Оценка земли это

Содержание

Виды и принципы оценки земли

Оценка земли это

> Библиотека > Статьи об оценке > Виды и принципы оценки земли

Оценка земли – это определение стоимости либо одного участка земли, либо определение общей стоимости нескольких земельных участков с применением различных видов и принципов оценки.

Существует два вида оценки стоимости земли и земельных участков – нормативный и экспертный.

Нормативный вид оценки стоимости земли применяется для определения размера налога на землю, размера государственной пошлины при оформлении документов, размера платы за аренду земельного участка и определения размеров потерь сельскохозяйственного производства.

Также нормативная оценка стоимости земли и земельных участков проводится для оформления наследства или дарения земельного участка.

В случаях коллективного владения землей или при наличии государственной собственности на землю, следует обращаться к государственной оценочной экспертизе, которую проводят только представители государственной организации по оценке стоимости земли и земельных участков.

Экспертный вид оценки стоимости земли и земельных участков применяется исключительно в случаях осуществления различных гражданско-правовых соглашений по вопросам земли и земельных участков и оформления прав собственности на них. Все факторы, характеризующие объект недвижимости, подвержены изменениям во времени и поэтому оценка объекта недвижимости производится на конкретную дату.

Для оценки объектов недвижимости, в том числе земли и земельных участков, выделено четыре группы принципов:

  • основанные на представлениях владельца участка –  клиента оценочной компании;
  • нераздельно привязанные к объекту недвижимости и к мероприятиям, связанным с его улучшением;
  • находящиеся в плоскости рынка и хозяйственной деятельности;
  • связанные с задачами максимально эффективного использования объекта недвижимости.

Грамотное использование всех этих принципов оценочной компанией позволяет владельцу участка земли недвижимости рассчитывать на максимальный доход от использования своей собственности в конкретной экономической ситуации. Обратитесь к нам, и наши специалисты подберут для вас совокупность лучших методов, что бы ваша выгода от сотрудничества была максимальной. Подробности на страницах

  • Оценка земли
  • Оценка земельных участков

Подробнее о принципах оценки земельных участков

1. Принципы, основанные на представлениях владельца участка – позволяют, (по мнению владельца), определить полезность объекта, его реальную рыночную стоимость и ожидаемую прибыль от владения им. В данном случае для оценки земли используются следующие принципы:

  • полезности объекта недвижимости – заключается в его способности удовлетворять ожидания владельца в настоящий момент и в течение определенного периода времени.
  • замещения, который  основан на том, что стоимость оцениваемого земельного участка не должна быть выше, чем цена аналогичного объекта. 
  • ожидания, который говорит о том, что цена объекта недвижимости должна включать в себя величину всех будущих потенциальных доходов и учитывать постоянный рост этой прибыли, под влиянием увеличивающегося со временем спроса и ограничения предложения.

2. Вид оценки земель, нераздельно привязанный к объекту недвижимости и к мероприятиям, связанным с его улучшением, включает в себя следующие принципы:

 

  • остаточной продуктивности земли, который говорит о том, что владелец земельного участка может получить чистый доход от его использования только после оплаты стоимости всех производственных факторов;
  • возрастающего и уменьшающего дохода, предусматривающий случаи, при которых денежные и трудовые вложения в земельный участок увеличивает его стоимость только до определенной величины. Таким образом, возможно наступление случая при котором финансовые затраты на улучшения превысят стоимость объекта недвижимости;
  • предельной продуктивности (принцип вклада), основан на том, что владелец может сделать дополнительный денежный вклад в объект владения и при этом может максимизировать свой доход при минимизации затрат на обустройство. Обычно этот принцип оценки земельного участка используется при решении строительства на нем капитальных объектов;
  • экономического размера участка земли. С его помощью можно определить количество земли для того, чтобы обеспечить максимально удобные условия для обеспечения  землепользования в соответствии конъюнктурой рынка в данном месте;
  • сбалансированности, который предусматривает существование оптимальной величины и соотношения между производственными факторами (т.е. застройкой земельного участка), при которых обеспечивается максимальная стоимость участка земли;
  • наконец, принцип экономического разделения может применяться тогда, когда свои права на участок можно реализовать в виде разных интересов, реализация которых (возможно, в разные отрезки и промежутки времени и разными частями), дает возможность собственнику увеличить общую стоимость своего недвижимого имущества.

3. Аспекты оценки, связанные с рыночной средой, состоят из следующих принципов:

  • зависимости, который подразумевает, что цена объекта недвижимости подвержена рыночному влиянию стоимости окружающих его объектов, и, свою очередь, оказывает влияние на стоимость других объектов в округе;
  • соответствия. Он основывается на ожидаемом соответствии архитектурного стиля, уровня удобств, инфраструктуры вновь появляющихся объектов недвижимости потребностям и ожиданиям рынка;
  • спроса и предложения, основанный на зависимости объекта недвижимости от спроса и предложения на него на рынке;
  • конкуренции, заключается в том, что повышение уровня рыночного спроса влечет за собой рост уровня прибыли, которая, в свою очередь, создает дополнительную конкуренцию, приводящую к выравниванию доходности на рынке недвижимости.
  • и наконец, принцип изменения основан на постоянном изменении величины полезности объектов недвижимости на данном земельном участке.

4. Виды и принципы оценки земельных участков, связанные с задачами максимально эффективного использования объекта недвижимости – это, своего рода, синтез принципов всех остальных трех групп, рассмотренных выше.

Такой подход дает возможность найти наилучший и наиболее доходный вариант для собственника и именно его использовать для оценки.

Оценщику ничего не мешает применить к конкретному объекту недвижимости сразу несколько принципов оценки.

Дополнительные материалы по теме

Источник: https://www.bk-arkadia.ru/publication57/

Процедура оценки земельного участка

Оценка земли это

В результате оценки земельного надела ему присваивается кадастровая и рыночная стоимости, чаще всего они существенно отличаются друг от друга. Первая нужна для расчета размера налога, который обязан ежегодно оплачивать собственник. Рыночная оценка нужна для проведения выгодной для собственника сделки купли-продажи.

Рыночная и кадастровая стоимость участка

Рыночная оценка земельного участка – это цена земли с учётом рынка недвижимости. Эту стоимость нужно знать при перепродаже участка или объекта недвижимости, размещенного на нем.Рыночную цену земельного участка устанавливает сам продавец по собственному усмотрению, но для удачной перепродажи важна объективная оценка.

Заниженная стоимость невыгодна собственнику, завышенная уменьшает шансы земли на продажу. Поэтому целесообразно обратиться к независимому оценщику, который хорошо ориентируется в данной сфере.
Рыночная цена чаще всего ниже кадастровой на 25%. Кадастровая стоимость нередко очень высока, соответственно, велик и накладываемый налог на землю.

По этой причине владельцы часто оспаривают её. Дело в том, что кадастровая стоимость ориентируется на усредненных характеристиках, которые не зависят от особенностей конкретного участка.Есть исключительные случаи, когда рыночная стоимость выше кадастровой. Это случается тогда, когда оценщики не заметили строящийся объект.

Соответственно, после окончания стройки рыночная стоимость земли с домом оказывается дороже установленной ранее кадастровой.Рыночная цена устанавливается на вторичном рынке, где владельцы перепродают землю. Данная стоимость участков зависит от спроса и предложения на участки данной категории в определенном регионе на данный момент времени.

Для первичного рынка, где государственные земли переходят к частным владельцам, купля-продажа осуществляется, исходя из величины кадастровой стоимости.

От чего зависит стоимость земельного участка?

В процессе оценки исследуется средняя цена земель в исследуемом регионе, близость транспортных остановок, присутствие построек, экологическая обстановка, удаленность инфраструктуры.

Для территорий сельскохозяйственного предназначения важно учитывать урожайность земли (чернозем стоит в разы дороже глинозема), производственных расходов, цены реализации продукции в данном регионе, а еще весь ряд других важных нюансов.

Кто имеет право проводить оценку?

Существует несколько способов определения рыночной стоимости участка:

  • Обращение в компанию, которая работает с недвижимостью.
  • Обращение к независимому оценщику.
  • Оценка онлайн на сайтах в интернете.
  • Собственная оценка с учетом ряда формул.

Процедура оценки не всегда проста, поэтому иногда целесообразнее обратиться к специалисту, имеющему лицензию.По результатам оценки будет выдан отчет об оценке земельного участка. Этот документ предоставляется в виде акта или справки с результатами проведенных расчетов. Данная бумага имеет юридическую силу.

пример составления отчета по определению стоимости земельного участка в формате .doc (Word)

5 методов самостоятельной оценки земельного участка

Если нет возможности пригласить оценщика из-за отсутствия такового специалиста в данном населенном пункте или из материальных соображений, можно выполнить оценку самостоятельно, применив описанные ниже методы.

Доходный метод

Это самый сложный способ оценивания, с составлением бизнес-плана. Применим для дорогих участков. Используется для продажи земли под строительство комплексов загородных объектов, туристических комплексов. В самостоятельной оценке применим редко.Данное видео подробно расскажет, как оценивать надел, используя данную методику:

Расчет затрат

При данном методе суммируются все расходы, которые понес владелец при облагораживании участка: проведение газопровода, выравнивание поверхности, постройка дома.

Все данные затраты прибавляются к той цене, которую собственник платил в свое время за данный участок. Применяя этот метод, важно учитывать инфляцию, так как с каждым годом стоимость земли повышается.

Посчитав все вложения, следует учесть спрос и предложение в данный момент в этом районе, в соответствии с этим цену на надел увеличивают или уменьшают.

Сравнительный метод

Этот метод можно применять при самостоятельной оценке в том случае, когда человек знает данный рынок продаж. Берутся участки, аналогичные продаваемому, рассчитывается средняя стоимость квадратного метра.

Для этого суммируются цены за несколько земельных участков и делятся на общую площадь:(ЗУ1 + ЗУ2 + ЗУ3 + ЗУ4 + ЗУ5) : ОПЗУ, гдеЗУ – стоимость каждого участка;ОПЗУ – общая площадь земельных участков.Найденное число следует умножить на количество квадратных метров продаваемого надела.

Суммировать нужно стоимость участков с одинаковыми характеристиками: наличие или отсутствие капитального строения, подведённого газа, водопровода и т.д.Подробнее о методе сравнения рассказано в видеоролике:

Метод развития земли

Применим к большим участкам, которые впоследствии делятся на более мелкие. Сначала высчитывают, как лучше разделить участок на несколько небольших, затем высчитывается стоимость каждого из них с учетом площади и наличия построек, затем эти данные суммируются.

Метод соотнесения

Этот метод прост в применении, но для того чтобы им воспользоваться, нужно знать отдельную стоимость земли и построек. Данные цены суммируются, и получается примерная рыночная стоимость земельного надела.

5 шагов оценивания ЗУ

Процедура оценивания земельного надела включает в себя несколько этапов:

1 этап. Составление контракта на выполнение процедуры.

На данном этапе необходимо определиться с датами, методами проверки, составить график работ по оцениванию, а также определиться со стоимостью работы оценщика.

2 этап. Сбор и проверка сведений, важных для проведения оценки.

Осмотр территории и земли, которая к ней прилегает. Анализ месторасположения, финансовая информация. Проверка юридической документации.

3 этап. Анализ возможных способов использования земли.

Рыночная цена напрямую зависит от того, каким образом ее можно будет использовать. Здесь оценивается:

  • правовая обоснованность избранного варианта использования;
  • физическая возможность осуществления;
  • экономическая целесообразность;
  • самая высокая цена земли.

4 этап. Обобщение итогов оценки и определение итоговой величины цены объекта.На данном этапе подводится итог, суммируются результаты проверок разными методами и выводится средняя цифра.
5 этап. Формирование отчета о проведенной оценке.

Стоимость зависит от размера территории, наличия или отсутствия капитального строения на участке. Самые высокие цены – у участков под коммерческую недвижимость. Также учитывается, с выездом составляется оценка или заочно по предоставленным документам.

Стоимость проведения оценки земельного участка в разных регионах варьируется от 2-х до 50-ти тысяч рублей.

Документы, которые нужны для оценки земли

Для проведения оценивания необходимы следующие документы:

  • документ на участок;
  • план надела;
  • ставка арендной стоимости;
  • документы на возведенные предметы недвижимости;
  • документы из бюро технической инвентаризации.

Если на участке нет построек, перечень бумаг для оценщика включает в себя:

  • свидетельство на право владения землей;
  • кадастровый паспорт;
  • план участка (если таковой имеется);
  • паспорт владельца (для физического лица) или карточка организации (для юридического).

В том случае, если земельный участок передан по наследству, необходимо предоставить свидетельство о смерти предыдущего собственника.

Самый простой метод оценки земли – узнать, сколько стоят аналогичные участки в данном районе.

В более сложных или спорных случаях лучше пригласить эксперта, который сможет качественно провести оценку и предоставить юридический документ, необходимый при продаже земельного надела.

Выделите текст и нажмите Ctrl+Enter

Источник: https://sovetadvokatov.ru/284-ocenka-zemelnogo-uchastka.html

Оценка земли

Оценка земли это

cтоимость экспертизы

от 10 000

Заказать

Точная стоимость зависит от конкретного случая. Оставьте заявку или уточняйте по телефону.

Оценка земли или земельных участков является вторым по значению объектом такого вида оценки, как оценка недвижимости. Оценка земли и земельных участков чаще всего производится в составе заказа по оценке объекта жилой или нежилой (коммерческой) недвижимости, что однако не исключает оценку того или иного земельного участка в чистом виде.

Методика по оценке земельных участков (земельных наделов) по своей сути ни чем не отличается от любого иного вида оценки недвижимости, за одним лишь исключением, состоящим в том, что земля (участок земли) как объект оценки в большинстве случаев не устаревает, не подлежит износу и соответственно не подлежит какому-либо индексированию в сторону ее удешевления. (Случаи экологических катастроф и эрозии почв являются единственным возможным исключением).

Виды

Оценка земли, исходя из ее функционального назначения подразделяется на следующие виды оценки:

  • оценку стоимости лесных земель;
  • оценку стоимости городских земель;
  • оценку земли сельхозназначения;
  • оценку земель особо охраняемых территорий.

Кадастровая оценка

Несколько обособленно в системе оценки земли находится такой вид оценки как оценка земельных паев или же оценка земельной доли в дачном кооперативе, садоводческом товариществе, а также в ГСК или ЖСК. На последнем месте по значимости и востребованности лежат два таких вида оценки земли как — оценка права аренды земельного участка и оценка права пользования земельным участком.

Оценка земли и земельных участков в зависимости от определяемого вида стоимости подразделяется следующие виды:

  • рыночная оценка земли (оценка рыночной стоимости земли);
  • оценка кадастровой стоимости земельного участка.

Основным отличием выше обозначенной рыночной оценки земельного участка (оценка рыночной стоимости земельного участка) от кадастровой стоимости состоит в том, что в первом случае она проводится оценщиком, а во втором случае кадастровую стоимость определяют только учреждения БТИ и Земельного Кадастра. Причем их функции не пересекаются.

Объекты

Если же акцентировать вопрос на то, какие сегменты оценки земли наиболее востребованы для их оценки, то можно с уверенностью заявить, что в целях оценки, наиболее востребованы услуги по оценке с/х земель (оценке стоимости сельскохозяйственных земель), на втором месте по популярности стоят услуги по оценке стоимости аренды земельного участка (оценка аренды земли) и на последнем месте находятся услуги по оценке лесных земель (лесных угодий).

Далее, хотелось бы акцентировать такой вопрос, как судебная оценка земли, в частности ее основные отличия от традиционной оценки земли и земельных участков.

Для ответа на данный вопрос сразу замечу, что методика проведения судебной оценки сельскохозяйственных земель, лесных земель, городских земель в целом ни чем не отличаются от оценки земли тех же видов по поручению судебных, арбитражных и правоохранительных органов, за исключением целого ряда очень важных исключений:

  • исключение №1 – Основополагающими правовыми основаниями для судебной оценки земли являются не ФСО-1, ФСО-2 и ФСО-3, но и ФЗ «Об оценочной деятельности», а совершенно другой набор правовых оснований для оценки земли, такие как ФЗ-73 «О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ», а также один из действующих процессуальных кодексов, таких как — УПК РФ, АПК РФ, ГПК РФ;
  • исключение №2 – Оценка стоимости земли, в том числе оценка аренды земельного участка любого назначения с точки зрения ФЗ «Об оценочной деятельности» является сферой деятельности оценщика, однако в случае назначения судом оценка земельной собственности в судебно-экспертное учреждение, данная услуга приобретает другие очертания, в частности, данный вид экспертизы будет подпадать под специальности 16.1 16.1 «Исследование строительных объектов и территории, функционально связанной с ними с целью проведения их оценки»;
  • исключение №3 –  Оценщики, оказывающие услуги по  экономической оценке земли (независимая оценка земли) не несут весомой ответственности за заказной характер своей работы, в то время как судебные эксперты-оценщики, при любой, даже при малозначительной экспертной оценке земли и имущества несут уголовную ответственность за дачу заведомо ложного заключения эксперта по ст.307 УК РФ. Соответственно судебная оценка земли дает заведомо более качественные результаты оценки земель;
  • исключение №4 – Результатом работы оценщика является отчет об оценке земли, имеющая свой уникальную форму, в то время как судебная экспертная оценка земельного участка подготавливается совершенно по иным правилам, и результатом оценки земли будет уже не отчет об оценке земли в Москве или в Подмосковье, а заключение судебного эксперта-оценщика, действующего в рамках специальности 16.1.;
  • исключение №5. Рамки работы оценщика земли весьма ограничены, т.к. согласно закону «Об оценочной деятельности» он вправе определять лишь стоимость того или иного земельного участка, в то время как судебный эксперт-оценщик проводя оценку права аренды земли по арбитражному спору, кроме дачи заключения о стоимости права аренды земли вправе производить  исследования и давать ответы на любые иные смежные вопросы, касающиеся оценки арендной платы за землю.

Заключение. В обиходе очень часто применяются неправильные термины, такие как — денежная оценка земли, экономическая оценка земельных участков, которые являются разновидностью стандартных услуг по оценке земли и земельных участков.

В случае, если вам необходима оценка стоимости земельного участка при ипотеке для банковских учреждений, либо вы нуждаетесь в оценка земли и недвижимости в Москве или ближнем Подмосковье, либо вас интересует оценка недвижимости и земельных участков по уголовным, гражданским делам, либо вы пытаетесь произвести повторную экспертную оценку арендной платы земельного участка обращайтесь в НП «Федерация Судебных Экспертов».

Другие статьи по теме «Оценка земли»

Цены

Земельные участки: Стоимость, руб./ 1 сотка:
Оценка земель городского назначения 750, но не менее 10 000
Оценка сельхозугодий 37,50 но не менее 20 000
Оценка лесных угодий 75, но не менее 20 000
Оценка земель иного назначения 225, но не менее 20 000

ПРИМЕЧАНИЕ:

Цена услуг по оценке земельных участков указана с учетом налогов. Транспортные расходы оплачиваются отдельно.

Источник: https://sud-expertiza.ru/ocenka-zemli-zemelnogo-uchastka/

Как проводится оценка земельного участка: методы, стоимость, определение

Оценка земли это

Экономическая оценка проводится по экономическим и стоимостным показателям. Кадастровая оценка земель проводится для целœей налогообложения и результаты кадастровой оценки земель в виде кадастровой стоимости земельных участков используются для определœения ставок земельного налога.

Оценка подразделяется на:

1. массовую оценку

2. оценку единичных объектов.

Массовой оценке подвергаются обширные территории, всœе земли России. Единичная оценка проводится при рыночной оценке конкретных земельных участков.

Можно ли оспорить результаты оценки

Если собственник не согласен с рыночной оценкой земельного участка, он имеет право на оспаривание результатов. В течение шести месяцев после экспертизы процедура проводится во внесудебном порядке.

Требуется обратиться в Земельный комитет по месту расположения объекта и составить заявление о переоценке. К нему прикладывается пакет документов:

  • удостоверение личности;
  • документация о праве владения на участок и постройки, расположенные на нем;
  • кадастровый план и паспорт надела.

Если с момента экспертизы прошло полгода, либо Земельный комитет отказался от переоценки, собственник вправе подать в суд.

Оценка земельного участка

Земля вот уже на протяжении многих веков остается одним из самых выгодных и приоритетных объектов финансовых вложений. В рамках действующего законодательства с ней совершаются операции купли, продажи, сдачи в аренду и оформления в залог.

В процессе проведения различных операций владельцам, потенциальным собственникам или инвесторам обязательно требуется оценка земли, которая с максимальной достоверностью отображает фактическую стоимость ресурса с учетом его исходных параметров, целевого назначения и других важных составляющих.

Оценка стоимости земли – обращайтесь к профессионалам

Проводить оценку стоимости земли могут только специально аккредитованные организации. – это команда профильных специалистов в области консалтинга, оценки и экспертизы в разных сферах деятельности.

Оценка земли – одна из основных специализаций компании, профессиональные сотрудники которой произведут все необходимые процедуры в рамках действующего законодательства и с учетом пожеланий Заказчика услуги.

Официальный объект оценки – земельный участок

Оценка стоимости земли проводится в пределах определенного объекта – земельного участка, поверхности, имеющей документально зафиксированную площадь, четкие границы, правовой статус, официальное месторасположение и отличительные характеристики. Назначение земельного участка, особенности его размещения и определенные свойства отражаются в документе, регистрирующем право на землю, а также в земельном кадастре.

Кроме площади, оценка стоимости земельного участка напрямую зависит от его месторасположения, актуальных на момент проведения расчетов показателей спроса и предложения на рынке, а также наличия и качества инженерных коммуникаций, возможности подключения к ним, транспортных узлов и даже специализации окружающих участков и объектов недвижимости.

Оценка земли (земельных участков) – основные цели и задачи

Юридические организации и физические лица заказывают для различных целей и для решения самых разнообразных задач, которые определены действующим законодательством и рыночными отношениями.

Официальная оценка земли необходима при совершении следующих действий:

  • В случае реализации или приобретения участка
  • При обращении в банк или другие финансовые структуры для получения займа
  • Если земля становится взносом в уставной капитал компании
  • В рамках комплексной оценки крупных предприятий, целостных имущественных комплексов, недвижимости и т.д.
  • Во время процедуры наследования, дарения, мены, при разделе имущества и т.д.
  • Для разработки бизнес-планов и инвестиционных проектов
  • Как составная часть законного изъятия участков земли

Чтобы оценка земли (земельного участка) была выполнена с высокой эффективностью, цель должна ставиться Заказчиком услуги максимально точно, с предоставлением необходимого количества информации, конфиденциальность которой специализированная оценочная компания гарантирует.

Задача оценки земли непосредственно связана с поставленной целью и ставится для определения:

  • Рыночной стоимости участка
  • Инвестиционной привлекательности объекта

Чтобы с профессиональной точностью выполнить поставленные задачи, квалифицированные оценщики руководствуются специальными методами и подходами оценки земли (земельных участков), которые разработаны опытными, профильными специалистами и консультантами в рамках действующих норм и правил, и являются обязательными для исполнения.

Основные методы профессиональной оценки земли

Выбор определенной методики расчетов стоимости земли связан с задачей оценки, ее целевым назначением и другими особенностями выполнения работ. Для наиболее эффективного достижения результата профессиональными оценщиками используются следующие методы:

  • Метод сравнения. Наиболее востребованный, простой и достоверный. Используется для оценки стоимости свободной земли с помощью внесения поправок к цене аналогов.
  • Нормативный метод. Основывается на определении нормативной стоимости земли. Применяется при дарении, передаче по наследству или выкупе в собственность, получении кредита, выделении долевой собственности и т.д. Именно нормативная стоимость вносится в Земельный кадастр.

Источник: https://tbti.ru/zemlya/kadastrovaya-ocenka-zemelnyh.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.