценка недвижимости, можно, перейдя в раздел «Цены». Чтобы узнать, сколько стоят услуги независимого оценщика недвижимости для вашего конкретного случая, воспользуйтесь помощью онлайн-консультанта или свяжитесь с нами любым удобным для вас способом, используя информацию из раздела «Контакты».

Где заказать оценку недвижимости?

Если вас интересует вопрос, где можно сделать оценку недвижимости, воспользуйтесь услугами экспертов-оценщиков консалтинговой группы «Апхилл». Обращаясь к нам, вы можете заказать оценку недвижимости для разных целей.

Если вы решили заказать оценку недвижимости, вы гарантированно получите:

  • бесплатные консультации;
  • подготовку отчетов в кратчайшие сроки;
  • предварительную оценку абсолютно бесплатно;
  • возможность выезда эксперта в день обращения;
  • определение рыночной и иных видов стоимости с использованием современных методов оценки;
  • возможность получения отчета на иностранном языке.

Источник: https://www.uphill.ru/press-czentr/stati/kak-proishodit-otsenka-nedvizhimosti/

Зачем оценивать недвижимость и как это сделать?

Оценка недвижимости что это

Оценка недвижимости – это процесс определения стоимости конкретного объекта недвижимости: жилого дома, квартиры, гаража, земельного участка и др.

Оценка недвижимости необходима в случаях продажи или обмена недвижимости, для оформления ипотеки, при наличии судебных споров, для целей залога и иных целей, например, достаточно часто востребована оценка недвижимости при разводе и разделе имущества.

Проведение оценки недвижимости регламентируется законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», иными законами, а также стандартами оценки.

Основными видами стоимости, которые определяются в процессе оценки недвижимости, являются:

  • Рыночная стоимость объекта недвижимости – это цена, за которую объект недвижимости можно продать на рынке.

Оценщик определяет рыночную стоимость на конкретную дату исходя из условий рынка: подбирает аналогичные объекты и рассчитывает среднюю рыночную цену.

При расчете рыночной стоимости учитываются индивидуальные характеристики конкретного объекта недвижимости (материал стен, наличие отделки, наличие коммуникаций, местоположение и прочее).

Данная стоимость является наиболее точной, в связи с чем, в случае наличия судебного спора, суд принимает во внимание именно рыночную стоимость, рассчитанную экспертом-оценщиком.

Особенно широкое применение рыночная стоимость также получила при совершении сделок с недвижимостью.

  • Кадастровая стоимость объекта недвижимости – стоимость объекта недвижимости, которая определяется в результате проведения государственной кадастровой оценки массовыми методами, а если это невозможно – индивидуально для каждого объекта недвижимости.

В данный момент кадастровую стоимость рассчитывают государственные оценщики – специализированные бюджетные учреждения, которые создаются региональной властью. Необходимо отметить, что до недавнего времени расчетом кадастровой стоимости занимались независимые бюро: недвижимости, оценки и т.п. Однако к применяемой ими методике были большие нарекания и эта практика прекращена.

Расчет кадастровой стоимости осуществляется в соответствии с требованиями закона «О государственной кадастровой оценке» и специально разработанными государством методическими указаниями.

Данная стоимость максимально приближена к рыночной стоимости, результаты ее расчета утверждаются нормативным актом органа исполнительной власти региона и вносятся в Единый государственный кадастр недвижимости (ЕГРН).

В связи с чем, сведения о кадастровой стоимости, содержащиеся в ЕГРН, являются официальными и применяются для расчета налогов, госпошлины, штрафов и иных целей, определенных в законе.

  • Инвестиционная стоимость объекта недвижимости – это цена, за которую можно купить недвижимое имущество для извлечения прибыли.

Чаще всего она используется для оценки эффективности операций с недвижимостью (например, чтобы определить, принесет ли объект недвижимости доход при сдаче его в аренду).

  • Ликвидационная стоимость объекта недвижимости – это цена, за которую объект недвижимости можно быстро продать.

При определении этого вида стоимости оценщик учитывает влияние чрезвычайных обстоятельств, которые вынудили продавца продавать объект на условиях, не соответствующих рыночным.

Ликвидационная стоимость наиболее часто применяется при реорганизации компании или признания ее банкротом.

Проведение оценки недвижимости (кроме кадастровой оценки) входит в поле профессиональной деятельности независимых оценщиков – частных оценочных компаний или индивидуальных предпринимателей.

По закону оценщик должен быть членом одной из саморегулируемой организации оценщиков (СРОО), застраховать свою деятельность и предоставлять услуги только по тем направлениям, которые указаны в его квалификационном аттестате.

Стоимость услуг по оценке недвижимости зависит от региона и конкретного оценщика. Поэтому прайс оценки недвижимости лучше уточнять на сайте выбранного исполнителя.

Реальная оценка недвижимости требует того, чтобы в процессе её проведения оценщик учел все факторы, которые могут повлиять на расчет стоимости объекта.

Самым важным фактором, влияющим на цену является себестоимость.

Себестоимость включает в себя цены на строительные материалы, услуги по их транспортировке, оплату труда рабочим и другие затраты (например, 3-этажный пентхаус из бетонных блоков будет стоить дешевле 3-этажного кирпичного жилого дома).

Также на стоимость недвижимости влияют и другие факторы:

  • сложившаяся ситуация на рынке (например, если жилые дома в конкретном городе подешевели на 15%, то продать по полной стоимости свой жилой дом уже не получится, только со скидкой);
  • местоположение (недвижимость на окраине всегда дешевле, чем в центре);
  • сезонность (летом дачные домики стоят намного дороже);
  • развитость инфраструктуры (близость школы, поликлиники, детского сада, магазинов, остановок автотранспорта);
  • степень износа (старые дома требуют больше средств на ремонт);
  • иные факторы.

При расчете стоимости недвижимости оценщик вправе самостоятельно выбирать виды расчета. Чаще всего применяются 3 метода:

  • Сравнительный метод требует изучения большого объема информации и расчетов, но позволяет наиболее точно определить стоимость объекта недвижимости.

Суть данного метода в том, что покупатель не заплатит за конкретный объект недвижимость цену больше той, что стоит аналогичный объект на рынке недвижимости.

Оценщик сравнивает объект с аналогичными объектами, корректирует цену в зависимости от характеристик объекта и его аналогов и выводит средний показатель.

  • Доходный метод используется при оценке рыночной стоимости, а также в инвестиционной деятельности.

Его суть заключается в том, что стоимость недвижимости определяется как источник будущей прибыли объекта с момента его оценки до завершения эксплуатации, при этом оценщик учитывает риски, характерные для недвижимости в отдельном регионе (например, повреждения имущества в результате половодья или землетрясения).

  • Затратный метод используют в случаях, когда объект недвижимости нужно оценить без отрыва от земельного участка, на котором он расположен.

При расчете оценщик определяет восстановительную стоимость здания с учетом его износа. Итоговая стоимость объекта недвижимости получается при добавлении к полученному результату рыночной стоимости земельного участка.

Наиболее точная оценка недвижимости получается, когда оценщик использует все три метода расчета.

Рассчитать примерную стоимость своей недвижимости можно самостоятельно, но такой расчет не примут во внимание государственные органы, суды или банки.

Единственным официальным документом, отражающим реальную стоимость недвижимости, служит отчет об оценке объекта недвижимости, подготовленный профессиональным оценщиком.

Источник: https://vladeilegko.ru/situations/zachem-otsenivat-nedvizhimost-i-kak-eto-sdelat/

Как самому оценить стоимость квартиры?

Оценка недвижимости что это

Для того чтобы быстрее и выгоднее продать свою квартиру, нужно максимально точно ее оценить. Одна из самых существенных ошибок в этом деле – завышение ожиданий. Главные советы по правильной оценке – ниже.

Почему важно правильно оценить квартиру?

Оценка квартиры – значимый этап в процессе осуществления сделки. Сразу понятно, что при указании точной цены продажа осуществится намного быстрее.

Это достаточно сложная работа, которая предполагает обладание точной статистической картиной, сложившейся на рынке. Как правило, этот навык есть у опытных риэлторов, и легче всего рассчитать размер стоимости жилья, обратившись к ним.

Для тех, кто пока не готов идти в агентство недвижимости, предлагаем основные советы по определению рыночной цены.

Зачем нужно оценивать квартиру быстро и точно?

Выбрать максимально точную цену за небольшой промежуток времени – очень важно. Если не попасть в цель и, например, завысить цену – можно ждать звонков покупателей долго.

Ну а если процесс ожидания не пугает, все равно стоит иметь в виду, что длительное выставление объекта в базах риэлторов лишь спровоцирует ненужные подозрения покупателей.

Здесь может сработать психологический момент – люди начнут искать причину невостребованности квартиры и, скорее всего, подумают, что есть проблемы с юридической чистотой объекта или его техническим состоянием.

Как рассчитать стоимость максимально быстро?

Среди различных опций электронной базы данных ЦИАН есть онлайн-оценка вашей квартиры. Все, что нужно продавцу – внести основные параметры объекта. Среди них: площадь, адрес, количество комнат и другие.

Сервис рассчитает стоимость по данным объектов, которые расположены рядом. Однако чисто технический подход не даст возможность учесть уникальные свойства вашего дома, например, вид из окон или состояние подъездов.

Поэтому рекомендуем дочитать этот текст до конца.

Как можно оценить стоимость объекта без помощи онлайн-сервиса?

Есть разные способы. Можно, например, использовать статистические данные об аналогичных квартирах. Нужно брать похожие на вашу квартиру объекты и анализировать их по ключевым параметрам. Легче всего оценить квартиру, если в вашем доме или жилом комплексе продается объект со схожими характеристиками.

Можно уже ориентироваться на него, но для объективности оценки лучше взять несколько вариантов.

Если в вашем доме продаются несколько квартир, но они не совпадают с вашей по площади, можно сложить и поделить их метражи, чтобы выяснить стоимость одного «квадрата», после этого умножить получившийся результат на площадь вашего жилья.

Дальше предстоит заняться сложным процессом, который позволит учесть все особенности именно данного предложения, ведь квартиры такой же площади в доме может и не быть. Кроме того, даже два одинаковых по метражу варианта могут отличаться по многим критериям. Нужно применить специальные коэффициенты.

Что влияет на оценку квартиры?

Ряд критериев можно применить для расчета стоимости, все они влияют на цену. Важно, на каком именно этаже расположена квартира: известно, что от цены жилья на первых этажах риэлторы часто отнимают от 7 до 10%.

Аналогично влияет на определение цены и расположение на последних этажах. Часто такие квартиры заливает (не везде есть технические этажи), значит, из-за этого придется жертвовать рублем: еще минус от 3 до 5%.

 

Квартира на последнем этаже

Наличие балкона или лоджии, напротив, добавит эти же проценты к стоимости. Важны и менее ощутимые на первый взгляд параметры: вид из окна, проникновение света, расположение относительно сторон света. Стандартный критерий (важно все равно про него помнить) – качество отделки квартиры.

У риэлторов есть своеобразная «линейка» состояния жилья, в соответствии с которой изменяется данный коэффициент: «необходим капитальный ремонт», «необходим косметический ремонт», «в удовлетворительном состоянии», «сделан косметический ремонт», «сделан евроремонт».

Применив все эти критерии, можно выставлять определенную цену.

А если в моем доме не продаются квартиры, что делать тогда?

Бывает и так, что в вашем доме или даже микрорайоне не продаются квартиры. Придется поискать аналог вашей квартиры. Сравнивать вашу «хрущевку» с монолитным домом даже в одном районе – не совсем корректно. Если вариантов совсем мало, стоит отталкиваться хотя бы от года постройки. При данном подходе один из ключевых показателей – локация.

Для максимально точного определения этого показателя есть специальные характеристики. Важно, где находится ваш дом. Если он расположен в парке или у реки либо это элитный жилой комплекс с собственной озелененной территорией – дело одно, а если вы живете в социально неблагополучном районе с уличной преступностью – дело другое.

Любому покупателю важно, с кем рядом он будет жить.

Еще один важный показатель – инфраструктура района, вернее, ее развитость. Позитивно отразится на стоимости жилья расположение рядом с домом супермаркетов, детских садов, школ, домов детского творчества, спортивных центров, больниц, поликлиник, банков и различных предприятий бытового сервиса.

Разумеется, важна транспортная доступность вашего дома. Если он находится в самом центре перегруженной дорожной сети города – это отрицательно отразится на стоимости квартиры, даже несмотря на близость к центру и хорошую инфраструктуру.

Также отрицательно скажется на цене удаленная от города локация без инфраструктуры. Ну а если дорожная ситуация приемлема, недалеко от дома находятся остановки общественного транспорта – можно не волноваться за ликвидность объекта.

Отдельно стоит выделить фактор удаленности дома от метро.

Если это так, то есть плохая новость: некоторые риэлторы специально вводят в некоторых ситуациях новую шкалу – минус процент от цены за каждые две минуты ходьбы (разумеется, это не значит, что если ваша квартира в 100 минутах от подземки, то стоит передать ее первому желающему даром).

Все эти критерии помогут максимально объективно оценить стоимость квартиры.

В моем доме когда-то жил Путин, почему я должен продавать свою квартиру по той же цене, что и все остальные?!

Не должны. У дома может существовать своя эксклюзивная особенность, «индивидуальность». Конечно, это относится чаще к элитным домам, пусть и построенным в прошлом: в Москве много домов, где в советские времена давали квартиры элите: государственным деятелям, писателям, военным, художникам, известным актерам.

Во многих городах есть дома, ценные с архитектурной точки зрения или своей истории (например, знаменитые дома Нирнзее в Москве). Вот к таким объектам нужен специальный подход. Все это надо использовать в своих целях, разузнав максимальное количество деталей, вплоть до изучения соответствующей литературы.

Сейчас на рынке немного избалованных покупателей, которые готовы доплатить за такого рода уникальность.

Стоит поставить себя на место покупателя

В продажах очень многое зависит от  психологии. Большинство продавцов возлагают на свои объекты неоправданные ожидания. Кто-то ставит цену на свою квартиру на 15 или 20% дороже, чем в среднем по рынку. Создается ощущение, что жилье не быстро, но продастся за приличные деньги. Это неправильный метод. Есть объективное положение дел на рынке недвижимости.

Отказываться принимать его – путь по неверной дороге. Кто будет вам звонить? Поставьте себя на место покупателя и подумайте, сколько реально можно дать за конкретный объект.

Если рядом продаются две аналогичные квартиры, но одна за 5 млн рублей, а другая за 6 – какую из них предпочтут выбрать? Лучше несколько раз взвесить все важные факты перед продажей, а не менять постоянно цену на объект.

Источник: https://www.cian.ru/stati-kak-samomu-otsenit-stoimost-kvartiry-218403/

Для чего нужна оценка недвижимости?

Оценка недвижимости что это

Все имеет цену и все продается. И с домом большинство россиян связывает кредит на недвижимость, которая также имеет свою стоимость.

Для чего нужна оценка недвижимости? Кто ее проводит? Сколько это будет стоить? Какие документы нужны? Каким образом проводится процедура оценки?

В этой статье вы получите ответы на все эти вопросы. Материал будет полезен тем, кто собирается оформлять кредит на покупку жилья или получил недвижимость в наследство.

Оценка стоимости недвижимости представляет собой процесс определения стоимости объекта. Процедура включает в себя определение стоимости права собственности (права аренды, пользования) в отношении разных объектов недвижимости.

Оценка недвижимости как вынесение суждения о размере стоимости недвижимого имущества структурно связана со знанием рынка, сфокусированном на конкретном объекте, и является одним из его логических продолжений.

Цель оценки — определить ценность объекта в изменяющихся условиях рынка для принятия экономически обоснованных решений при операциях с недвижимостью.

Для решения дилеммы, какую цену назначить, чтоб не продешевить, как оценить вклад в коммерческое предприятие, на какую сумму кредита рассчитывать, — все это разновидности одного и того же вопроса: сколько стоит недвижимость? Ответ на него вы получите, проведя оценку недвижимости. Чем точнее она будет, тем рациональнее используются средства покупателя.

Для чего проводится оценка недвижимости?

Операции с недвижимостью, требующие проведение оценки:

  • отчуждение (продажа, мена);
  • внесение имущества в уставной капитал общества;
  • передача недвижимости в залог;
  • сдача в аренду;
  • получение ипотеки;
  • вступление в права наследства.

Наиболее рискованным предприятием является ипотечное кредитование. Банку нужны гарантии для минимизации всех рисков. И солидная финансовая организация предпримет все усилия, чтобы свести к минимуму риски и для себя, и для заемщика.

Законодательное основание

Институт оценки регулируется Федеральным законом № 135 от 29 июля 1998 года, вместе с внесенными в него изменениями. Этот документ является основанием для проведения процедуры уполномоченными лицами.

В статьях закона оговорены все нюансы такой деятельности в РФ, определен круг лиц, проводящих оценку, установлены требования и правила к оценке помещений, описаны случаи, предусматривающие установку оценочной стоимости.

Кто проводит оценку объектов недвижимости

Проводить денежную оценку недвижимости могут юридические лица или организации, имеющие лицензию на выполнение оценочных работ.

Что такое экспертная оценка?

Это документ, в котором содержатся сведения относительно объекта оценки — права собственников, цели, дата проведения, примененные методики, пояснения.

Виды стоимости

В оценочной практике проводятся различные виды стоимости.

В соответствии с федеральным стандартом оценки «Цель оценки и виды стоимости» (п. 5 ФСО № 2), статьей 20 ФЗ № 135 от 29 июля 1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» стоимость недвижимости классифицируется на следующие виды:

  • рыночная;
  • ликвидационная;
  • кадастровая;
  • инвестиционная.

Рыночная стоимость

Определяется наиболее вероятная цена, по которой объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции. Стоимость указывается на дату оценки.

Главные условия — стороны должны действовать открыто и располагать всей необходимой информацией.

Ликвидационная стоимость

Учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств. Определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой объект может быть отчужден за срок экспозиции, меньший типичного, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку.

Кадастровая стоимость

Устанавливается проведение государственной оценки. Определяется для целей налогообложения, подсчета суммы налога в случае купли-продажи, аренды, договора дарения или обмена жилья, оформления права наследования, формирования цены при обмене объекта на эквивалентный.

Инвестиционная стоимость

Измеряет эффективность инвестиций для конкретного лица или группы лиц при установленных целях использования объекта. При определении этого вида стоимости учет возможности отчуждения на открытом рынке не обязателен.

Какие факторы влияют на стоимость квадратных метров?

Определение цены объекта складывается из следующих факторов:

  • состояния здания;
  • года постройки;
  • категории земельного участка;
  • обеспеченности инженерными коммуникациями;
  • расположения;
  • удаленности от центра;
  • уровня безопасности;
  • качества подъездных путей;
  • типа поселения, где расположен объект;
  • экологической обстановки в районе;
  • развития инфраструктуры.

Задача оценщика специфична тем, что определение стоимости часто становится предметом залога по жилищным займам на строящееся жилье. Как можно оценить объект, который существует пока только на бумаге? Разве можно быть уверенным в том, что он будет построен и введен в эксплуатацию?

На практике оцениваются не эфемерные квадраты, а стоимость прав на сооружаемый объект. Цена будущей постройки определяется, исходя из стоимости действующих объектов с аналогичными характеристиками.

Информация может корректироваться с учетом сведений о портфеле проектов застройщика, стадии строительства и уровня рисков (банкротства застройщика, задержки сроков).

Строящееся жилье обычно оценивается ниже, чем готовое.

Методы определения стоимости недвижимости

Применяется 3 подхода для оценки имущества:

  • сравнительный — анализ цен объектов с похожими данными;
  • затратный — определение суммы затрат на восстановление объекта с определенными изменениями (износ или обесценивание);
  • доходный — установление цены объекта с учетом доходов от владения имущества.

Документы для оценки недвижимости

Для определения стоимости недвижимого имущества потребуется основной пакет документов:

  1. Паспорта собственников — если в их число входят несовершеннолетние дети, также предоставляются свидетельства о рождении (для детей до 14 лет) или паспорта (для детей старше 14 лет).
  2. Документация, обеспечивающая право на объект — зарегистрированные свидетельства о праве собственности при наличии следующих оснований:
    • договора купли-продажи;
    • вступления в наследство;
    • дарственной;
    • соглашения об аренде.
  3. Техническая документация — техпаспорт из БТИ. Заказать этот документ следует заранее, так как для его изготовления требуется определенное время. Также вместе с техническим паспортом предоставляются план здания с экспликацией к поэтажному плану, в котором зафиксированы следующие характеристики:
    • площадь;
    • этажность;
    • назначение;
    • дата ввода в эксплуатацию;
    • планировка;
    • материал стен, высота потолков;
    • процент износа.
  4. Подтверждения ограничений и обременений — в случае, если объект является предметом ареста или залога, потребуется представить решение суда, расписку или кредитный договор:
    • свидетельство о государственной регистрации права или документ, на основании которого она может быть выполнена;
    • паспорт или заменяющий его документ;
    • паспорт собственника квартиры (если заказчик и собственник — разные лица);
    • выписка из техпаспорта (из БТИ) — поэтажный план с экспликацией;
    • описание обременений.

Документы для оценки квартиры:

Если квартира является объектом общей долевой стоимости нескольких собственников, документы предоставляются по каждому из владельцев.

Акт оценки квартиры

Актом устанавливается реальную стоимость жилья. Его составляет профессиональный оценщик, имеющий аттестат и разрешение на оценочную деятельность. Акт составляется на бланке установленной формы, скрепляется печатью организации, проводившей оценку.

Документы для оценки дома

К основному списку документации добавляются еще:

  • кадастровый план;
  • поэтажный план с экспликацией (характеристиками, площадью, планировкой).

Что включает в себя комплекс работ по оценке недвижимости?

Для начала заказчик должен сообщить цель оценки объекта. В комплекс работ по оценке недвижимости включены следующие процедуры:

  • определение задачи;
  • осмотр объекта;
  • составление договора на предоставление услуг;
  • сбор данных по объекту;
  • выбор методики оценки;
  • анализ прав собственности и эксплуатации объекта;
  • оценка улучшений (наличие построек, дополнительных сооружений);
  • сравнение результатов;
  • отчет и заключение эксперта.

Основные ценообразующие характеристики

Четыре свойства определяют стоимость объекта:

  1. Площадь.
  2. Тип здания.
  3. Расположение.
  4. Транспортная доступность.

К факторам, которые повышают цену объекта, относятся:

  • наличие изолированных комнат, выходящих на разные стороны дома;
  • кухня от 9 м. кв.;
  • раздельный санузел;
  • застекленный балкон.

Учитывается также качество ремонта в жилье, степень благоустроенности подъезда и дворовой территорий.

Сколько стоит оценка недвижимости?

Стоимость услуг оценщика формируется в индивидуальном порядке. При подписании договора с оценщиком не следует просить его заранее назвать цену за услуги. Он этого сделать не сможет.

Потребуется время, чтобы проанализировать объект по широкому перечню критериев, из которых и складывается конечная цена.

В основном, стоимость услуг оценщика связана с наличием ряда документов, сроков исполнения и объема работ. Цена услуг специалиста не связана со стоимостью объекта ни в каком соотношении.

Особенности процедуры оценки

Оценка недвижимости проводится достаточно оперативно. На первом этапе заключается договор об оказании услуг. Заказчик передает исполнителю документы (копии свидетельств о госрегистрации, техпаспорта, договора долевого участия, копии паспорта и т.д.).

Оценщик лично осматривает объект, сравнивая его по множеству параметров, делает фотоснимки, которые после подшиваются к отчету в качестве обоснований заключения.

Отчет по квартирам пишется в течение 1-3 дней, по домам — до 5 дней. Предлагается услуга экспресс-оценки. При оплате за срочность (вдвое больше) отчет будет готов за 24 часа.

В отчете будет прописана рыночная и ликвидационная стоимость. Последняя величина важна для банков. По этой цене объект можно будет реализовать в формате вынужденной продажи в кратчайшие сроки. Эта сумма на 10-20 % ниже рыночной.

При написании отчета эксперт ориентируется на Федеральные стандарты, правила, установленные Агентством по ипотечному жилищному кредитованию, индивидуальные требования банка.

Как правило, при оценке недвижимости по ипотеке кредитор всегда перепроверяет содержание и форму акта, часто отчет отправляется на доработку.

Если отчет не принят по объективным причинам, внести требуемые исправления оценщик обязан без оплаты. Однако нелишним будет оговорить это условие на этапе подписания соглашения.

При получении отчета банк корректирует сумму займа в соответствии с рыночной стоимостью приобретаемого под ипотеку жилья.

Результаты независимой оценки помогут договориться о дисконте, но рассчитывать на то, что банк предоставит кредит на сумму, выше оценочной стоимости, не нужно. Это слишком большой риск и для кредитора, и для заемщика.

Оценка недвижимости для наследства

Определение стоимости недвижимости при наследовании необходимо для того, чтобы правильно рассчитать величину госпошлины для оплаты нотариальных услуг. От стоимости объекта зависит ее фактическая цена.

В расчет берется рыночная стоимость объекта, переданного по наследству.

Если оценка не проведена, имущество не возможно будет переоформить на наследника. Регистрирующие органы и нотариус не легализуют передачу прав собственности без проведения этой процедуры. Очень важно провести оценку в срок и заручится компетентными специалистами в этой области.

Госпошлина является единственным обязательным платежом, взимаемым за совершение нотариусом процессуальных действий. Размер платежа установлен на законодательном уровне путем исчисления процента от суммы оценки. Поэтому размер пошлины взаимосвязан с оценкой объекта.

Главное правило оценки объекта, переданного по наследству, — определение действующей стоимости на момент смерти наследодателя. Поэтому важно провести процедуру как можно быстрее.

Если наследуется несколько объектов, оценка проводится отдельно по каждому.

Стоимость имущества, указанная в оценке, послужит основой для разделения наследства между правопреемниками, если таковых несколько, и их доли заранее не определены.

В 2020 году нередко стали оспаривать оценки имущества, произведенные независимыми экспертами. Если наследник считает, что кадастровая стоимость не эквивалентна рыночной, он может обратиться в коммерческую компанию для определения реальной стоимости объекта.

Заключение

Оценка недвижимости проводится на основании договора либо по постановлению государственных органов. По результатам оценки составляется заключение и отчет в двух экземплярах.

Непосредственным результатом процедуры считается итоговая стоимость объекта недвижимости, выраженная в денежной сумме и указанная в заключении и отчете. Результат оценки может быть использован только в соответствии с ее целью.

Источник: http://ipoteka-expert.com/dlya-chego-nuzhna-ocenka-nedvizhimosti/

Оценка недвижимости: в каких случаях она нужна?

Оценка недвижимости что это

Что такое оценка недвижимости — один из популярных вопросов, который задают клиенты компании. Производить оценку необходимо при совершении различных сделок и операций с недвижимостью — покупке, продаже или же при оформлении ипотечного кредита в финансовой организации.

Если вам нужна помощь при покупке квартиры в Сочи с оценкой, обращайтесь к специалистам АН «Винсент Недвижимость»! Мы готовы предложить вам широкий перечень вариантов в самых разных районах города: от Адлера до Лазаревского!

Оценка квартиры — что это такое?

Под оценкой подразумевается определение стоимости объекта недвижимости — квартиры, дома, земельного участка или же коммерции. Данная процедура регламентируется на законодательном уровне, поэтому проводить ее могут только аккредитованные организации и профессиональные оценщики.

Теоретически, вы можете произвести оценку объекта и самостоятельно. Однако, для этого вам потребуются определенные знания и опыт. Самое верное и простое решение — использовать сравнительный метод. Посмотреть сколько стоят аналогичные квартиры в вашем районе и найти средний показатель.

Обращаем ваше внимание на то, что самостоятельная оценка не принимается во внимание государственных органов. Это к вопросу о том, для чего нужна оценка квартиры и на что она влияет. При ипотеке, подаче документов в Росреестр или судебные инстанции будет взят во внимание только официальный документ!

Назад к содержанию

Для чего нужна оценка недвижимости?

Оценка недвижимости требуется достаточно часто. Наиболее распространены следующие ситуации:

  • Оформление ипотечного кредита;
  • Купля-продажа квартиры;
  • Обмен жилья;
  • Судебные разбирательства;
  • Реорганизация предприятия.

В ситуации с ипотечным кредитованием все достаточно просто. Справка об оценке нужна, в первую очередь, банку. Финансовой организации важно понимать какую сумму средств можно выдать заемщику. Нужна ли оценка квартиры при рефинансировании ипотеки? Да, но только в том случае, если процедура рефинансирования будет проходить в стороннем банке.

Что касается купли-продажи, то продавцу нужно понимать, по какой стоимости можно реализовать квартиру, а покупателю — убедиться в том, что цена не завышена искусственным образом и соответствует рыночной.

Если два человека решили обменяться квартирами с условиями доплаты, то оценка нужна для того, чтобы адекватно оценить стоимость объектов и для того, чтобы одна из сторон не осталась в большом минусе.

Оценка квартиры потребуется и для урегулирования судебных споров. В качестве примера можно привести ситуацию, когда наследник должен компенсировать другим наследникам, не вступившем в свои права, их законную долю. В этом случае оценка поможет не переплатить и никого не ущемить в полагающихся им средствах.

Назад к содержанию

Виды оценки

Оценка недвижимости бывает нескольких видов — кадастровая, рыночная, ликвидационная и инвестиционная.

  1. Кадастровая оценка — эта цена объекта недвижимости, установленная в рамках проведения государственной оценки. Она напрямую влияет на размер налогообложения. Цена может быть приближена к рыночной, но таковой по сути не является;
  2. Оценка рыночной стоимости недвижимости — это, говоря простым языком, цена по которой вы можете продать квартиру или дом, находящиеся в вашей собственности. ЕЕ определяют путем анализа рынка и сравнения с аналогичными предложениями в конкретном районе;
  3. Ликвидационная оценка позволяет определить цену недвижимости, по которой ее можно реализовать максимально быстро. Как показывает практика, ликвидационная стоимость всегда меньше рыночной на 10-15%;
  4. Инвестиционная оценка недвижимости актуальна для предпринимателей и людей, желающих выгодно вложить свои средства. Важно, что инвестиционная цена должна быть выше рыночной — это гарант получения прибыли.

Есть еще один вид оценки — восстановительный. Он используется крайне редко и только в тех случаях, когда нужно уточнить сумму на ремонт или реставрацию объекта.

Назад к содержанию

Методы оценки недвижимости

Согласно Федеральному Закону № 135 «Об оценочной деятельности на территории Российской Федерации», оценщики в своей работе могут использовать следующие методы:

  1. Сравнительный;
  2. Доходный;
  3. Затратный.

Сравнительный метод чаще всего используется для оценки рыночной и инвестиционной стоимости объекта недвижимости. Его суть кроется в названии. Эксперту нужно изучить внушительный объем информации, сопоставить несколько схожих объектов и вынести вердикт. задача — сделать так, чтобы покупатель не купил объект по завышенной цене.

Доходный метод используется для оценки инвестиционного потенциала. Оценщик определяет, какую прибыль будет приносить определенный объект недвижимости. Кроме того, в доходном методе учитываются возможные риски. Ключевая идея оценки доходным методом — не переплатить за недвижимость, если она не будет окупать себя должным образом.

Что касается затратного метода, то его суть заключается в следующем: объект не должен стоить больше той суммы, которую придется потратить на его строительство или же восстановление. Чаще всего используется для оценки домов и земельных участков под застройку.

По мнению экспертов, наиболее точных результатов можно ожидать только в том случае, когда оценщик использует все три метода в совокупности.

Назад к содержанию

Как происходит оценка?

Процедура оценки недвижимости состоит из пяти этапов. Сроки могут быть разными. Все зависит от региона. Где-то можно получить результаты оценки уже на следующий день, а где-то — через 2 недели.

  1. Первый этап — это постановка задачи специалисту-оценщику. Здесь важно определить цель оценки, вид стоимости. Если оценка квартиры производится для того, чтобы получить одобрение по ипотечному кредиту, то рассчитывать нужно не только рыночную, но и ликвидационную стоимость. Важно, что именно на первом этапе заказчик должен предоставить представителю оценочной компании всю имеющуюся у него документацию;
  2. На втором этапе вам предстоит заключить договор с оценщиком и оплатить его услуги. Важно указать в договоре стоимость услуг, сроки выполнения работ, права и обязанности сторон;
  3. Третий этап — это сбор информации об объекте недвижимости. Оценщик выезжает на объект, делает сверку со всей документацией, фиксирует имеющиеся дефекты, недочеты;
  4. Четвертый этап — один из наиболее важных. Здесь происходит непосредственно расчёт стоимости объекта. Все методы, которыми руководствовался оценщик в ходе расчетов, обязательно отображаются в итоговом отчете;
  5. Формирование отчета — это заключительный этап. Согласно действующему законодательству РФ, отчет, выдаваемый оценочной компанией, обязательно должен быть пронумерован и сшит.

Еще раз обратим ваше внимание на тот факт, что судебные инстанции и финансовые организации принимают во внимание только официальные бумаги! Лучшее решение — это обратиться в проверенную оценочную компанию.

Если вы желаете купить квартиру в Сочи и хотите сделать это с максимальной выгодой для себя, обращайтесь к специалистам компании «Винсент Недвижимость»! Мы знаем все о рынке, следим за изменениями цен и поможем вам купить жилье на самых выгодных условиях!

Назад к содержанию

Источник: https://www.vincent-realty.ru/articles/otsenka-nedvizhimosti-v-kakikh-sluchayakh-ona-nuzhna/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.