Оценка стоимости жилого дома

Содержание

Оценка дома — 7 шагов по оценке дома с земельным участком + опыт!

Оценка стоимости жилого дома

Как сделать оценку жилого дома с земельным участком для наследства? Для чего проводится кадастровая оценка дачного дома? В чем особенности оценки дома для суда онлайн?

Приветствую читателей сайта «Хитёр Бобёр»! С вами — Мария Даровская.

Тема данной статьи — оценка дома. Статья будет интересна всем тем у кого уже есть дом в собственности, либо тем, кто готовится стать владельцем недвижимости.

Обратите внимание, в конце статьи вас ждут полезные советы как не переплатить, оценивая дом.

1. Что такое оценка дома и кем она проводится?

Оценка дома — процесс, конечный результат которого — установить его стоимость.

Стоимость дома устанавливается законами рыночной экономики, то есть при купле-продаже определяется суммой, за которую покупатель готов дом купить, а продавец продать. Если покупатель и продавец сходятся на том, сколько стоит дом, то сделка осуществляется. Если одну из сторон цена не устраивает — значит, эта цена не отвечает условиям рынка.

Но часто оценить дом нужно не для продажи или покупки объекта. Тогда и нужно провести независимую оценку.

Такая процедура понадобится:

  • при расчете налоговой суммы от продажи дома;
  • при расчете суммы отчислений в Пенсионный фонд;
  • при расчете суммы госпошлины;
  • для ипотеки, так как она обычно не превышает 80-90% от стоимости залога;
  • при расчете суммы взноса в уставной капитал;
  • когда дом — залоговое имущество;
  • при аресте дома;
  • при имущественных спорах;
  • при разделе имущества;
  • при выплате страховки за дом;
  • при незавершенном строительстве;
  • при расчетах для инвестиционного проекта.

Оценщиками могут быть частные или физические лица, состоящие в профильной СРО, имеющие полис страхования гражданской ответственности на сумму не меньше 300 тысяч рублей.

СРО — саморегулируемые организации — некоммерческие объединения предприятий, созданные по отраслевому или территориальному признаку. СРО работают под контролем государственных органов надзора.

Подробнее о механизмах и принципах оценки — в обзорных статях «Независимая экспертиза» и «Независимая оценка».

2. В каких случаях необходима оценка дома — обзор ТОП-7 основных ситуаций

В этом разделе мы подробно рассмотрим ситуации, когда нужно оценить дом.

Ситуация 1. Оформление наследственных прав

Оценку дома для наследства проводят, чтобы вычислить нотариальную пошлину, определить сумму земельного налога и госпошлины, разрешить имущественный спор между наследниками.

Для оценки дома нужны документы из БТИ, документы, подтверждающие право собственности и статус дома, наложенные на него обременения и паспорт заказчика.

Если вместе с частным домом в наследство также переходит земельный участок на прилегающей к дому территории, то к оценке дома добавится также оценка земли. Из документов для независимой кадастровой оценки стоимости жилого дома понадобится карта участка, геодезия, документы о статусе земли и коммуникациях.

Учтите, что если речь идет об унаследовании, то процедура оценки дачного дома для суда будет отличаться. Причина в том, что, согласно законодательству, дачи имеют особый правовой статус, отличающийся от недвижимости жилого фонда.

Дача считается целым имущественным комплексом, в который входит и участок, и дом, и дополнительные строения (сараи, бытовки), и зеленые насаждения (смотрите статью «Оценка имущества»).

Ситуация 2. Заключение договора купли-продажи

Оценка жилого дома при заключении договора купли-продажи обычно проводится на стадии предварительных переговоров. В этом случае стороны совместно выбирают оценщика.

Часто оценку дома перед продажей проводят для подтверждения факта продажи перед третьими лицами. Заинтересованными лицами могут быть акционеры предприятия, налоговая служба, вышестоящие организации.

Для налоговых органов проведение оценки — доказательство правильности и полноты начисления налогов. Учтите, что если у налоговой возникнут вопросы уже постфактум заключения сделки купли-продажи, отчет оценщика добавит значимости вашей аргументации.

Кандидатура оценщика должна быть согласована и удовлетворять как покупателя, так и продавца. Оплата оценщика не должна зависеть от результата оценки, она оговаривается заранее и фиксируется в договоре.

Источник: https://hiterbober.ru/realty/kak-sdelat-ocenku-doma.html

Оценка дома с земельным участком

Оценка стоимости жилого дома

С каждым годом всё больше людей принимая решение о приобретении собственного жилья делают выбор в сторону дома нежели квартиры. Это связано с многими факторами, например, отсутствие шумных соседей за стеной или наличие земельного участка для выращивания собственных продуктов.

Что такое оценка дома с земельным участком?

Под оценкой в данном случае понимается определение стоимости частного дома и прилегающего к нему земельного участка.

Определенная сложность в оценке частных домов состоит в многообразии объектов и их уникальности. Дело в том, что обычно они строятся по индивидуальным проектам, и подобрать даже 2-3 схожих объекта практически невозможно. Да и одинаковых прилегающих земельных участков не существует.

Когда необходима оценка?

Оценка дома с земельным участком требуется для совершения различных действий с объектом. В случае, если планируется сделка по купли-продаже, она проводится на добровольной основе, но чаще оценка должна проводится в обязательном порядке по закону:

  • Оформление в наследство – если вы получили в наследство какое-либо имущество, то для того, чтобы нотариус выдал свидетельство на право наследования, требуется определить стоимость имущества.
  • Для залога в банке – ни один банк не выдаст крупный кредит без обеспечения его залогом, равным или превышающим его по стоимости. А для того, чтобы определить стоимость залога, необходимо проведение оценки.
  • При страховании объекта – для расчета размера страховой суммы необходимо определить стоимость страхуемого имущества.
  • При оценке ущерба – для определения стоимости ремонтно-восстановительных работ.
  • При оформлении договора дарения – при получении любого имущества требуется уплатить госпошлину, размер которой зависит от стоимости объекта.
  • Для раздела имущества – для решения имущественного спора между бывшими супругами или наследниками.

Как происходит оценка?

Но перед тем, как приступить к выполнению оценки, специалист совместно с клиентом определяет цель работы. В зависимости от цели сам процесс и содержание отчета могут отличаться.

Далее следует сбор всей необходимой для работы информации: документы на объект оценки, по которым на осмотре оценщик проверяет соответствие реальному состоянию дома, а также проводится фотофиксация объекта.

Обязательным этапом оценки является анализ рынка недвижимости в данном секторе, изучение информации о совершенных сделках в отношении аналогичных объектов.

Что получает клиент?

После обработки всей полученной информации и проведения расчетов оценщик выполняет отчет: печатает его, пронумеровывает и сшивает, ставит печать и свою подпись.

Большой плюс проведения оценки заключается в том, что по результатам работы клиент получает официальный отчет, который он может использовать как при продаже своего дома, так и в суде для решения споров. Это значительно повысит шансы выгодно заключить сделку или решить вопрос в свою пользу. В их числе и заключение кредитного договора с банком, если в качестве залога выступает дом с землей.

Готовый отчет клиент может использовать при совершении любых сделок в течение его срока действия – 6 месяцев.

Пример из практики:

Однажды к нам обратилась семейная пара, которым для получения кредита на открытие своего бизнеса, требовалось предоставить в банк залог. В качестве него выступал загородный дом с землей. Наши специалисты провели оценку и подготовили отчет о рыночной стоимости, который был принят в банке без каких-либо проблем.

Отчет по оценке загородного дома содержит:

  • Задание на оценку
  • Сведения о Заказчике
  • Сведения об оценщике: Диплом, Свидетельство о членстве в СРО, Выписка из реестра СРО, Полис обязательного страхования ответственности оценщика
  • Применяемые стандарты оценочной деятельности
  • Описание, параметры и характеристики объекта оценки
  • Анализ рынка объекта оценки
  • Анализ среды месторасположения
  • Анализ наиболее эффективного использования
  • Описание подходов, применяемых при оценке
  • Выбор и обоснование подходов к оценке рыночной стоимости объекта
  • Информация об объектах-аналогах
  • Расчет рыночной стоимости объекта выбранным подходом
  • Согласование результатов
  • Фотографии объекта оценки
  • Копии документов на объект оценки: правоустанавливающая и техническая документация

Источник: https://pravo-ocenka.ru/ocenka-doma-s-zemelnym-ucastkom

Оценка жилого дома (коттеджа) в Москве и Московской области

Оценка стоимости жилого дома

Оценка жилого дома – довольно сложная процедура. Если в случае с квартирами подобрать аналогичные объекты для расчетов относительно легко, то с коттеджами и загородной недвижимостью все обстоит иначе. К тому же, при оценке подобных объектов следует учитывать не только здание, но и участок земли вокруг него.

Точную рыночную стоимость частного дома может рассчитать только опытный специалист, имеющий солидный практический опыт и багаж теоретических знаний.

Кроме этого, согласно российскому законодательству, оценщик должен иметь квалификационный аттестат, иметь доступ к СРО и страховку профессиональной ответственности.

Всем этим требованиям соответствуют эксперты-оценщики, работающие в группе компаний «Платинум».

В каких ситуациях необходимы услуги независимого оценщика?

Чаще всего информация о реальной (актуальной) рыночной стоимости объекта необходима перед совершением сделки купли-продажи. В этом случае инициатором выступает владелец недвижимости.

Однако в ряде ситуаций проведение оценочной экспертизы предусмотрено законом в обязательном порядке:

  • При вступлении в права наследования. Опираясь на результаты работы оценщика, нотариус рассчитывает сумму государственной пошлины, без оплаты которой невозможно получить свидетельство о праве на наследство.
  • При оформлении кредита, ипотеки под залог недвижимости. В отчете об оценке обязательно указывается не только рыночная, но и ликвидационная стоимость имущества – именно по ней, в случае отказа должника от выплаты денежных средств по обязательствам, можно будет реализовать залоговое имущество.
  • Для оформления страхового договора. Данные о стоимость дома являются базой для расчета страховых выплат и ежемесячных платежей.
  • Для оценки ущерба и, если это возможно, получения справедливых компенсаций с виновника.
  • При оформлении договора дарения – на основе стоимости рассчитывается величина государственной пошлины.
  • Для суда – при решении имущественных споров, например, во время бракоразводного процесса или раздела имущества между наследниками.

Кроме того, оценку коттеджа или жилого дома заказывают при внесении имущества в уставной капитал компании. Согласно действующему законодательству, учредители могут делать взносы не только деньгами, но и путем передачи в собственность организации личного имущества.

По каким критериям производится оценка?

Основные факторы, влияющие на стоимость здания, можно условно разделить на три большие группы.

Прежде всего, речь идет о ландшафте и архитектуре строения. Оценка коттеджа, построенного по индивидуальному проекту, с учетом вкусов и пожеланий владельца, исключает использование сравнительного метода, так как найти похожие объекты довольно сложно.

Куда проще провести оценочную процедуру в отношении дома, расположенного на территории коттеджного поселка, где все здания возводятся по одним и тем же проектам.

В любом случае, внешний вид, оригинальность проекта, особенности планировки, используемые строительные и отделочные материалы существенно повлияют на итоговые значения.

Не меньшее внимание при расчетах уделяется наличию или отсутствию инженерных систем – канализации, холодного и горячего водоснабжения, электричества, газа, типа отопления. Чем лучше оснащение дома, тем выше стоимость объекта.

Наконец, свой вклад вносит и место нахождения коттеджа или дома. Увеличить рыночную стоимость объекта могут:

  • лесные насаждения на участке или поблизости (дом в чистом поле будет дешевле, чем на лесной опушке);
  • присутствие рядом водоема;
  • транспортная доступность;
  • наличие охраны на территории поселка, пропускного пункта;
  • инфраструктура поблизости.

Существуют и другие факторы, снижающие или повышающие реальную стоимость строения. Чтобы их учесть, оценщик должен обладать соответствующими знаниями, иметь практический опыт оценки частных домов и коттеджей, владеть актуальной информацией по ценам, колебаниям спроса и предложения на рынке и т.д.

Какие документы понадобятся для работы оценщика?

Каждый дом – уникален, поэтому точный список документов специалист составит после ознакомления с нюансами предстоящего исследования. Как правило, для оценки требуются:

  • паспортные данные (для физических лиц);
  • реквизиты компании – для коммерческих организаций и иных юридических лиц;
  • правоустанавливающие бумаги на дом и земельный участок;
  • технические документы с БТИ;
  • кадастровый паспорт на землю;
  • информация по обременениям (долгам, залоге и пр.);
  • в случае если земля или дом взяты в аренду, то арендный договор.

Как проходит оценка стоимости жилого дома?

После подписания договора, заказчик представляет оценщику все требуемые документы.

При этом специалист не только изучает официальные бумаги, но и выезжает на объект в заранее согласованное время для осмотра здания, участка, проведения фото- и видеофиксации, проверки состояния инженерных сетей, коммуникаций. Следующий этап – сбор и анализ информации по рынку недвижимости, совершенных сделках со схожими объектами.

В ходе исследования оценщик может установить следующие виды стоимости:

  • рыночную – определяется суммой, которую вероятнее всего удастся получить при продаже дома на свободном рынке с учетом конкуренции, финансовой ситуации и иных обстоятельств;
  • инвестиционную – стоимость объекта с учетом потребностей конкретного инвестора;
  • ликвидационную – равняется наибольшей сумме, по которой возможно отчуждение коттеджа или дома в минимальные сроки.
  • восстановительную – определяется суммой, которую необходимо потратить для ремонта и восстановления здания.

По завершении расчетов специалист готовит отчетную документацию, где прописывает сведения о заказчике и исполнители, указывает характеристики объекта, используемые методики и подходы, приводит аналитические выкладки, пояснения к формулам. Обязательной частью отчета являются фотоматериалы, а также копии исходных документов.

Преимущества сотрудничества с нами

Оценка стоимости коттеджа – её достоверность, точность, объективность – во многом зависит от опыта и квалификации оценщика. Чтобы результаты наиболее полно отражали реальное состояние здания, следует делать выбор в пользу проверенных компаний с безупречной репутацией и большим опытом работы.

Группа компаний «Платинум» полностью соответствует этим условиям.

Почему нам можно доверить оценку вашего имущества?

  • Более 20 оценщиков в штате (с квалификационными сертификатами, доступом в СРО).
  • Деятельность специалистов застрахована на 200 миллионов рублей.
  • Отчетная документация соответствует требованием федерального законодательства и СРО.
  • По итогам деятельности за 2018 год компания была включена в топ-30 отечественных оценочных организаций (по данным агентства «Эксперт РА»).

Запишитесь на бесплатную консультацию, чтобы получить подробную информацию об оценке коттеджей и частных домов в Москве и Московской области, необходимых документах и сроках проведения процедуры.

Источник: https://ocenka-m.com/nezavisimaya-otsenka/otsenka-nedvizhimosti/otsenka-zhiloy-nedvizhimosti/otsenka-zhilogo-doma-kottedzha/

Как сделать оценку дома и земельного участка: методы, стоимость, документы | Правоведус

Оценка стоимости жилого дома

В реалии рыночная стоимость дома и земельного участка в большинстве случаев определяется сторонами сделки, то есть продавец назначает сумму на свой объект и при достижении соглашения с покупателем оформляется договор купли-продажи.

Однако, в соответствии с законами юрисдикции, оценка недвижимого имущества представляет собой официальный процесс установления рыночной стоимости объекта, и в ряде случаев является обязательным условием для совершения следующих действий:

  • для расчета размера налога на прибыль, полученную от продажи дома и земельного участка (уплачивается продавцом);
  • для определения суммы отчислений в ПФР и размера госпошлины (обязательные платежи, которые уплачиваются в результате совершения сделок, связанных с переходом прав на объект недвижимого имущества);
  • для расчета суммы ипотеки, размер которой будет составлять не более 80% от экспертной оценки залогового имущества;
  • для расчета взноса в уставной капитал юридического лица (учредители вправе делать взносы как в денежной форме, так и посредством передачи недвижимого имущества);
  • с целью установления стоимости дома или земельного участка, являющихся объектом залога, попадающего под арест имущества должника, а также, для решения имущественных споров, связанных разделом имущества между супругами.

Кто имеет право проводить оценку дома и земельного участка? Какова стоимость услуги?

Официальным правом проведения оценки объектов наделены независимые эксперты – лица, имеющие соответствующую лицензию, разрешающую ведение данного вида деятельности, состоящие в соответствующей СРО и имеющие полис страхования гражданской ответственности на сумму не менее 300 тысяч рублей.

Как показывает практика, собственники объектов недвижимости выбирают оценщика самостоятельно, с учетом стоимости услуг, репутации специалиста и других критериев.

Однако, многие банковские организации, оформляя ипотечное кредитование, направляют заемщиков к определенным экспертам, сотрудничающим с конкретными СРО, которые взаимодействуют с финансовыми организациями, позволяя не сомневаться в объективности проведенной оценки имущества.

Стоимость услуг независимого оценщика рассчитывается индивидуально, на основании рекомендаций СРО и в зависимости от удаленности объекта от города (если это оценка загородной недвижимости).

Как проходит процедура оценки дома с земельным участком?

Процесс оценки недвижимого имущества включает в себя несколько этапов. В первую очередь, собственник объекта недвижимости оговаривает все условия сотрудничества с экспертом, в частности, устанавливаются сроки выполнения заказа и стоимость услуги.

В случае соглашения между владельцем и экспертом заключается договор об оказании услуг, который должен содержать в себе вид оценки, цели и задачи ее проведения, а также сроки выполнения.

После заключения договора собственник передает пакет документов на недвижимое имущество независимому эксперту, с которым договаривается о дате приезда на объект для оценки.

В ходе оценки недвижимого имущества независимый оценщик делает фотографии, идентифицирующие объект, производит проверку дома на предмет отсутствия незаконных планировок. Оценка дома и земельного участка производится экспертом комплексно на основе определенных методик:

  • Аналоговый метод. Представляет собой анализ на сравнение цен сделок в течение текущего года, по результатам которого определяется стоимость настоящей сделки. Как правило, такой метод используется для оценки домов, расположенных в границах крупных населенных пунктов. Учитывается наличие подведенных инженерно-коммуникационных сетей, подъездных путей и другие факторы.
  • Затратный метод. Основная отличительная особенность данного метода – оценка всех затрат, произведенных в результате проведения работ по строительству или реконструкции объекта. Затратный метод преимущественно применим для оценки новых загородных домов, возведенных на территории коттеджных поселков.
  • Доходный метод. Чаще всего применяется для оценки квартир и объектов коммерческой недвижимости, рыночную стоимость которых можно спрогнозировать максимально точно, оценив прибыльность инвестирования, в том числе с банковских депозитов.

При оценке дома и земельного участка учитываются такие детали, как:

  • месторасположения объекта (в частности, населенный пункт, наличие инфраструктуры, транспортная доступность, удаленность от торгово-промышленных объектов);
  • состояние дома (год постройки, этажность, материалы и состояние стен и перекрытий, технические особенности строения, наличие и состояние коммуникационных сетей, тип планировки, наличие видимых дефектов); 
  • наличие обременения на дом и землю.

Важно! В случае, если продаваемый объект недвижимости ранее приобретался по ипотеке и долг за него полностью погашен, продавцу необходимо снять с него обременение и получить новую выписку в ЕГРП.

В результате проведения оценочной процедуры, объекту присваивается оценка общего состояния, как: 

  • отличное 
  • хорошее 
  • удовлетворительное 
  • неудовлетворительное
  • непригодное

Срок действия оценочной экспертизы для объектов, приобретаемых в ипотеку, составляет 6 месяцев. В случае, если в ипотеку приобретается дом с земельным участком, необходимо также провести анализ рыночной стоимости земельного надела, для чего экспертом также используется комплексный метод оценки. Стоит отметить, что специалисты применяют два вида оценки земельного участка:

  • для определения реальной рыночной стоимости земли при операциях, связанных с получением дохода, в частности при оформлении договора купли-продажи; 
  • для определения суммы земельного налога, а также госпошлины, которая уплачивается при переходе имущественных прав вследствие наследования или дарения.

Пакет документов, который необходимо предоставить оценщику, включает в себя:   

  • копия паспорта и свидетельства ИНН владельца объекта недвижимости (продавца);
  • оригинал кадастрового паспорта и плана земельного участка (если есть в наличии);
  • документ, подтверждающий право собственности на объект недвижимости (договор купли-продажи, договор дарения, договор покупки дома на аукционе, свидетельство о праве наследования и другие).

Отчет об оценке дома и земельного участка

В соответствии с требованиями оценочного законодательства отчет об оценке дома и земельного участка оформляется в письменном виде, все страницы нумеруются, сшиваются, заверяются печатью и подписью уполномоченного представителя компании-оценщика. Общее количество страниц в отчете, как правило, составляет порядка 30, которые включают в себя:

  1. Общие сведения об оценщике и заказчике.
  2. Информация о методах оценки.
  3. Сведения об анализируемом объекте.
  4. Исследование рынка недвижимости. 
  5. Определение рыночной и ликвидационной стоимости.
  6. Приложения (правоустанавливающие акты).

Отчет об оценке дома и земельного участка для банковской организации, в случае оформления ипотечного кредита, включает в себя:

  • документы на объект недвижимого имущества;
  • фотографии, сделанные в процессе осмотра имущества; 
  • рыночная стоимость объекта;
  • ликвидационная цена, по которой банк сможет реализовать квартиру в случае невыполнения заемщиком финансовых обязательств.

В случае, если заемщик самостоятельно нашел оценщика, к отчету для банка дополнительно прилагаются: документ о членстве оценщика в СРО, полис о страховании гражданской ответственности, диплом о получении образования в области оценки (лицензия).

Важно! Ознакомиться с готовым оценочным отчетом необходимо в офисе независимой компании для разрешения всех вопросов.

На что влияет оценочная стоимость

Оценочная стоимость объекта недвижимости имеет прямое отношение к применению определенных условий кредитования, в частности, она может повлиять на сумму ипотечного кредита, максимальный срок предоставления ипотеки и размер процентной ставки. В случае, если реальная стоимость, согласно оценке, окажется ниже рыночной, заемщик, скорее всего, не сможет получить сумму, на которую рассчитывал. Однако, в данной ситуации можно попробовать поступить следующим образом:

  • выставить требование о проведении повторной оценки;
  • сделать повторную экспертную оценку в другой компании (но это повлечет за собой дополнительные расходы); 
  • предоставить кредитной организации дополнительное обеспечение;
  • оформить на недостающую сумму потребительский кредит.

Срок оценки и составление отчета на объект недвижимого имущества, приобретаемого в ипотеку, составляет 3-5 рабочих дней.

Источник: https://PravoVedus.ru/practical-law/land/kak-sdelat-otsenku-doma-i-zemelnogo-uchastka-metodyi-stoimost-dokumentyi/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.