Оценка окс

Содержание

Оценка кадастровой стоимости ОКС

Оценка окс

Виды недвижимого имущества:

  • • встроенные помещения,
  • • встроено-пристроенные помещения,
  • • отдельно стоящие здания и сооружения, имущественные комплексы.

Сегменты коммерческой недвижимости:

  • • административные (офисные) помещения,
  • • торговые помещения,
  • • складские помещения,
  • • помещения для целей общепита.

Определение рыночной стоимости объектов коммерческого недвижимого имущества

Объект оценкиУказывается вид коммерческого недвижимого имущества
Дата оценкиУказывается дата, по состоянию на которую выполнена кадастровая оценка объекта. В случае отступления от этой даты в задании на оценку следует привести соответствующие пояснения
Предполагаемое использование результатов Под предполагаемым использованием результатов оценки указывается определение рыночной стоимости объекта оценки для уточнения кадастровой стоимости и внесения изменения в государственной кадастр недвижимости.
Специальные допущения и ограничивающие условия Данный раздел, наряду с иными допущениями, относящимися к конкретному объекту оценки должен включать нижеследующие специальные допущения и ограничения: Оценщик полагает, что интервал между датой оценки и датой составления отчёта обоснован требованиями ст. 24.19 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ. В связи с тем, что дата оценки ретроспективная, осмотр объекта оценки проводился только для ознакомления с объектом оценки на местности.
Анализ наиболее эффективного использования: Под наилучшим и наиболее эффективным использованием подразумевается текущее использование объекта оценки.
Обоснование выбора подходов к оценке: Обоснование выбора примененных оценщиком методов оценки в рамках подходов (п. 14 ФСО №3) и обоснование отказа от применения методов оценки в рамках подходов (п. 20 ФСО №1) должны делаться с описанием каждого метода.
Рыночная стоимость объекта оценкиРыночная стоимость объекта оценки выражается в денежной форме в валюте Российской Федерации и указывается без вычета любых платежей при совершении сделки. При наличии отклонений необходимо привести объяснение смещения стоимости относительно значений рынка.

Оценка ОКС и ЗУ для оспаривания кадастровой стоимости проводится нашими специалистами в кратчайшие сроки. Сделать заказ либо получить консультацию можно по телефону.  

Звоните нам по телефону (495) 105-95-30 либо пишите на email: Этот адрес электронной почты защищен от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра. ;

Офис компании:ст. метро Славянский бульвар ул. Давыдковская, дом 3, строение 2, этаж 2.

Документы для описания и идентификации ОКС

  • • Правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на объект капитального строительства;
  • • Техническая документация на недвижимое имущество (технический паспорт, кадастровый паспорт, выписки из технического паспорта, поэтажные планы, экспликации и т.п.).
  • • Реестр договоров аренды и существенные условия этих договоров, касающихся размера и состава ставки арендной платы:
    • • Включает/не включает НДС,
    • • Включает/не включает операционные расходы.

Под операционными расходами в настоящем случае подразумевается все расходы компании на эксплуатацию ОКС, коммунальные платежи, налоги, а также расходы по страхованию в том числе:

  • • Оплата услуг управляющей компании (коммунальной службы).
  • • Оплата услуг охранного предприятия.
  • • Оплата услуг по вывозу мусора.
  • • Оплата услуг по предоставлению электроэнергии.
  • • Оплата услуг по предоставлению телекоммуникаций и связи.
  • • Оплата услуг по предоставлению воды.
  • • Оплата услуг по предоставлению бытового газа.
  • • Пропорциональная оплата, производимая в счет погашения арендных (налоговых) платежей за земельный участок, находящийся под недвижимым имуществом собственником недвижимого имущества.
  • • Оплата страховой компании за страхование имущества.
  • • Оплата текущего ремонта недвижимого имущества
  • • Иные платежи, которые могут возникнуть по договору аренды, относящиеся непосредственно к оцениваемому недвижимому имуществу.

Данный вид расходов не включает в себя амортизационные платежи.

Документы для описания и идентификации Земельного участка

  • • Правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на земельный участок под оцениваемым объектом. В случае аренды земельного участка, необходим договор аренды и расчет текущих платежей за последний отчетный период и год;
  • • Кадастровый паспорт на земельный участок.
  • • Документы, свидетельствующие об имеющихся обременениях и ограничениях на недвижимое имущество.

В случае оценки объекта незавершенного строительством, необходим план инвестиций по годам с расшифровками по видам расходования средств с учетом НДС.

Определение рынка недвижимости для определения рыночной стоимости объектов капитального строительства (ОКС) в целях уточнения и внесения изменения в государственный кадастр недвижимости

Рынок недвижимости представляет собой совокупность экономических отношений между субъектами рынка (продавцами и покупателями) по поводу движения совокупных или отдельных прав (услуг) на недвижимое имущество и денег, которые основываются на взаимном согласии, эквивалентности и конкуренции.

Рынок недвижимости для объекта оценки признается совершенным и открытым, если удовлетворяет следующим требованиям:

  • • совершается достаточное количество экономических отношений (сделок или предложений) между субъектами рынка, удовлетворяющее принципу достаточности количества аналогов,
  • • экономические отношения (сделки или предложения) подтверждаются источниками информации, удовлетворяющих требованиям Федеральных стандартов оценки.

Рынок недвижимости для объекта оценки существует в каждом типе (сегменте) недвижимого имущества по своему функциональному назначению.

Рынок недвижимости для объекта оценки структурируется по территориальному признаку: местный рынок недвижимости (в пределах одного муниципального образования или населенного пункта), региональный рынок недвижимости (в пределах субъекта Российской Федерации), федеральный рынок недвижимости (в пределах Российской федерации).

При наличии совершенного и открытого рынка для объекта оценки расчет рыночной стоимости должен осуществляться на основании сравнительного и доходного подходов.

Сравнительный подход

Рыночная стоимость ОКС сравнительным подходом определяется как разница между стоимостью единого объекта недвижимости и стоимостью земельного участка. Под единым объектом недвижимости подразумевается объект капитального строительства и площадь земельного участка, необходимая для его функционирования.

Выбор объекта-аналога

Объектом-аналогом для объекта оценки признается экономическое отношение (сделка или предложение) между субъектами соответствующего рынка недвижимости, с достаточной долей схожести с объектом оценки по основным ценообразующим факторам:

  • • Местоположение;
  • • Площадь.

Количество и подбор объектов-аналогов

  • • При использовании сравнительного подхода количество объектов-аналогов не может быть меньше, чем количество факторов (элементов сравнения), описывающих объект оценки, плюс один объект-аналог.
  • • Количество факторов (элементов сравнения) для анализа выбранных объектов-аналогов, может быть уменьшено путем подбора объектов-аналогов полностью идентичных объекту оценки по данным факторам (элементам сравнения).
  • • В любом случае количество объектов-аналогов не может быть менее трех.
  • • Подбор объектов-аналогов осуществляется по принципу расширения области поиска от местного рынка недвижимости к федеральному рынку недвижимости.
  • • Сведения об объектах-аналогах подтверждаются источниками информации, удовлетворяющими требованиям Федеральных стандартов оценки.

Корректировки к объектам-аналогам

Стоимостной корректировкой объекта-аналога по одному из факторов (элементу сравнения) для объекта оценки, признается расчетное изменение цены объекта-аналога, основанное на экономических, логических и расчетных обоснованиях в соответствии с требованиями Федеральных стандартов оценки. Данные корректировки могут быть рассчитаны на основе корреляционно-статистических моделей или методом парных продаж.

В удельную стоимость аналогов, приведенную с учетом налога на добавленную стоимость, в процессе применения сравнительного подхода в общем порядке вносятся следующие корректировки:

  • • оцениваемые права ;
  • • корректировка на площадь земельного участка сверх, площади необходимой для функционирования ОКС;
  • • скидка с цены предложения.
  • • поправка на рыночные условия (период продажи).
  • • поправка на состояние объекта.
  • • поправка на масштаб (различие в площадях)
  • • поправка на местоположение.

При выполнении всех корректировок, проводится согласование результатов по методу удельных весовых коэффициентов. Весовые коэффициенты для используемых аналогов не должны существенно различаться.

Определение рыночной стоимости

Источник: http://www.cityval.ru/otsenka-oks.html

К вопросу оценки рыночной стоимости объектов капитального строительства

Оценка окс

Некоммерческое партнерство «Саморегулируемая организация оценщиков«ЭКСПЕРТНЫЙ СОВЕТ»
109028, г. Москва, Б. Трехсвятительский пер., д. 2/1, стр. 28 (800) 200-29-50, (495) 626-29-50, www. srosovet. ru, mail@srosovet. ru

Публикация в рамках реализации

Концепции развития оценочной деятельности

на 2013-2017 годы

к. э.н., Исполнительный директор НП «СРОО «Экспертный совет»

член Экспертного совета общество оценщиков»

К вопросу оценки рыночной стоимости
объектов капитального строительства

(редакция 1.2)

Вашему вниманию предлагается первая систематизация точек зрения и методических наработок по оценке объектов капитального строительства. Авторы надеются на широкое обсуждение материала в профессиональном оценочном сообществе, результатом которого должна стать разработка профильных Методических рекомендаций.

В данной редакции статьи учтены результаты обсуждения1 темы в профильной группе сети «»: предложения и конструктивная критика Лапина Михаила Валериевича, Мжельского Михаила Борисовича, Сарычева Эдуарда Вячеславовича, и ряда других уважаемых коллег.

1. Введение

В настоящее время в России осуществляется переход на новую схему налогообложения недвижимого имущества – на смену инвентаризационной стоимости в качестве налоговой базы пришла кадастровая стоимость.

Специфика кадастровой оценки (использование методов массовой оценки, недостаток и недостоверность информации в исходном перечне объектов оценки, недостаточная квалификация Оценщиков и пр.) приводит к тому, что стоимость части объектов оценки искажается. Искажение кадастровой стоимости в любую из сторон имеет негативные последствия:

    при завышении – неоправданно повышается налоговая нагрузка на юридических и физических лиц, что, в конечном итоге, снижает их конкурентоспособность, конкурентоспособность национальной экономики в целом; при занижении – бюджеты разного уровня недополучают налоговые поступления, что затрудняет выполнение государством своих функций (реализацию социальных, инфраструктурных и пр. проектов [1]).

Законодательством России предусмотрен механизм «оспаривания» величины кадастровой стоимости, которое может осуществляться как через Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, так и через суды. Сторона, несогласная с величиной кадастровой стоимости, может подать заявление о ее корректировке – установлении в размере рыночной стоимости, которая определяется в соответствующем отчете об оценке.

С 2013 года оценка рыночной стоимости земельных участков в целях оспаривания кадастровой стоимости стала одним из основных направлений деятельности Оценщиков. А с начала 2015 года в этих же целях началась оценка рыночной стоимости объектов капитального строительства
(далее – ОКС).

Несмотря на кажущуюся простоту ОКС как объекта оценки, у практикующих Оценщиков возникают следующие основные вопросы:

    что такое ОКС и включает ли он земельный участок? какие способы оценки рыночной стоимости ОКС существуют? как «очистить» стоимость единого объекта недвижимости от вклада земельного участка? как учитывать НДС в рыночной стоимости ОКС? на что еще обращать внимание относительно «классических» отчетов об оценке недвижимости?

В настоящей статье указанные вопросы рассматриваются применительно к отчетам об оценке, выполненным в целях оспаривания результатов определения кадастровой стоимости.

Обратим внимания, что ряд вопросов носит дискуссионный характер, по ним нет единственно правильного мнения.

2. Что такое ОКС и включает ли он земельный участок

По изначальной задумке законодателя (1990-е годы) предполагалось, что будет осуществляться налогообложение единого объекта недвижимости (далее – ЕОН), включающего как земельный участок, так и расположенные на/в нем улучшения.

Позднее стало понятно, что без разделения ЕОН на отдельные составляющие не обойтись, поскольку часто земельный участок и улучшения находятся в собственности различных субъектов, земельный участок намного чаще находится в общей долевой собственности и пр.

Было принято решение осуществлять взимание налога за недвижимость двумя частями – в виде земельного налога (за земельный участок) и в виде налога на имущество (за улучшения).

Грубо говоря, ОКС представляет собой «кирпичи» (строительные материалы и работы по возведению объекта с учетом разного рода накладных расходов, типичных при возведении объектов соответствующего вида, прибыли предпринимателя и износов/устареваний).

В настоящее время определение ОКС дано в абз. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса [2] – это здание, строение, сооружение, а также объекты, строительство которых не завершено, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек. Отметим, что в налоговом законодательстве понятие ОКС отсутствует.

Рыночная стоимость ОКС не включает стоимость прав на приходящийся на него земельный участок.

Основные аргументы в поддержку данной позиции:

    во-первых, основной целью, для которой определяется кадастровая стоимость, является налогообложение. Очевидно, что схема налогообложения не должна приводить к повторному обложению налогами активов, имеющими сопоставимое социально-экономическое значение. Главой 31 Налогового Кодекса предусмотрен земельный налог, налоговой базой которого является кадастровая стоимость земельного участка. Включение стоимости земельного участка в состав стоимости ОКС приведет к повторному налогообложению земельного участка: напрямую в виде земельного налога, а также в виде части налога на имущество за соответствующий объект недвижимости (земельный участок с расположенными на нем улучшениями); во-вторых, «неразрывная связь с землей» является основным критерием, по которому объекты относятся к недвижимости (ст. 130 Гражданского Кодекса [3]). В определении ОКС данный критерий не закреплен; в-третьих, из п. п. «г» п. 24 ФСО №7 [4] прямо следует, что стоимость объекта капитального строительства равна разности стоимости объекта недвижимости и стоимости прав на земельный участок.

Важные комментарии:

    если собственник улучшений использует земельный участок на праве аренды – налог на землю должен платиться собственником земельного участка; если собственник улучшений использует земельный участок на праве аренды, а собственником земельного участка является государство или муниципальное образование – плата за землю берется в виде арендных платежей, которые в большинстве случаев так же, как и земельный налог, являются функцией от рыночной (кадастровой) стоимости земельного участка; если права на земельный участок не оформлены – это является недоработкой соответствующих органов государственной и/или муниципальной власти, поскольку:
    п. 3 ст. 35 Земельного Кодекса [5] «собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка…»; п. п. 7 п. 1 ст.1 Земельного Кодекса установлена платность использования земли – любое использование земли осуществляется за плату;
    неоднозначная ситуация с квартирами является своеобразным юридическим казусом (не во всех регионах от собственников квартир требуют оплачивать земельный налог за долю земельного участка, относящегося к конкретной квартире). Ожидается, что данное противоречие в ближайшее время будет законодательно устранено – собственники квартир будут оплачивать земельный налог по общей схеме.

Отметим, что в профессиональном оценочном сообществе существует точка зрения, что ОКС не имеет рыночной стоимости, поскольку не может быть отчужден без земельного участка. В этом отношении отметим следующее.

Российская система налогообложения находится в состоянии трансформации, далеко не все положения огромного массива нормативных и правовых актов гармонизированы друг с другом. Важнейшим условием успешного внедрения изменений является их «принятие» населением и предпринимательским сообществом.

В настоящее время к качеству результатов определения кадастровой стоимости существуют большое количество объективных претензий – в подобной ситуации значительно повышается роль механизма оспаривания результатов определения кадастровой стоимости.

Законом об оценке [7] предусмотрена возможность корректировки величины кадастровой стоимости – ее установление в размере рыночной.

Если допустить, что ОКС не имеет рыночной стоимости, то автоматически становится невозможным оспаривание результатов определения его кадастровой стоимости, что способно спровоцировать рост социальной напряженности. Для предотвращения этого все участники государственной кадастровой оценки де-факто согласились с тем, что ОКС имеет рыночную стоимость.

Предыдущий тезис не ставит под сомнение необходимость гармонизации положений законодательства Российской Федерации, в т. ч. в части, регулирующей оценочную деятельность.

3. Способы оценки рыночной стоимости ОКС

3.1. На основе затратного подхода к оценке. Учитывая описанную выше сущность ОКС («кирпичи»), наиболее простым способом оценки стоимости ОКС является применение методов затратного подхода к оценке:

  (1)

где:рыночная стоимость ОКС, ден. ед.;
i-е издержки на создание ОКС (строительные материалы, работы и пр.), ден. ед.;
прибыль предпринимателя, ден. ед.;
накопленный износ, ден. ед.

       Данная схема расчета, в т. ч. необходимость учета прибыли предпринимателя, прямо прописана в п. п. «г» п. 24 ФСО №7 и характеризуется максимальной простотой.

Отметим, что в настоящее время некоторые правоприменители (Комиссии по оспариванию результатов определения кадастровой стоимости, большинство СРОО), а также суды пока не готовы принимать отчеты об оценке ОКС, в которых реализован только затратный подход к оценке.

Это приводит к тому, что в абсолютном большинстве отчетов об оценке реализуются более сложные схемы расчетов, описанные далее.

Оценочное сообщество должно донести до указанных правоприменителей свою профессиональную позицию о возможности оценки рыночной стоимости ОКС на основе единственного затратного подхода к оценке. В противном случае, возможно вырождение профессиональной деятельности до «ритуальных» бессмысленных действий.

3.2. Через стоимость ЕОН:

  (2)

где:рыночная стоимость ОКС, ден. ед.;
рыночная стоимость ЕОН, ден. ед.;
рыночная стоимость прав на земельный участок, ден. ед.

При этом стоимость ЕОН может определяться по нескольким подходам к оценке:

  (3)

где:рыночная стоимость ЕОН по i-му подходу к оценке, ден. ед.;
весовой коэффициент i-го подхода к оценке, доли ед.

Учитывая (1) – (3) имеем:

затратный (ЕОН)
сравнительный (ЕОН)
доходный (ЕОН)

Рыночная стоимость прав на земельный участок определяется уместными в конкретной оценочной ситуации классическими методами [12].

Отметим существование точки зрения, что при оценке ОКС в целях оспаривания величину рыночной стоимости земельного участка допустимо приравнивать к кадастровой.

Корректность подобного шага вызывает сомнение, поскольку он приводит к «смешению» методов массовой (кадастровой) и индивидуальной (рыночной) оценки, что негативно сказывается на точности последней. Поясним данный тезис.

Например, погрешность кадастровой оценки земельных участков составляет +/- 30%, а точность рыночной – +/-10%. Использование выражения (5) повысит погрешность рыночной оценки до уровня кадастровой.

3.3. Прямое определение стоимости ОКС по различным подходам к оценке:

  (6)

где:рыночная стоимость ОКС по i-му подходу к оценке, ден. ед.

Для затратного подхода к оценке применяется выражение (1), для сравнительного – см. раздел 4 статьи. В доходном подходе к оценке рыночная стоимость ОКС может быть определена напрямую модифицированным методом остатка:

  (7)

где:чистый операционный доход ЕОН, ден. ед.;
рыночная стоимость земельного участка, ден. ед.;
коэффициент капитализации для земельного участка, доли. ед.;
коэффициент капитализации для ОКС, доли. ед.

Выбор подходов к оценке рыночной стоимости ОКС должен основываться на анализе качества (достаточности и достоверности) имеющейся рыночной информации.

Опытный Оценщик может самостоятельно предложить вариации способов расчета, описанных в п. 3.1 – 3.3, которые будут учитывать специфику конкретной оценочной ситуации (особенности рыночной конъюнктуры, объекта оценки и имеющейся исходной информации).

В целом, при оценке ОКС по сравнению с оценкой «типичных» объектов недвижимости присутствует единственная методическая проблема.

В открытых источниках отсутствует информация о ценах ОКС, которые могли бы быть использованы в качестве объектов-аналогов.

По этой причине в сравнительном и доходном подходе в качестве объектов-аналогов возможно использование ЕОН с проведением «очистки» их цены от вклада земельного участка – см. далее.

4. Как «очистить» стоимость ЕОН от вклада земельного участка

Обратим внимание, что расчетные модели, предусматривающие «очистку» стоимости ЕОН от вклада земельного участка, обычно характеризуются большей погрешностью, чем метод, описанный в разделе 3.1.

4.1. «Очистка» может быть осуществлена по двум основным схемам:

    «на входе» – цена ЕОН-аналогов уменьшается на вклад стоимости земельных участков еще до внесения корректировок на различие в характеристиках с ОКС-объектом оценки (табл. 1); «на выходе» – определяется стоимости ЕОН, включающего оцениваемый ОКС, после чего из нее вычитается стоимость земельного участка, приходящегося на объект оценки (табл. 2).

Таблица 1.

«Очистка» цены ЕОН-аналогов от вклада земельного участка «на входе»

№ стр.ПоказательЗначение

Источник: https://pandia.ru/text/81/296/84704.php

Оценка для оспаривания кадастровой стоимости. Подробности и нюансы

Оценка окс

Для начала разберёмся, что такое оценка для оспаривания кадастровой стоимости, и с чем её едят.

По факту это законный, малообоснованный отъём денег у бизнеса и всех тех, кто решился судиться с государством и законным способом снижать налоги.

Можно согласиться, оценка необходима, но для чего тогда нужна экспертиза отчёта об оценке, если практически всегда суд назначает судебную экспертизу? Думаю, на этот вопрос я ответил в предыдущем абзаце.

Итак. Оценка нам нужна для оспаривания кадастровой стоимости. Без оценки не получится провести процедуру.

Оценка для оспаривания кадастровой стоимости и подходы к оценке

В оценке применяются три подхода: затратный, доходный и сравнительный.

В основе затратного подхода лежит принцип воспроизводства, либо замещения объекта. То есть то, сколько денег надо для создания точно такого же или аналогичного объекта.

В основе доходного подхода лежит принцип ожидания будущих доходов от использования объекта недвижимости. Проще говоря, то, сколько денег от объекта недвижимости будет получать собственник в будущем при условии продажи имущества не ниже цены покупки.

Сравнительный – наверное, самый простой для понимания, и поэтому самый сложный. Простой он потому, что каждый из нас хоть раз что-то покупал, сравнивая с чем-то другим. На этом и основан данный принцип. А сложный потому, что очень сложно найти два земельных участка с одинаковыми характеристиками.

Оценка земельного участка для оспаривания кадастровой стоимости

По статистике снижением налога или выкупной стоимости земельных участков пользуются чаще, чем прочими объектами недвижимого имущества.

Поэтому оценка земельного участка для оспаривания кадастровой стоимости в последнее время имеет высокую популярность. А в условиях нестабильной экономической ситуации является одним из первых законных способов минимизация налогообложения среди жизненно необходимых бизнесу.

Оценка земли для оспаривания кадастровой стоимости

При оценке земли для оспаривания кадастровой стоимости, в большинстве своём, применяются два подхода к оценке из трёх. Речь идёт о сравнительном и доходном.

Первый применяется практически всегда, когда есть возможность найти, так называемые, объекты-аналоги или объявления, по которым сравнивают оцениваемый земельный участок по ряду характеристик.

Второй, лишь когда есть возможность подтвердить доход от сдачи земельного участка в аренду, либо от “доходоприносящей” недвижимости, находящейся на нём.

Оценка недвижимости для оспаривания кадастровой стоимости

При наличии документов, подтверждающих доход от недвижимости или земельного участка, может применяться и затратный подход, но только в рамках доходного. И лишь для того, чтобы выделить стоимость участка из общей стоимости всего объекта.

Оценка недвижимости для оспаривания кадастровой стоимости делится на оценку ОКСов (объектов капитального строительства) и земельных участков. Потому как и первые, и вторые являются объектами недвижимости.

Оценка ОКСов для оспаривания кадастровой стоимости

Оценка ОКСов для оспаривания кадастровой стоимости по факту является более трудоёмким и сложным процессом. Всё дело в том, что если найти земельный участок с похожими характеристиками ещё как-то можно, то с ОКСами дела обстоят гораздо сложнее.

К примеру, сложно найти здание в том же городе, том же районе, из того же материала и с такой же транспортной доступностью. У земельных участков характеристик сравнения гораздо меньше.

Дата оценки для оспаривания кадастровой стоимости

Отдельного внимания заслуживает дата оценки для оспаривания кадастровой стоимости. После внесения изменений в 225-й ФЗ и до принятия постановления пленума ВС РФ № 28 от 30 июня 2015 г. именно вокруг даты оценки для оспаривания кадастровой стоимости было больше всего споров.

Различать стоит несколько дат:

  • Дата формирования реестра – это дата, на которую происходила оценка на территории Вашего субъекта;
  • Дата изменения качественных или количественных характеристик – это дата, отражающая изменение площади, кадастровой стоимости, категории или вида разрешённого использования; * Дата постановки земельного участка на кадастровый учёт.

Если с первой и последней всё понятно, то со второй всё гораздо сложней. Первую мы можем взять из постановления, которым утверждены результаты государственной кадастровой оценки. А если в нём ничего нет, то берём дату на первое января года, в котором было вынесено данное постановление. Последнюю берём из кадастрового паспорта.

Вторую можно узнать лишь запросив специальный документ, который именуются актом утверждения кадастровой стоимости. Акт утверждения кадастровой стоимости можно получить в кадастровой палате по месту нахождения земельного участка.

По общему правилу нужно брать ту дату, которая является более поздней из трёх выше перечисленных.

Оценка для оспаривания кадастровой стоимости здания

Как уже было написано выше, для оценки здания необходимо провести большой объём работы. Намного больший, чем для оценки земельного участка. Но в большинстве случаев оценка для оспаривания кадастровой стоимости здания не даёт положительных результатов, ввиду слишком большой погрешности в расчётах. Обычно это понятно после бесплатной предварительной оценки.

Из-за достаточно высокой стоимости и невозможности прогнозировать результат большинство собственников отказывается от данной услуги в пользу земельных участков.

Экспертиза СРО оценщиков

Стоит отметить, что обязательным условием правильно оформленного отчёта является получение положительного экспертного заключения СРО оценщиков. Это дополнительный этап, который заключается в проверке отчёта об оценке и выдаче заключения саморегулируемой (СРО) организацией оценщиков, в которой состоит оценщик, подписавший отчёт.

Фактически, результат всегда один – это положительная экспертиза СРО. Но лишь в том случае, если отчёт был изготовлен качественно и составлен оценщиками с опытом подобной работы.

Если Вы не знаете, нужна Вам оценка или нет, то всегда можете воспользоваться нашей формой обратной связи и бесплатно заказать расчет экономии на налоге, выкупе или арендной плате.

Источник: https://divius.ru/blog/otsenka-dlya-osparivaniya-kadastrovoy-stoimosti/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.