Оценка недвижимости пример

Структура, содержание и оформление отчета об оценке стоимости объекта недвижимости (квартиры). Образец документа

Оценка недвижимости пример

Первое, с чего начинается работа с клиентом в оценочной компании – это выяснение его потребностей. Что нужно оценить? Для какой цели производится оценка? В какую организацию будет предоставляться отчет об оценке? В какой срок желательно выполнить работу? Для какой цели нужна оценка: для купли-продажи? оформления ипотеки? приватизации?

На втором этапе составляется договор на оценку недвижимости . О нем и пойдет речь далее.

Что такое и зачем нужна оценка квартиры?

Отчет об оценке стоимости объекта недвижимости — это итог целого ряда мероприятий, выполненных по установленным стандартам оценочной деятельности.

Иногда стороны заменяют громоздкий отчет заключением оценки недвижимости о стоимости объекта (пример отчета об оценке квартиры вы сможете увидеть ниже). Оно не содержит методологии расчета, а всего лишь констатирует информацию о цене.

Информация о рыночной стоимости квартиры необходима:

  • когда речь идет об ипотечном и залоговом кредитовании;
  • при совершении сделок с недвижимостью;
  • при страховании недвижимости;
  • при возникновении споров между собственниками квартиры отчет может потребоваться для предоставления в суд;
  • при вступлении в права наследования с целью разрешения спора о компенсации отказавшейся вступать в наследство стороне.

Проведение имущественной оценки

Новички при необходимости оценить имущество часто беспокоятся о появлении возможных трудностей. Поэтому необходимо знать некоторую последовательность действий произведения данной процедуры.

Выяснение причин необходимости оценки

Первым делом должно быть определено, какой именно имущественный объект будет подлежать оцениванию и с какой целью это должно производиться.

В качестве объекта, который будет оцениваться, может выступать любой товар, а также различные материальные блага. Помимо прочего, может быть произведена и оценка ущерба имуществу. Это необходимо в том случае, когда имело место нанесение вреда имущественному объекту, которое повлекло за собой получение убытка.

Когда определяется цель проведения оценочной экспертизы, следует понимать, что сформулирована она должна быть как можно конкретнее, поскольку именно от этого во многом будет зависеть итоговая стоимость работ оценщика.

Оценка может как производиться по личной инициативе, так и являться обязательным условием при возникновении некоторых обстоятельств.

Обязательная оценка проводится:

  • для имущества, являющегося государственной собственностью;
  • при оформлении страховки на государственное имущество;
  • для судебных исков;
  • при необходимости раздела собственности;
  • для налогообложения.

Оценка по личной инициативе может быть связана:

  • с процедурой оформления сделок;
  • с получением займа;
  • со сдачей имущества в аренду;
  • при страховании индивидуальной собственности.

После этого необходимо выбрать организацию, проводящую оценочную экспертизу

Прежде чем остановить свой выбор на конкретном оценщике, лучше хотя бы немного изучить предложения в этой сфере и выбирать того эксперта, который имеет квалификацию и хорошие отзывы о своей работе.

Заключение соглашения

Следующим шагом будет составление договора. После этого потребуется оплатить услуги эксперта и ждать от него заключения о проделанной работе.

Для этого специалист должен получить доступ к самому объекту оценивания, чтобы, изучив его, вынести свой вердикт.

Стоит понимать, что оцениваться может отдельный имущественный объект, а иногда требуется оценка имущественного комплекса в целом.

Кто подготавливает отчет об оценке недвижимости?

Наиболее часто информация о рыночной стоимости объекта необходима при оформлении ипотеки в банке. Согласно п. 1 ст. 9 102-ФЗ от 07.05.2013 г., в кредитных документах должна быть прописана оценочная стоимость предмета залога. Определить ее — задача оценочных компаний.

Обычно у банка есть перечень аккредитованных оценщиков. К любому из них может обратиться потенциальный заемщик, оплатив стоимость работы из собственных средств. Настаивать на сотрудничестве с определенной организацией сотрудники кредитного учреждения не могут, но все же потенциальному заемщику следует выбрать компанию из предложенного списка.

Это гарантирует отсутствие ошибок в документации и дает возможность в кратчайшие сроки получить ипотеку, поскольку банковским службам не придется долго проверять неизвестную оценочную компанию.

Важно: подготавливающая отчет об оценке стоимости объекта недвижимости компания должна состоять в одной из зарегистрированных организаций оценщиков и иметь полис страхования гражданской ответственности с покрытием не менее 300 тыс. рублей. Именно за счет полиса заказчику может быть возмещен возможный ущерб в результате ошибочных действий оценщика.

Банки выставляют ряд требований к отчету. Их соблюдение позволяет получить максимально полное представление о передаваемой в залог недвижимости.

Таблица 3. Сведения о специалистах Оценщика

ИмяДолжность (специальность)Образование, иная информацияПеречень глав Отчета, исполнителем которых является Специалист
Севастьянов Алексей ЕвгеньевичГенеральный директордействительный член Российского Общества Оценщиков (сертификат № 3102 от 30.05.97. и № 05Д-02316 от 6 мая 1998 г.), Диплом Межотраслевого института повышения квалификации и переподготовки руководящих кадров и специалистов РЁА им. Г.В. Плехано-ва «Профессиональная оценка и экспертиза объектов и прав собственности. Специализа-ция «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)» ПП № 409284 от 18 мая 2001 года.Главы 1-4
Базарова Нина ВладимировнаСпециалистдиплом Московского Государственного Университета Геодезии и Картографии № ДВС 1075286, квалификация Инженер по городскому кадастру; курсы повышения квалификации: МИПК РЁА им. Г.В. Плеханова — слушатель программы переподго-товки «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)»Главы 2,3,4

Цена вопроса

Сколько стоит отчет об оценке квартиры? Стоимость работ оценочной компании по подготовке заключения о стоимости недвижимости зависит от ряда факторов:

  • регион расположения объекта;
  • вид недвижимости;
  • цель отчета (например, работа по оценке квартиры для судебной экспертизы будет стоить дороже);
  • срочность работ.

Если проанализировать цены по регионам, получится следующая картина:

РегионСредняя стоимость отчета об оценке, руб.
Екатеринбург, Свердловская область2000-2500
Москва, Московская область2500-3000
Санкт-Петербург, Ленинградская область2500-3000
Тюмень, Тюменская область2500

Важно: выбирая оценочную компанию, ошибочно ориентироваться на самую низкую стоимость изготовления отчета об оценке квартиры. Отдать преимущество стоит той фирме, которая прежде всего заботится об интересах клиента.

Акт оценки автомобиля для нотариуса

  • необходимость доставки авто;
  • приезд оценщика на местонахождения машины;
  • насколько данная модель востребована на российском авторынке;
  • апгрейд, который был установлен прежним собственником. Его наличие приводит к более тщательному осмотру машины;
  • рыночная цена на автомобили подобного рода, а также ее габариты влияют на размер госпошлины;
  • в какое время проводилась экспертная оценка;
  • передача документов заказчику экспертизы.

Когда составляется отчет об оценке квартиры?

Отчет об оценке недвижимости содержит информацию об ее реальной рыночной стоимости. В обязательном порядке он необходим сотрудникам залогового подразделения банка при оформлении:

  • ипотеки;
  • залоговых кредитов, обеспечением по которым является недвижимое имущество.

При этом заемщиками могут являться как юридические, так и физические лица.

Обычно обращение к оценщику происходит на этапе подготовки к сделке, когда объект кредитования или вид передаваемого в залог имущества уже точно определен и предварительно согласован с кредитным учреждением.

Помимо рыночной стоимости сотрудник банка берет из отчета данные о ликвидационной стоимости квартиры. Ее значение ниже на 25-30%. Именно по этой цене квартира будет реализована с торгов, если заемщик перестанет платить по кредиту.

Для чего необходима оценка имущества

Проведение данной процедуры является достаточно распространенной в данной сфере предоставления услуг. А связано это с тем, что экономическая ситуация на рынке шаткая, и ценовые определения многих позиций могут довольно часто изменяться. Именно поэтому как физические, так и юридические лица нередко обращаются к специалистам, чтобы произвести оценку имущества.

Ситуации, при которых необходима оценка имущества:

  • продажа или приобретение имущества;
  • оформление страховки;
  • кредит;
  • необходимость определить кадастровую стоимость недвижимости;
  • для банка;
  • для суда.

Отдельной категорией в данной процедуре будет выступать оценка имущества при вступлении в наследство. Когда гражданину полагается наследуемое имущество, то закон гарантирует оформление на него прав собственности.

Чтобы оформить такое право, необходимо собрать определенный перечень документов, куда в свою очередь и входит заключение с оценкой. Произведение такой процедуры занимаются как государственные организации, так и частные учреждения.

Механизм оценки может быть различным, и по наследованию гражданин сам вправе выбирать, каким образом будет произведена процедура. Во всех случаях необходимо будет уплатить государственную пошлину. Ее размер зависит от стоимости имущества.

Чтобы определить цену наследства, можно воспользоваться следующими вариантами:

Стоимость инвентаризационная

Для того чтобы определить такую стоимость, необходимо обратиться в БТИ. Оценщик из бюро инвентаризации сможет произвести данную процедуру, учитывая некоторые факторы. Как правило, такая стоимость считается ниже рыночной. И размер государственной пошлины в таком случае будет значительно меньшим.

Стоимость по кадастру

Необходима для определения стоимости участков земли, а также недвижимости, как та цена, которая внесена в единый кадастровый реестр. При необходимости проведения оценочной экспертизы для сравнения цены граждане при наследовании довольно часто прибегают к услугам оценочных компаний.

Стоимость рыночная

Такая цена определяется на текущий момент времени, и она приравнивается к той стоимости, за которую данный имущественный объект можно приобрести или реализовать в конкретной ситуации.

Оценочная экспертиза может быть произведена в таком случае лишь в отношении движимой собственности.

Пошлина в такой ситуации будет максимальной, но и результат оценки будет актуален нынешнему положению на рынке.

документа

Давайте рассмотрим структуру, содержание и оформление отчета об оценке недвижимости. При определении рыночной стоимости объекта недвижимости учитывается множество факторов. Все они должны быть отражены в отчете.

Именно по этой причине существуют стандарты оценочной деятельности, которых обязаны придерживаться профессиональные оценочные компании.

Важно: требования к документу закреплены федеральным законодательством. В частности, регламентированы Требованиями к отчету об оценке (ФСО №3).

В отчете о рыночной стоимости квартиры должна быть отражена следующая информация:

  • задание на оценку;
  • факты и выводы;
  • полные данные о заказчике и оценщике (директоре организации, юрлице, специалисте, выполняющем оценку);
  • ограничения и допущения при проведении работ по подготовке отчета;
  • применяемые стандарты оценочной деятельности;
  • описание объекта недвижимости с указанием количественных и качественных характеристик;
  • анализ рынка и прочих оказывающих влияние на конечную цену внешних факторов. Это обязательная часть работы. Причем должен быть проведен анализ именно в том ценовом сегменте, в котором находится квартира.
  • описание методов оценки: затратный, сравнительный и доходный. Если какой-либо из них не применялся, специалист по оценке должен обосновать причину;
  • согласование полученных разными методами результатов оценки недвижимости.

Целая глава в отчете отводится под описание характеристик объекта оценки.

Обязательно должны быть указаны:

  • технические данные, состояние коммуникаций и год постройки дома;
  • тип межэтажных перекрытий;
  • материалы, из которых здание возведено;
  • метраж и тип планировки квартиры;
  • высота дома и этаж расположения жилого помещения;
  • наличие поблизости остановок общественного транспорта, крупных дорожных развязок, магазинов и других соцобъектов.

Важно: обязательно присутствие описания текущего состояния жилого помещения. Речь идет о качестве выполненного ремонта, наличии или отсутствии встраиваемой техники.

Правила составления отчёта о процедуре

Источник: https://KPPKDirection.ru/dokumenty/primer-ocenki-obekta-nedvizhimosti.html

Примеры оценки недвижимости по доходному подходу

Оценка недвижимости пример

Пример 1. Определить текущую стоимость офисного здания на основе доходного подхода, если известно:

Здание площадью – 600 м2

Предполагается сдавать помещения в аренду оплатой – 500 $/м2 в год

Выручка от дополнительных видов услуг в год:

– плата за пользование автостоянкой – 3500 $

– плата за средства связи – 2500 $

Потери от недоиспользования фондов – 6 %

Фиксированные расходы:

– страхование имущества от пожара – 3500$

– амортизационные отчисления – 20000 $

Операционные расходы – 68200 $

Резервы (замена сантехнического оборудования) – 2500 $

Налог на прибыль – 20 %

Удельный вес кредитных ресурсов в общей

величине инвестиций – 70 %

Ипотечная постоянная – 0,14

Ставка капитализации на собственный капитал – 0,11

Решение.

1. Определяем потенциальную валовую выручку как доход от сдачи помещений в аренду и дополнительных услуг

ПВВ = 600 х 500 + 3500 + 2500 = 306 тыс. $ .

2. Рассчитаем действительную валовую выручку на основе потенциальной с учетом потерь

ДВВ = 306 (100 – 6) : 100 = 287640 $ .

3. Найдем балансовую прибыль как разницу между ДВВ и всеми видами эксплуатационных расходов

БП = 287640 – (3500 + 20000 + 68200 + 2500) = 193 440 $ .

4. Определим величину налога на прибыль

193440 х (20 : 100) = 38688 $ .

5. Рассчитаем чистую прибыль

193440 – 38688 = 154752 $ .

6. Найдем чистый доход как сумму чистой прибыли и амортизационных отчислений

ЧД = 154752 + 20000 = 174752 $ .

7. ОКК определим по методу связанных инвестиций

ОКК = (70% : 100%) х 0,14 + [(100% – 70%)]: 100% x 0,11 =

= 0,098 + 0,033 = 0,131 .

8. Тогда текущая стоимость офисного здания составит

СР = ЧД : ОКК = 174752 : 0,131 = 1334,0 тыс. $ .

Пример 2. Определить возможную цену продажи объекта недвижимости в конце 5-летнего периода, исходя из следующей информации: чистый доход за первый год составляет 20000 $, а темпы роста дохода в год – 5 %, ставка капитализации равна 20 % .

Решение.

1. Определим чистый доход за 6-й год с учетом темпов его ежегодного роста ЧД6 = 20000 х (1 + 0,05)5 = 25526 $ .

2. Рассчитаем текущую стоимость объекта недвижимости

СР = ЧД : ОКК = 25526 : 0,2 = 127630 $ .

Пример 3. Общая площадь здания 1000 м2, из которых 40 м2 свободны, а остальные сдаются в аренду по 150 $ за 1 м2 в год. Эксплуатационные расходы без учета амортизации составляют 45 % потенциальной валовой выручки. Оставшийся срок экономической жизни составляет 20 лет, а ставка дисконтирования составляет 10 %.

Решение.

1. ПВВ = 1000 х 150 = 150000 $ .

2. ДВВ = (1000 – 40) х 150 = 144000 $ .

3. Эксплуатационные расходы 45 % от ПВВ

150000 х 0,45 = 67500 $ .

4. ЧД = ДВВ – Экспл. расх. = 144000 – 67500 = 76500 $ .

5. ОКК = Д + (1 : n) = 0,1 + (1 : 20) = 0,15 .

6. СР = ЧД : ОКК = 76500 : 0,15 = 510000 $ .

Оценка недвижимости по сравнительному подходу

Сравнительный подход к оценке недвижимости иначе называется рыночным, так как основывается на рыночной информации о сделках купли-продажи, совершенных с объектами, аналогичными оцениваемому.

Наиболее распространённым в рамках данного подхода считается метод прямого сравнительного анализа продаж. Этот метод базируется на трех принципах оценки недвижимости: спроса и предложения, замещения и вклада.

Посредством анализа рыночных цен недавних продаж аналогичных объектов недвижимости моделируется рыночная стоимость оцениваемого объекта.

Так как абсолютно одинаковых объектов недвижимости не существует, возникает необходимость соответствующей корректировки цен продажи сравниваемых объектов так, как если бы они имели все характеристики оцениваемого объекта. Корректировка проводится путём внесения в цены продаж аналогичных объектов поправок, причём, они могут быть как положительными, так и отрицательными.

В оценочной практике выделяют девять основных элементов сравнения:

1. Имущественные права на недвижимость.

2. Условия финансовых расчётов.

3. Условия продажи (чистота сделки).

4. Динамика сделок на рынке (дата продажи).

5. Местоположение.

6. Физические характеристики.

7. Экономические характеристики.

8. Отклонения от целевого использования.

9. Наличие движимого имущества.

Методы определения поправок

Поправки производятся от сравниваемых объектов к оцениваемому, т.е. определяется, за какую цену был бы продан сравниваемый объект, если бы он имел те же характеристики, что и оцениваемый.

Среди методов внесения поправок выделяют:

– анализ парных продаж;

– регрессионный анализ;

– относительный сравнительный анализ;

– общая группировка.

1. Анализ парных продаж. Парными продажами называют продажи двух объектов, которые почти идентичны, за исключением одного элемента, который и нужно оценить. Для такой оценки проводится сравнение нескольких пар проданных идентичных объектов. По разнице в их цене и определяется размер поправки.

Пример. Оценить поправку на наличие гаража с учётом имеющихся у оценщика данных по парным продажам (табл. 2.4).

Таблица 2.4

Данные о парных продажах

Виды объектов Продажные цены, тыс.руб.
Пара 1 Пара 2 Пара 3 Пара 4 Пара 5
Объект с гаражом
Объект без гаража
Разница в цене

Рассмотрим вероятностные характеристики данного ряда: 8000 – 8000 – 9000 – 9500 – 10000. Среднее значение – 8900. Модальное значение (наиболее часто встречающееся) – 8000. Медианное значение (на середине ряда) – 9000.

Однако заключение оценщиком принимается не математическое, а аналитическое. В данном примере за поправку на стоимость гаража принимается значение – 8900.

2. Метод регрессионного анализа. Определение величины поправок при оценке стоимости недвижимости методом регрессионного анализа основано на использовании ряда формул

А.УС = В х Х(100+а+в+с+…+n):100 ,

где УС – рассчитываемая стоимость объекта;

В – коэффициент, полученный для единицы сравнения;

Х – размер оцениваемого объекта;

a,в,с,…n – процентные поправочные коэффициенты, которые складываются и вычитаются из 100 %.

Пример. Данные исследования рынка показывают, что цена 1 кв.м нежилого помещения в г. Москве составляет 90 долл. Площадь оцениваемого объекта – 500 кв.м. При этом отличное состояние объекта даёт возможность повысить его стоимость по сравнению с базовой ставкой на 3 %, а неудачное местоположение снижает её на 2 %. Используя вышеприведённую формулу, получаем

УС = 90 х 500(100+3-2):100 = 45450 $ .

Б.Часто на развитых секторах рынка недвижимости, например, на рынке жилья, эксперты-оценщики используют многофакторные линейные и нелинейные регрессионные модели типа

n

УС = Σ аi xi ,

i=1

где ai – коэффициенты регрессии;

хi – различные переменные, характеризующие факторы,

влияющие на стоимость объекта недвижимости.

3. Метод относительного сравнительного анализа состоит в непосредственном сопоставлении оцениваемого объекта с проданными аналогами и оценке их различий в относительном процентном выражении. Существует 2 вида учёта процентных поправок:

– независимая, когда каждая отличительная характеристика учитывается независимо от другой, а общая поправка является алгебраической суммой отдельных поправок;

– кумулятивная процентная поправка.

Кумулятивные процентные поправки представляют собой поправочные коэффициенты, выведенные на основе процентных поправок. Общая кумулятивная поправка определяется перемножением отдельных поправок. Этот метод применяется в случае, когда поправки влияют друг на друга.

Пример. Необходимо скорректировать цену сопоставимого объекта, которая составляет 60 тыс.долл., если известны следующие его отличия от оцениваемого (табл. 2.5).

Таблица 2.5

Рекомендуемые страницы:

Воспользуйтесь поиском по сайту:

Источник: https://megalektsii.ru/s41713t4.html

Центр независимой оценки ИННОВАЦИЯ

Оценка недвижимости пример

Исходная информация Здание

Месторасположение особняка: Москва, ул. Остоженка.

Площадь 347 кв.м

Год постройки 1985

Объем здания 1706

Операционные расходы по зданию:  принять  60 долл.

1.            Доходный подход

1.1          Расчет средней арендной платы(расчет с НДС)

Аналог 1

Аналог 2

Аналог 3

Аналог 4

Аналог 5

Местоположение

м. Ленинский проспект

м. Ленинский проспект

м. Ленинский проспект

м . Ленинский проспект

м. Ленинский проспект

Назначение помещений

Офис

Офис

Офис

Офис

Офис

Удаленность от метро

10 мин. пешком

10 мин. трансп

10 мин. пешком

15 мин. пешком

5 мин. пешком

Тип помещения

Административное здание

Административное здание

Административное здание

Административное здание

Административное здание

Этажность здания

Этаж расположения объекта-аналога

Наличие парковки

есть

есть

есть

есть

есть

Внутренняя отделка

раб. состояние

раб. состояние

раб. состояние

раб. состояние

раб. состояние

Вход в здание

Сдаваемая площадь, кв. м

400 – 551

500

317

420

520

Источник информации

Супер-База «ООО «ИК «Риэлто.ру»

www.gold-mile.ru

www.gold-mile.ru

Супер-База «ООО «ИК «Риэлто.ру»

Супер-База «ООО «ИК «Риэлто.ру»

Арендная ставка, долл. США за 1 кв. м в год

470

432

456

512

490

Арендная ставка, долл. США за 1 кв. м в год с учетом торга (3%)

Средняя арендная ставка, долл. США за 1 кв. м в год

457

     Площадь здания – 347 кв.м

1.2.Расчет  ЧОД

Показатели величин

Потенциальный валовой доход, долл. США

158579

Корректировочный коэффициент недозагрузки (уровень загрузки площади)

0,88

Корректировочный коэффициент на недоиспользование площади

1

Корректировка на недополучение дохода

1

Действительный валовой доход, долл. США

139549

Операционные расходы, долл. США (60 долл. США/кВ.м)

20820

Фонд возмещения

4890

Чистый операционный доход, долл. США

113 839

ПВД=АР х S пл =500*347=173500

К нед=1,5мес/12 мес=0,88 (время простоя за год)

Операц. расходы = Экспл расх+ Налоги+Земел. Платежи+Страховка

Фактор SFF = R0/{(1+R0)n -1},  n =25 лет

Фонд фозм.= 0,5 ПВС (затр)*SFF (как правило 8-10 $/кВ.м)

(Иногда используют стоимость реконструкции 500-600 $/кВ.м)

1.3. Ставка дисконтирования кумулятивно (Ron –дох на влож. капитал)

R0=4,6% (Евробонд Россия2030) безрисковая ставка

Риски

Факторы риска влияющие на объект недвижимости

Вид и наименование риска

Категория риска

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

Систематический риск

Ухудшение общей экономической ситуации

динамичный

1

Увеличение числа конкурирующих объектов

динамичный

1

Изменение федерального местного законодательств

динамичный

1

Несистематический риск

Природные и антропогенные чрезвычайные ситуации

статичный

1

Ускоренный износ здания

статичный

1

Финансирование инвестиций

динамичный

1

Неэффективный менеджмент

динамичный

1

Криминогенные факторы

динамичный

1

Финансовые проверки

динамичный

1

Неправильное оформление правоустанавливающих документов

динамичный

1

Количество наблюдений

6

4

2

3

0

0

0

0

0

0

Взвешенный итог

6

8

6

12

0

0

0

0

0

0

Сумма

19

Количество факторов

10

Средневзвешенное значение

1,9

R неликв=1,5%

Срок экспозиции 2 мес.- данные Аг. «МИЭЛЬ Недв».

R  мен  (1 – 4%) = 1% (экспертно)

Наименование величин

Показатель, %

Безрисковая ставка

4,6

Компенсация за риск вложения

1,9

Компенсация за ликвидность

1,5

Компенсация за инвестиционный менеджмент

1

Ставка дисконтирования

9

1.4. Ставка капитализации

К =Ron + Rof

R of = 1/N  ост (Ринга)= 1/74=1,3% (Ост. срок 74г.)

К = 8,5 + 1,3= 9,8

 1.5. Расчет рыночной стоимости объекта методом капитализации

РС = ЧОД / К = 113839/10.3%=1 105 233 $

 1.6. Дисконтированием денежных потоков

Прогнозный период – 4 года

Дисконтирование на середину периода.

Стоимость косметического ремонта  =  120 $/кВ.м

Параметры\Периоды

1 месяц 1 года

11 месяцев 1 года

2-й год

3-й год

4-й год

5-й год, поспрогноз

Затраты на ремонт, долл. США*(отрицательный поток)

 52 050

ДВД, долл. США

 0

 127920

 139 549

 139 549

139 549

139 549 

Опер затраты периода

1735

19085

20820

20820

20820

20820

Резервы замещения периода

408

4482

4890

4890

4890

4890

Темп роста в долгосрочный пер

0%

Коэффициент капитализации, %

9,8%

Стоимость реверсии, долл. США

 1161622

Денежный поток сумм., долл. США

 54193

 104353

 113839

 113839

 113839

Ставка дисконтирования, %

8,5%

8,5%

8,5%

8,5%

8,5%

8,5%

Фактор стоимости

0,99

0,92

0,85

0,78

0,72

0,72

Денежные потоки, долл. США

 53651

 96005

 96763

 88794

 81964

 836367

Рыночная стоимость, долл. США

 1146242

Рыночная стоимость,  руб.

 ( вкл. НДС)

3.             Затратный подход (С НДС)

3.1  Расчет  ,(Сборник «Ко инвест» «Общ. Здания», 2005 г.)

3.2 ИЗНОС

И физ = 26/100= 26%

И фун. = 0

И вн = 0

Инак = 26%

3.3.Стоимость замещения    С зам= ПЗС х (1-26%)=723 741$

3.4 Стоимость земли Методом остатка

 3.4 Стоимость объекта  С= С зам + С земл. = 723 741 + 436 600 = 1 160 341 $

СОГЛАСОВАНИЕ

Курс 31.5 руб./долл. США

Источник: https://www.centr-i.ru/statyi-ob-ocenke/246-primer-rascheta.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.