Оценка стоимости недвижимости примеры

Оценка вторичной квартиры, порядок оценки стоимости жилья, этапы и методы, образец договора на определение стоимости | Жилищный консультант

Оценка стоимости недвижимости примеры

Определение реальной стоимости жилья – ответственная процедура, основанная на различных методах сбора и анализа данных. Оценка недвижимости производится для первичного, вторичного рынков, а также для недостроенных новостроек и земельных участков. Различные объекты требуют отдельного подхода к анализу сведений для получения точной величины стоимости недвижимости.

Оценка вторичной квартиры – процедура, применяемая при продаже или отчуждении собственности. Осуществляется посредством анализа аналогичного рыночного сегмента путем определения различных видов стоимости квартиры:

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефону: +7 800 350-83-46 по все России. Звонки принимаются круглосуточно. Позвоните и решите свою проблему. Это быстро и удобно.

  • Рыночная. Вычисляется посредством сбора информации через соответствующие объявления в печатных изданиях или онлайн.
  • Инвестиционная. Определяется среднее значение стоимости посредством анализа предложений от потенциальных покупателей.
  • Ликвидационная. Применяется в случае вынужденной продажи объекта недвижимости за минимальную допустимую сумму в наиболее короткий срок.
  • Инвентаризационная. Высчитывается в соотношении ветхости жилья и его технических характеристик. Берется рыночная стоимость и из нее высчитываются затраты, которые возникают в случае ремонта.
  • Кадастровая стоимость. Определяется сертифицированными специалистами регионального отделения РосРеестра. Она необходима для уточнения средней стоимости аналогичного жилья для налогообложения.

Процедура оценки недвижимости регламентирована международными соглашениями, нормативными актами отдельных субъектов Федерации и основным ФЗ №135 «Об оценочной деятельности» от 29.07.1998 г.

Порядок оценки стоимости вторичной квартиры

Оценка стоимости вторичной квартиры при продаже может производиться следующими методами:

  1. Капитализация доходов. Рассчитывается полная стоимость объекта недвижимости одним из перечисленных ранее способов, затем к полученной величине прибавляется ориентировочная сумма прибыли за счет обладания жильем. Например, доход с аренды в течение одного года.
  2. Декапитализация или затратный. Применяется только для вторичного или недостроенного жилья. От общей суммы стоимости недвижимости убавляется величина, необходимая на проведение ремонтных работ или реорганизацию структуры строения, а также для иных, например, коммерческих целей.
  3. Сравнительный. Наиболее распространенный способ среди рядовых владельцев квартир вторичного рынка. Применение: исследуется аналогичный рынок недвижимости и выводится средняя стоимость с учетом материальной заинтересованности владельца собственности и срока предполагаемой продажи.

При анализе стоимости квартиры на вторичном рынке следует учесть следующие факторы, влияющие на окончательную цену:

  • Площадь помещения.
  • Технические характеристики здания.
  • Наличие развитой инфраструктуры.
  • Коммунальные удобства.
  • Экологическая обстановка местности.

Этапы проведения оценки:

  1. Проанализировать местоположение и сравнить с ценами на расположенное поблизости аналогичное жилье.
  2. Учесть наличие объектов инфраструктуры: остановки общественного транспорта, учебные заведения, больницы, магазины.
  3. Сравнить техническое состояние объекта недвижимости и имущества конкурентов: материал изготовления здания, оснащение необходимыми узлами коммуникаций.
  4. Принять к сведению характеристики строения: этажность, количество помещений в квартире.
  5. Учесть дополнительный комфорт: уровень безопасности (домофон, сигнализация, консьерж), наличие стоянки для авто и детской площадки во дворе.

Проанализировав первостепенные аспекты можно вывести общую сумму для продажи квартиры на вторичном рынке.

Если перечисленные операции трудновыполнимы, можно обратиться за помощью в специализированную контору для получения независимой оценки недвижимости от экспертов.

Средняя стоимость услуги – 15002500 рублей. При обращении в такую контору необходимо собрать некоторые документы.

Документы для проведения оценки вторичной квартиры

Необходимый пакет документации:

  • Паспорт владельца недвижимости или иной документ, удостоверяющий личность.
  • Кадастровый паспорт.
  • Экспликация – подробный план строения.
  • Технический чертеж квартиры.
  • Документ, удостоверяющий право обладания недвижимостью.

При подаче документации для проведения независимой экспертизы оценки квартиры вторичного рынка недвижимости, между сторонами сделки заключается соответствующий договор, где указывается стоимость услуги и срок выполнения задания. Посмотреть и скачать образец документа можно здесь: [Образец договора на проведение оценки недвижимости].

Наиболее популярный вопрос и ответ на него по оценке вторичной квартиры

Вопрос: Здравствуйте, пишет вам Игорь. На что обратить внимание при оценке квартиры на вторичном рынке недвижимости в первую очередь?

Ответ: Добрый день, Игорь. Согласно нормативам Жилищного и Гражданского кодексов, в первую очередь следует обратить внимание на «чистоту» правоустанавливающей документации на квартиру.

Это: договор купли-продажи, дарственная, договор социального найма, приватизационный лист. Во вторую очередь следует удостовериться в отсутствии долгов за коммунальные услуги и арестов, и иных притязаний от органов правосудия.

Затем нужно рассматривать технические характеристики жилья.

Заключение

Оценка стоимости жилья осуществляется самостоятельно либо посредством обращения в специализированную контору. Анализ собственности вторичного рынка предусматривает сбор следующих основополагающих сведений:

  1. Площадь квартиры и прилегающей территории (при наличии);
  2. Узлы коммуникации (снабжение жилья светом, водой, газом, услугами по вывозу мусора и бытовых отходов);
  3. Инфраструктура. Отдаленность от значимых социальных объектов (школ, больниц, детсадов, супермаркетов, муниципальных учреждений);
  4. Безопасность и наличие дополнительного комфорта (парковка, благоустроенная детская площадка).

Образцы заявлений и бланков

Вам понадобятся следующие образцы документов:

  • Образец договора на проведение оценки недвижимости

Список законов

  • Закон № 135 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»

Вам будут полезны следующие статьи

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефону: +7 800 350-83-46 по все России. Звонки принимаются круглосуточно. Позвоните и решите свою проблему. Это быстро и удобно.

Источник: http://estate-advisor.ru/prodazha/ocenka-stoimosti-vtorichnoj-kvartiry/

Пример расчета стоимости объекта недвижимости затратным подходом

Оценка стоимости недвижимости примеры

А теперь давайте рассмотрим пример определения восстановительной стоимости методом сравнительной единицы. Представим, что мы заключили с агропромышленным предприятием, расположенным в Московской области, договор об оценке принадлежащего ему цеха по приему и переработке овощей.

Исходные данные

Этажность – 1;

Общая площадь – 925 м2; строительный объем – 2850 м3.

Конструктивная система – железобетонный фундамент, стены кирпичные.

Дата постройки здания –1976 год.

Дата оценки – 20 октября 2003 года.

1. Определение восстановительной стоимости.

Для выбора аналога воспользуемся нормативным документом, применяемым оценщиками в большинстве случаев для определения стоимости методом сравнительной единицы затратного подхода. Это – так называемые укрупненные показатели восстановительной стоимости (УПВС).

Документ состоит из 38 сборников и общей части. Сборники УПВС были изданы в 1970 году и предназначались для переоценки в 1972 году зданий и сооружений всех отраслей народного хозяйства Советского Союза. Каждый сборник представляет собой свод стоимостей единиц объема или площади всех типов зданий и сооружений в зависимости от отрасли народного хозяйства.

Вернемся к нашему примеру. Единичную расценку аналога будем искать в Сборнике 26. «Здания и сооружения в совхозах, колхозах и других сельскохозяйственных предприятиях. Том 1. Здания и сооружения производственного назначения» (приложение 1).

Наиболее близкое по функциональным, конструктивным и физическим параметрам здание найдем в таблице 161 «Пункты по переработке плодов, ягод и овощей». Восстановительная стоимость 1 м3 здания составит для 1-го территориального пояса, в котором находится Московская область, 17, 5 рублей.

Формула, по которой определяется восстановительная стоимость:

ВСэ = УПВС69 ´ К ´ О ´И 69-д.о. ´ Кзак. ´НДС,

где: ВСэ – восстановительная стоимость оцениваемого объекта на дату оценки, руб.;

УПВС69 – стоимость строительства на единицу строительного объема в ценах 1969 года, руб./ м3 – 17,5 руб./м3

К – поправочный коэффициент, учитывающий отличия оцениваемого объекта от объекта-аналога; в нашем случае отличия отсутствуют – К=1

О – строительный объем здания (или иной расчетный параметр), м3 или м2; О = 2850 м3

И 69-д.о. – индекс пересчета стоимости строительства из цен 1969 года на дату оценки.

Кзак.коэффициент, учитывающий затраты и прибыль организации Заказчика-Застройщика. В практике оценочной деятельности по г. Москве принимается в размере 1,3.

Индекс пересчета стоимости строительства И 69-д.о.определяется в две стадии:

Стадия 1. Пересчет стоимости строительства от цен 1969 года, по состоянию на который разрабатывались сборники УПВС, к ценам 1984 года. Цены при Советском Союзе на внутреннем рынке были строго фиксированными и не изменялись в течение десятилетий.

Однако любая, даже стесненная жесткими плановыми рамками экономика имеет объективные законы развития. Под воздействием ряда факторов – как внутреннего, так и внешнего характера – фактические цены все же росли. Отражением реальной ситуации в сфере цен на строительство стало Постановление Госстроя СССР от 11 мая 1983 г.

№ 94. В приложении к этому постановлению были разработаны индексы увеличения стоимости в зависимости от отрасли народного хозяйства. Например, стоимость СМР в нефтедобывающей промышленности увеличилась по сравнению с 1969 годом в 1,21 раза.

Среднее увеличение стоимости строительства по всему народному хозяйству составило 1,18, как и по интересующему нас в рамках примера сельскому хозяйству.

После 1984 года прошло каких-то 8 лет и Советский Союз, а вместе с ним и фиксированные цены ушли в историю.

С начала 90-х годов прошлого века с развитием оценочной деятельности стали развиваться и аналитические периодические издания в области рыночного ценообразования. Одно из таких изданий начала выпускать и до сих пор издает компания Ко-Инвест.

В Ко-Инвесте приводятся ежеквартально индексы увеличения стоимости строительства по отношению к базовым годам. В том числе – к 1984 г.

Стадия 2. Пересчет стоимости строительства от цен 1984 года к ценам на дату оценки – на 20 октября 2003 года.

Для этого нам необходим Ко-инвест – выпуск 45-й за октябрь 2003 года. На странице 17 открываем таблицу 2.2 (приложение 2) и для зданий из кирпича в Московской области находим индекс – 32,971.

Общий индекс пересчета – И 69-д.о. = 1,18 ´ 32,971 = 38,91.

Теперь определяем восстановительную стоимость оцениваемого нами объекта методом сравнительной единицы с применением сборников УПВС:

ВСэ = УПВС69 ´ К ´ О ´ И 69-д.о. ´ Кзак. ´ НДС = 17,5 ´1,0 ´ 2850 ´ 38,91 ´1,3 ´1,2 = 3 027 393 руб.

НДС на дату оценки составлял 20%, с 1 января 2004 года – 18%.

2. Определение износа.

Физический износ. Существует несколько методов расчета физического износа зданий:

– нормативный;

– стоимостной;

– метод срока жизни.

Нормативный метод основан на правилах ВСН 53-86 Госгражданстроя, разработанных в 1986 г., и применяется Бюро технической инвентаризации для оценки износа жилых зданий. Вот формула, по которой определяется износ:

Fф = [Σ Fi ´Li] / 100,

где: Fф – физический износ здания, (%);

Fi – физический износ i-го конструктивного элемента (%). Например, фундамента, или стен;

Li – коэффициент, соответствующий доле восстановительной стоимости i-го конструктивного элемента в общей восстановительной стоимости здания;

n – количество конструктивных элементов в здании.

В указанных правилах описаны повреждения конструктивных элементов и соответствующие им размеры физического износа. Доля восстановительной стоимости элемента берется из известных нам сборников УПВС.

Правила ВСН хоть и разработаны для жилых зданий, вполне успешно применяются и для других объектов. Рассмотрим оценку износа на примере нашего здания. Первое, что необходимо сделать – провести визуальный осмотр всех элементов конструкций оцениваемого здания с целью установления их повреждений. Пусть результаты осмотра выявят следующую картину:

Фундаменты – трещины, частичное раз­рушение блоков (до ар­матуры).

Стены – отдельные трещины и выбоины.

Покрытия и кровля – трещины в панелях, пробоины, следы протечек. Оседание утеплителя, его высокая влажность (приложение 3).

Износ, соответствующий повреждениям, назначается по ВСН. В остальных элементах конструкций примем повреждения, эквивалентные 35% износу.

Теперь в сборнике УПВС № 26, том 1, еще раз откроем таблицу 161, по которой определялась стоимость, и в продолжении этой таблицы найдем Удельные веса отдельных конструктивных элементов в % (приложение 1): Фундаменты – 15%, стены – 21%, покрытия и кровля – 18%. Теперь, используя формулу, в табличной форме проведем расчет износа оцениваемого здания (табл. 6).

Приведенный способ расчета применяется оценщиками давно и успешно, но не позволяет определять функциональный и экономический износ. Рассмотрим стоимостной метод расчета физического износа.

Таблица 6

Расчет физического износа нормативным методом

№ п/пКонструктивные элементыУдельный вес элемента, LiПроцент износа элемента , FiFi х Li
1Фундаменты1541615
2Стены2110210
3Покрытия и кровля1830540
4Остальные46351610
Σ Fi ´ Li 2975
Fф = [Σ Fi ´ Li] / 100 2975/100 = 29,8

Достаточно объективно износ здания на момент оценки можно выразить отношением затрат на ремонт тех или иных конструктивных элементов здания к их восстановительной стоимости. Суть стоимостного метода определения физического износа заключается в определении затрат на воссоздание элементов здания.

Недостатком, присущим данной методике, является сложность расчетов. Фактически к осуществлению данного метода нужно привлекать профессиональных инженеров-строителей и сметчиков. Приведем пример расчета физического износа стоимостным методом для нашего здания (табл. 7).

Таблица 7

Расчет физического износа стоимостным методом

№ п/пКонструктивные элементыВосстановительная стоимость элемента, руб.Необходимые затраты на ремонт, руб.Износ (столбец 4 /столбец 3)х х100%
1Фундаменты291 150119 00041
2Стены407 61040 70010
3Покрытия и кровля349 380105 00030
4Остальные892 860312 50035
5Здание целиком1 941 000577 20029,7

Перейдем к третьему способу – определение физического износа зданий методом срока жизни. Физический износ является функцией времени. Чем выше возраст объекта, тем выше его износ.

Функция в общем случае не является, конечно, линейной, да и в каждом отдельном случае эта зависимость уникальна и зависит от условий эксплуатации.

Однако для приближенных расчетов оценщики вполне могут использовать следующую формулу:

И,% = ХВ / ТС ´ 100%,

где: И – величина физического износа в процентах,

ХВ – хронологический возраст объекта, т.е. возраст объекта к моменту оценки, в годах,

ТС – типичный срок жизни объекта, в годах.

С хронологическим возрастом все понятно – его сообщит заказчик работы. Бывает, конечно, когда и владелец объекта точно не знает, когда он был построен, но опытный эксперт определит возраст с точностью до 10-20 лет в зависимости от конструктивных и объемно-планировочных решений здания.

Типичный срок жизни объекта можно определить, воспользовавшись едиными нормами амортизационных отчислений (ЕНАО).

Этими нормами пользовались до 2002 года, определяя процент амортизационных отчислений на восстановление основных средств.

Там же указывается типичный срок службы для различных объектов как движимого, так и недвижимого имущества. Наше здание имеет типичный срок службы по ЕНАО – 54 года. Следовательно, износ составит:

И = 28 / 54 ´ 100% = 52%

Недостатком последнего способа является то, что он не учитывает реальных условий эксплуатации. Кроме того, при нормальном обслуживании и эксплуатации здания, как правило, имеют гораздо больший срок жизни. Это мы можем увидеть и на примере нашего оцениваемого здания: износ методом нормативного и стоимостного расчета составляет около 30%, а износ методом срока жизни – 52%.

Давайте теперь перейдем к определению морального (функционального) износа.

Еще раз вспомним, что признаками функционального износа в оцениваемом здании, как правило, являются несоответствие его объемно-планировочного и/или конструктивного решения современным стандартам.

Несоответствие включает также отсутствие того или иного вида оборудования, необходимого для нормальной эксплуатации сооружения для целей текущего или предполагаемого использования.

В зависимости от физической возможности и экономической целесообразности устранения причин, вызвавших функциональный износ, его подразделяют на устранимый и неустранимый.

Источник: https://3ys.ru/osnovy-otsenki-sobstvennosti-otsenka-nedvizhimosti/primer-rascheta-stoimosti-ob-ekta-nedvizhimosti-zatratnym-podkhodom.html

Центр независимой оценки ИННОВАЦИЯ

Оценка стоимости недвижимости примеры

Исходная информация Здание

Месторасположение особняка: Москва, ул. Остоженка.

Площадь 347 кв.м

Год постройки 1985

Объем здания 1706

Операционные расходы по зданию:  принять  60 долл.

1.            Доходный подход

1.1          Расчет средней арендной платы(расчет с НДС)

Аналог 1Аналог 2Аналог 3Аналог 4Аналог 5
Местоположением. Ленинский проспектм. Ленинский проспектм. Ленинский проспектм . Ленинский проспектм. Ленинский проспект
Назначение помещенийОфисОфисОфисОфисОфис
Удаленность от метро10 мин. пешком10 мин. трансп10 мин. пешком15 мин. пешком5 мин. пешком
Тип помещенияАдминистративное зданиеАдминистративное зданиеАдминистративное зданиеАдминистративное зданиеАдминистративное здание
Этажность здания
Этаж расположения объекта-аналога
Наличие парковкиестьестьестьестьесть
Внутренняя отделкараб. состояниераб. состояниераб. состояниераб. состояниераб. состояние
Вход в здание
Сдаваемая площадь, кв. м400 – 551500317420520
Источник информацииСупер-База «ООО «ИК «Риэлто.ру»www.gold-mile.ruwww.gold-mile.ruСупер-База «ООО «ИК «Риэлто.ру»Супер-База «ООО «ИК «Риэлто.ру»
Арендная ставка, долл. США за 1 кв. м в год470432456512490
Арендная ставка, долл. США за 1 кв. м в год с учетом торга (3%)
Средняя арендная ставка, долл. США за 1 кв. м в год457

     Площадь здания – 347 кв.м

1.2.Расчет  ЧОД

Показатели величин
Потенциальный валовой доход, долл. США158579
Корректировочный коэффициент недозагрузки (уровень загрузки площади)0,88
Корректировочный коэффициент на недоиспользование площади1
Корректировка на недополучение дохода1
Действительный валовой доход, долл. США139549
Операционные расходы, долл. США (60 долл. США/кВ.м)20820
Фонд возмещения4890
Чистый операционный доход, долл. США113 839

ПВД=АР х S пл =500*347=173500

К нед=1,5мес/12 мес=0,88 (время простоя за год)

Операц. расходы = Экспл расх+ Налоги+Земел. Платежи+Страховка

Фактор SFF = R0/{(1+R0)n -1},  n =25 лет

Фонд фозм.= 0,5 ПВС (затр)*SFF (как правило 8-10 $/кВ.м)

(Иногда используют стоимость реконструкции 500-600 $/кВ.м)

1.3. Ставка дисконтирования кумулятивно (Ron –дох на влож. капитал)

R0=4,6% (Евробонд Россия2030) безрисковая ставка

Риски

Факторы риска влияющие на объект недвижимости
Вид и наименование рискаКатегория риска12345678910
Систематический риск
Ухудшение общей экономической ситуациидинамичный1
Увеличение числа конкурирующих объектовдинамичный1
Изменение федерального местного законодательствдинамичный1
Несистематический риск
Природные и антропогенные чрезвычайные ситуациистатичный1
Ускоренный износ зданиястатичный1
Финансирование инвестицийдинамичный1
Неэффективный менеджментдинамичный1
Криминогенные факторыдинамичный1
Финансовые проверкидинамичный1
Неправильное оформление правоустанавливающих документовдинамичный1
Количество наблюдений6423000000
Взвешенный итог68612000000
Сумма19
Количество факторов10
Средневзвешенное значение1,9

R неликв=1,5%

Срок экспозиции 2 мес.- данные Аг. «МИЭЛЬ Недв».

R  мен  (1 – 4%) = 1% (экспертно)

Наименование величинПоказатель, %
Безрисковая ставка4,6
Компенсация за риск вложения1,9
Компенсация за ликвидность1,5
Компенсация за инвестиционный менеджмент1
Ставка дисконтирования9

1.4. Ставка капитализации

К =Ron + Rof

R of = 1/N  ост (Ринга)= 1/74=1,3% (Ост. срок 74г.)

К = 8,5 + 1,3= 9,8

 1.5. Расчет рыночной стоимости объекта методом капитализации

РС = ЧОД / К = 113839/10.3%=1 105 233 $

 1.6. Дисконтированием денежных потоков

Прогнозный период – 4 года

Дисконтирование на середину периода.

Стоимость косметического ремонта  =  120 $/кВ.м

Параметры\Периоды1 месяц 1 года11 месяцев 1 года2-й год3-й год4-й год5-й год, поспрогноз
Затраты на ремонт, долл. США*(отрицательный поток) 52 050
ДВД, долл. США 0 127920 139 549 139 549139 549139 549 
Опер затраты периода17351908520820208202082020820
Резервы замещения периода40844824890489048904890
Темп роста в долгосрочный пер0%
Коэффициент капитализации, %9,8%
Стоимость реверсии, долл. США 1161622
Денежный поток сумм., долл. США 54193 104353 113839 113839 113839
Ставка дисконтирования, %8,5%8,5%8,5%8,5%8,5%8,5%
Фактор стоимости0,990,920,850,780,720,72
Денежные потоки, долл. США 53651 96005 96763 88794 81964 836367
Рыночная стоимость, долл. США 1146242
Рыночная стоимость,  руб. ( вкл. НДС)

3.             Затратный подход (С НДС)

3.1  Расчет  ,(Сборник «Ко инвест» «Общ. Здания», 2005 г.)

3.2 ИЗНОС

И физ = 26/100= 26%

И фун. = 0

И вн = 0

Инак = 26%

3.3.Стоимость замещения    С зам= ПЗС х (1-26%)=723 741$

3.4 Стоимость земли Методом остатка

 3.4 Стоимость объекта  С= С зам + С земл. = 723 741 + 436 600 = 1 160 341 $

СОГЛАСОВАНИЕ

Курс 31.5 руб./долл. США

Источник: https://www.centr-i.ru/statyi-ob-ocenke/246-primer-rascheta.html

Дипломная работа: Оценка стоимости недвижимости на примере ООО СРП Усадьба

Оценка стоимости недвижимости примеры

СОДЕРЖАНИЕ

Введение

5

1.

Теоретические аспекты оценки недвижимости

8

1.1.

Недвижимость как объект оценки

8

1.2.

Методы оценки рыночной стоимости недвижимости

17

1.3.

Выбор подходов и методов оценки

35

2 .

Оценка объекта недвижимости в ООО СРП «Усадьба»

43

2.1.

Технология оценки недвижимости в ООО СРП «Усадьба»

43

2.2.

Использование сравнительного подхода при определении стоимости объекта недвижимости в ООО СРП «Усадьба»

51

3.

Предложения по совершенствованию оценочной деятельности

77

3.1.

Проблемы оценочной деятельности в современных условиях

77

3.2.

Предложения по совершенствованию и развитию оценочной деятельности в России

80

Заключение

85

Библиографический список

88

Введение

Среди элементов рыночной экономики особое место занимает недвижимость, которая выступает в качестве средств производства (земля, административные, производственные, складские, торговые и прочие здания и помещения, а также другие сооружения) и предмета или объекта потребления (земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи).

Недвижимость выступает основой личного существования для граждан и служит базой для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций всех форм собственности. В России происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости и все большее число граждан, предприятий и организаций участвует в операциях с недвижимостью.

Недвижимость выступает не только в роли места проживания, но также и как объект экономических и правовых отношений.

Недвижимость является главным предметом обсуждения при приватизации государственной и муниципальной собственности, при аренде нежилых помещений, при покупке и продаже жилых помещений.

Появился слой новых владельцев недвижимости как в сфере личного потребления, так и во многих сферах предпринимательской деятельности. Образовались коммерческие структуры, действующие на рынке недвижимости.

Оценочная деятельность в России получила свое активное развитие в начале 1990-х годов, одновременно с переходом экономики страны на рыночные отношения. Особую значимость приобрела деятельность оценщиков недвижимого имущества в связи с быстрым и бурным развитием рынка недвижимости, т.е.

резким увеличением числа сделок купли-продажи как жилых, так и нежилых объектов. Кроме того, введение Госкомстатом РФ с 1 января 1995 г.

обязательной переоценки основных фондов предприятий с разрешением привлекать для этого независимых экспертов вызвало повышение спроса на специалистов по оценочной деятельности.

Одним из самых распространенных видов деятельности оценщиков недвижимости является определение рыночной стоимости жилых помещений (квартир) при осуществлении сделок купли-продажи, для решения вопроса о наследовании и дарении имущества, для целей налогообложения, для решения судебных споров и т.д. На практике оценка жилья производится в основном путем сравнения продаж аналогичных квартир, так как риэлтерские фирмы обладают обширной текущей и накопленной информацией о сделках купли-продажи, о ценах спроса на недвижимость и ценах предложений к продаже.

Сегодня рынок недвижимости приобрел более-менее цивилизованные формы, сформировалась необходимая инфраструктура. Поэтому, все большее значение приобретает правильное определение цены конкретного объекта недвижимости.

В свете сказанного определяется актуальность данной работы по оценке жилой недвижимости.

Оценка жилой недвижимости может быть использована при принятии таких стратегически важных задач, как купля-продажа недвижимости для собственного использования, определение залоговой базы, использование жилой недвижимости в качестве инвестиционного проекта с целью получения дохода и вложения средств.

Целью данной работы является изучить методику оценки стоимости недвижимости.

Для достижения цели в работе поставлены следующие задачи:

· необходимо рассмотреть сущность жилой недвижимости как объекта оценки;

· рассмотреть методы оценки недвижимости;

· изучение макроэкономической ситуации, сложившейся к настоящему моменту и определяющей рыночные параметры;

· анализ существующего рынка жилой недвижимости г. Самара;

· рассмотрение механизма оценки жилой недвижимости сравнительным методом и проведение оценки квартиры.

Объектом является оценка жилой недвижимости г. Самары

Предметом является оценка стоимости двухкомнатной квартиры, расположенной в г. Самара.

В ходе написания данной работы были использованы книги, учебники, материалы периодических изданий на данную тему.

Особо следует отметить важность интернет-ресурсов (информационных сайтов, сайтов электронных периодических изданий, сайтов аналитических агентств); поскольку рынок жилой недвижимости является сверхдинамичным, только данные источники обеспечивают текущие достоверные данные и информацию.

1. Теоретические аспекты оценки недвижимости

1.1. Недвижимость как объект оценки

Деление имущества на движимое и недвижимое берет свое начало с времен римского права. В России термин «недвижимое имущество» был введен Петром I в 1714 г.

, указом от 23 марта «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах» для ограничения оборота недвижимого имущества и его наследования.

К недвижимости закон относил часть земной поверхности и все то, что с нею связано так прочно, что связь не может быть порвана без нарушения вида и цели вещи.

Строения, хотя они и были прочно укреплены в земле, считались переходящими в разряд движимых вещей, если сделка направлена на приобретение материалов, из которых они состоят, без учета земли под ними находящейся, например, при продаже на снос или на слом. Таким образом, понятие недвижимости по дореволюционному российскому праву в основном совпадает с понятием недвижимости, определенному ГК РФ.

В настоящее время в соответствии с ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр, обособленные вводные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е., объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения[1] .

Кроме того, предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью.

В состав предприятия входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором. Под недвижимыми вещами понимают также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом недвижимыми вещами может быть названо и иное имущество.

Выделение недвижимости из объекта гражданских прав объясняется не только важностью для экономики страны имеющихся природных ресурсов, но и тем, что к недвижимости относятся наиболее ценные и общественно значимые объекты. Деление имущества на движимое и недвижимое связано с правом частной собственности на природные объекты, а также с введением этих объектов в гражданский оборот (рис. 1).

Рисунок 1. Структура недвижимого имущества.

Любой объект недвижимости в реальной действительности существует в единстве физических, экономических, социальных и правовых свойств, каждое из которых может в соответствующих случаях выступать в качестве основного в зависимости от жизненных ситуаций, целей и стадий анализа.

Географическая концепция отражает физические (технические) характеристики недвижимости: конструкцию и материал строений, размеры, местоположение, климат, плодородие почв, улучшения, окружающую среду и другие параметры.

Все объекты недвижимости подвергаются воздействию физических, химических, биологических, техногенных и других процессов.

В результате постепенно изменяются их потребительские качества и функциональная пригодность, состояние которых учитывается при совершении сделок, владении и пользовании имуществом.

Экономическая концепция рассматривает недвижимость как эффективный объект инвестирования и надежный инструмент генерирования дохода.

Основные экономические элементы недвижимого имущества – стоимость и цена – первично возникают из его полезности, способности удовлетворять различные потребности и интересы людей.

За счет налогообложения владельцев недвижимости формируются муниципальные бюджеты и реализуются социальные программы.

На юридическом уровне недвижимость – совокупность публичных и частных прав, устанавливаемых государством с учетом отечественных особенностей и международных норм.

Частные права могут быть неделимыми или частичными (совместное имущество) и разделенными на основе физического горизонтального и вертикального разграничения имущества на подземные ресурсы, поверхность земельных участков, строения на них и воздушное пространство.

В России, как и в других промышленно развитых странах мира, законодательно гарантировано частным лицам покупать, продавать, сдавать в аренду или передавать имущество либо права на владение и пользование им другим гражданам и предприятиям, т.е. свободно распоряжаться своей собственностью.

Однако, когда частная собственность на недвижимость приходит в противоречие с общественными интересами, она перестает относиться к юрисдикции частного права.

Закон предусматривает изъятие у частных лиц для государственных или муниципальных нужд земельного участка вместе с расположенными на нем зданиями и сооружениями путем выкупа или продажи с публичных торгов[2] . Существуют и другие формы государственного регулирования владения и пользования недвижимостью: строительные ограничения, система зонирования, требования по охране окружающей среды и др.

Социальная роль недвижимого имущества состоит в удовлетворении физиологических, психологических, интеллектуальных и других потребностей людей. Все, что нужно человеку для выживания и достойной жизни, он получает, в конечном счете, от земли. Владение недвижимостью престижно в общественном сознании и необходимо для формирования цивилизованного среднего социального слоя.

Негосударственные субъекты собственности на землю в России имеют права не на все недра, соответствующие их земельному участку, а только на общераспространенные полезные ископаемые (глина, песок и т.п.). Залежи угля, нефти, руды и т.д. не включаются в состав недвижимого имущества частного собственника земельного участка, так как недра принадлежат государству полностью.

Не входит в физический, следовательно, и в экономико-правовой состав недвижимого имущества и воздушное пространство над поверхностью земельного участка того или иного частного собственника. Оно имеет общественный характер и принадлежит правительству. Только на землях государственного фонда понятие недвижимости включает все его составные части в вертикальной проекции.

Источник: https://www.bestreferat.ru/referat-247152.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.