Оценка стоимости земельного участка населенного пункта

Содержание

Кадастровая оценка земельных участков

Оценка стоимости земельного участка населенного пункта

Кадастровая стоимость – это эквивалент рыночной стоимости объекта недвижимости, полученный путем проведения оценки с учетом целевого назначения и расположения.

Требуется для исчисления земельного налога, установления цен при проведении различных операций с недвижимостью.

Информация о кадастровой стоимости каждого из объектов заносится в Государственный кадастр недвижимости.

Кадастровая стоимость может быть определена путем массового оценивания или расчета индивидуальной стоимости отдельного объекта.

Оценку проводят независимые эксперты по решению местных органов власти, которые обязаны выбрать оценщика и подписать с ним договор.

Описание государственной процедуры

Кадастровой оценкой называют перечень действий технического и административного характера для установления кадастровой стоимости объектов на конкретную дату.

Она проводится с применением специальных методик с учетом информации о сделках на рынке, уровня арендной платы, доходности участков.

Оценщик производит изучение и прогноз рентообразования в зависимости от расположения и качества земли. При расчете требуется учесть внесенные улучшения, уровень транспортной и социальной инфраструктуры, обустроенность.

Эксперт вправе использовать информацию из различных кадастров, жилищно-строительные нормативы: коэффициенты, разработанные БТИ, органами власти, земельными и архитектурными комитетами.

Кадастровая стоимость земельных участков определяется в зависимости от территориального положения, площади, категории и разрешенного использования участка.

В границах города – это одновременное установление стоимости объектов в массовом порядке, которая состоит из:

  • сбора информации;
  • разделения города на зоны;
  • исчисления стоимости оценивания;
  • ценового зонирования города;
  • фиксирования итогов оценки.

Результатом является установление стоимости участка согласно оценочной зоны или размера типичного участка, аналогичного цене на подобные участки на рынке недвижимости.

Официальное установление стоимости и фиксирование в Реестре позволяет решить несколько проблем одновременно:

  • Государство создает единую систему налогообложения земельных владений государства и частных лиц, что позволяет оптимизировать систему исчисления и учета налогов, наполнение бюджета и прогнозирование будущих объемов налоговых поступлений.
  • Региональные власти получают возможность рационально использовать и управлять участками земли, распределять недвижимость, выдавать разрешения на строительство.
  • Отдельные владельцы недвижимости получают возможность рассчитывать на справедливое начисление налогов, проводить операции с недвижимостью, делать инвестиции.

Кадастровая стоимость обычно стремится к уровню рыночной, при ее проведении учитываются почти все факторы, имеющие важное значение при рыночном оценивании, но она не может превышать рыночную.

Условия и регламент проведения кадастровой оценки регулируется положениями Земельного кодекса РФ и следующими федеральными законами:

При оценивании требуется опираться на следующие приказы Минэкономразвития РФ:

Постановления Правительства РФ, применяемые при проведении оценки:

Необходимо придерживаться законодательно утвержденных Федеральных стандартов оценки:

Сроки проведения

Итоги оценки заносятся в единый Госреестр после их утверждения местной администрацией.

Результаты размещаются на сайте Росреестра и в печати.

Они действуют не менее 5 лет до последующей кадастровой оценки, которая производится 1 раз в 3 года, но не реже одного раза в 5 лет.

В этом промежутке размер кадастровой стоимости остается неизменным.

До окончания 5-летнего периода стоимость может быть изменена только при необходимости:

  • изменить площадь или границы участка;
  • изменить вид предназначения;
  • перевести в другую категорию;
  • исправить обнаруженные ошибки в документации, использованной при проведении оценки.

Может в этот период измениться и стоимость объекта на рынке по причине изменения конъюнктуры, что приводит к снижению кадастровой стоимости.

Кроме того, могут измениться объективные характеристики участка в результате природных факторов, например, наводнений, землетрясений, обвалов, прокладки дорог.

Кадастровая стоимость может быть изменена по заявлению владельца путем обращения в местное управление Росреестра или в судебном порядке.

Новая стоимость считается вступившей в силу с момента внесения сведений в ГКН и Единый Госреестр прав на недвижимое имущество.

Процедура начинается после вынесения решения о проведении оценки.

Проводится в несколько этапов:

  1. Формируется перечень объектов, нуждающихся в кадастровой оценке.
  2. Отбирается независимый оценщик и заключается договор.
  3. Производится кадастровая оценка.
  4. Составляется отчет, проект которого должен быть предварительно представлен для его изучения.
  5. Производится экспертиза отчета.
  6. Утверждаются результаты работы оценщиков.
  7. Результаты вводятся в Единый реестр недвижимости.

Этой процедуре предшествует подготовительный этап, в ходе которого:

  1. Производится сбор сведений о климатических, экологических и гидрографических особенностях зоны.
  2. Устанавливаются зоны по генплану, если оцениваются городские объекты.
  3. Участки классифицируются по землепользователям и праву собственности.
  4. Производится классификация по функциональному назначению, градостроительной ценности, виду использования (жилая, общественно-деловая или производственная зоны).
  5. Оценивается текущее использование, прогнозируется направление оценочных зон.
  6. Устанавливаются типичные участки, оценочные зоны, исходя из данных рынка.

Методика

Для кадастровой оценки земельных участков эксперты используют множество методик, которые основаны на трех основных подходах к оцениванию: затратному, сравнительному и доходному.

Затратный подход

Используется при оценке уникальных объектов, которые невозможно сравнить с другими объектами недвижимости ввиду отсутствия таковых, либо этот земельный участок не пользуется покупательским спросом.

Определяется себестоимость участка.

Учитывается строительная специфика, износ, цена участка при наиболее эффективном способе использования.

Сравнительный

Заключается в оценке типовых объектов, у которых много аналогов для сравнения, доступно много информации о рыночной стоимости таких объектов.

Несмотря на простоту и высокую корректность, этот поход учитывает только текущее состояние рынка, со временем это состояние меняется.

На таком подходе основываются методы:

  1. Сравнения продаж, для оценки застроенных или незастроенных участков с учетом цен при продаже и предложений аналогичных участков.
  2. Выделения, для оценки застроенных участков, при котором объединены метод сравнения и элементы затратного подхода. Учитывается информация о ценах по сделкам с едиными аналогичными объектами и возможность наиболее эффективного применения с учетом произведенных улучшений.
  3. Распределения, для застроенных участков. Производится сбор информации по ценам на единые объекты, аналогичные данному, с учетом доли участка в рыночной стоимости единого объекта и возможности эффективного использования согласно проведенных улучшений.
  4. Предполагаемого использования, для определения возможности использования участка для получения дохода.
  5. Капитализации ренты, рассматривает возможность получения дохода от застроенного или незастроенного участка с учетом коэффициента капитализации и рыночной стоимости.
  6. Остатка, рассматривается возможность улучшения за счет застройки участка для получения доходов.

Доходный

Предпочтителен при планировании дохода от коммерческой эксплуатации, определяется как ожидаемый доход. Сумма определяется на основе изучения ранее полученных доходов.

Используются основы финансовой математики, капитализации и дисконтирования:

  • с учетом рисков вложения капиталов;
  • с умением прогнозировать движение денежных потоков;
  • анализировать информацию данного сегмента рынка;
  • предвидеть возможные изменения стоимости объекта под воздействием внешних факторов.

Это наиболее достоверный и информационно обеспеченный метод для объектов бизнеса.

Особенности оценивания земель разного назначения

Оценка земель разного назначения основывается на сравнительном методе, то есть на сравнении информации о динамике изменения цен, любых других сведений об участках, с применением разных методик.

Земли обычно относятся к городскому или сельскому поселениям, огородническому, садоводческому или дачному обществам.

Если участок сельскохозяйственного назначения располагается за границей городских и сельских поселений, то применяется доходный метод, то есть определяется уровень капитализации рентного дохода. Определяются плодородие почвы, место расположения, технологические свойства.

Если земля относится к другим категориям, располагается вне сельских и городских поселений, то используют затратную или доходную методику:

  • определение капитализации расчетного рентного дохода;
  • учет расходов на рост, поддержание или сохранение ценности природного потенциала данных земель.

При несогласии со стоимостью проведенной оценки владелец участка вправе провести ее оспаривание.

Для начала можно обратиться в отделение Госреестра по месту нахождения объекта с соответствующим заявлением.

При этой организации действует комиссия по разрешению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Ответ может быть получен в течение 30 дней.

Практика такова, что данная комиссия крайне редко принимает решение в пользу заявителя, поэтому можно сразу обращаться в суд.

При получении отказа пересмотреть стоимость объекта следует написать исковое заявление в суд. Ответчиками по делу становятся управления кадастра.

Установленная кадастровая стоимость не всегда выражает стандартную усредненную стоимость земли или квартиры. Каждый случай индивидуален и имеет свои особенности.

В кадастровой стоимости обычно учитывается все, что находится вне объекта: на ее размер оказывает воздействие город, район, инфраструктура.

Смотрите интересный видеоматериал в котором рассказано о порядке проведения кадастровой оценки недвижимости.

Заключение

Может оказаться, что даже недорогая квартира в старой «хрущевке» имеет кадастровую стоимость выше рыночной, если находится в престижном районе среди новостроек. А небольшой участок земли на оживленной трассе имеет такую же стоимость, как огромный участок в небольшом населенном пункте далеко от оживленных трасс.

Источник: https://stroim-domik.org/podgotovka/zemelnyj-uchastok/kadastr/stoimost/ozenka

Кадастровая оценка земель населённых пунктов

Оценка стоимости земельного участка населенного пункта

Государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов осуществляется на основании Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 15.02.2007 г. № 39. Для целей кадастровой оценки выделяют 17 видов разрешенного использования земель населенных пунктов, так как классификация данных земель в Земельном и Градостроительном кодексах РФ неприменима для оценочных целей.

Состав видов разрешенного использования, выделяемых для кадастровой оценки земель населенных пунктов согласно официально действующей методике, является более подробным и подчинен стремлению отнести к одному виду земельные участки, стоимость которых формируется под влиянием одинаковых факторов.

1. Земельные участки, предназначенные для размещения домов многоэтажной жилой застройки.

2. Для домов индивидуальной жилой застройки.

3. Для размещения гаражей и автостоянок.

4. В составе дачных, садоводческих и огороднических объединений.

5. Для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания.

6. Для размещения гостиниц.

7. Земельные участки, предназначенные для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения

8. Для объектов рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения.

9. Для производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок.

10. Для электростанций, обслуживающих их сооружений и объектов;

11. Для размещения портов, водных, железнодорожных вокзалов, автодорожных вокзалов, аэропортов, аэродромов, аэровокзалов.

12. Участки, занятые водными объектами, находящимися в обороте.

13. Для разработки полезных ископаемых, размещения железнодорожных путей, автомобильных дороги др.

14. Занятые особо охраняемыми территориями и объектами, городскими лесами, скверами, парками, городскими садами.

15. Предназначенные для сельскохозяйственного использования.

16. Участки улиц, проспектов, площадей, шоссе, аллей и т.п.

17. Земельные участки, предназначенные для размещения административных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии.

Методические подходы к определению кадастровой стоимости:

– построение статистических моделей расчета кадастровой стоимости земельных участков (1-10, 17 виды использования);

– определение кадастровой стоимости земельных участков на основе индивидуальной оценки их рыночной стоимости (11-12 виды использования);

– определение кадастровой стоимости земельных участков 13 вида использования на основании минимальных для 9 вида использования для данного населённого пункта, или средних удельных показателей кадастровой стоимости других категорий и видов разрешенного использования (14-15 виды использования);

– установление величины кадастровой стоимости земельных участков в размере номинала (16 вид использования – 1,0 руб за земельный участок );

– определение кадастровой стоимости земельных участков на основе соотношений между видами разрешенного использования земельных участков в составе населенных пунктов численностью от 20 до 50 тысяч жителей.

Этапы определения кадастровой стоимости на основе построения статистических моделей:

– определение состава факторов стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов;

– сбор сведений о значениях факторов стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов;

– группировка земельных участков в составе земель населенных пунктов;

– сбор рыночной информации о земельных участках и иных объектах недвижимости;

– построение статистической модели расчета кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов;

– расчёт кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов.

Согласно Правилам ГКО кадастровую оценку земельных участков в населенных пунктах необходимо проводить, опираясь на статистический анализ рыночной информации.

В связи с недостаточной развитостью земельного рынка в Российской Федерации не по всем 17 видам функционального использования можно получить необходимую для анализа рыночную информацию. По некоторым видам сделки с земельными участками отсутствуют полностью.

Поэтому статистический анализ существующей рыночной информации и построение на его основе оценочных регрессионных моделей производился для видов функционального использования под №№ 1-10, 17.

Сбор исходной информации для проведения анализа включает в себя поиск информации о рыночных сделках с земельными участками и определение значений факторов стоимости для каждого объекта оценки (таблица 8) .

Вследствие того, что исполнителю работ по кадастровой оценке зачастую недоступна информация о реальных ценах, по которым осуществлялись сделки купли-продажи, большая часть информации для статистического анализа собирается из открытых источников и представляет собой цены предложения или спроса.

Для сбора информации о сделках с земельными участками могут использоваться любые печатные или электронные СМИ, а также иные источники, содержащие подобную информацию.

По окончании сбора всей необходимой информации приступают к построению статистически значимой и качественной модели расчета кадастровой стоимости земельных участков – функциональной зависимости стоимости земельных участков от ценообразующих факторов (факторов стоимости).

Построение статистических моделей расчета кадастровой стоимости предпологает выбор факторов стоимости – характеристик земельного участка, оказывающая влияние на его стоимость. Модель строится с помощью метода наименьших квадратов и принадлежит к одному из следующих видов:

Линейная (аддитивная) модель

У = а0 + а1Х1 +….+ аnX п)

Мультипликативная степенная

У = а0 Х1а1 … Хnаn

Экспоненциальная модель

У = а0еxpХ1+…+ ап еxpХп

Таблица 8. – Состав факторов стоимости земельных участков

Вид разрешенного использования № п/п Наименование фактора стоимости
Земельные участки (ЗУ), предназначенные для размещения домов многоэтажной жилой застройки 1. Расстояние от населенного пункта до центра субъекта
2. Расстояние объекта до центра населенного пункта
3. Близость к зонам рекреации и водным объектам: лес, парк, сквер, зеленая зона, пляж, река, озеро, пруд
4. Расстояние до ближайшей транспортной магистрали ведущих городских направлений
5. Расстояние до ближайшей общеобразовательной школы
6. Расстояние до ближайшего детского сада
7. Расстояние до ближайших учреждений здравоохранения
8. Расстояние до магазина с минимально необходимым набором продуктов
9. Численность населения в населенных пунктах
10. Престижность
ЗУ, предназначенные дляиндивидуальной жилой застройки в составе сельских населенных пунктов 1. Расстояние от населенного пункта до центра субъекта
2. Расстояние от населенного пункта до центра муниципального района
4. Близость к зонам рекреации и водным объектам: лес, парк, зеленая зона, бульвар, пляж, река, озеро, пруд
5. Расстояние до ближайшей остановки общественного транспорта
6. Наличие централизованного газоснабжения
7. Наличие централизованного энергоснабжения
8. Наличие централизованного водоснабжения
9. Телефонизация
10. Численность населения в населенных пунктах
11. Престижность
ЗУ индивидуальной жилой застройки в составе городскихнаселенных пунктов 1. Расстояние от населенного пункта до центра субъекта
2. Расстояние объекта до центра населенного пункта
3. Близость к зонам рекреации и водным объектам: лес, парк, сквер, зеленая зона, бульвар, пляж, река, озеро, пруд
4. Расстояние до ближайшей транспортной магистрали ведущих городских направлений
5. Расстояние до ближайшей общеобразовательной школы
6. Расстояние до ближайшего детского сада
7. Расстояние до ближайших учреждений здравоохранения
8. Расстояние до магазина с минимально необходимым набором продуктов
9. Наличие централизованного газоснабжения

Продолжение таблицы 8

Вид разрешенного использования № п/п Наименование фактора стоимости
10. Наличие централизованного энергоснабжения
11. Наличие централизованного водоснабжения
12. Наличие централизованной канализации
13. Численность населения в населенных пунктах
14. Престижность
ЗУ в составе дачных, садоводческих и огороднических объединений 1. Расстояние от населенного пункта до центра субъекта.
2. Расстояние от населенного пункта до центра муниципального района (или городского округа)
3. Расстояние объекта до центра населенного пункта
4. Близость к зонам рекреации и водным объектам: лес, парк, сквер, зеленая зона, бульвар, пляж, река, озеро, пруд
5. Расстояние до ближайшей транспортной магистрали ведущих городских направлений
Наличие централизованного энергоснабжения
7. Наличие централизованного водоснабжения
8. Наличие источников, представляющих собой действующую и потенциальную экологическую опасность, очаги возможных катастроф (АЭС, склады токсичных и/или взрывоопасных веществ, химические и др. предприятия с опасным циклом производства) подтопление, карстовость др.
9. Численность населения в населенных пунктах
10. Престижность
ЗУ для размещения гаражей и автостоянок 1. Расстояние объекта до центра населенного пункта
2. Расстояние до ближайшей транспортной магистрали ведущих городских направлений
3. Численность населения в населенных пунктах
4. Престижность

После построения расчетных моделей необходимо выбрать наилучшую из них.

Выбор состоит из двух этапов: на первом из рассмотрения удаляются статистически незначимые модели, на втором – из оставшихся моделей к рассмотрению принимается та, которая обладает наилучшим качеством.

Статистическая значимость моделей проверяется с помощью критерия Фишера, а качество модели – путем анализа остатков модели, представляющих собой разность между практическими и теоретическими значениями уровней ряда.

Принято считать, что модель адекватна временному ряду при условии, что ряд остатков представляет собой случайную составляющую.

Для подтверждения этой гипотезы проводят сравнение распределения остатков модели с нормальным распределением Гаусса.

Из всех полученных моделей для каждой группы выбирается статистическая модель, обладающая наилучшей адекватностью, т. е. остатки которой распределяются наиболее близко к нормальному закону.

Расчет кадастровой стоимости земельных участков в составе сельских населенных пунктов 1, 3-10, 13-15, 17 видов разрешенного использования земель предполагает следующую последовательность действие:

– определение соотношений между средним (медианным) значением удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков для указанных выше видов разрешенного использования в составе земель населенных пунктов с численностью от 20 до 50 тысяч жителей для муниципального района (городского округа) и средним (медианным) значением удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков второго вида использования в составе населенных пунктов с численностью от 20 до 50 тысяч жителей в муниципальном районе (городском округе);

– определение удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков 1, 3-10, 13-15, 17 видов разрешенного использования в составе сельских населенных пунктов путем умножения средних (медианных) значений удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков второго вида использования в составе сельских населенных пунктов на значения соответствующих соотношений.

Вопросы для самоконтроля

1. Порядок проведения Государственной Кадастровой оценки земель населённых пунктов, виды разрешённого использования.

2. Методические подходы к определению кадастровой стоимости земель населённых пунктов.

3. Технология построения статистических моделей для Государственной Кадастровой оценки земель населённых пунктов.

4. Особенности расчёта кадастровой стоимости земельных участков в составе земель сельских населённых пунктов.

5. Основные характеристики точности статистических моделей, используемых при оценке.

6. Состав факторов стоимости земельных участков, используемых при построении статистических моделей.

7. Информационные источники для построения статистических моделей для Государственной Кадастровой оценки земель населённых пунктов.

Источник: https://studopedia.ru/17_150825_kadastrovaya-otsenka-zemel-naselennih-punktov.html

Как рассчитать кадастровую стоимость в 2020 году

Оценка стоимости земельного участка населенного пункта
Подписаться

Чтобы точно определить размер налогообложения имущества, каждому владельцу недвижимости нужно понимать, как рассчитать кадастровую стоимость объекта недвижимости. Подробнее об этом расскажем в данной статье.

Проведение любых операций с недвижимым имуществом требует расчета оценочной стоимости объекта по кадастру. Этот показатель является главным при расчете имущественного сбора, которым облагается недвижимость физических и юридических лиц. 

Кадастровая стоимость – что это такое

Кадастровая стоимость (цена) – это ключевой показатель, использующийся при определении размера налогового сбора за владение недвижимым имуществом для физических и юридических лиц. Согласно положениям государственного законодательства имущественным налогом облагаются следующие объекты:

  • частные дома;
  • участки земли;
  • квартиры;
  • комнаты.

Каждый из объектов имеет свою стоимость по выписке из ЕГРН, которая непосредственно влияет на размер налогового сбора.

От чего зависит размер кадастровой стоимости земельного участка

Расчеты суммы налогового сбора на земельные наделы осуществляются на основании ЗК РФ, утвержденного муниципальными властями. Окончательная сумма зависит от параметров земельного участка и включается в себя категорию, предназначение, количество квадратных метров надела и т. д.

Цена земли по кадастровому паспорту представляет собой денежную сумму, которой выражается реальная стоимость территории. Чаще всего цена по кадастру выше рыночной, так что собственникам приходится оплачивать сборы по более высокой ставке. 

Где рассчитать кадастровую стоимость квартиры

Владельцам недвижимого имущества больше не нужно искать, где рассчитать кадастровую стоимость квартиры, так как сделать это можно прямо на нашем сайте. Процедура занимает буквально 1-2 минуты и требует только знания адреса или кадастрового номера объекта. Чтобы через Росреестр рассчитать кадастровую стоимость, необходимо выполнить два простых действия:

  1. В поисковой строке ввести точный адрес объекта или номер по кадастру.
  2. Нажать кнопку «Найти объект» и просмотреть информацию о недвижимом имуществе.

Это наиболее простой способ получение информации. Для получения справки о стоимости паспорту, которая требуется для подачи в судебную инстанцию или другие учреждения, необходимо оставить заказ в соответствующем разделе сайта.

Какой орган определяет кадастровую стоимость

Перед тем как рассчитать кадастровую стоимость квартиры, важно знать, что единственным органом, который ведет федеральный учет недвижимого имущества является Росреестр. Процедура государственного оформления имущества на собственника проходит по следующему алгоритму:

  1. Муниципальные власти подают запрос о потребности изменения территории, которая относится к ее ведению.
  2. Перечень наделов, подлежащих оценке, составляется управлением Росреестра. Прописываются отличия и характеристики объекта, включая почтовый адрес, наличие построек на территории и их качества, а также общее количество квадратных метров территории.
  3. Рассчитываются удельные показатели для земли под каждый из видов использования. Процедура выполняется оценщиком.
  4. На основании результатов оценки муниципальные власти составляют официальный законодательный документ.
  5. Данные об объекте размещения вносятся в единую федеральную базу.

Как рассчитать кадастровую стоимость квартиры 

Перед тем как рассчитать удельный показатель кадастровой стоимости для квартиры, необходимо понимать какие значения влияют на формирование цены. На цену по кадастру оказывают влияние:

  • регион и район расположения;
  • технические параметры объекта;
  • общее состояния имущества;
  • средний доход по жителям населенного пункта.

Рассчитать кадастровую стоимость дома калькулятором нет прямой необходимости, так как государственные власти один раз в 5 лет обновляют оценочные данные по базе Росреестра.

Как рассчитывается кадастровая стоимость на земельный участок

Не знаете как рассчитать кадастровую стоимость, формула довольно простая: 

Ск = П * (Ки + Кл) * Кп, где:

Ск – кадастровая стоимость

П – площадь земельного участка

Ки – наличие инфраструктуры (в рублях на квадратный метр)

Кл – специфический фактор (в рублях на квадратный метр)

Кп – переходной коэффициент

Перед тем как рассчитать кадастровую стоимость участка выбирается один из подходов (или их совокупность):

  • доходный метод – определяется размер прибыли, получаемой с эксплуатации участка, а также прогнозируется ее дальнейший приход;
  • сравнительный метод – проводится анализ имеющейся по наделу информации;
  • затратный метод – выполняется экспертная оценка надела с определением его стоимости.

Чтобы определить стоимость по кадастру, предварительно потребуется провести оценку участка земли. Данные о каждом из объектов недвижимости, которые относятся к собственности гражданина, должны быть внесены в госреестр. Оценка имущества проводится специалистами уполномоченных госучреждений.

Документы для расчета кадастровой стоимости

Перед тем как рассчитать кадастровую стоимость, необходимо собрать пакет документации:

  • документы, подтверждающие право владения объектом;
  • заявление;
  • удостоверение личности;
  • чек или квитанция об оплате госпошлины в размере 250-400 рублей.

Владельцам или представителям организаций потребуется предоставить доверенность.

Для чего необходимо устанавливать кадастровую оценку, и на что она влияет

Кадастровая оценка имущества является одним из наиболее важных показателей среди характеристик земельного участка. Определение этого показателя необходимо для решения следующих задач:

  • справедливый расчет налоговых сборов для владельцев частной недвижимости, точное определение рыночной стоимости имущества для аренды, купли-продажи и инвестирования в участки земли;
  • для рационального распределения участков земли муниципальными властями: приватизации, перераспределения, оформлении разрешений на строительство и других управленческих моментов;
  • на уровне государственных властей это позволяет создать и поддерживать функционирование единой системы обложения налогами земель, находящихся в частной и федеральной собственности, благодаря чему можно точно высчитывать налоги, пополнять казну государства, а также прогнозировать изменения в налоговых сборах.

Важно! Не нужно искать, как рассчитать кадастровую стоимость по формуле, достаточно просто купить выписку из ЕГРН на нашем сайте.

Можно ли оспорить или снизить 

Если владелец недвижимости считает, что оценка имущества по кадастру была проведена неверно, то он может полноправно обратиться в суд или Росреестр для оспаривания. В случае, если собственник докажет ошибочные расчеты, то новая кадастровая цена применяется на все предыдущие периоды, когда налог рассчитывался по ошибочной цене. 

Получив положительный ответ, владелец недвижимости может получить перерасчет и компенсацию. Однако, получить компенсацию можно только по тем искам, которые будут поданы до 1 января 2021 года.

В каких случаях могут завысить реальную цену надела

Определяются всего два случая, когда реальная цена земельного участка может быть завышена:

  1. Достаточно часто цена по кадастру повышается для участков определенных видов использования. Это связано с тем, что владелец неправильно указал информацию об эксплуатации надела. Выявить неточности можно изучив технический паспорт. Исправить ошибку можно путем обращения в Росреестр.
  2. Стоимость по кадастру может превышать рыночную. В такой ситуации в работу включается специальная комиссия, изучающая документы на имущество.

Сроки кадастровой оценки

Проведение расчета повторной оценки, согласно действующему законодательству, допускается не чаще 1 раза за 3 года. Предельный срок переоценки недвижимости составляет 1 раз в 5 лет.

За нарушение установленных правил собственник несет ответственность, предусмотренную Административным Кодексом РФ.

Для Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя определяются отдельные сроки, здесь повторная оценка выполняется не чаще 1 раза за 2 года.

Как оспорить кадастровую стоимость в судебном порядке

Чтобы добиться принудительного снижения цены недвижимости, по проведенной кадастровой оценке, собственник может воспользоваться одним из следующих способов:

  • написать заявление руководителю комиссии в Росреестре;
  • подать иск в судебную комиссию для обжалования решения госучреждения и отстаивания собственных интересов.

Владелец имущества сам выбирает учреждение, в которое он будет обращаться для решения своего вопроса.

на новые статьи

Источник: https://rosreestor.info/kak-rasschitat-kadastrovuju-stoimost

Оценка земель населенных пунктов

Оценка стоимости земельного участка населенного пункта

> Библиотека > Статьи об оценке > Оценка земли населенных пунктов

В настоящее время земля как объект недвижимости является одной из главных сфер выгодного вложения капитала, поэтому без рыночной оценки земли для установления её реальной стоимости обойтись невозможно.

Оценка земель населенных пунктов как процедура расчета стоимости объекта недвижимости, в первую очередь, должна учитывать его местоположение (удобство, близость к населенным пунктам, расположение в черте города и т.д.), наличие или отсутствие инженерного обеспечения и коммуникаций, целевое назначение и разрешенное использование, а также наличие инфраструктуры, водоемов и лесов поблизости.

Также нужно принимать во внимание информацию об экологической обстановке в данной местности, о ландшафте, о развитости транспорта, обо всех объектах бытового, социального и культурного обслуживания, об эстетической, архитектурной и исторической ценности земли, напрямую влияющих на её стоимость.

Оценка стоимости городских земель в обязательном порядке должна осуществляться с учетом цен сделок купли-продажи аналогичных земельных участков, цен предложений городских земельных участков, выставленных на продажу, арендных ставок, а также с учетом возможности наиболее эффективной эксплуатации земли.

Кроме того, при оценке стоимости земельного участка участка нужно принимать во внимание ряд специфических факторов, связанных с его целевым назначением.

Цена земельных участков изменяется со временем, поэтому оценочная стоимость земли определяется на конкретную дату.

Стоит отметить, что и изменение целевого назначения земельного участка непременно влечет за собой изменения в его стоимости, определить которую также поможет независимая оценка земельного участка.

Оценка городских земель осуществляется с точки зрения возможного функционального использования, которые не должны противоречить градостроительному регламенту. Вот почему, когда речь заходит об оценке земель населенных пунктов, во внимание принимается регламентированное функциональное использование.

Для городских территорий и земельных участков с регламентированным функциональным использованием предусмотрены списки разрешенных (или запрещенных) функций, определяемых в соответствии с градостроительными документами.

Для некоторых городских земельных участков, попадающих под определение охраняемых ландшафтов (лесопарки, парки, исторические и культурные памятники, водохранилища, реки, уникальные элементы ландшафта и т.д.) разрешен только один вид функционального использования.

Оценка городских земель призвана определить рыночную (наиболее вероятную и актуальную) стоимость земельного участка, находящегося в пределах границы населенного пункта.

Кадастровая оценка земель населенных пунктов и ее оспаривание

Как вы понимаете, одной из основных задач государственного регулирования в сфере землепользования и управления земельными ресурсами является оценка земель и установление обоснованной платы за землю.

Это является одним из важнейших экономических инструментов управления рациональным использованием земельных ресурсов, служит механизмом создания цивилизованной системы налогообложения и ценообразования на рынке земли.

Разумеется, кадастровая оценка земель населенных пунктов  – прерогатива государства.

Однако, за государством стоят обычные люди, которые при расчете кадастровой стоимости могут руководствоваться далеко не только интересами государства, либо наоборот, слишком рьяно отстаивать эти интересы. В результате чего стоимость любого земельного участка может быть необоснованно занижена или завышена.

Для того, чтобы отстоять ваши финансовые интересы вы можете провести процедуру оспаривание кадастровой стоимости. Для этого вам надо провести независимую оценку участка земли в населенном пункте.

В случае, если цена земли в отчете независимого оценщика будет существенно различаться с кадастровой стоимостью и это отличие будет не в вашу пользу – смело обращайтесь в суд. Закон на вашей стороне и вы скорее всего выиграете дело.

Поверьте, затраты на услуги оценщиков и адвоката не сравнимы с теми потерями , которые вы можете понести в сделках по купле-продажи, аренде, выплат налогов за землю, кадастровая стоимость которой установлена неверно.

Процедура проведения оценки земли населенных пунктов

Процедура оценки земель населенных пунктов начинается со сбора общей информации, определяющей характеристики и свойства, права на рассматриваемый объект. То есть, в первую очередь, необходимо установить наличие свидетельства о собственности и кадастрового плана участка у продавца.

Рыночная стоимость земельных участков рассчитывается исходя из принципа наилучшего и наиболее эффективного использования, которое является наиболее вероятным, физически возможным, экономически оправданным, финансово осуществимым и не противоречащим требованиям действующего законодательства. При оптимальном варианте использования рыночная стоимость земельного участка будет максимальной. Рыночная оценка единичных земельных участков городских земель основывается на их кадастровой стоимости.

Основными источниками информации о рыночных ценах на землю являются сделки купли-продажи по застроенным и незастроенным земельным участкам, ставки арендной платы за земельный участок и аренду нежилых помещений, результаты аукционных торгов по земельным участкам, цены предложений и спроса на земельные участки, дома и квартиры по публикациям в средствах массовой информации и справочных изданиях.

Основанием для начала работ по определению рыночной стоимости единичного земельного участка является договор, заключаемый оценщиком с заказчиком оценки. Если вам требуется определить стоимость участка земли или оспорить его кадастровую стоимость – обращайтесь в нашу компанию независимой оценки. Звоните – мы поможем!

Источник: https://www.bk-arkadia.ru/ocenka_zemelnp/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.