Оценка земельной собственности

Содержание

Оценка земельного участка – в 2020 году, отчёт, сравнительная методика, какие нужны документы, стоимость, право, виды и понятия

Оценка земельной собственности
> Услуги > Оценка > Недвижимости > Оценка земельных участков

Заказать услугу

  • Стоимость работ
  • Необходимые документы
  • Цели оценки

Наши преимущества

Оценка выполняется экспертами с опытом работы >5 лет. У нас есть все актуальные квал.аттестаты по направлениям (недвижимость, движимое имущество, бизнес)

Мы всегда соблюдаем сроки проекта. Нам важно показать результат в сжатые сроки

В стоимость включена бесплатная поддержка Отчетов (корректировка, устранение замечаний)

С Вами общаются только самые вежливые сотрудники.

Мы доводим сложные проекты до результата. К нам обращаются в ситуациях, когда другие эксперты не справились

Оценка земельных участков

Земельный участок – это часть территории, которая обладает потенциальной полезностью и имеет четкие границы. Он может использоваться в различных целях: в качестве площадки под строительство, размещения сельскохозяйственных угодий, прокладки дорог и т.д.

Когда требуется оценить стоимость участка?

  • при оформлении залога;
  • при возникновении судебного спора;
  • при разделе имущества;
  • для взноса в уставный капитал;
  • для совершения сделок купли-продажи.

Чтобы определить стоимость земельного участка можно действовать самостоятельно. Однако целесообразнее обратиться к независимому оценщику. Кроме того, в определенных ситуациях помимо цифры (точного значения стоимости земли) потребуется официальный Отчет об оценке. А составить его может только оценщик, который успешно сдал квалификационный экзамен по направлению «оценка недвижимости».

Для чего и когда нужна

Земля – достаточно ликвидный вид собственности, поэтому на рынке недвижимости всегда есть на нее спрос.

Земельные участки приобретают не только для возведения на них сооружений и построек, но и в целях инвестирования. Стоимость земли постоянно меняется, поэтому услуги по оценке участка всегда востребованы.

Оценка земли осуществляется в основном в следующих случаях:

  • при реализации надела;
  • при заключении соглашения об аренде;
  • при продаже земли через аукцион (в целях установления начальной стоимости участка);
  • при реализации строительных проектов на участке;
  • для представления подтверждающих бумаг в суд;
  • в случае развода супругов либо оформления наследства;
  • при залоговом обеспечении при оформлении ссуд.

Благодаря профессиональной оценке земельных участков можно решить все перечисленные вопросы на предельно качественном уровне и правильно оценить планируемый доход от использования земли.

Особенности оценки земельных участков

Земля – это один из наиболее сложных объектов для оценки. Это объясняется его спецификой, несовершенством правовой базы и малоактивным рынком.

Земельные участки отличаются от прочих недвижимых объектов. Их особенность заключается в следующем:

  • это природный ресурс, который нельзя восполнить, как другие имущественные объекты;
  • при оценке нужно учитывать вероятность многоцелевого применения свойств земли;
  • к стоимости земельных наделов не применимы понятия физического износа и функционального устаревания, так как срок эксплуатации не ограничен;
  • в отличие от других объектов стоимость земли с течением времени возрастает (в долгосрочной перспективе, при этом могут наблюдаться локальные снижения цен. «Покупайте землю, ее больше не производят»).

Большое значение имеет категория, к которой относится участок. Всего существует семь земельных категорий:

  1. Земли поселений. Как правило, это отдельные объекты, которые чаще всего не зависят от другой недвижимости и легко могут быть отчуждены. Цена таких земель будет выше, если подведены все инженерные коммуникации, выстроена дорожная и транспортная сеть, а также присутствуют другие элементы городской инфраструктуры.
  2. Сельскохозяйственные земли. Используются соответствующими предприятиями для нужд сельского хозяйства. Важнейшее значение для ценообразования имеют плодородие и местоположение.
  3. Земли промышленности, энергетики и прочего специального назначения. Такие территории отведены для нужд предприятий, учреждений и для обеспечения хозяйственной деятельности населенных пунктов.
  4. Особо охраняемые территории. Участки, имеющие особое природоохранное, историческое, культурное или иное назначение. Такие земли полностью или частично изъяты из оборота.
  5. Земли лесного фонда. Используются для ведения лесного хозяйства.
  6. Земли водного фонда. Территории, на которых располагаются водоемы и различные водные объекты.
  7. Земли запаса. Это государственные земли, выведенные из оборота в ходе консервации. Их использование допустимо только после корректировки категории.

Любая оценка стоимости земельного участка начинается с установления оцениваемых прав и определения правового режима, то есть категории, вида разрешенного использования, формы собственности и целевого назначения.

Целевое назначение – это законодательно установленный порядок и условия эксплуатации земель для конкретных целей в рамках категории земель.

Источник: https://tbti.ru/zemlya/rynochnaya-stoimost-zemli.html

Оценка рыночной стоимости земельного участка: для чего нужна, порядок процедуры

Оценка земельной собственности

Кадастровая оценка земель — это прикладной экономический анализ спроса и предложения ЗУ для определенного функционального использования и прогнозирование наиболее точной стоимости предложения участков на рынке.

Все виды оценки, в том числе и кадастровая, направлены на установление денежного выражения стоимости объекта (земли). Кадастровая оценка отличается от других тем, что она является основным показателем при налогообложении и проводится массовым методом.

В результате проведения кадастровой оценки проводится разбивка территорий на зоны, определение стоимости земель по базовым и зональным показателям, кад.

стоимость отдельного ЗУ исходя из его индивидуальных особенностей и рыночная, которая будет наиболее вероятной для продажи в условиях конкурентного рынка.

Порядок проведения такой оценки земельного участка определен российским законодательством и имеет цель определения стоимости земель различного назначения. Далее вы видите текст закона ЗК РФ, 10 главы, 66 статьи.

Тесты по теме Земельное право с ответами

7.

Что из указанного регламентируется Особенной частью земельного права?

+ Правовой режим земель запаса; — Регулирование оборота земельных участков; — Вещные права на земельные участки.

8. Разделение земель на отдельные категории согласно их целевому назначению – это принцип земельного права: + отраслевой; — общий; — межотраслевой. 9. Кто из нижеперечисленных не может быть субъектом земельных правоотношений на территории Российской Федерации? + Иностранное государство; — Иностранный гражданин; — Иностранная компания.

Тест. 10. Кто из указанных субъектов вправе иметь в собственности земельный участок на приграничной территории? — гражданин РФ; — лицо без гражданства; — иностранное юридическое лицо.

11. Примером управомочивающей нормы в земельном праве является: + разрешение на посев сельскохозяйственных культур на своем участке; — недопустимость реализовывать продукцию на землях, подвергшихся химическому загрязнению; — предписание осуществлять охрану своих земель. 12. Что из нижеперечисленного не относится к категориям земель?

+ Земли особого правового режима; — Земли иного специального назначения; — Земли особо охраняемых объектов. 13. Какое из указанных утверждений верно?

Рекомендуем прочесть: Какой ммнимум для малоимущиз в боровичаз

+ Обязанность уплаты налога на землю ложится на собственника этой земли; — Землепользователь может ухудшить плодородный слой почвы, если проводит работы на земельном участке; — Обязанность сохранять межевые и геодезические знаки, установленные в соответствие с законом, сохраняется только за собственником земельного участка.

Для чего проводиться?

Оценка земель имеет свои цели:

  • Для заключения сделок с землей – дарение, аренда, продажа и пр.;
  • Оформления кредита в банках, где она используется в качестве залога;
  • При имущественных спорах;
  • Для сбора документов службой судебных приставов;
  • При приватизации;
  • При страховании;
  • Для оценки инвестирования;
  • Для привлечения пайщиков;
  • Для оценки предприятий (когда применяется затратный подход);
  • При привлечении объекта в качестве составляющей части уставного капитала;
  • Для того чтобы оценить ущерб;
  • Для формирования налогообложения.

Процедура оценки земельного участка

Процесс проведения оценочной деятельность разделяется на несколько последовательных этапов:

  1. Заключение сделки с оценочной компанией об оказании услуг. В договоре указывается вся информация о проведении процедуры: цели и задачи оценивания, по каким стандартам оценивается стоимость ЗУ и иные данные. Помимо сведений о предстоящей процедуре, в договоре указываются все данные о самом земельном участке: кадастровый номер, категория земли, особенности и т. д.
  2. Проведение оценки ЗУ. На данном этапе анализируется земля, ситуация на рынке недвижимости, происходит обобщение полученных данных, после чего выводится оценка цены земельного надела.
  • cсогласование результатов исследования;
  • cоставление отчета по проведенной работе.

Результат исследования должен быть оформлен оценочной организацией или лицом письменно в виде отчета. Такой документ является доказательством того, что ЗУ действительно стоит ту сумму, которая представлена для продажи недвижимого объекта.

В российской практике пока нет единой формы отчетной документации. Тем не менее данные, содержащиеся в таком документе, должны соответствовать требованиям законодательства.

Итоги проведенных исследований должны раскрывать следующую информацию:

  • стоимость объекта продажи;
  • информация о методике оценивания ЗУ;
  • сведения о промежуточной оценке и конечных результатах деятельности.

При проведении оценки необходимы следующие документы:

  • кадастровый паспорт ЗУ;
  • сведения о категории ЗУ;
  • право собственника на пользование ЗУ;
  • договор об оказании оценочных услуг.

Оценка земель

У земли есть свои особенности, которые имеют непосредственное отношение к результату оценки недвижимости:

  • Она никогда не будет являться результатом труда;
  • Ограничена в пространстве;
  • Ее нельзя заменить другими средствами;
  • Имеет постоянное местоположение;
  • Если ее грамотно использовать она не изнашивается;
  • Имеет разные качества на разных территориях;
  • Отдельные ЗУ характеризуются своими данными полезности;
  • Обладает свойством плодородия;
  • Является пространственном опорой в любой области деятельности (кроме лесного и с/хозяйств) – ее нельзя рассматривать отдельно от находящихся на ней объектах (дорогах, зданий и пр.).

Термины «земельный участок» и «земля» несколько отличаются по определению друг от друга. «Земля» — это территория, еще не освоенная и не имеющая улучшений. «Земельный участок» — это часть земли, на которой были проведены какие-либо улучшения, определяющие ее целевое назначение.

Улучшения могут быть:

  • Внешними – строительство коммуникаций, дорог, улиц;
  • Внутренними – озеленение, планировка, проведение строительных работ для возможности проведения сетей связи, коммуникаций и пр.

Оценка применима ко всем видам земель. Стандартный объект недвижимости состоит из ЗУ и всех построек на нем. Оценка в этом случае проводится отдельно для каждого объекта – для каждой постройки и для ЗУ.

Очень часто земля может находиться не в собственности, а быть арендованной. В этом случае оцениваются права аренды на ЗУ. Хотите знать как производится оценка земли сельскохозяйственного назначения или как оспорить кадастровую стоимость земельного участка? Нажимайте на выделенные фразы.

Массовая и единичная

Мировой практикой оценочной деятельности сформировано два вида оценки ЗУ:

  1. Массовая. Может применяться сразу для нескольких видов землепользования на значительной территории.
  2. Единичная.

Оба метода являются систематическими и требуют тщательного анализа существующего рынка.

Тест по земельному праву

Собственность, аренда, пользование, владение.

7. Землеустройство-это: А. Устройство земельных дамб. Б. Мероприятия по повышению плодородия почв. В. Мероприятия по установлению границ на местности и организации рационального использования земли гражданами и юридическими лицами. 8.Земельный участок на право пожизненного наследуемого владения: А.

Можно получить в любое время; Б.

Можно продать и совершать другие сделки; В. Можно передавать по наследству и приобрести в собственность, другие сделки запрещаются.

9.Государственный земельный кадастр-это: А.

Реестр лиц, имеющих земельные участки на конкретной территории. Б. Количественный и качественный учёт земельных участков и субъектов права землепользования. В. Показатель стоимости земли. 10.Земельные участки на праве аренды могут иметь: А. Только российские граждане. Б. Российские физические и юридические лица, иностранные граждане и лица без гражданства; В.

Любые лица, достигшие 15-летнего возраста.

11.Безвозмездное срочное пользование земельными участками из земель, находящихся в собственности юридических лиц, может предоставляться: А. На срок договора о землепользовании. Б. На срок не более 49 лет. В.

На период действия трудовых отношений. 12.Безвозмездное срочное пользование земельными участками из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, может предоставляться: А На срок не более 10 лет. Б. На срок не более года. В. На срок не более 49 лет.

Источник: https://vostok-kvartal.ru/uchastok/kadastry-i-kadastrovaya-ocenka-zemel.html

Оценка земельного участка в 2019 году: кадастровая и рыночная, методы, порядок и стоимость оценки | Земельный эксперт

Оценка земельной собственности

Для реализации и пользования любого объекта недвижимости необходимо произвести оценочные процедуры для определения его стоимости.

Это необходимо для назначения суммы покупки-продажи, установления величины налоговой базы и исчисления инвестиционной стоимости.

Оценка недвижимости применяется также к обособленным территориям, находящимся во владении частных лиц, компаний или органов государственной власти.

Установление стоимости земли происходит по ст. 66 ЗК РФ (земельного кодекса России). Согласно закону различают рыночную и кадастровую цену участка. Оба вида стоимости определяются в соответствии действующего законодательства:

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефону: 8 800 350-83-46 по все России. Звонки принимаются круглосуточно.

Виды оценки земельных участков

Не учитывая инвестиционной стоимости недвижимости, используемой при получении заемного кредитования, различают два основных вида оценки земли:

Определяется по ФЗ № 135. Согласно ст. 6 этого закона проведение такой оценки является безусловным правом фактического владельца участка.

То есть независимо от уже установленной цены на землю, хозяин может заказать проведение оценки. Полученные данные используются для корректировки финансовой отчетности и определения величины налоговой базы.

Последняя используется при начислении налога на землю.

Если проведение рыночной оценки по времени произошло позже определения кадастровой стоимости, последняя будет приравнена к полученной величине (п.3 ст.66 ЗК РФ).

Устанавливается согласно ФЗ № 135 с применением правил, определенных ПП № 316. По этим нормативам осуществление оценочной деятельности происходит только лицензированными компаниями, выигравшими тендер на оказание рассматриваемых услуг для госучреждений.

Оценка кадастровой стоимости отталкивается от целевого назначения и классификации исследуемой территории и должна проводиться не реже одного раза в 5 лет. Она используется при установлении цены на землю для расчета с нее соответствующего налога. Дополнительная цель оценки – определение арендной платы для муниципального участка.

Оценка рыночной стоимости происходит лицензированной компанией, не обязательно выигравшей указанный выше тендер.

Методология определения стоимости аналогична установлению величины кадастровой цены. Она используется в любой момент для назначения цены продажи или аренды.

В основном применяется для отмены определения кадастровой стоимости, так как последняя приравнивается к рыночной.

Кадастровая оценочная деятельность происходит по решению муниципального органа не чаще одного раза в три года. В городах федерального значения – не чаще раза в два года. К последним относятся: Москва, Санкт-Петербург, Севастополь.

Рыночная оценка осуществляется по запросу самого владельца недвижимости. Установленная стоимость автоматически признается кадастровой и используется до назначения очередной кадастровой оценки.

Методы оценки земельных участков

Определение стоимости земли происходит на базе анализа рыночной стоимости аналогичных объектов недвижимости в данном регионе. Если участок находится в районе сельскохозяйственных угодий вне черты города или села, используется метод предполагаемого рентного дохода. То есть рассчитывается среднегодовой возможный доход с такого участка.

Цена на землю определяется в зависимости от индивидуальных характеристик исследуемого надела. К таким особенностям относятся:

  1. Географическое расположение участка на местности. Учитывается отдаленность от населенных пунктов и наличие узлов коммуникации. К примеру, трубы для газопровода.
  2. Протяженность территории. Здесь учитывается фактическая площадь участка.
  3. Категория земли. Существуют территории населенных пунктов, сельхозугодий, лесной фонд.
  4. Наличие ресурсов.

Согласно распоряжению № 568 от 06.03.02 года существуют следующие методы определения стоимости земли:

Здесь анализируют ценовой сегмент рынка аналогичной недвижимости. К проверенной информации относятся фактические договора купли-продажи таких участков. К допускаемой для применения – цены, опубликованные в объявлениях по продаже земельных участков.

Используется для невостребованной земли с построенными на ней сооружениями. Здания и иные сооружения оцениваются, учитываю полезность нахождения их на определенной территории. Полученная стоимость признается фактической ценой на землю.

Применяется для востребованных участков с сооружениями. Учитывается предполагаемая цена отдельно для земли и объектов недвижимости. Фактическая сумма получается суммированием рассчитанных величин.

Чаще всего применяют для земель природоохранного фонда и территорий с полезными ресурсами. Рассчитывается из суммы предполагаемого дохода от аренды такого участка.

Здесь рассматриваемая стоимость формируется из величины оставшихся денежных средств, полученных от аренды участка с учетом траты на постройку недвижимости и ее последующего сопровождения (подвод коммуникаций, оплата налогов). Затраты самого арендатора к учету не принимаются.

  • Метод предполагаемого использования

Аналогичен способу остатка, за исключением того, что в аренду участок сдаваться не будет, а доход возникнет от коммерческой деятельности самого владельца земли.

Первые три метода используют для оценки земель рядовых граждан. Остальные – при организации предпринимательской деятельности.

Этапы определения стоимости земли

Расчет стоимости земли на примере метода сравнения продаж:

  1. Определение находящихся на исследуемой территории объектов для дальнейшего поиска (через сравнение) аналогичной недвижимости. Такими предметами могут быть: здания, хозяйственные постройки, природные ресурсы, наличие подземных вод, характеристика плодородного слоя почвы.
  2. Исследование качественных отличий определенных объектов в сравнении с похожими предметами на аналогичной территории, которая уже продана или находится в реализации.
  3. Определение цены для каждого объекта.
  4. Формирование общей стоимости путем суммирования полученных результатов.

Список документов

Необходимая документация для заказа оценочных услуг:

  • правоустанавливающие бумаги на землю и расположенную на ней недвижимость (при наличии);
  • проектно-сметная документация, технический паспорт, государственный акт или свидетельство на землю;
  • платежные документы, свидетельствующие о покупке или оплате аренды;
  • паспорт или иной документ, удостоверяющий личность заявителя.

Сколько стоит оценка земли?

Стоимость оценочной деятельности зависит от сложности выполняемых работ и выбора специализированного учреждения, проводящего рассматриваемую процедуру.

Если кадастровая стоимость определена, ознакомиться с ее предварительными показаниями можно онлайн на официальном портале Росреестра (https://rosreestr.ru/). Нужная информация опубликована в едином государственном реестре недвижимости.

Для получения новых данных со специализированной фирмой заключается договор, где оговаривается конкретная оплата услуг. Калькулятор расчета стоимости будет зависеть от следующих факторов:

  1. Квалифицированности компании и заявленной цене на выполняемые работы.
  2. Сложности географического положения и отдаленности участка.
  3. Времени завершения расчета.

Сколько стоит оценка земли в 2017?

Приблизительно в Москве оценка дачного участка стоит от 2 до 5 тыс. рублей.

Заключение

Стоимость земельного участка определяется при продаже, реализации или исчисления сумм налогов. Основные выводы:

  1. По законодательству различают кадастровую и рыночную оценку земли.
  2. Первая происходит по решению муниципального органа.
  3. Вторая на добровольной основе самим собственником участка.
  4. Если рыночная оценка была произведена после кадастровой, она признается последней и используется для определения налоговой базы.
  5. Приблизительная стоимость оценочных работ для небольшого дачного участка – 2-5 тыс. руб.

Наиболее популярный вопрос и ответ на него по оценке земельного участка

Вопрос: Здравствуйте. Мое имя Катя. Недовольна проведенной кадастровой оценкой моего дачного участка. Специалисты совсем не учли породно-сортовой состав посаженных на участке многолетних насаждений. Эти саженцы я приобретала буквально по всей территории России. Что делать и как опротестовать полученную стоимость.

Ответ: Здравствуйте, Екатерина. Согласно постановлению пленума Верховного Суда РФ № 28 от 30.06.15 года можно поступить двумя способами:

  1. Заказать независимую оценку для определения рыночной стоимости.
  2. Произвести оспаривание полученной стоимости в судебном порядке.

В первом варианте следует обратиться к независимому оценщику, обладающему лицензией на право проводить рассматриваемую процедуру.

Во втором, нужно составить и подать соответствующее исковое заявление в компетентные судебные органы. Здесь нужно придерживаться определенного законодательством порядка:

  • подавать иск нужно только в верховный суд района, края, области или города федерального значения по месту нахождения госоргана, инициировавшего проведение кадастровой оценки;
  • срок рассмотрения – 2 месяца. Допускается его продление по ходатайству председателя суда максимум на один месяц;
  • к иску необходимо приложить сопутствующие документы. Без них дело останется без движения.

Вам будут полезны следующие статьи:

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефону: 8 800 350-83-46 по все России. Звонки принимаются круглосуточно.

Источник: http://zk-expert.ru/gosudarstvennye-zemli/ocenka-zemelnogo-uchastka/

Оценка. Из чего складывается стоимость земельного участка?

Оценка земельной собственности

Востребованные участки

Каждая компания, продающая земельные участки, ежегодно получает от 5 до 10 тыс. целевых звонков и заключает в среднем 500–700 сделок. Как рассказывает Александр Давыденко из ООО «Земельный формат», наибольшим спросом пользуются участки до 30 км от МКАД в категории «эконом» без лишних взносов за обустройство поселка.

«Сегодня востребованны, если речь идет о поселке с коммуникациями, участки по цене 90 тыс. рублей за сотку. Разлетаются участки стоимостью от 40 до 60 тыс. рублей за сотку. При этом они бывают разной конфигурации: просто земля внарезку, участки, перемежеванные черновыми проездами (этот формат популярен уже несколько лет), либо участки с минимальным обустройством».

Алексей Ананьев,коммерческий директор компании «Земля за городом»

По словам эксперта, большим спросом пользуются участки на южном и юго-восточном направлениях: на Каширском, Симферопольском, Новорязанском шоссе. Объясняется это просто: на юге столицы максимальная плотность населения — все стараются приобрести участок, до которого ближе добираться. Больше всего поселков — в пределах двух окружных дорог: А-107 и А-108.

«Всегда были популярными западное и южное направления, сегодня особенно активно продается последнее. Если человек планирует на участке возводить полноценный дом, он покупает около 10 соток, если небольшую дачу — 6 соток, — поясняет директор по маркетингу и рекламе компании «Родные земли» Елена Романенко.

—Конечно, все хотят, чтобы участок был поближе к Москве, но, как мы понимаем, подобных участков совсем немного и стоят они дорого.

Поэтому с учетом развитой инфраструктуры Московской области люди готовы рассматривать участки, которые находятся на расстоянии 70–80 км от Москвы, при условии, что рядом будет железнодорожная станция».

Формула со множеством переменных

Чтобы сформировать цену на участок, нужно учитывать 25 переменных, считает Алексей Ананьев. Имеет значение транспортная доступность, подъезд к участку: кто-то подъезжает по асфальту, а кому-то еще полтора километра по колдобинам добираться. Наличие автобусной остановки также влияет на цену. Если до остановки транспорта пешком не дойти, это снижает стоимость участка.

«Учитывается при определении цены и качество грунта, — уверен Алексей Ананьев. — У нас в Чеховском районе был проект, который находился на поле с глиняным затвором: сверху была плодородная почва, но после дождя расположенная снизу глина мешала воде быстро уходить. Супесчаная почва, напротив, всегда сухая — неважно, какое количество осадков выпадет».

Также на стоимость участка, по словам эксперта, влияют наличие и качество коммуникаций, отсутствие обременений, документы на конкретные участки. Многие из продающихся участков имеют какие-то сервитуты, касающиеся линий электропередач, газовых и прочих коммуникаций. Такие участки не пользуются спросом — соответственно, они стоят дешевле других.

«В поселках, которые реализует наша компания (их около 40), предложения начинаются от 15 тыс. рублей за сотку (Рязанское шоссе, поселок Аргуново, 62 км от МКАД), верхняя граница — 450 тыс.

рублей за сотку («Березовая роща», Минское шоссе, 19 км от МКАД), — комментирует Александр Давыденко. — Такая разница обусловлена удаленностью от МКАД, направлением, наличием коммуникаций, инфраструктуры и, конечно, железнодорожной станции неподалеку.

Даже люди, которые всегда передвигаются на авто, хотят, чтобы недалеко от участка была электричка».

По словам эксперта, показательно, что в поселках с такой локацией, даже если они находятся на значительном расстоянии от МКАД, стоимость участков растет даже тогда, когда в целом по рынку увеличения цен не происходит. В пример он приводит поселок «Петровский луг» (66 км от МКАД по Носовихинскому шоссе), в котором цены за год выросли с 40 до 60 тыс. рублей за сотку.

Если же рассматривать ценообразование на примере одного поселка, то, по словам эксперта, всегда будут дороже участки у леса, рядом с водоемом, дешевле — около дороги или детской площадки.

«Земля не может стоить дешево по определению — это недвижимость, — подчеркивает Алексей Ананьев.

— Кроме того, любой поселок проходит этапы, на которые продавец тратит деньги, проводя топографическую съемку, межевание, составляя проекты планировки территории.

Продавец реализует покупателям полезную площадь, но существуют еще зоны общего пользования (проезды, детские и спортивные площадки, пожарные водоемы), которые занимают до 30% земли. Расходы на их обустройство также ложатся на конечного потребителя».

«Нет недооцененных направлений — есть недоосвоенные»

Среди направлений, стоимость участков на которых неоправданно высока, специалисты называют Новую Москву. «Предложения по покупке там новых массивов мы даже не рассматриваем, — уточняет Александр Давыденко. — Недооценена дальняя Новая Рига примерно в 70–90 км от МКАД».

Алексей Ананьев полагает, что участки по Новой Риге в 40–50 км от МКАД теряют в цене. «Сейчас нет недооцененных направлений — есть недоосвоенные, — убежден эксперт.

— Будут развиваться Щелковское и Горьковское шоссе, а также те трассы, которые приводятся в порядок.

На Ярославском шоссе расположены неплохие участки, там есть и лес, и водоемы, но из-за плохой транспортной доступности и пробок спросом они не пользуются. Если будет решена эта проблема, направление оживет».

Элитный дефицит

Что касается элитного сегмента, то на некоторых направлениях эксперты уже отмечают дефицит земельных участков на первичном рынке.

Директор департамента продаж загородной недвижимости Savills в России Нина Резниченко приводит такие цифры: на западе Московской области в продаже осталось всего 100 участков.

«Несмотря на то что сегодня земельные участки без подряда выставлены на продажу в 23 поселках, почти в половине из них осталось всего по одному лоту. Наибольшая доля участков (43%) предлагается на удалении 20–25 км от МКАД».

По данным Savills, средняя стоимость земельного участка без подряда составляет 98 млн рублей (цена за сотку — около 2,4 млн рублей). Почти 20% участков продается по цене свыше 3,5 млн рублей за сотку.

Наиболее популярными элитными направлениями среди покупателей продолжают оставаться Рублево-Успенское (3 млн рублей за сотку) и Новорижское шоссе (2 млн рублей за сотку).

Уровень цен на Новой Риге ниже, чем на Рублевке, но именно здесь, в поселке «Агаларов Эстэйт», выставлен на продажу самый дорогой участок по цене 9,8 млн рублей за сотку. Площадь участка — 59,3 сотки, стоимость — 580 млн рублей.

С коммуникациями или без?

Александр Давыденко советует обращать внимание на поселки с минимальным набором коммуникаций. «Электричество в поселок подводится по факту заселения.

Как правило, это происходит при заселении поселка на 15–20%, — указывает Елена Романенко. — Если поселок оснащен газом, стоимость земли серьезно увеличивается.

Но нельзя сказать, что такие поселки очень популярны: все понимают, что подвести газ к участку и сделать разводку требует дополнительных затрат».

Как уверяет Алексей Ананьев, нет ничего страшного в том, что коммуникации подведут позднее: все компании начинают продавать свои поселки на начальном этапе, иначе это нерентабельно.

Но придется тщательно изучать договор, где прописаны обязательства не только покупателя, но и продавца — предоставить коммуникации по границе участка. Если договор составлен юридически грамотно, бояться нечего.

Даже если продавец вдруг не исполнит свои обязательства, покупателю ничего не грозит — он получит свои деньги обратно.

Совсем иначе обстоит дело с обещаниями, что будет изменен вид использования или категория земли.

«Произвести смену разрешенного вида использования, а тем более назначения земли с сельскохозяйственного на землю населенных пунктов очень сложно, — делится мнением Алексей Ананьев.

— Если раньше это определялось на уровне сельских поселений и было довольно просто, сейчас все передано в область — это занимает много времени, и вовсе не факт, что будет вынесено положительное решение».

Когда продавцы земли обещают, что переведут назначение земли, они играют втемную, потому что сами не знают, удастся ли им это.

«Категория и вид разрешенного использования бывают следующими: земли сельскохозяйственного назначения для дачного строительства; земли населенных пунктов; земли, предназначенные для индивидуального жилищного строительства, — комментирует Елена Романенко. — Если собственник земли обещает, что переведет категорию назначения земли позже, не верьте — не переведет. Это нереально сделать, если изначально земля была в другом формате».

Факторы риска

Чтобы не купить участок по соседству, скажем, с мусорным полигоном, эксперты рекомендуют внимательно изучать проекты землеустройства и землепользования — они представлены на сайтах районных администраций.

«В правилах землепользования и застройки прописано, где проходят кабели связи, газовые коммуникации, линии нефтепроводов, зоны обременения. Мусоросжигательные заводы на таких проектах отмечаются как категории опасности», — поясняет Алексей Ананьев.

Эксперт уточняет, что в Подмосковье мусоросжигательных заводов нет: все земли промышленного назначения причислены к категории опасности, поэтому до 80 км от МКАД расположены только зоны с пониженной опасностью — склады, производства, не создающие вредных выбросов.

«А вот про мусорные полигоны знать нужно, — продолжает он. — Например, в Клинском районе некоторые поселки находятся на расстоянии 10 км от мусорного полигона — при определенном направлении ветра с него доносятся не самые приятные запахи».

При выборе участка настораживающим фактом является соседство с выработанными карьерами: их засыпают песком или грунтом, заливают водой и переделывают в озеро, превращают в мусорную кучу. Поэтому мест рядом с карьерами лучше избегать.

Как сэкономить на покупке участка?

Рекомендует Александр Давыденко, ООО «Земельный формат»:

  • Приобретайте участок на ранней стадии строительства поселкаЕсли у компании-продавца есть технические условия на подключение коммуникаций, которые обещают подвести позже, смело покупайте землю — вы существенно сэкономите. Например, в феврале прошлого года в одном из поселков по Дмитровскому шоссе на нулевом этапе открылись продажи по цене 150 тыс. рублей за сотку. В апреле размежевали участки и начали строить дороги — стоимость поднялась до 170 тыс. рублей за сотку. В мае проложили дороги, цена выросла до 190 тыс. рублей. В июне-июле построили дом для охранного пункта, поставили фасадное ограждение и провели газовые трубы, стоимость увеличилась до 230 тыс. рублей. В конце декабря, после подведения электричества, цена выросла до 250 тыс. рублей за сотку. Экономия очевидна. Но будьте начеку: если поселок у компании-продавца — единственный, этот способ является очень рискованным.
  • Выбирайте поселок с минимальным набором коммуникацийВыгоднее покупать участок в поселке, где подведено электричество по государственной программе 550 рублей за 15 кВт и сделаны дороги с твердым покрытием. Если есть шанс подвести газ по разумной цене, его тоже надо рассмотреть. Централизованное водоснабжение и канализация, конечно, кажутся очень привлекательными, но учтите: вам сразу придется выложить приличную сумму за подключение, а потом платить за обслуживание. Индивидуальная скважина и септик обойдутся дешевле.
  • Электричество должно быть подведено МОЭСКВ противном случае придется устанавливать дорогостоящий счетчик, платить по высокому тарифу и доплачивать за дополнительные киловатты.
  • Откажитесь от управляющей компанииНавязанная УК чаще всего является бизнес-проектом, на котором застройщики пытаются заработать, платежи за услуги часто не соответствуют сервису. Когда жители сами управляют поселком и решают, что им нужно, это более экономный и эффективный вариант.

Иллюстрации: Анна Чигарова, Дмитрий Максимов 

Источник: https://www.cian.ru/stati-otsenka-iz-chego-skladyvaetsja-stoimost-zemelnogo-uchastka-304072/

Методы оценки земли и зачем их знать инвестору

Оценка земельной собственности

Интересными и привлекательными, с точки зрения инвестирования в непроизводственную сферу являются такие объекты рынка недвижимости как земельные участки. Объяснить такой интерес к ним можно тремя ключевыми характеристиками, о которых будет сказано ниже.

Вопрос земли как объекта недвижимости многогранен и широк, но сначала попробуем разобраться с общим понятием и затронуть основные методы оценки земли, которые необходимо знать любому начинающему инвестору, работающему на рынке недвижимости.

Почему земельные участки привлекают инвесторов?

Три ключевых характеристики земельных участков, отличающих их от прочих объектов (зданий, сооружений и т. д.):

  • во-первых, землю можно с уверенностью назвать основой или базисом любого другого вида недвижимости;
  • во-вторых, земельные участки как ресурс обладают широкими возможностями – их можно продавать под строительство, использовать в личных целях, для развития бизнеса или получения стабильного дохода от сдачи их в аренду;
  • в-третьих, не требуют больших затрат на содержание и обслуживание.

Внимание! Земля – это один из самых надежных объектов инвестирования на рынке недвижимости плюс лучшая защита инвестиционного капитала от инфляции.

Выделив ключевые преимущества, переходим к основному понятию. Следует разделять понятие земля и земельные участки. Все-таки земля – это более обобщенное понятие, поэтому говоря об инвестициях в недвижимость, наиболее правильным будет использование именно понятия земельные участки.

В Земельном кодексе РФ понятие земельный участок трактуется следующим образом:

  • это объект земельных отношений и права собственности;
  • это недвижимая вещь (недвижимость);
  • это часть земной поверхности с наличием характеристик, которые позволяют определить его в качестве индивидуальной вещи.

Таким образом, земельные участки можно с уверенность назвать территорией, которая уже готова к использованию в различных целях, в т. ч. инвестиционных.

Методы оценки в чем отличия?

Перед тем как рассматривать какие основные методы оценки стоимости земли применяются, нельзя не упомянуть и о 5 важных факторах, которые могут, в свою очередь, влиять на стоимость земельных участков в современных условиях рынка:

  1. спрос на рынке на конкретные участки;
  2. месторасположение земли в т. ч. транспортная доступность и окружение;
  3. пригодность или перспективность земельного участка (климат, зонирование, экологические, инженерно-геологические и прочие параметры);
  4. юридическая доступность участка – отсутствие каких-либо ограничений, обременений и запретов со стороны действующего законодательства;
  5. доходность – дисконтирование ожидаемых в будущем доходов с учетом возможных рисков планируемых инвестиций.

Рыночные методы оценки

В основу данных методов положена информация и данные реального рынка недвижимости. Согласно методическим рекомендациям Минимущества РФ применяются следующие методы оценки рыночной стоимости земли:

  • метод распределения;
  • метод остатка;
  • метод сравнения;
  • метод капитализации;
  • метод выделения;
  • метод разбивки.

Рассмотрим более подробно особенности каждого из вышеперечисленных методов.

Метод распределения

Определения стоимости земли основано на принципе соотношения стоимости земельного участка и имеющихся на нем улучшений (построек). Именно поэтому этот метод оценки еще называют методом соотношения.

Следует отметить, что без наличия достоверных статистических данных применить этой метод на практике довольно сложно и значения стоимости получаются больше ориентировочными. Наиболее достоверное соотношение стоимости получается только для новых построек.

Внимание! Этом метод редко применяется на практике по причине довольно низкой достоверности результатов.

Метод остатка

Применяется данный метода для оценки стоимости земельных участков, в том случае если существует возможность их застройки с целью получения дохода. Стоимость определяется как часть капитализации общего дохода, относящегося только к земельному участку, а сам расчет происходит через норму капитализации земли.

Внимание! Применение метода остатка в условиях нестабильной экономики может не дать точных прогнозных данных доходности таких инвестиций.

Метод сравнения

Главный плюс данного метода – это простота проведения оценки.

Его также можно назвать методом широкого применения, потому что он используется:

  • для оценки свободных земельных участков;
  • для определения стоимости предположительно свободных участков.

Базируется метод на сравнении цен продаж аналогов и внесения корректировок в зависимости от месторасположения, условий зонирования, экономических и прочих характеристик конкретного участка земли.

Внимание! Сравнение продаж дает довольно точные результаты, а сам метод считается одним из наиболее эффективных в оценке таких объектов недвижимости, как земельные участки.

Метод капитализации

Стоимость земельного участка определяется как величина будущих доходов в виде арендной платы за данный объект недвижимости. Расчетная формула указана ниже на рисунке.

Внимание! На российском рынке недвижимости в аренду чаще всего сдаются земельные участки, находящиеся в государственной собственности, поэтому арендная ставка определяется в соответствии с нормативной стоимостью земли, а не рыночной.

Метод выделения

Объектом оценки данного метода в основном являются уже застроенные участки, если вклад застроек в общую стоимость объекта недвижимости не очень велик.

Стоимость земли определяется по следующей расчетной формуле:

Формула определения стоимости земли

Совет! Наиболее уместно применение метода извлечения в случае определения стоимости загородных и участков в окрестностях города.

Метод разбивки

Применяется метод разбивки только для оценки земельных участков, подлежащих последовательному их освоению.

Определение стоимости проходит в 3 ключевых этапа:

  • определяется количество и размер индивидуальных частей (участков) и рассчитывается стоимость уже освоенных участков по методу сравнения продаж;
  • составляется график освоения и делается расчет планируемых затрат;
  • размер суммарной прибыли, планируемой к получению после полного освоения все участков корректируется на общий размер затрат, связанных с этим процессом.

Нормативные методы

Суть данных методов – это определение нормативной стоимости земельных участков. Нормативная стоимость земли фиксируется в Земельном кадастре, по этой причине данные методы еще называют кадастровой оценкой.

Выделим несколько основных примеров сделок, где могут применяться методы кадастровой оценки земель:

  • при выкупе или передаче государственной земли в частную собственность;
  • установление долевой собственности на участок земли;
  • при передаче по наследству или дарение;
  • оформление кредита под залог земельного участка;
  • в случае изъятия земли для государственных нужд.

Внимание! Основой для определения стоимости земли в рамках нормативных методов является ставка земельного налога без учета льгот.

Подводя итог, следуют подчеркнуть главное: только комплексное применение на практике всех вышеуказанных методов оценки стоимости земельных участков сможет дать инвестору объективную картину и наиболее точный расчет эффективности планируемых им капиталовложений в тот или иной объект недвижимости.

Источник: http://tv-bis.ru/investitsii-v-nedvizhimost/586-metodyi-otsenki-zemli.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.