Оценка объектов недвижимости при ипотечном кредитовании

Содержание

Как сделать оценку квартиры для ипотеки

Оценка объектов недвижимости при ипотечном кредитовании

Если вы покупаете жилье в ипотеку, то по закону нужна оценка недвижимости. В статье расскажем, для чего нужна оценка, как ее сделать, сколько стоит оценка квартиры для ипотеки и что должен включать отчет.

Марина Малайчик
профессиональный ипотечный консультант и брокер

Перед тем как выдать кредит, банк оценивает платежеспособность заемщика: его доходы, перспективы трудовой деятельности и кредитную историю. Этого достаточно для небольшого кредита на короткий срок.

В случае ипотеки — сумма кредита большая, а срок выплаты — до 30 лет. Поэтому возврат долга банк обеспечивает залогом самой недвижимости или права требования по договору долевого участия, когда дом не достроен.

Это значит, что если заемщик не сможет погасить кредит, банку придется продать заложенную недвижимость. По судебному решению ее выставят на торги, а если покупатель не найдется, банк примет ее на баланс, то есть станет собственником.

Поэтому для банка важно понимать рыночную стоимость квартиры, за которую он точно сможет ее продать. Без отчета об оценке этого сделать нельзя.

Рыночная стоимость недвижимости — это объективная цена, по которой ее можно продать в текущих условиях.

Независимая оценка квартиры для ипотеки важна и для страховой, так как при ипотечном кредитовании наличие договора имущественного страхования обязательно (ст. 31 закона № 102-ФЗ).

При покупке квартиры в кредит обычно регистрируется ипотека в силу закона. В этом случае независимая оценка недвижимости указывается в договоре купли-продажи, кредитном договоре или в закладной, которая почти всегда оформляется при ипотечной сделке. Если оформляется договор об ипотеке, то оценка недвижимости прописывается в договоре об ипотеке.

Оценку недвижимости может провести сам банк или независимый оценщик.

Банк сам делает оценку, например, если в ипотечной сделке не оформляется закладная — закон допускает, что оценка недвижимости может определяться по соглашению между заемщиком и банком. На практике это значит, что сотрудники банка оценивают недвижимость, а заемщик соглашается с оценкой.

Если банк проводит оценку сам, то он просто ставит заемщика перед фактом — в этом случае заемщик не сможет выбрать оценщика.

Независимая оценка обязательна при закладной (ст. 14 закона № 102-ФЗ) и используется в большинстве случаев. Ее проводит независимый оценщик, то есть третье лицо, которое не имеет отношения к банку или сторонам сделки (продавцу и покупателю).

Деятельность независимых оценщиков регулирует закон, который определяет порядок проведения оценки, правила составления отчета и ответственность оценщиков. По закону они должны застраховать свою гражданскую ответственность.

Банку важно доверять партнеру, который оценивает недвижимость. Поэтому заемщик выбирает оценщика из списка аккредитованных компаний, который предоставляет банк.

Закон об оценочной деятельности

Все зависит от того, кто делает оценку. Если оценку недвижимости делал банк, то для заемщика эта услуга бесплатна.

В остальных случаях стоимость оценки квартиры для ипотеки покрывает заемщик. Он же и заключает договор с оценочной компанией.

Стоимость оценки зависит от типа недвижимости (квартира, дом, коммерческая или нежилая недвижимость), региона, расположения населенного пункта, размеров и расположения самого объекта, дополнительных услуг оценщика.

Например, в Москве оценка квартир стоит от 5000 рублей, а жилых домов — от 10 000 рублей.

Стоимость отчета об оценке квартиры для ипотеки у разных оценщиков может отличаться. Воспользуйтесь калькулятором стоимости на сайте компании, чтобы рассчитать цену за отчет и сравнить, сколько стоит оценка недвижимости для ипотеки у других компаний, и проверьте предлагает ли оценщик скидки.

Методы оценки недвижимости

Стандарты оценки утверждаются приказами Минэкономразвития — они определяют общие подходы к оценке и уточняют процедуру оценки в разных ситуациях. Закон предусматривает три подхода в зависимости от того, как используется объект.

Доходный и затратный подходы. Для оценки коммерческой или жилой недвижимости, которая будет сдаваться в аренду, применяют доходный подход.

А, например, для оценки строящегося частного дома — затратный подход. Оба метода построены на анализе аналогичных объектов недвижимости и финансовых потоков по объектам.

Такая оценка стоит дороже, но применяют эти подходы редко. Чаще используют сравнительный, который проще и понятнее.

Сравнительный подход используется при оценке жилой недвижимости для проживания. В этом случае оценщик подбирает похожие объекты, сравнивает цены и формирует оценку вашего объекта.

Методика формирования сравнительной цены сложная, это не просто среднее арифметическое значение цен выбранных объектов. Сначала найденные объекты приводят к «единому знаменателю», поскольку идеально похожие объекты, которые выставлены на продажу в один момент времени, подобрать сложно.

А внутренние методики позволяют сравнивать такие объекты правильно.Например, оценщик нашел похожие квартиры в одном доме, но на разных этажах. Этажность тоже влияет на цену. По методике первый и последний этажи приводят к «базовым» этажам.

Это делают с помощью введения небольшого дисконта к цене, либо из найденных объектов убирают самый дешевый и самый дорогой в пересчете цены на квадратный метр.

При оценке стоимости квартиры оценщик учитывает наличие социальной инфраструктуры рядом с домом, транспортную доступность, экологию, этажность.

Как происходит оценка объекта

Заказать оценку квартиры просто:

  1. Вы узнаете у банка список аккредитованных оценщиков.
  2. Заключаете договор. Его заключают не с физлицом, оценщиком, который непосредственно проводит оценку, а с оценочной компанией, в которой он работает.

После заключения договора оценщик выезжает на место, чтобы осмотреть объект, собирает и анализирует информацию. С учетом задачи клиента он выбирает метод оценки, рассчитывает рыночную цену объекта и формирует отчет об оценке.

Сроки. Если объект недвижимости типовой, например, квартира в многоквартирном доме, то оценщик обычно готовит отчет в течение 1−2 дней после получения заказа. Если объект сложный, то подготовка может затянуться на неделю.

Что включает в себя отчет об оценке

В отчете об оценке указываются:

  • Реквизиты отчета: дата его составления и номер;
  • Данные оценщика, копия и реквизиты страхового полиса;
  • Описание объекта: адрес, площадь, характеристики, оценка состояния;
  • Оценка прилегающей территории: наличие инфраструктуры, транспортная доступность, экологическая ситуация района;
  • Обоснование выбора подхода к оценке;
  • Описание процесса определения цены;
  • Документы, которые использовал оценщик: правоустанавливающие документы, технический или кадастровый паспорта;
  • Фотографии объекта, которые позволяют идентифицировать предмет ипотеки и оценить его состояние;
  • Итоговая стоимость объекта;
  • Дата определения стоимости объекта — она может не совпадать с датой составления отчета об оценке;
  • Наличие перепланировок, если они есть, с указанием согласована она или нет.

Отчет готовят в бумажной или электронной форме. Бумажный документ должен быть распечатан, сшит, подписан оценщиком и заверен печатью, электронный — заверяется электронной цифровой подписью.

Закон рекомендует использовать независимую оценку в течение шести месяцев с даты проведения оценки. Например, если заемщик решит рефинансировать ипотеку через год после выдачи кредита, то придется делать новый отчет — ст. 12 закона 135-ФЗ.

Райффайзенбанк может рефинансировать кредит сразу после выдачи текущего кредита, например, на госсубсидию, — в таком случае делать новую оценку не нужно.

Оценка загородной недвижимости

При оценке загородной недвижимости оценивается не только частный дом, но и все, что влияет на цену земельного участка:

  • кроме стандартных документов, которые указаны выше, к отчету прилагается кадастровый паспорт земельного участка — в схеме указывается месторасположение дома;
  • анализируются инженерные коммуникации,
  • указывается наличие ограничений на участок, если они есть, например, сервитута.

Если квартиры в многоэтажных домах — это типовые объекты, то загородные дома индивидуальны, поэтому стоимость оценки выше. Цена зависит от удаленности объекта и его размеров. Обычно ценник в 2−3 раза выше, чем по квартирам.

Оценка квартиры в новостройке

Для покупки квартиры в новостройке на этапе строительства банк использует стоимость из договора долевого участия. Оценка квартиры нужна только после сдачи дома в эксплуатацию. Обычно условие о представлении отчета об оценке указывается в кредитном договоре в обязанностях заемщика.

Например, в кредитном договоре указано, что после ввода новостройки в эксплуатацию заемщик должен оформить закладную и провести оценку квартиры

Обычно на этапе строительства процентная ставка по кредиту выше на 1−2%, после оформления права собственности ставка снижается. Если заемщик не выполнит свои обязательства, то ставка останется повышенной.

Как банк использует отчет об оценке

Банк рассматривает заявку на ипотечный кредит в два этапа. Сначала оценивает заемщика, в соответствии с его доходами предварительно определяется максимальная сумма кредита. Затем рассматривает объект залога и с учетом его стоимости рассчитывает окончательную максимальную сумму кредита.

Для определения максимальной суммы кредита банк берет независимую оценку. В каждом банке есть свой норматив соотношения суммы кредита к стоимости залога. Так называемый коэффициент К/З (кредит/залог). Обычно он не выше 80%. На этом этапе банк может снизить предварительную сумму кредита, рассчитанную на первом этапе.

Например, по доходам вы можете претендовать на сумму в 4 млн руб. Но вы решили купить квартиру за 4 млн руб. При этом у банка норматив К/З не более 80%. Это значит по залогу банк сможет дать: 4 млн руб * 80% = 3,2 млн руб.

Обмануть банк, договорившись с оценщиком, не получится. Банк принимает отчеты только от аккредитованных оценочных компаний, то есть от тех, кому он доверяет.

Кратко подведу итог:

  1. Перед ипотечной сделкой обязательно проводится независимая оценка недвижимости. Если же квартира покупается на этапе строительства — оценка нужна после сдачи дома в эксплуатацию.
  2. Оценка влечет дополнительные расходы по сделке — это плата за отчет об оценке.

    Нужно понимать, что банк может отказать в согласовании объекта недвижимости в качестве предмета залога, если он ему не понравится.

  3. Оценочная компания должна быть одобрена банком — список аккредитованных компаний уточняйте в банке. Если оценщик не согласован с банком, то отчет не примут.

Мы в социальных сетях

© 2003 — 2020 Блог Райффайзенбанка.
Все права защищены

в соцсетях:

Генеральная лицензия Банка России № 3292 от 17.02.2015

В соответствии с Федеральным законом от 27.07.2006№ 152-ФЗ «О персональных данных» я, действуя по своей воле и в своем интересе, даю свое согласие АО «Райффайзенбанк», имеющему свое местоположение по адресу: 129 090, г.

 Москва, улица Троицкая, дом 17, строение 1, на обработку (любое действие (операция) или совокупность действий (операций), совершаемых с использованием средств автоматизации или без использования таких средств с персональными данными, включая сбор, запись, систематизацию, накопление, хранение, уточнение (обновление, изменение), извлечение, использование, передачу (распространение, предоставление, доступ), обезличивание, блокирование, удаление, уничтожение) моих персональных данных, а именно: фамилия, имя, отчество, адрес электронной почты, в целях направления АО «Райффайзенбанк» на указанный мной адрес электронной почты информационных рассылок, предоставления мне возможности комментирования материалов, размещенных на сайте raiffeisen-media.ru.

Обработка указанных в настоящем согласии моих персональных данных осуществляется АО «Райффайзенбанк» в объеме, который необходим для достижения каждой из вышеперечисленных целей с применением следующих основных способов (но, не ограничиваясь ими): хранение, запись на электронные носители и их хранение, составление перечней, маркировка.

Настоящее согласие действует до момента его отзыва мной в порядке, предусмотренном ниже. Настоящее согласие может быть отозвано мной в любое время на основании моего письменного заявления.

Источник: https://www.raiffeisen-media.ru/realestate/kak-sdelat-otsenku-kvartiry-dlya-ipoteki/

Особенности оценки недвижимости при ипотечном кредитовании

Оценка объектов недвижимости при ипотечном кредитовании

Для получения ипотечного кредита заёмщику недостаточно просто отвечать требованиям банка. Важно также, чтобы им соответствовал и выбранный им объект недвижимости.

Немаловажным этапом при этом является осуществление оценки выбранного жилья. Этот этап важен для определения его рыночной стоимости. А производить оценку должен независимый эксперт.

Подробнее об особенностях оценки недвижимости для ипотеки – в данной статье.

Для чего необходима оценка недвижимости?

Это – важный этап ипотечной сделки. При этом он важен для всех сторон сделки, поскольку является своего рода страховой защитой. Важно приступить к оценке недвижимого имущества как можно раньше, до выхода на заключение сделки.

Это убережет покупателя от завышения цены, которую продавец часто выставляет выше рыночной. Этап оценки крайне важен, поскольку именно исходя из рыночной стоимости недвижимого имущества банк будет исходить при определении суммы кредита.

Он не выдаст большую сумму кредита, чем рыночная стоимость объекта недвижимости.

Где можно заказать проведение оценки?

Итак, мы определились, что без оценки недвижимого имущества при заключении ипотечной сделки никак не обойтись. Возникает следующий вопрос: «Где можно заказать оценку недвижимости?»

Конкретная стоимость оценки различается в зависимости от выбранного оценщика. При этом в роли оценщика может выступать как независимый оценщик, так и целая оценочная компания.

Многие из них сотрудничают с кредитными учреждениями. Покупатель не обязан выбирать оценщика, одобренного банком. Однако ему категорически рекомендуется остановить свой выбор именно на одобренной банком кандидатуре.

Это объясняется следующими причинами:

  • Выбранная банком-кредитором компания является надёжным и проверенный партнером, поэтому риски столкнуться с мошенниками или непрофессионалами сведены к нулю.
  • Процесс рассмотрения кредитной заявки существенно ускоряется, поскольку стороны сделки уже знают правила работы друг друга.
  • Сведен к нулю риск возникновения форс-мажорных обстоятельств.
  • Больше шансов на одобрение заявки, поскольку банк будет больше доверять одобренному им оценщику, чем сторонней компании.
  • Самому заемщику удобнее согласиться с выбором банка, чем самому долго выбирать оценщика.

При этом к оценщику предъявляются определённые требования. Так, он должен страховать свою деятельность на срок от одного года.

Также он обязан вносить членские взносы в СРО (саморегулируемую организацию), в состав которой он входит. Кроме того, ему необходимо иметь страховой полис на сумму не менее 300 000 рублей.

Особое внимание обращается на то, чтобы оценщик не состоял в родственных связях с заёмщиком.

Заемщику также следует обратить внимание на дополнительные критерии к выбору оценщика. К ним относятся:

  • его деловая репутация;
  • время функционирования компании на рынке;
  • отзывы о ее деятельности.

Также не лишним будет запросить в уже выбранной компании копии отчетов на проведение оценки. Затем заемщику рекомендуется проверить их на соответствие требованиям действующего законодательства.

Таким образом, заёмщик не обязан соглашаться на выбранную банком компанию-оценщика. Он вправе выбрать ее самостоятельно. При этом банк может ее не одобрить.

В этом случае покупателю необходимо запросить заявление об отказе в письменной форме с указанием причины. Если заемщику важно сотрудничество именно с выбранным оценщиком, то он может попросить, чтобы он устранил замечания банка и переделал отчет.

При получении отказа заемщик вправе обратиться к представителю СРО за разъяснениями и проведением экспертизы.

Этот пункт имеет смысл при условии, что причины отказа банка справедливы. Однако зачастую случается, что они не являются объективными. В этом случае заёмщик вправе подать соответствующее заявление в суд.

Процедура оценки рыночной стоимости квартиры

До начала процесса оценки недвижимости заемщик должен собрать все необходимые документы для осуществления оценки и выбрать самого оценщика.

Комплект документов, которые должен собрать заемщик для проведения оценки, выглядит следующим образом:

  • договор купли-продажи недвижимости и свидетельство о регистрации;
  • кадастровый паспорт объекта;
  • план эксплуатации;
  • паспорт.

После этого следует оставить заявку у оценщика для осуществления оценки. Важно уточнить ее стоимость и оговорить сроки, чтобы не возникло сюрпризов в дальнейшем. Сотрудник компании назначит время встречи.

Существуют следующие варианты оценки недвижимости:

  • затратный;
  • рыночный;
  • доходный.

Оценщика интересуют только те характеристики объекта, которые останутся неизменными на протяжении длительного времени. Это обеспечивает актуальность и эффективность оценки. Отчет составляется в течение 1-5 дней. В нем указываются ликвидная и рыночная стоимости выбранного объекта. Этот отчет оценщик предоставляет в банк-кредитор.

Кроме основной информации об объекте отчет включает в себя следующие сведения:

  1. фотографии, сделанные в ходе осуществления оценки;
  2. ксерокопии документов на недвижимость.

Отчет является достаточно громоздким и включает в себя порядка 30 страниц.

Особое внимание при одобрении объекта банк обращает на его ликвидную стоимость. Ведь именно по этой стоимости кредитор сможет продать недвижимость при неисполнении заемщиком своих обязательств.

Важно отметить, что услуги оценщика оплачивает лицо, желающее приобрести квартиру в собственность. Эту сумму также следует внести в затратную статью сметы заемщика на осуществление ипотечной сделки. Оценка для Сбербанка, например, в Москве и области обойдется покупателю примерно в 4 000 рублей.

Стоимость, указанная в отчете оценщика, имеет свой срок. Она будет актуальной в течение полугода после составления отчёта. Это является требованием действующего законодательства. Если стороны не успели прийти к соглашению за это время, то экспертиза происходит еще раз.

Таким образом, для оформления ипотечного кредита при покупке квартиры на вторичном рынке необходимо провести оценку объекта. Заказывать ее лучше у компании, аккредитованной банком. Хотя по закону заемщик вправе выбрать оценщика по своему усмотрению.

Источник: http://nebogach.ru/mortgage/osobennosti-otsenki-nedvizhimosti-pri-ipotechnom-kreditovanii/

Оценка объектов недвижимости при ипотечном кредитовании

Оценка объектов недвижимости при ипотечном кредитовании

Вопрос жилья был актуален в давние времена, и остается та­ковым – сегодня.

Дома, квартиры и другая недвижимость – не про­сто показывают социальное положение человека в обществе, но даже больше, это экономический показатель уровня качества жиз­ни населения в нашей страны.

По статистическим данным можно увидеть, чтоб строительство идет большими масштабами, цены на недвижимость растут с каждым годом, поэтому вопрос приобрете­ния жилья стоит острым углом.

За март 2014 года на территории Казахстана было реализовано 9933 единицы жилья. Из них квартиры и дома составили соответ­ственно 6402 и 3531 объектов. Общая площадь введенного жилья в январе – марте 2014 года в Казахстане составила 1,664 миллиона м2 , что на 10,6% больше, чем в аналогичном периоде 2013 года.

Согласно статистическим данным на строительство жилья было направлено 110 миллиардов тенге. В апреле 2014 года по срав­нению с предыдущим месяцем цены аренды благоустроенного жилья увеличились на 0,6%, перепродажи благоустроенного – на 0,4%, неблагоустроенного – на 0,3%, продажи нового – на 0,1%.

Не каждый может позволить купить свое собственное жилье.

Сегодня существует несколько ответов на этот вопрос – арен­да квартир, ипотечное кредитование. И о последнем я хотел бы поговорить более подробно.

«Оценка объектов недвижимости при ипотечном кредитова­нии» – именно эту тему я выбрал для дипломной работы, так как эта услуга/отрасль появилась недавно на рынке недвижимости в Казахстане и имеет потенциальное развитие, и может быть опти­мальным ответом на наш жилищный вопрос.

Давайте рассмотрим, в чем же суть ипотечного кредитования недвижимости.

Ипотечный кредит имеет, как правило, четкое целевое наз­начение. Ипотечные займы в современных условиях наиболее часто используются для финансирования приобретения, построе­ния и перепланирования жилых и производственных помещений, а также освоения земельных участков.

Особенностью ипотечного кредита является то, что залогом для его предоставления может выступать и недвижимость, на приобретение которой он берется.

Субъектами ипотечного кредита выступают: кредиторы по ипотеке – ипотечные банки или специализированные ипотечные компа­нии, а также универсальные коммерческие банки, заемщики — юридические и физические лица, которые имеют в собственности объекты ипотеки, или имеют поручителей, которые предостав­ляют под залог объекты ипотеки в пользу заемщика.

Объектами ипотечного кредита являются жилые дома, квартиры, производст­венные дома, сооружения, магазины, земельные участки и т.п. Размер ипотечного кредита определяется в виде части стоимости объекта ипотеки. Это обстоятельство позволяет даже получать под залог одного и того же недвижимого имущества дополнительные ипотечные займы.

Для оценки ипотечного кредитования используются основ­ные подходы. Каждый подход к оценке недвижимости имеет свои преимущества и недостатки и в некоторых случаях оказывается единственно возможным к применению.

Затратный подход основан на определении стоимости затрат для оценки новых построенных объектов, при переоценке основных фондов. Информационной базой является документы предоставленные заказчиком оценки, справочные и норматив­ные материалы.

Основным этапом является оценка рыночной стоимости, определение суммы затрат, прибыли, суммарного из­носа. К преимуществам затратного подхода относится то, что он часто единственной возможной во многих случаях, больше его надежность.

Недостатками связаны с тем что затраты не всег­да эквивалентно рыночной стоимости не соответствию затратам связанных с приобретением объекта по сравнению с новым строительным объектом, возникающие сложности связанной с расчетом стоимости воспроизводства при оценке старых объектов и при определении износов.

Сравнительный подход основан на сравнение аналогичных объектов. Областью применение является оценка объекта, принад­лежащая к активному рынку.

Информационная база является такая же, как при затратном подходе, дополнительно собирают из газет интернета и других источников.

Основными этапы является исследование рынка и сбор информации, проверка её надежности, выбор типичных объектов, сравнение объектов с аналогичными, сведение о ценах таких объектов.

Доходный подход основан на определении стоимости буду­щих доходов. Применяется при оценке недвижимости принося­щих доход, данные бухгалтерского учета, газеты, журналы сайты интернета. Важным этапом является прогнозирование будущих доходов, исследование способности объектов приносить потоки доходов в течение периода, определение ставки дисконта.

Развитие оценочной деятельности в сфере недвижимости в Казахстане прямо и косвенно связано с проблемами ипотеки.

В связи с долгосрочным характером ипотечного кредита, также возникают сложные проблемы с определением стоимости недвижимого имущества.

В большинстве стран действуют доволь­но жесткие правила продажи недвижимости (по решению судеб­ных органов), что важно для защиты прав собственника, на иму­щество которого наложен арест.

Одной из наиболее значимых проблем является проблема «конвертируемости» материальных активов в наличные и депозитные средства, в ценные бумаги.

Особо значимым механизмом такой «конвертации» является ипотека из-за капитала, который входит в понятие «недвижимость», и наличия у недвижимости уникального свойства – неспособности перемещаться через границу. Ипотека является не только важней­шим механизмом решения жилищной проблемы, но и важнейшим механизмом улучшения инвестиционного климата, регулирования денежной массы, социально-экономического прогресса в целом.

Важное значение имеет правильная оценка залогового иму­щества, финансового состояние заемщика, возможность стоимости построенных объектов, предполагаемая стоимость строящихся объектов.

Существует еще одна важная сторона влияния системы ипотечного кредитования – нестабильность банковской систе­мы, связанная с функционированием вторичного рынка ссуд, обеспеченных закладными.

Этот рынок способствует переливу капитала в более рентабельную сферу экономики, а также умень­шает разницу между процентными ставками в различных геогра­фических районах, что способствует формированию единой цены капитала в масштабе страны.

Таким образом, значение ипотеки для экономики страны за­ключается в следующем:

  • вовлечение капиталов в виде недвижимости в хозяйст­венный оборот через механизмы залога, через вторичный рынок закладных ценных бумаг – существенный фактор оздоровления экономики;
  • рынок недвижимости «связывает» значительную часть денежных средств и этим самым является важным антиин­фляционным фактором.

Можно выявить следующие отличительные особенности ипотечного кредита. Обязательность обеспечения залогом (причем в качестве залога может выступать и та недвижимость, для покуп­ки которой берется ипотечный кредит).

Это означает, что в случае неисполнения заемщиком обязательств осуществляется обраще­ние взыскания на жилье с последующей его реализацией, чтобы погасить задолженность заемщика по кредиту перед кредитором.

Оставшаяся после погашения кредита сумма за вычетом расходов, связанных с процедурой обращения взыскания и продажи жилья, возвращается бывшему заемщику. В связи с этим важной задачей является правильная точная оценка залогового имущества.

Ипотечные банки предоставляют долгосрочные кредиты, которые обеспечиваются внесением записи ипотек, или ипотеч­ных долгов, на землевладение, под которое выдается ссуда. Если ипотечные банки используют для гарантии ссуд только ипотечные долги, в деловом общении остаются понятия «ипотечный банк» и «ипотечный кредит».

В целом, анализируя казахстанский рынок ипотечных жи­лищных кредитов, необходимо отметить тот факт, что наиболее доступной жилищная ипотека на сегодняшний день остается для жителей Алматы, а также Астаны.

Банки предпочитают осваивать этот новый сектор рынка кредитных продуктов, не выходя за пределы «двух столиц», ориентируясь на средний класс населе­ния. Именно в этих регионах на сегодняшний день сосредоточен основной спрос на так называемую «рыночную» ипотеку.

Здесь ипотечное жилищное кредитование развивается достаточно дина­мично, на рынке постоянно появляются новые продукты и ипотеч­ные программы, призванные привлечь клиентов в условиях заро­ждающейся конкуренции. В нашем регионе проблема ипотеки стоит остро.

С первого взгляда, многие банки готовы предложить ипотеку под 11-15%, но не все желающие способны будут опла­чивать этот кредит. Это связанно в первую очередь с другими затратами заемщика: такими как страхование, оценка, экспертиза пакета документов и заключение о соответствии стандартам, плата за ведение ссудного счета.

Дороговизна кредита, не возможность проводить о перации ку­пли-продажи на момент действия кредитного договора, вот глав­ные проблемы. Остается надеяться, что государственная програм­ма “Доступноежилье” способна хоть как-то повлиять и изменить нынешнюю ситуацию.

Базируясь на мировом опыте, развития оценки, в современ­ных условиях Казахстана необходимо создавать и развивать на­циональную систему оценки.

Вкладчики могут «заработать» право на гарантированный кре­дит. В «Каспии Банк» на него могут рассчитывать и люди сосред-ним доходом, и даже ниже. Большинство клиентов этого банка имеют меньше 670-ти долларов в месяц.

Первоначальный взносон и копят на сберегательных счетах в Жилстрой Сбербанк, «Чем боль­ше ты копишь, тем на больший срок кредитования имеешь право. И процентные ставки при такой схеме – от 3,5% до 5%. Сегодня таких ставок ни в Казахстане, ни в СНГ нет. Ипотека – она значительно дороже».

Чтобы получить такой заем, накопить нужно половину от суммы, необходимой для улучшения жилищных условий, скажем за 3,5 или 5,5 лет. Можно растянуть и на 8-10 лет – такие вариан­ты выбирают родители, открывая счета на маленьких детей. И к совершеннолетию те имеют уже приличный «стартовый жилищ­ный капитал».

По 2% в год на эти взносы начисляет банк. Плюс ежегодную годовую премию – порядка 400 долларов – вносит на счета государство, стимулируя участие граждан в этой системе. Дополнительную выгоду можно получить, если еще и купить жилье через этот же банк.

По специальной госпрограмме дома строят на средства муниципальных властей и вкладчикам предлагают всего по 960 долларов – это за квадратный метр в Алматы. Рыночная цена таких объектов более чем в 1,5 раза выше.

Ипотечное кредитование, бесспорно, – перспективное направ­ление банковской деятельности. Ипотечный банк является от­носительно устойчивым и рентабельным экономическим инсти­тутом. Поэтому, чем больше в банковской системе таких надеж­ных банков, тем стабильнее и эффективнее её деятельность в экономической системе в целом.

Эффективность, надежность ипотечного кредитование во многом связана с совершенствованием методологии, подходов при оценки недвижимости.

Я думаю, что учитывая зарубежную практику, в этой области, и национальные особенности экономики нашего государства -надо строить свою модель ипотечного кредитования, развивать её, что в совокупности приведет к подъему экономики всей страны.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

  1. Конституций Республики Казахстан
  2. Гражданский кодексРеспублики Казахстан (общая и особенная часть)
  3. Закон Республики Казахстан от 30 ноября 2000 года № 109-IIОб оценочной деятельности в Республике Казахстан (с измене­ниями и дополнениями посостоянию на 19.03.2010 г.)
  4. Закон Республики Казахстан от 31 августа 1995 года № 2444
  5. O банках и банковской деятельности в Республике Казахстан

Источник: https://articlekz.com/article/9231

Оценка квартиры для ипотеки: особенности процедуры и выбор оценщика

Оценка объектов недвижимости при ипотечном кредитовании

Недвижимость, в данном случае квартира, привлекательна для кредиторов как гарантия возврата заемных средств. На основе стоимости представленного в залог имущества рассчитывают предельную величину займа. Поэтому для получения кредита важна корректная оценка квартиры для ипотеки. С помощью оценочных процедур будет выведен показатель, отражающий ценность и ликвидность объекта.

Сделать оценку квартиры для ипотеки помогут специально обученные эксперты-оценщики. Назначить исполнителя услуг может банк-кредитор, или вы самостоятельно можете найти такого специалиста. Как это сделать правильно, к кому обратиться — тема нашей статьи.

Квартира в залог: сущность оценочной процедуры

Рассчитывая сумму кредита, банк исходит из потребностей заемщика, уровня его доходов, периода платежей. Но немаловажный фактор — ценность объекта залога. Выше стоимость — больше гарантий, что кредит вернут.

Многие соискатели задают вопрос, для чего нужна оценка квартиры для ипотеки. Попробуем ответить. Банк-кредитор, изучив документы потенциального заемщика, приходит к выводу о его платежеспособности. Но, предоставляя деньги в долг, рискует. Где граница с минимальным риском, за которую выйти нельзя?

Стоимость, исчисленная независимым оценщиком, выступает своеобразным пределом для величины займа. Выше — кредит становится весьма рискованным. Оценить квартиру для выдачи ипотеки — значит определить стоимость на основании данных рынка, которая покажет насколько объект ликвиден.

Отражение ценности, ликвидности имущества — его рыночная стоимость. Воплощает доход, который получат от продажи квартиры-недвижимости в обычных рыночных условиях, где стороны сделки информированы о ценах, действуют свободно, по своей воле, не ограничены во временных рамках.

С этой целью, при ипотечном кредитовании или для оформления ипотеки заказывают оценку квартиры. Ее результат свидетельствует, соответствует ли залоговый объект выдаваемому займу, покрывает ли сумму задолженности. Закономерность очевидна: выше стоимость, ликвидность залога — меньше банковский риск.

Отчет оценщика

Итоговый документ о выполненной оценке — отчет об оценке приобретаемой квартиры, который готовит специализированная компания или оценщик квартиры для ипотеки. Он содержит изложение методологии и примененные процедуры, данные визуального осмотра квартиры, расчеты, важные приложения.

Отчет подписывают исполнитель и руководитель оценочной компании. После регистрации в журнале он передается на руки заказчику. Срок действия документа — 6 месяцев, если существенных изменений в состоянии оцениваемой квартиры или рынка недвижимости не произошло.

Получив оценочный отчет, заказчик подает его банку-кредитору в общем пакете документов для согласования кредита.

Что делать, когда оценочная стоимость квартиры больше/меньше суммы займа?

Рассмотрим случай, когда представлен высоколиквидный объект и величина рыночной стоимости превышает сумму планируемого кредитного обязательства. Для соискателя здесь нет ничего экстраординарного. Если позволит платежеспособность, можно договориться об увеличении суммы кредита.

Более сложная ситуация, когда в результате расчетов установлено, что стоимость квартиры недостаточна для покрытия долга. Тогда ведут переговоры по взятию потребительского кредита, внесению дополнительного залога или по поручительству третьих лиц. Кредитор определит что выгодней, и свое решение согласует с заемщиком.

Что предоставляем для оказания услуг?

Какие потребуются документы для оценки квартиры для ипотеки, перечислим состав необходимого пакета:

  • паспорт, код ИНН владельца, либо лица, выступающего от его имени;
  • документ, подтверждающий право на жилье;
  • техпаспорт (кадастровый);
  • нотариальная доверенность, дающая право представлять собственника, в том числе для вопросов оценки.

Подаются оригиналы и собственноручно заверенные копии. После идентификации прав, сверки копий с оригинальными экземплярами, последние возвращаются на руки заказчику. Не допускается прием документов от третьего лица без доверенности.

Закон требует

Согласно действующему законодательству, оценочная организация или оценщик квартиры для ипотеки оказывают услуги на основании договора, заключенного в письменной форме. Перечислим основные пункты соглашения для оказания услуг:

  • идентификация и полное наименование сторон;
  • дата договора;
  •  дата, на которую проводится оценивание собственности;
  • идентификация и указание точного адреса квартиры, площади, количества комнат;
  • сроки оказания услуг и действия соглашения;
  • ответственность за нарушение сторонами обязательств, действия участников отношений в форс-мажорных условиях;
  • юридические адреса сторон, поставивших подписи под документом.

Что нужно выполнить для оценки квартиры для ипотеки? Заказать услугу может собственник или доверенное лицо. Когда на квартиру или другой объект право собственности еще не переоформлено, и банк-кредитор принимает решение о выдаче займа, заказчиком выступает действующий владелец, а соискатель кредита оплачивает услугу.

Нюансы процедуры: подробно

Что такое оценка квартиры для ипотеки — разберемся по существу. Методики строго определяют содержание отчета, от которого эксперт-специалист не вправе отступать. Для этого применяют оценочные подходы: сравнительный, доходный или затратный. Отчет содержит:

  • заключение эксперта-оценщика о стоимости;
  • изложение теории и методологии оценочных процедур;
  • идентификация объекта и анализ ценообразующих детерминант для конкретной квартиры;
  • расчетную часть, в которой аргументировано получение результата, выполнена проверка на соответствие рыночным данным.

Как делается оценка квартиры для ипотеки? Стандарты, применяемые оценщиками, требуют использовать не менее двух подходов, для которых исполнитель тщательно подбирает информацию. Оценить квартиру для ипотеки — это правильно применить процедуру согласования результатов.

Полученные итоги за подходами сравниваются, проводится анализ исходной информации. Основным остается сравнительный, основанный на информации о состоявшихся или планируемых сделках купли-продажи, которые представил традиционный, конкурентный рынок.

Мнения эксперта и пользователей отчета в этом вопросе едины.

Неотъемлемая часть отчета — достоверные приложения, в которые входят:

  • копии разрешительных документов эксперта-исполнителя;
  • документальное подтверждение прав на жилую недвижимость в виде копий;
  • данные осмотра и фотофиксации, демонстрация преимуществ или дефектов объекта;
  • подтверждение источников информации о ценах предложения или сделок по квартирам;
  • аналитические данные: графики динамики, распределения стоимости по зонам, районам города.

составляющая отчета — вывод о рыночной стоимости. Это итоговая часть, содержащая величину, которой в дальнейшем будет оперировать кредитор при определении суммы займа. Если соглашение подлежит нотариальному удостоверению, на основе оценочной стоимости определяется госпошлина и исчисляются услуги нотариуса.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/mybanktut/ocenka-kvartiry-dlia-ipoteki-osobennosti-procedury-i-vybor-ocenscika-5ae2019855876b8b5f233718

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.