Ошибки при покупке квартиры на вторичном рынке

Содержание

Что проверить при покупке вторички

Ошибки при покупке квартиры на вторичном рынке

Кажется, покупать вторичку безопаснее, чем вкладывать в долевку: жилье-то уже есть, значит, обманутым дольщиком уже не станешь, да и усадка дома с трещинами на стенах не грозит.

Полина Калмыкова

изучила истории про покупку недвижимости

На самом деле, все не так однозначно: у вторичного жилья тоже полно проблем, связанных в первую очередь с хитрыми продавцами. Мы собрали пять неожиданных ситуаций, с которыми столкнулись читатели, подыскивая себе квартиру. Вот какие подводные камни они обнаружили.

Ситуация. Мужчина решил купить студию в Санкт-Петербурге. Но оказалось, что это бывшая комната в коммуналке: ее разделили на маленькие квартиры и в каждой смонтировали санузел. Мужчина переживает, что такое переустройство может быть незаконным.

Как по закону. Мужчина волнуется не зря: маловероятно, что в этом случае перепланировка законна.

Если мужчина купит квартиру, а потом окажется, что бывшие владельцы не согласовали перепланировку, его обяжут заплатить 2500 Р штрафа и вернуть все как было.

Если с планом все в порядке, проверьте еще одну деталь: нет ли на нем штампа «Разрешение на произведенное переоборудование/перепланировку в БТИ не предъявлено». Такой штамп значит, что БТИ просто зафиксировало перепланировку, но доказательств ее законности нет.

Иногда перепланировку не удается согласовать по правилам — тогда собственники обращаются в суд. Если продавец утверждает, что суд якобы разрешил оставить унитаз и раковину, — пусть покажет решение суда.

Ситуация. Мужчина нашел идеальную квартиру и хочет купить ее в ипотеку. Но есть два момента, которые вызывают вопросы: во-первых, не узаконена незначительная перепланировка, а во-вторых, хозяева просят снизить стоимость жилья по договору, чтобы не платить налог с продажи. Все это заставляет мужчину задуматься: а не возникнет ли у него в будущем проблем?

Как по закону. Есть риск нарваться на штрафы и остаться без полной суммы вычета.

Даже если перепланировка не нарушает никаких норм, правильно оформить ее не так просто: придется побегать по инстанциям и все равно заплатить штраф.

Заниженная стоимость квартиры по договору — это тоже риск. Если по какой-то причине мужчина захочет расторгнуть сделку купли-продажи, продавец вернет ему только ту сумму, которая зафиксирована на бумаге, — меньше, чем мужчина реально заплатил.

Но и это не все: о махинациях со стоимостью помещения может узнать банк и отказать мужчине в ипотеке.

Как быть. В идеале — отказаться от покупки. Но в реальности такая квартира может оказаться одним из немногих подходящих вариантов. В таком случае сделайте вот что:

  1. Проведите экспертизу перепланировки. Если нет препятствий для того, чтобы ее узаконить, можно за это взяться и от жилья не отказываться.
  2. Отдайте документы на проверку банку. Соглашайтесь на сделку, только если банк ее одобряет.
  3. Оформите титульное страхование.
  4. Запланируйте не избавляться от недвижимости раньше минимального срока для продажи без налога.

Ситуация. Семья купила квартиру. Прежний владелец принес справку о том, что должен 30 000 Р за ЖКХ, и честно передал эти деньги покупателям. Когда новые хозяева обратились в ЖЭК, оказалось, что бывший собственник пропустил сроки поверки счетчиков — и коммунальщики пересчитали долг по нормативам. В итоге задолженность выросла еще на 30 000 Р.

Как по закону. Все зависит от того, за какой срок был перерасчет.

Если долги насчитали с момента покупки квартиры, то оспорить их тоже можно, но сложнее. Скорее всего, дело было так: семья подавала информацию по счетчикам, УК эти данные вносила, а когда собственники обратились за поверкой, «вспомнила», что все это время должна была считать воду по нормативам. Теперь возможны два варианта — в зависимости от того, прошли ли поверку счетчики.

Если мастера подтвердили, что техника исправна и замена не требуется, семья может потребовать признать данные, которые они подавали в УК, корректными. Но если счетчики не прошли поверку — управляющая компания права, а собственникам придется оплачивать долги.

Разбираем сложные ситуации с покупкой и продажей жилья, рассказываем о законах, которые касаются владельцев недвижимости

Ситуация. Мужчина купил квартиру, и оказалось, что предыдущий владелец не платил за капремонт. Теперь долг вынужден покрывать новый собственник, и ему это не нравится: обязательства-то нарушал не он.

Как по закону. Мужчине не повезло: долг придется оплатить.

Как быть. Перед покупкой квартиры удостоверьтесь, что у собственника нет долга: попросите продавца принести справку из управляющей компании или фонда капремонта.

Иногда собственники врут и показывают подложные квитанции. Если обман вскрылся после покупки, можно потребовать деньги с прежнего владельца через суд. Но в остальных случаях придется рассчитываться самому.

Ситуация. Семья несколько лет снимала квартиру, а потом арендодатель предложил супругам выкупить ее по кадастровой стоимости. Те согласились, оформили ипотеку, передали деньги и стали жить в уже своей квартире.

Через две недели новым владельцам позвонила жена бывшего собственника и потребовала заплатить еще 100 тысяч рублей: якобы квартиру продали слишком дешево. А если супруги не согласятся, она подаст на них в суд с требованием вернуть всю имеющуюся в доме мебель и сантехнику.

Что будет, если дойдет до суда. Неизвестно: аргументы есть у каждой из сторон.

Но и у новых собственников есть своя правда. Пока они арендовали жилье, многие вещи купили самостоятельно и сохранили чеки — на эту мебель женщина точно не сможет претендовать. А еще в договоре купли-продажи квартиры нет ни слова о мебели и технике — доказать, что это покупки именно прежних собственников, будет непросто даже с чеками. Мало ли что этот владелец купил и куда дел.

Иногда упорные продавцы привлекают свидетелей и с их помощью доказывают, что квартиру продавали отдельно, а мебель — отдельно. Но в ответ покупатели могут привлечь своих свидетелей, которые подтвердят, что мебель на самом деле подарили: закон разрешает заключать такие сделки на словах.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/list/vtorichka-so-slozhnostyami/

Топ-5 ошибок при покупке вторичного жилья

Ошибки при покупке квартиры на вторичном рынке

Приобретение недвижимости один из важнейших моментов в жизни человека. Выбирая квартиру на рынке вторичного жилья, будущих жильцов заботит множество проблем – от состояния коммуникаций до адекватности соседей. Расскажем о наиболее распространенных ошибках покупателей вторичного жилья.

Погоня за низкой стоимостью

Данную оплошность можно без сомнений поставить на первую позицию в топ-5 рейтинга типичных ошибок при приобретении квартиры на вторичном рынке.

Горький опыт тех, кто уже попался на удочку злоумышленников, позволяет утверждать что за чрезвычайно низкой ценой кроется подвох. Неадекватно низкая стоимость в любом случае означает какое-либо несоответствие нормам.

Либо продавец не чист на руку, и хочет в кратчайшие сроки реализовать квартиру. Либо в доме произошло неприятное событие – пожар, убийство, неоднократный грабеж и т. д.

Безусловно, чем ниже цена, тем больше желающих. Каждый покупатель старается не опоздать и поскорее приобрести жилье. Именно на это и надеются недобросовестные продавцы.

Но бывают случаи, когда человеку в силу определенных обстоятельств действительно необходимо срочно продать жилье и выручить хотя бы минимальную сумму средств.

Поэтому перед покупкой стоит тщательно проверить всю документацию на жилье, пообщаться с хозяином и соседями.

На выставке недвижимости грамотные риэлторы подскажут как определить неадекватную цену и объявления о несуществующих квартирах.

Получите бесплатный билет на выставку недвижимостиТоп-5 ошибок при покупке вторичного жилья

Нехватка знаний в области недвижимости

На втором месте по «популярности» недостаточное количество знаний о процессах купли-продажи и о сопровождающей сделку документации. Вторичное жилье зачастую имеет негативные моменты в истории своего существования. Эксперты в сфере недвижимости советуют детально изучать юридическую чистоту документов на объект. Следует получить информацию по следующим вопросам:

Была ли несогласованная перепланировка?

Если продавец скроет факт несанкционированного изменения планировки квартиры, то вследствие проверки, ответственность за такое нарушение ляжет на нового собственника.

Сколько владельцев было у жилья?

Для получения такой информации, следует обратиться в Единый государственный реестр прав на недвижимость за выпиской о собственниках объекта. Документ содержит данные о правообладателях квартиры и совершенных сделках.

Также получить необходимые данные можно из выписки, полученной из домовой книги. Так вы узнаете о том, сколько собственников у жилья было ранее, и кто до сих пор прописан в квартире.

Приобретение следует отложить до момента, когда все прописанные жильцы (совершеннолетние и несовершеннолетние) самостоятельно выпишутся.

Есть ли у собственника долги за коммунальные услуги?

Чтобы удостовериться в отсутствии долгов, попросите у нынешнего владельца квартиры выписку из Единого расчетного центра об отсутствии задолженности. Если продавец не сможет ее вам предоставить, значит за ним присутствую долги по оплате коммунальных услуг. Так как справку выдают только при отсутствии задолженностей.

Для максимальной уверенности в чистоте бумаг и правомерности действий предыдущих собственников, предпочтительнее обратиться в юридическую консультацию, чьи специалисты обладают всеми необходимыми для качественной проверки знаниями.

Приглашаем посетить семинар в рамках выставки недвижимости о юридических и организационных вопросах при покупке/продаже вторичной квартиры.

Получите бесплатный билет на выставку недвижимости

Покупка неприватизированного жилья

Еще одной распространенной ошибкой является мнение о том, что можно приобрести неприватизированную квартиру. Данное суждение можно назвать распространенным, но неверным. Согласно нормам законодательства, реализация жилья не прошедшего процедуру приватизации невозможна.

В 90-е годы прошлого века появилось множество объектов недвижимости, в которых были прописаны несовершеннолетние, не участвующие в процессе приватизации. По закону за ними сохранилось право на однократную приватизацию по достижении 18 лет.

При выборе жилья с такой историей, следует быть особенно настороженным, так как достигшие совершеннолетия дети могут через суд попытаться оспорить владение имуществом.

Топ-5 ошибок при покупке вторичного жилья

Приобретение объектов, переданных по праву наследования

С большими трудностями можно столкнуться при покупке недвижимости, переданной по наследству. Случаются ситуации, когда один или несколько наследников не осведомлены о смерти собственника квартиры, и в любое время могут заявить свои права на недвижимость.

По мнению экспертов, защититься от таких происшествий по большому счету невозможно. Но обезопасить свои права на имущество можно путем оформления титульного страхования.

Такой метод гарантирует защиту в случаях потери права владения при признании сделки купли-продажи неправомерной в силу обстоятельств неизвестных покупателю в момент приобретения жилья.

Также распространенной проблемой является отказ в заключении соглашения купли-продажи или его аннулирования по причинам нахождения на учете в наркологическом или психоневрологическом диспансере одного из владельцев.

Если ему удастся через суд доказать свою недееспособность на момент заключения сделки, то право на недвижимость перейдет к данному субъекту.

Из чего можно сделать вывод о том, что требование от продавца справок из соответствующих медицинских учреждений не является зазорным.

Излишняя спешка в выборе подходящего варианта квартиры

Торопливый и поспешный образ жизни в мегаполисе накладывает свой отпечаток и на процесс выбора квартиры. В то время как поиск подходящего объекта недвижимости должен быть тщательно продуман от изучения документов до проверки состояния инженерных систем. Излишняя спешка может быть спровоцирована несколькими факторами:

  • Во-первых, покупатели устают от тщательных проверок жилья. Действительно, после просмотра двух-трех подходящих вариантов, люди теряются в выборе, и отдают предпочтение любому из предложений. Но если уделить процессу поиска чуть больше времени и терпения, то можно подобрать наиболее подходящий вариант в пределах располагаемого бюджета.
  • Во-вторых, продавцы зачастую намеренно устраивают искусственный ажиотаж вокруг реализуемого жилья. Подогревая интерес аудитории такими своеобразными мотиваторами как торг или ложное утверждение о большом количестве желающих приобрести недвижимость. Покупатели под давлением таких факторов принимают решение быстрее, упуская из виду более выгодные и привлекательные варианты.

Как избежать распространенных ошибок

Чтобы не столкнуться с многочисленными проблемами, есть несколько эффективных путей решения. Можно обратиться за помощью к профессионалам в сфере работы с недвижимостью – риэлторским организациям.

В таких компаниях работают специалисты, которые точно знают какие документы следует тщательно проверить и как нужно вести себя с продавцом, чтобы не попасть на крючок мошенников.

Безусловно, такие услуги требуют определенных затрат, но если вы хотите переложить все тяготы приобретения жилья на другие плечи, то денежные расходы можно назвать «сопутствующим ущербом».

Получить консультации нескольких риэлторов и выбрать грамотного специалиста можно на выставке «Недвижимость от лидеров».

Также следует тщательно обдумать мысль почему вы хотите купить именно вторичное жилье, а не квартиру в новостройке. Ведь приобретая первичное жилье, вы не столкнетесь со всеми перечисленными выше распространенными ошибками. Тематическая выставка «Недвижимость от лидеров», дает возможность лично пообщаться с застройщиками, задать интересующие вопросы и получить ответы из первых уст.

Чтобы попасть на мероприятие, вам необходимо зарегистрироваться на сайте и получить бесплатный билет.

Получите бесплатный билет на выставку недвижимости

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5bc5bb148359c800abc80328/top5-oshibok-pri-pokupke-vtorichnogo-jilia-5c507c103d2c3900ae958c6f

8 ошибок, которые люди совершают при покупке недвижимости

Ошибки при покупке квартиры на вторичном рынке

Квартиры без отделки в новостройке стоят на порядок дешевле, поэтому их часто выбирают именно ради экономии. Но многие покупатели не слишком хорошо представляют, в какую сумму обойдётся ремонт и сколько он займёт времени. 

Давайте посчитаем, насколько оправдана такая экономия. У ПИК, например, одна и та же двухкомнатная квартира площадью 57,7 квадратного метра без отделки стоит 6 462 000 ₽, а с отделкой — 7 580 000 ₽. Разница — около 1,1 миллиона ₽. Примерная стоимость ремонтных работ составляет 15 тысяч ₽ за квадратный метр, включая черновые работы.

Плюс недорогие материалы обойдутся в среднем в 3 тысячи ₽ за квадратный метр. Если использовать материалы высокого качества, то стоит закладывать 6 тысяч ₽ за метр. В нашем случае на качественный ремонт потребуется 1,2 миллиона ₽, то есть уже больше, чем мы вроде бы выиграли.

При этом работы будут идти несколько месяцев, а значит, к расходам нужно добавить ещё и стоимость аренды жилья на это время.

Такая же история с покупкой «бабушкиного варианта» на вторичном рынке. Казалось бы, достаточно просто переклеить обои и покрасить потолок. А на самом деле приходится ровнять стены, менять проводку и сантехнику. В итоге ремонт занимает несколько месяцев и стоит до 20% от стоимости квартиры. 

Как правильно сделать

Перед тем как купить квартиру, посчитайте, в какую сумму вам обойдётся ремонт с учётом затраченного времени. В большинстве случаев оказывается, что выгоднее купить жильё с отделкой или свежим ремонтом.

2. Не обращают внимания на перепланировку

Сама по себе перепланировка — это неплохо. Например, хозяева объединили лоджию с комнатой, сломав стену, или увеличили санузел за счёт коридора. И так стало удобнее. Но если цена на такую квартиру ниже рынка, то, скорее всего, причина в неузаконенной планировке. 

Такие квартиры не подходят под ипотеку — банки редко согласовывают на них кредиты, что сужает круг потенциальных покупателей. Вот и приходится снижать цену, дисконт в среднем  составляет 10%.

Если вы берёте квартиру без привлечения кредитных средств, то это не станет для вас проблемой. Но учитывайте, что в будущем при продаже квартиры вы столкнётесь с аналогичной ситуацией.

Кроме того, жилищная инспекция может обязать вас вернуть квартиру в исходное состояние. И делать это придётся за свой счёт. 

Как правильно сделать

Попросите продавца предоставить техпаспорт из БТИ и сравните его с текущим планом квартиры. Далее узнайте, можно ли узаконить перепланировку (эта информация есть на сайте mos.ru). Если нет, то решите, готовы ли вы к тому, что в будущем вам будет непросто перепродать её даже с дисконтом. 

Читайте по теме: Как согласовать перепланировку в квартире

3. Не просят у продавца справку о психическом здоровье

Справка из психоневрологического диспансера (ПНД) не входит в пакет обязательных документов со стороны продавца, однако опытные риелторы всегда рекомендуют просить её предоставить.

Зачем это нужно? Справка подтверждает, что продавец дееспособен и отдаёт отчёт своим действиям. Если это не так, то его родственники смогут через суд оспорить сделку.

В таком случае придётся вернуть квартиру, но процесс возврата денег может затянуться.

Как правильно сделать

К сожалению, вы не можете обязать продавца квартиры предоставить вам справку из ПНД. Однако если человеку нечего скрывать, то он легко пойдёт вам навстречу. Для этого ему достаточно обратиться с паспортом в государственный психоневрологический диспансер по месту жительства. Справка выдаётся бесплатно. Если у квартиры несколько собственников, справки стоит получить от каждого из них. 

Если же продавец категорически отказывается предоставлять справку из ПНД, ссылаясь на свою занятость, например, то лучше не рисковать и поискать другую квартиру.

4. Не проверяют права других лиц, зарегистрированных в квартире

Перед покупкой нужно обязательно проверить квартиру на чистоту — выяснить, кто кроме продавца в ней прописан и какие эти люди имеют права. Может оказаться, что собственников несколько — значит, при покупке вам нужно разрешение каждого из них. Иначе может случиться так, что вы заплатите деньги одному человеку, а второй собственник через суд обяжет вас вернуть ему недвижимость.

Кроме того, если квартира была приватизирована и другие члены семьи продавца отказались от приватизации в его пользу, то они всё равно сохраняют за собой право пользоваться жилым помещением. И, к сожалению, бывают случаи, когда эти родственники через суд доказывают своё право вселиться в квартиру. 

Как правильно сделать

Запросите у собственника выписку из домовой книги или единый жилищный документ, в котором указаны все зарегистрированные в квартире люди. Если в ней прописаны несовершеннолетние дети, то убедитесь, что у продавца есть разрешение органов опеки на продажу. 

После выясните, приватизирована ли квартира — это можно сделать с помощью грамотного юриста. Если да, то попросите у членов семьи собственника нотариально заверенные отказы от претензий на проживание в этой квартире.

5. Не проверяют соседей

Многие недовольны своими соседями, а кто-то даже готов поменять из-за них квартиру. Конечно, если у продавца буйные соседи, то он постарается это скрыть. Например, назначит просмотр на то время дня, когда они на работе. 

Как правильно сделать

Попросите продавца назначить просмотр на вечернее время, после 18:00, когда многие возвращаются с работы — так вы увидите, кто живёт в этом доме. Кроме того, вы сразу поймёте, не собираются ли под окнами или на лестничных клетках компании шумной молодёжи.

Посмотрите на состояние окон и балконов соседних квартир. Обратите внимание на места общего пользования: насколько чистые лифты, нет ли надписей на стенах. Если в подъезде чисто, стоят горшки с цветами, то риски гораздо ниже. 

Можно попробовать лично познакомиться с соседями, позвонив в дверь и поговорив с каждым несколько минут. Стоит пообщаться с консьержем, обычно они охотно рассказывают о жильцах дома. Можно также попросить контакты старшего по дому, он тоже даст нужную информацию. 

6. Не читают отзывы об управляющей компании

Управляющая компания напрямую влияет на качество жизни жильцов: именно она формирует график уборки общих помещений, проводит ремонт и устанавливает тарифы за коммунальные услуги (вывоз мусора, ремонт здания, охрану, услуги консьержа). И иногда может оказаться, что стоимость обслуживания высокая, хотя по факту УК работает плохо.

Как правильно сделать

Перед покупкой квартиры почитайте форумы и группы дома или района в соцсетях. Например, во многих новостройках есть чаты жильцов, а в Фейсбуке можно найти группы по районам — в них несложно отыскать соседей и спросить у них о проблемах в обслуживании дома. 

7. Не проверяют наличие долгов за коммунальные услуги и капремонт

Долг за капитальный ремонт закреплён за квартирой, а значит, переходит новому собственнику. Покупая такую квартиру, вы по умолчанию соглашаетесь с этим. 

А вот долги за оплату коммунальных услуг остаются на предыдущем собственнике. Однако если они очень большие, то есть риск, что продавец объявит себя банкротом.

В таком случае ещё в течение трёх лет после продажи квартиры сделка может быть признана недействительной.

И тогда вас обяжут вернуть квартиру в конкурсную массу, а вот получить назад деньги будет очень непросто — вы станете одним из кредиторов продавца-банкрота.

Как правильно сделать

Чтобы узнать, нет ли за квартирой задолженностей, попросите продавца предоставить справку от управляющей компании об отсутствии долгов за ЖКУ.

Если же вы выяснили, что за квартирой числится большой долг, то обязательно обсудите это с продавцом. Хороший вариант — самостоятельно заплатить по счетам и уменьшить стоимость сделки на эту сумму (например, если квартира стоит 10 миллионов ₽, а долгов на 100 тысяч, то в банковскую ячейку вы заложите 9,9 миллиона). Важно закрыть долг до сделки.

8. Покупают по заниженной в договоре цене 

Иногда продавцы предлагают занизить стоимость сделки в договоре купли-продажи.

Почему так происходит? По Налоговому кодексу, если квартира находится в собственности менее трёх лет, то при её продаже нужно заплатить налог (если недвижимость была куплена после 1 января 2016 года, то налог нужно платить при продаже квартиры, которая была в собственности менее 5 лет). При этом продавец имеет право воспользоваться правом на имущественный вычет на 1 миллион ₽ и таким образом избежать необходимости уплаты НДФЛ. 

Для покупателя это несёт несколько проблем. Если продавец или его родственники по какой-то причине потребуют через суд расторгнуть сделку, то вам вернут только ту сумму, которая была указана в договоре.  

Кроме того, вы не сможете получить налоговый вычет на приобретаемую недвижимость в полном объёме. Максимальная сумма, с которой можно получить вычет — 2 миллиона ₽ (вернут 13% от них, то есть 260 тысяч ₽). Если квартира стоила 2 миллиона ₽, а в договоре купли-продажи вы указали 1,5 миллиона, то вам вернут всего 195 тысяч ₽.

Как правильно сделать

Не соглашайтесь указывать в договоре меньшую сумму, даже если продавец предлагает сделать так: часть суммы указать в виде стоимости, а часть — как доплату за улучшения в виде ремонта. Даже в таком случае налоговый вычет будет меньше.  

Алексей Гальцев, основатель компании Realiste

Источник: https://www.Sravni.ru/text/2020/8/4/8-oshibok-kotorye-ljudi-sovershajut-pri-pokupke-nedvizhimosti/

7 главных ошибок при передаче денег во время покупки квартиры

Ошибки при покупке квартиры на вторичном рынке

Передача средств – это обоюдный риск, как для покупателя, так и для продавца. Поэтому покупатель заинтересован в том, чтобы сначала получить квартиру, а затем расплатиться. Продавец же, напротив, хочет сначала получить деньги, а затем передать квартиру.

Как правило, участники сделки в каждом конкретном случае договариваются, когда произойдет передача денег. Обычно самые высокие риски берет на себя та сторона, которая в большей степени заинтересована в договоре. Тем не менее существует более справедливая схема.

Используйте при покупке квартиры банковскую ячейку для наличного расчета и безотзывный аккредитив – для безналичного.

Посредник в лице банка не позволит покупателю отозвать средства до регистрации права собственности, а также не переведет их продавцу, если регистрация не удастся.

Выбрать квартиру на вторичном рынке: советы покупателям

Какую квартиру лучше купить – новостройку или вторичку?

2. Передача денег без расписки

Распространенной ошибкой при расчетах за квартиру на вторичном рынке остается оплата без расписки. Причем многие покупатели полагают, что подписание договора свидетельствует о передаче денег, однако единственным способом доказать факт оплаты является только расписка продавца о получении средств.

Специалисты «Метриум Групп» напоминают: расписка о передаче средств полностью пишется от руки и должна обязательно содержать имена договаривающихся сторон и их паспортные данные (и те же данные свидетелей при их присутствии), цену и описание объекта, дату договора и самой расписки.

Расписка поможет избежать самого простого мошеннического трюка, когда злоумышленники фактически получают деньги, но потом отрицают этот факт.

3. Проверка подлинности и количества купюр

Продавец обязательно должен проверить купюры на предмет их порчи или подделки. Испорченные банкноты можно, конечно, заменить в банке, но за это придется заплатить комиссию. Еще большая неприятность – получение от покупателя поддельных купюр.

Чтобы не допустить расплату фальшивками, необходимо использовать специальные средства проверки их подлинности, которые есть, в частности, в нотариальных конторах или банках.

Также есть риск недосчитаться заявленной суммы, причем это может произойти как по злому умыслу, так и в связи с простой невнимательностью покупателя. Этого можно избежать с помощью счетчика купюр, который есть в банке.

Таким образом, к получению крупной суммы сделки нужно быть технически подготовленным и не рассчитывать только на собственную внимательность.

Как проходит передача денег при покупке квартиры?

5 видов мошенничества при продаже вторичных квартир

4. Небезопасное место

Покупатель, назначивший встречу для передачи денег в небезопасном месте, рискует не только деньгами, но и собственным здоровьем и даже жизнью. Никогда не проводите сделку в пустынных местах, у себя дома или у продавца.

Относительно людные места (рестораны, торговые центры) также не подходят для передачи средств.

Во-первых, в случае грабежа или кражи прохожие и охранники могут не отреагировать на преступление своевременно, а во-вторых, вы можете привлечь внимание других злоумышленников, которые станут случайными свидетелями передачи средств.

С собственником квартиры лучше расплачиваться на нейтральной территории. Лучше всего проводить сделку и передачу денег в банке, так как кредитные учреждения, как правило, хорошо охраняются. Кроме того, банковские работники могут стать квалифицированными свидетелями сделки в случае судебного разбирательства.

5. Передача денег без свидетелей

Если по каким-либо причинам участникам сделки приходится передавать средства напрямую, без посредника в лице банка или нотариуса, договаривающимся сторонам следует пригласить свидетелей.

В случае судебного разбирательства они смогут подтвердить факт передачи денег, а также прояснить некоторые детали: место и время передачи денег, добровольность участия сторон. Свидетелей должно быть как минимум двое.

Они не только присутствуют, но и ставят свои подписи в расписке, иначе впоследствии суд может проигнорировать их показания.

6. Внесение большой предоплаты

Нередко продавец требует внесения определенной суммы в качестве предоплаты. Покупатель рискует, если эти средства передаются собственнику квартиры до регистрации сделки. В подавляющем большинстве случаев договор купли-продажи успешно проходит регистрацию, но этого может и не произойти.

Если продажа изначально была организована мошенниками, то покупатель рискует больше никогда не увидеть свой задаток. Поэтому с большой настороженностью следует отнестись к требованию предоплаты, особенно если она составляет значительную часть стоимости (около 50%).

Если у продавца нет никакого злого умысла, то предоплата рассматривается скорее как символическое доказательство серьезности намерений покупателя. Как правило, она не превышает 5-10% от цены квартиры.

7. Пренебрежение помощью профессионалов

Для успешного закрытия сделки следует привлечь профессионалов: риелтора, юриста, нотариуса, банковского сотрудника.

Во-первых, они обладают достаточным опытом, чтобы учесть все формальности и быть готовыми к форс-мажорам. Во-вторых, в случае возникновения судебных споров они смогут дать квалифицированные показания в суде.

В-третьих, профессионалы с высокой долей вероятности распознают мошенников.

«Метриум Групп»

Не пропустите:

3 способа максимально быстро продать квартиру

Все, что нужно сделать до покупки квартиры по ДДУ

Из-за «черных» риелторов остались без жилья и регистрации. Что делать?

Какое вторичное жилье стоит покупать в Москве?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/7_glavnyh_oshibok_pri_peredache_deneg_vo_vremya_pokupki_kvartiry/5538

Приобрести квартиру и не проиграть: 7 ошибок покупателей жилья на вторичном рынке

Ошибки при покупке квартиры на вторичном рынке

По данным агентств недвижимости, свыше половины покупателей отдают предпочтение жилью на вторичном рынке. У него масса преимуществ. Без рисков, что дом не будет введен в эксплуатацию, как на первичном рынке, можно не тратить время и силы на капитальный ремонт и познакомиться с будущими соседями. Все технические системы в доме давно отлажены и работают.

Однако покупка квартир на вторичке предполагает ряд нюансов, о которых важно знать заранее. Редакция Mind опросила экспертов в сфере недвижимости и выяснила, какие ошибки чаще всего совершают, приобретая жилье на вторичном рынке. В совместном проекте с платформой OLX Недвижимость мы разбирались, на какие аспекты стоит обратить внимание и как совершить успешную сделку. 

Не прогадать со стоимостью

Трехкомнатная квартира в столице возле станции метро «Героев Днепра» площадью около 60 кв.

м с ремонтом времен брежневского застоя за 1,7 млн грн – это много или мало? Среднестатистический украинец, который покупает одну-две квартиры за свою жизнь, не ответит на этот вопрос. Можно ли доверять в таком вопросе риелтору? Не всегда.

Работа риелторов не регламентируется законодательством, уровень их компетенции никто не проверяет, поэтому любую информацию стоит проверять самостоятельно.

Оценщики советуют зайти на специализированные сайты и посмотреть, сколько примерно стоит подобная квартира в таком же районе. Это позволит самостоятельно и достоверно определить, стоит ли покупать квартиру за такие деньги или лучше подождать.

Даже поверхностное представление о ценообразовании на рынке недвижимости поможет заключить выгодную сделку. Онлайн-площадки с миллионной аудиторией – самый удобный инструмент для мониторинга стоимости жилья.

Например, по данным аналитической службы OLX за осень 2018 года, самые дорогие квартиры в Украине – в Киеве, Львове и Одессе. Средняя стоимость однокомнатной квартиры в этих городах – почти 1 млн грн, в Харькове и Днепре – 600 000 грн.

Цена двухкомнатных квартир, как показывает аналитика, выше на 43%, а за трехкомнатную можно отдать от 1 до 2,5 млн грн. «Осенью цены на недвижимость растут, летом из-за низкого спроса падают.

В этом году, согласно аналитике платформы OLX, мы прогнозировали повышение цен на недвижимость до 16% по сравнению с летним периодом. При покупке квартиры это также необходимо учитывать», – комментирует руководитель рубрики OLX «Недвижимость» Андрей Коцына.

По данным аналитической службы OLX, осень 2018

«Квартира продавалась за 1,7 млн грн еще летом, но сейчас ее приобрели за 1,5 млн грн. Желающих ее купить не было, и продавец пошел на уступки», – рассказывает Анатолий Топал, вице-президент Ассоциации профессиональных управляющих недвижимостью. Часто повысить цены предлагают сами продавцы жилья, риелторы.

Киевлянин Николай Андреев рассказывает, что готов был продать свою двухкомнатную квартиру в районе станции метро «Нивки» за 1 млн грн полгода назад. «Мне нужны были деньги, поэтому я готов был уступить. Уже через 10 минут мне позвонил риэлтор и сказал, что за квартиру можно получить больше.

Я согласился и почти месяц не мог найти покупателей», – рассказывает он. 

Мелкий шрифт в договоре

Перед покупкой квартиры продавец и покупатель, как правило, подписывают предварительный договор купли-продажи. На этом этапе потенциальный владелец жилья вносит предоплату в размере 55 000–85 000 грн.

За две недели, пока идет оформление документов, некоторые покупатели находят лучший вариант и требуют вернуть задаток. О том, что он не возвращается, указано в соглашении.

Но не все покупатели внимательно читают договор.

Житель Львова Олег Некрасов потерял около 100 000 грн. «Мы покупали трехкомнатную квартиру и внесли предоплату, но потом нашли вариант получше, и решили отказаться от сделки. Нам не вернули залог, сославшись на пункт договора, прописанный мелкими буквами. Я теперь внимательно читаю все документы перед тем, как их подписывать», – рассказывает он.

unsplash.com

Купить нельзя продать

Многие покупатели забывают (или не знают) о том, что если квартира куплена менее трех лет назад, то при ее продаже надо заплатить дополнительный налог в размере 5% от стоимости жилья. Это нужно помнить, выбирая квартиру, поскольку жилье, как правило, покупается минимум на 3–5 лет.

Например, семья из четырех человек становится владельцем однушки, но зато в элитном районе города недалеко от центра.

«За эти же деньги можно было бы купить двух- или трехкомнатную квартиру, но в спальном районе. Такое жилье более комфортное для семьи», – говорит Топал.

Через полгода-год эта категория покупателей все же решается продать жилье, но не все знают о том, что придется заплатить налог.

Расположение квартиры в определенном районе значительно влияет на стоимость. Взять например Киев. По последним данным OLX, средняя стоимость однокомнатной квартиры в Печерском районе – 2,3 млн грн.

«Примерно за эту же цену можно купить две однушки в Дарницком и Оболонском районах, жилье с двумя комнатами в Деснянском и Подольском, или даже трешку подальше от центра в Святошинском районе.

Важно определиться с целями покупки жилья и правильно выстроить приоритеты», – советует Андрей Коцына.

По данным аналитической службы OLX, осень 2018

Скупой платит дважды

Каждый третий клиент, по оценкам риелторов, хочет сэкономить на налогах при покупке жилья. Они договариваются с оценщиками, которые занижают стоимость квартиры в договорах купли-продажи. Причем в некоторых случаях цены указывались смешные. Например, двухкомнатная квартира может стоить 300 000–400 000 при реальной цене в 1,4–1,5 млн грн. Это риск для покупателя.

«Расписки за реальную сумму, которая была уплачена за жилье, как правило, никто не берет. А теперь представьте ситуацию, что собственник квартиры хочет аннулировать сделку. Он вернет ту сумму, которая прописана в договоре. И покупатель останется и без квартиры, и без денег», – говорит управляющий партнер консалтинговой компании SV Development Сергей Степенко.

Жительница Днепра Ольга Кирова рассказывает о своей подруге, которая «подарила» мошенникам 840 000 грн. «Она купила двухкомнатную квартиру недалеко от центра города за 1,4 млн грн, но после уговоров согласилась указать в соглашении сумму 560 000 грн.

Уже через неделю появился психически нездоровый брат владельца квартиры, о котором покупательница ничего не знала. Договор купли-продажи был расторгнут, а вернули только 560 000 грн.

Доказать, что на самом деле сумма сделки была выше, подруга не смогла», – говорит она.

Сделка по доверенности

Некоторые продавцы жилья отказываются приезжать на сделку самостоятельно и выписывают доверенность на заключение договора третьим лицам. «Не нужно подписывать договор купли-продажи на таких условиях, лучше всего потребовать от продавца присутствовать на сделке лично», – говорит директор львовского агентства недвижимости «Истейт-Эксклюзив» Елена Мишанчук.

Риелтор рассказывает, что знает о случае продажи квартиры по доверенности во Львове. Собственник квартиры в то время находился в Москве и отказался приезжать на сделку лично. Через два дня после заключения договора купли-продажи владелец жилья умер, а его жена через суд требует признать соглашение недействительным. Истец настаивает, что продавец был болен и недееспособен.

Не риелтором единым

Покупателю квартиры на вторичном рынке нужно самому вникнуть во все нюансы и лучше нанять хорошего юриста, советует Сергей Степенко.

Риелтор, на которого надеется большинство покупателей квартир, не несет юридической ответственности при возникновении проблем.

Договор купли-продажи недвижимости заключается между продавцом и покупателем квартиры, поэтому в случае форс-мажорных обстоятельств решать проблемы придется самостоятельно. 

«Право собственности на жилье может оспариваться в суде. Между рассмотрением дела в первой и второй инстанции, скорее всего, пройдет полгода, и есть вероятность, что за время «перерыва» жилье продадут.

Потом судебные разбирательства становятся проблемами нового владельца, а в их ходе легко лишиться квартиры», – рассказывает Сергей Степенко. Обманутому покупателю придется искать продавца и требовать компенсацию, но, как правило, вернуть деньги невозможно.

Конечно, есть вариант купить страховку, которая покрывает затраты при признании сделки купли-продажи квартиры недействительной. Но пока ее приобретают единицы.

pixabay.com

Детали технического состояния

При заключении договора купли-продажи жилья покупатель соглашается, что не имеет претензий к техническому состоянию квартиры, говорит Елена Мишанчук.

Но со временем может оказаться, что на кухне и в ванной комнате грибок, трубы сгнили и в любой момент могут затопить соседей, а проводку во всей квартире нужно было менять еще 10 лет назад. Выяснить все технические нюансы обычному покупателю невозможно.

Чтобы избежать неприятных сюрпризов, риелторы советуют пригласить эксперта, который разбирается в технических нюансах.

Анатолий Топал рекомендует познакомиться с соседями, узнать у них о состоянии дома и, например, установлен ли в их парадном счетчик тепла. В противном случае счета за отопление могут неприятно удивить.

Как удачно купить квартиру на вторичном рынке недвижимости

Анатолий Топал говорит, что около 40% покупателей сталкиваются со сложностями. Их множество – от недобросовестных продавцов до проблем с соседями и прорывов коммуникаций. Учиться на ошибках – хорошо. Еще лучше учиться на чужих ошибках, особенно если это касается покупки квартиры на вторичном рынке.

pixabay.com

Если вы все же решились приобрести б/у недвижимость – следует придерживаться нескольких правил, чтобы сделка прошла успешно:

1. Определитесь с целью приобретения жилья, просчитайте возможные риски и выгоды. 2. Начинайте поиск квартиры с мониторинга цен, чтобы понимать среднюю стоимость. 3. Наймите хорошего юриста. 4.

Внимательно читайте договор, особенно обращайте внимание на все, что написано мелким шрифтом. 5. Будьте честными и все делайте по закону. 6. Заключайте договор с владельцем либо в его присутствии.

7.

Доверьте оценку технического состояния квартиры и дома экспертам.

Эксперты онлайн-платформы OLX рекомендуют покупателям обезопасить себя при выборе жилья уже на этапе поиска вариантов:

1. Прежде всего на платформах с объявлениями стоит обращать внимание на релевантность цен. Низкая стоимость может оказаться уловкой недобросовестного продавца.

2. Текст объявления – еще один важный индикатор. Объявления с большим количеством грамматических ошибок, русский текст, набранный латиницей, минимум информации – один из первых индикаторов подозрительного объявления.

3. Указанный адрес жилья можно проверить в Google картах, номер телефона – в поисковой системе по отзывам.

4. Фотографии квартиры стоит проверить на уникальность – использование в объявлениях дизайнерских макетов должно сразу вас насторожить. 

  Материал в партнерстве с OLX Работа Следите за актуальными новостями бизнеса и экономики в наших Telegram-каналах Mind.Live и Mind.UA, а также Viber-чате

Источник: https://Mind.ua/ru/publications/20191403-priobresti-kvartiru-i-ne-proigrat-7-oshibok-pokupatelej-zhilya-na-vtorichnom-rynke

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.