Оценка объектов государственной собственности

Оценка государственного имущества

Оценка объектов государственной собственности

Оценка государственного имущества

Имущество, принадлежащее государству, как и любое другое, делится на две категории – движимое и недвижимое. Наша компания выполняет как оценку каждой категории активов отдельно, так и комплексное определение стоимости. Важно понимать, что именно последний вид оценки является наиболее сложным и требует соответствующего уровня подготовки участвующих в его проведении экспертов-оценщиков.

Стоимость услуги по проведению оценки государственного имущества определяется индивидуально для каждого объекта и заказчика. При этом учитываются следующие факторы:

  • месторасположение оцениваемого имущества;
  • основные параметры и характеристики предмета оценки;
  • срочность выполнения заказа;
  • цели проведения оценки;
  • уровень детализации оформляемого по итогам мероприятия отчета и т.д.

Условия заказа оценки государственного имущества

Оценка государственного имущества, выполнение которой предлагает наша компания в полной мере соответствуют требованиям федерального законодательства и правилам, установленным №135-ФЗ. При этом к работе привлекаются только наиболее квалифицированные и опытные эксперты, а стоимость оказываемых услуг заслуженно считается одной из самых доступных на отечественном рынке.

Когда следует обращаться за оценкой государственного имущества

Положения №135-ФЗ четко устанавливают перечень ситуаций, когда оценка государственного имущества является обязательной. К подобным случаям относятся:

  • определение стоимости объектов, полностью или частично принадлежащих государству или муниципальным органам власти, при осуществлении приватизации недвижимости или земельного фонда, сдачи в аренду или передачи в доверительное управление каким-либо хозяйствующим субъектам и представителям бизнеса,в качестве которых могут выступать как юридические, так и физические лица;
  • установление цены госимущества при оформлении его в качестве залога или обеспечения при получении кредита или банковских гарантий;
  • проведение аукционов на аренду земельных участков, принадлежащих государству;
  • определение величины имущественного налога и размера других обязательных платежей, связанных с собственностью, частично или полностью принадлежащей государству;
  • вовлечение государственного или муниципального имущества в гражданский оборот с целью извлечения прибыли;
  • заключение договора страхования госимущества;
  • определение стоимости объекта, если планируется его национализация;
  • продажа или другие виды отчуждения имущества, принадлежащего на правах собственности государству или различным органам местной власти;
  • переуступка обязательств по долгу государственных органов власти путем передачи прав собственности на госимущество;
  • передача государственного имущества в виде вклада или доли при образовании уставного капитала или учредительного фонда различных хозяйствующих субъектов, предприятий и организаций.

Существует перечень ситуаций, когда оценка государственного имущества является обязательной

Таким образом, оценка государственного имущества проводится в обязательном порядке при подготовке практически любой сделки, в которой так или иначе задействуется принадлежащая Российской Федерации, субъектам РФ или местным органам власти собственность.

Результат оценки влияет на такие важные параметры планируемых операций, как величина арендной ставки, стартовая цена приватизации или продажи, кадастровая стоимость реализуемого участка земли, сумма планируемого дохода, страховая премия и т.д.

Для осуществления оценки привлекаются независимые оценочные организации, которые специализируются на подобной деятельности, а также обладают необходимым штатом специалистов-оценщиков.

Важной особенностью, характерной для оценки госимущества, выступает многообразие видов собственности, которые могут становится ее объектом.

Речь в данном случае может идти как о движимом имуществе в виде транспортных средств, машин, оборудования и различной техники, так и недвижимости в виде земельных участков, зданий и сооружений, квартир и отдельных помещений.

По сути, оценка государственного имущества включает в себя практически все виды специализированных оценочных мероприятий, что наглядно демонстрирует ее сложность и высокий уровень требований, предъявляемых к экспертам.

Документы, необходимые для оценки государственного имущества

Перечень документов, предоставляемых заказчиком для оценки госимущества, зависит, главным образом, от цели ее проведения и особенностей объекта, стоимость которого определяется. В ситуации, когда требуется оценить недвижимость, требуется следующий набор документов:

  • технический и кадастровый паспорт, поэтажные планы объекта;
  • существующая проектная документация;
  • документы, подтверждающие право собственности заказчика на объект оценки, а также акты приемки объекта и ввода его в эксплуатацию;
  • свидетельство о собственности или выписка из Росреестра о регистрации сделок с оцениваемой недвижимостью;
  • реквизиты заказчика оценки.

Документы, необходимые для оценки государственного имущества

В случае, если оценивается движимое имущество, от заказчика требуется предоставить техническую и эксплуатационную документацию на транспортные средства и оборудование, а также договоры купли-продажи объекта оценки.

Также желательно предъявить документы бухгалтерского и складского учета, данные баланса и сведения о размере балансовой стоимости, а также документы об условиях использования оцениваемого оборудования, техники и т.д.

Расчет стоимости объекта оценки выполняется с использованием различных методов, выбор которых согласовывается с заказчиком.

Естественно, при этом обязательно осуществляется визуальный осмотр и, при необходимости, производятся обмеры.

Получить детальную информацию о стоимости услуг, условиях сотрудничества и другие консультации можно, связавшись с нашими специалистами любым из способов, указанных на сайте.

Источник: https://ocenka-men.ru/capabilities/ocenka_gosudarstvennogo_imushhestva/

Оценка муниципального и государственного имущества и собственности

Оценка объектов государственной собственности

> Библиотека > Статьи об оценке > Оценка муниципального и государственного имущества и собственности

Современный рынок развивается и участвуют в нем не только бизнесмены и предприниматели, но и органы государственной власти, причем зачастую не только в роли регулятора, но и в роли одной из сторон правовых рыночных взаимоотношений. Нашей компании теперь все чаще приходиться проводить оценку муниципального и государственного имущества.

Необходимость этой процедуры прямо указана в Законе “Об оценочной деятельности в Российской Федерации”, ст. 8 гл.

I “Обязательность проведения оценки объектов оценки”, где, в частности  сказано: “Проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе:

  • при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду;
  • при использовании объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в качестве предмета залога;
  • при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям;
  • при переуступке долговых обязательств, связанных с объектами оценки, принадлежащими Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям;
  • при передаче объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц,…”

Т.е. сделки, объектом которых выступает муниципальное или государственное имущество и собственность, в обязательном порядке должны сопровождаться процедурой оценки данного имущества.

Эксперт оценщик потребуется, если надо установить рыночную стоимость предмета сделки при его приватизации, национализации, передаче в арендное или временное пользование, использовании в качестве залога или вклада в уставные капиталы, юридические фонды и т.п.

Полный перечень всех таких случаев указан в Законе РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», там же указан порядок их проведения.

Наша компания оказывает весь спектр услуг по оценке стоимости имущества, в том числе государственной и муниципальной собственности. Подробнее об этом вы можете узнать на страницах:

  • Оценка стоимости движимого имущества
  • Оценка стоимости недвижимого имущества

Наиболее востребованной является услуга определения стоимости муниципального или госимущества при его передаче в аренду. В этом случае цель проведения оценки – установить справедливый рыночный размер арендной платы за пользование недвижимостью, а не его рыночную цену. Помимо сдачи в аренду оценка госимущества производится для:

  • передачи собственности в доверительное управление;
  • подготовки объектов к приватизации;
  • передачи собственности в качестве обеспечения залога;
  • отчуждаемого, в пользу третьих лиц имущества;
  • переуступки долговых обязательств;
  • для внесения в уставные фонды.

Итогом оценки государственной и муниципальной собственности является соответствующий отчет.

Особенности оценки государственного и муниципального имущества

Следует отметить, что проведения подобных работ приглашенный независимый  оценщик должен обладать большим опытом работы и обширными познаниями в законодательстве РФ. Наша компания обладает такими кадрами и имеет солидный опыт работы в данном направлении.

Выбор компании-оценщика государственный орган или орган муниципального управления проводит на конкурсной основе. Участвовать могут все желающие

В целях недопущения правонарушений и предвзятости в отчетах оценка муниципального имущества не завершается только лишь составлением экспертом акта об оценке собственности. Если доля государства в праве собственности более 2 %, то полученные данные направляются на проверку в соответствующий государственный орган.

В случае федерального имущества в роли уполномоченного органа выступает Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом – ФАУФИ, а в случае муниципальной собственности – соответствующая муниципальная структура. Результатом проверки является выдача положительного заключения на отчет.

При этом, если заключение было положительным, но в последствии выяснилось, что результаты отчета не соответствуют действительности, ответственность за это несет оценщик. При этом сделки, совершенные на основании этого документа признаются недействительными и проводится повторная оценка.

Разумеется, это негативным образом сказывается на реноме оценочной компании. Никто не хочет получить красную карточку и поэтому в делах об оценке госимущества оценщики особенно щепетильны.

Отчет будет действителен в течение шести месяцев с момента проведения оценки, после чего её (при необходимости) придется делать заново

Как проходит оценка госимущества

Деятельность оценочных компаний полностью регулируется законом «Об оценочной деятельность Российской Федерации». Как правило, оценщики в своей работе по оценке муниципального имущества применяют три классических метода затратный, сравнительный и доходный.

После того, как все возможные подходы использованы, оценщик выбирает тот расчет, который максимально учитывает интересы заказчика. После этого отчет передается в контролирующую организацию, которая проверяет его.

Если все в порядке то документ передается в муниципалитет, который начинает использовать его в своих интересах.

Источник: https://www.bk-arkadia.ru/publication61/

Тема 6. Организация и методы оценки государственного имущества

Оценка объектов государственной собственности

Затратный подход к оценке государственного имущества

Подход к оценке имущества предприятия с точки зрения затрат – это определение его текущей стоимости на основе расчета восстановительной стоимости оцениваемого объекта (или стоимости замещения) и определения его физического, технического состояния и функционального соответствия на дату оценки.

Текущая стоимость объекта определяется разницей между стоимостью нового строительства (восстановительной стоимостью или стоимостью замещения) и потерей стоимости за счет износа.

При этом в текущую стоимость объекта должна быть включена не только прибыль подрядчика, входящая в сметную стоимость объекта, но и прибыль заказчика (инвестора), называемая предпринимательской прибылью.

Восстановительная стоимость — это стоимость воспроизводства точной копии объекта собственности.

Стоимость замещения – это сметная стоимость строительства нового объекта, аналогичного оцениваемому объекту, с эквивалентным функциональным назначением, для которого допускается применение конструктивных решений и материалов взамен устаревших, использованных в оцениваемом объекте.

Другими словами, стоимость замещения – это затраты на возведение объекта, аналогичного оцениваемому объекту, но не являющегося его копией.

Предпринимательская прибыль — прибыль застройщика (инвестора).

Износ — потеря стоимости имущества предприятия, вызванная физическими разрушениями, функциональным устареванием и различными внешними факторами (экономическими условиями, экологическим состоянием окружающей среды и т.п.).

Главный признак затратного подхода – это поэлементная оценка:

– оцениваемый имущественный комплекс расчленяется на составные части;

– оценивается каждая часть;

– затем получают стоимость всего имущественного комплекса путем суммирования стоимостей его частей.

Подход к оценке на основе затрат является наиболее приемлемым в следующих случаях:

• оценка государственных объектов;

• расчет стоимости имущества, предназначенного для специального использования (без получения дохода) – школы, больницы, здания почты, культурные сооружения, вокзалы и т.д.;   

• переоценка основных фондов;   

• бухгалтерский учет основных фондов;

• оценка в целях налогообложения и страхования;

• раздел имущества по суду;

• распродажа имущества на открытых торгах.

Этапы затратного подхода и последовательность его выполнения

Затратный подход оценки включает следующие этапы:

– анализ структуры имущественного комплекса предприятия;

– определение стоимости земельного участка;

– определение восстановительной стоимости (стоимости замещения);

– определение износа;

– расчет восстановительной стоимости каждого компонента имущественного комплекса предприятия за минусом износа;

– расчет общей стоимости объекта собственности предприятия.

Этап 1. Оценщик анализирует структуру имущественного комплекса предприятия и выделяет его составные части (компоненты), оценка стоимости которых производится различными методами.

Например, если оценивается комплекс, включающий только недвижимость, выделяются следующие компоненты: земля, здания, сооружения, коммуникации.

Если оценивается станочный (машинный) парк предприятия, выделяют группы машин и оборудования по ряду признаков (технологическому назначению, конструктивным особенностям, уникальности изготовления, возрасту, сроку службы и другое.

В зависимости от характера оцениваемого имущества применяют различные методы затратного подхода.

Этап 2. Здесь решается задача определения стоимости земельного участка и работ по его благоустройству. Если земельный участок арендован, его стоимость не оценивается. Работа по определению стоимости начинается с выбора метода оценки. Используются следующие методы:

• метод прямого сравнения продаж;

• метод соотношения; 

• метод предполагаемого использования;

• метод остаточной стоимости земли.

Прямое сравнение продажэто надежный и наиболее часто используемый при оценке стоимости земельных участков метод. В процессе его применения исходной информацией служат цены недавних продаж участков, имеющих схожие характеристики.

Процедура применения метода включает следующие шаги.

1 шаг. Сбор исходной информации. Основными источниками являются:

– записи государственной регистрации;

 – собственный банк данных оценщика;

 – материалы периодической печати и специализированные издания по рынкам недвижимости.

При выборе сравнимых сделок следует знать, что объекты различаются по:

– местоположению;     

– характеристике объекта;

– дате продажи; 

– условиям продажи.

2 шаг. Внесение поправок к ценам сделок. Поправки можно вносить в процентном или абсолютном выражении. Считается общепринятым следующий порядок внесения поправок:

– разница во времени; 

-месторасположение;  

– характеристики недвижимого имущества.

Однако использование этого метода возможно только в условиях активного рынка. Если прямое сравнение продаж невозможно из-за того, что совершаемые сделки единичны, для оценки земельного участка используется метод соотношения, который включает:

– оценку общей стоимости имущества предприятия с использованием доходного подхода;

– оценку стоимости земельного участка на основе соотношения между землей и улучшениями в стоимости недвижимого имущества.

Метод предполагаемого использования может применяться при оценке любого земельного участка, у которого имеется перспектива развития. Он чаще всего используется в отношении неосвоенных или используемых не по назначению участков земли.

Примером может служить земельный участок с ветхими зданиями, функционально используемыми не по назначению.

Несмотря на текущее использование земельного участка, имеются основания предполагать, что через некоторое время их можно будет снести и построить новые здания и сооружения – технически более совершенные, соответствующие функциональному назначению, приносящие доход собственнику. Чем ближе момент нового строительства, тем более обосновано применение метода предполагаемого использования к оценке земельного участка.

При оценке земельного участка этим методом оценщиком используется доходный подход. Для реализации этого метода оценщику необходимо:

– определить наиболее вероятный план застройки;

– сделать прогноз цен и сроков реализации;

 – составить сметы строительных затрат;

 – осуществить оценку земельного участка, используя метод дисконтирования денежных потоков.

Метод остаточной стоимости. Стоимость молодого участка земли определяется объемом дохода, который он способен приносить при наилучшем использовании.

Согласно экономической теории, земельный доход считается остаточным по своей природе: в первую очередь оплачивается труд, затем привлечение капитала (проценты по кредитам), управление (предпринимательский доход), и только оставшиеся средства представляют собой доход, приходящийся на земельный участок. Когда известен доход от земельного участка, его стоимость можно определить методом прямой капитализации.

Дата добавления: 2018-04-15; просмотров: 631;

Источник: https://studopedia.net/4_22797_tema--organizatsiya-i-metodi-otsenki-gosudarstvennogo-imushchestva.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.