Отчет об оценке стоимости недвижимости

Содержание

Процедура оценки недвижимости для ипотеки в Сбербанке в 2020 году: перечень аккредитованных оценочных организаций

Отчет об оценке стоимости недвижимости

Оценка недвижимости проводится с целью определения ликвидной и рыночной стоимости приобретаемой жилплощади. Услуга заказывается в аккредитованных компаниях за счет средств заемщика. В редких случаях, Сбербанк принимает заключения не аккредитованных организаций.

Что такое оценка недвижимости и зачем она нужна

Оценка недвижимости для ипотеки в Сбербанке – процедура определения ликвидности приобретаемого объекта при помощи независимого эксперта.

Согласно ФЗ «Об ипотеке», при оформлении жилищного кредита, заемщик обязан предоставить в качестве предмета залога имеющуюся квартиру или приобретаемое жилье.

В связи с тем, что залогодержателем считается банк, он требует от плательщика проведение мероприятий по оценке.

Кредитор устанавливает предельный размер займа, исходя из ликвидной и рыночной стоимости помещения. Именно так банк страхуется от невыплаты заемщиком ипотечной ссуды, получая возможность реализовать недвижимость и покрыть издержки.

Нужна оценка квартиры и самому клиенту, благодаря ей определяется адекватность стоимости жилья. Также, заемщик обращается к независимому оценщику для того, чтобы находясь в сложной финансовой ситуации, он смог самостоятельно продать квартиру по рыночной цене для погашения долга.

Оценка жилья при ипотеке проводится аккредитованными организациями, одобренными Сбербанком. Однако, он также сотрудничает и с частными компаниями, но при условии, что все требования и условия процедуры соблюдаются.

Для получения ипотечного кредита под залог недвижимости необходимо предъявить итоговый отчет с фотографиями, графиками и выводами по проверяемому жилью. По условиям Сбербанка, оценка недвижимости для ипотеки оплачивается средствами заемщика.

В чем заключается работа оценщиков недвижимости по ипотеке

Проводится оценка объекта недвижимости только профессиональными экспертами, с должным уровнем аккредитации и полным пакетом разрешительных документов.

Первостепенно сотрудник собирает необходимую информацию, которая относится непосредственно к конкретной недвижимости: год постройки, материал изготовления, степень износа, количество перепланировок, территориальное расположение, техническое оснащение и т.д. Обобщая полученные данные, он проводит детальный анализ и производит оценку, составляется отчет, в который входят фотоснимки объекта недвижимости, графики, схемы и подробные выводы.

Изучение ипотечной квартиры может проводить аккредитованная компания от Сбербанка или независимый эксперт.

Плюсы и минусы оценки в аккредитованных компаниях

Основные достоинства:

  1. Надежность. Компании, замешанные в судебных разбирательствах или оценщики, имеющие судимость не попадут в реестр Сбербанка.
  2. Компетенция. Эксперт обязан иметь соответствующее образование, аттестат и трехлетний стаж работы. По этим параметрам банк определяет профессионалов.
  3. Безопасность. Деятельность экспертов застрахована, поэтому, в случае допущения ошибки в отчетности, все издержки клиента, связанные с этим, будут компенсированы.

Среди минусов оценки квартиры для ипотеки в Сбербанке можно выделить только то, что с сотрудником компании невозможно договориться о завышении стоимости квартиры. Также, оценщик не сможет изменить отчет, обнаружив незаконную перепланировку.

Как оценочные компании проходят отбор, чтобы работать с заемщиками Сбербанка

Ежегодно ПАО Сбербанк проводит отбор аккредитованных оценщиков для взаимодействия с клиентами. Для участия в программе, каждая компания обязана предоставить установленный пакет документов для проверки соответствия требованиям.

Сроки рассмотрения кандидатов варьируются, в среднем, составляют 1 месяц с момента подачи запроса.

Список аккредитованных оценочных компаний Сбербанка для ипотеки размещается на официальном сайте.

Впоследствии, предоставленный документ должен в полной мере удовлетворять требованиям кредитора.

Также рассматриваются отчеты оценочных компаний, не аккредитованных в Сбербанке, но при условии, что документ соответствует установленным требованиям.

Предъявляемые условия

Сбербанк устанавливает обязательные требования к оценщикам:

  1. Эксперт должен быть членом саморегулируемой организации и иметь свидетельство.
  2. Каждые 3 года он обязан повышать квалификацию.
  3. Деятельность сотрудника должна быть застрахована.
  4. У него отсутствуют судимости или открытые судебные дела.

Определенные условия предъявляются не только к экспертам, но и самим компаниям:

  1. Два и более сотрудника имеют специальное образование.
  2. Профессиональная деятельность организации – от 3-х лет.
  3. Стаж работы двух и более сотрудников – выше 3-х лет.

Процедура аккредитации

В случае, если компания полностью соответствует требованиям, она получает аккредитацию оценщика в Сбербанке. С этого момента она может оказывать услуги заемщикам банка.

Организация не получает официальных сертификатов, а просто оповещается в письменном виде о принятом решении. После этого компания автоматически включается в перечень оценщиков, аккредитованных Сбербанком.

Зачем оценщикам нужна аккредитация

К работе со Сбербанком допускаются только аккредитованные компании. Они считаются более опытными в своей сфере и обладают всей необходимой информацией.

В большинстве случаев, отчет по оценке от неаккредитованных компаний отклоняется в связи с недоверием банка. Подобные организации могут выступать в роли мошенников, с целью снизить сумму первоначального взноса и страхования для заемщика.

Работает ли банк с неаккредитованными оценщиками недвижимости

Без объективных причин, отказать в рассмотрении отчета от неаккредитованной компании противозаконно. Право заемщика регулируется ФЗ №135 «О защите конкуренции».

Сбербанк взаимодействует с подобными организациями, но при условии, что вся документация соответствует установленным требованиям.

Список аккредитованных оценщиков для работы с физическими лицами заемщиками Сбербанка

Полный список оценочных компаний Сбербанка для ипотеки размещен на официальном сайте. Чтобы не усложнять процесс оформления ипотеки, эксперты советуют заказывать оценку именно в этих организациях.

Ежегодно перечень оценочных компаний аккредитованных Сбербанком пополняется.

Как заказать оценку квартиры для ипотеки

Заемщик самостоятельно заказывает и оплачивает услуги оценщика. Кредитор допускает возможность сотрудничества с посторонними организациями, но при условии соответствия установленным требованиям.

Как самому найти оценочную компанию

Поэтапный поиск оценочной организации:

  1. Заказать услугу можно по объявлению в газете или через интернет. Клиент должен выбрать удобный для себя вариант поиска.
  2. Необходимо внимательно изучить сайт компании. Наличие удобного интерфейса, информации об оказываемых услугах и их стоимости – признаки высококвалифицированных специалистов.
  3. Важно проверить все документы, подтверждающие деятельность оценщика. Особое внимание следует уделить свидетельству СРО и полису страхования.
  4. Обязательно нужно изучить все отзывы, не только на сайте компании, но и на форумах.
  5. Эксперты советуют отобрать 2-3 варианта и связаться с ними, для предварительной консультации и уточнения стоимости.
  6. Сделать окончательный выбор, опираясь на наличие соответствующих документов и отзывов.

Что необходимо знать перед подачей заявки

Перед заказом не аккредитованных компаний лучше сопоставить все плюсы и минусы такого риска. Даже если законодательство разрешает обращаться за помощью к подобным организациям, все же Сбербанк относится к ним скептически. На проверку представленного отчет уйдет больше времени, а если он не будет соответствовать установленным требованиям, и вовсе может быть отклонен.

Важно! Услуги оценщика для оформления кредитного договора на ипотеку оплачивает заявитель.

Выбираем оценщика из реестра Сбербанка

Полный перечень всех оценщиков от Сбербанка ежегодно обновляется в соответствии с законодательством, поэтому при выборе компании важно опираться на реальные отзывы на форумах или интернет-порталах.

Перечень документов, которые требуют аккредитованные оценщики Сбербанка

Будущему собственнику квартиры необходимо предоставить:

  • паспорт заказчика;
  • технический и кадастровый паспорт помещения;
  • договор купли-продажи, свидетельство о государственной регистрации недвижимости или любой другой правоустанавливающий документ;
  • акт приема-передачи жилья.

Компании действуют в соответствии с законодательством, поэтому перечень бумаг, на основе которых проводится оценка, может изменяться в индивидуальном порядке.

Как проходит процедура: алгоритм оценки ипотечной квартиры

В своей работе компании используют множество различных методов, но самым популярным и результативным считается сравнительный. Оценка квартиры для Сбербанка осуществляется с точки зрения уже проверенных и реализованных квартир.

Поправочный коэффициент тоже учитывается – влияет новизна дома, размер жилплощади, отделка и инфраструктура.

Второй вариант работы – затратный. Эксперт подсчитывает, сколько необходимо средств на постройку аналогичного объекта.

Наименее популярный метод – доходный. Оценщик имущества просчитывает, какой доход принесла бы недвижимость, если ее сдавать в аренду.

Процедура оценки недвижимости во втором случае позволяет определить ликвидную стоимость квартиры, а в первом – рыночную. В большинстве случаев, оба показателя идентичны, лишь изредка разница ощутима.

Эксперт, во время проведения оценки, осматривает помещение, делает фотографии, сверяет фактическую картинку с планами БТИ, выявляет потенциальных претендентов на жилье и проверяет наличие обременения.

Отчет об оценке залога

Время оформления отчета зависит от сложности объекта, в среднем, оно составляет 1-5 рабочих дней. Срок действия – полгода (с момента сдачи).

Итоговое заключение состоит из 20-25 листов формата А4 с подписями должностных лиц. Отчет об оценке квартиры для ипотеки включает:

  1. Данные оценочной компании.
  2. Сведения об используемых методах анализа недвижимости.
  3. Информацию по оцениваемой квартире.
  4. Сравнительный анализ рынка недвижимости.
  5. Ликвидную и рыночную стоимость жилья.
  6. Приложения.

Особое внимание уделяется последней части документа, т.к. именно в нем указываются конкретные цифры и итоги оценки.

От чего зависит сумма оценки

Стоимость оценки зависит от срочности заказа, месторасположения объекта, размера жилплощади и планировки квартиры.

Стоимость оценки квартиры для ипотеки Сбербанка

В столице оценка обойдется в 3,5-5 тыс. рублей. В Санкт-Петербурге ее стоимость варьируется от 3000 до 4000 рублей. Для регионов ценник не превышает 2-3 тыс. За срочность придется доплатить несколько тысяч рублей.

Почему банки сотрудничают с оценочными компаниями

Банк сотрудничает с оценочными компаниями и приглашает их в партнеры, чтобы заемщики не тратили время на поиски эксперта.

Сотрудники организации, учитывая все нюансы и особенности анализируемой квартиры, смогут установить точную рыночную и ликвидную стоимость недвижимости.

При этом, банк будет уверен, что в случае невыплаты задолженности, он сможет реализовать оцененный предмет залога по установленной стоимости.

Как Сбербанк работает с компаниями или частными лицами не входящими в список фирм по оценке

Если заемщик решил обратиться в оценочную компанию, не аккредитованную Сбербанком, то необходимо изначально проверить фирму на соответствие установленным базовым требованиям. Если один из пунктов будет нарушен, отчет по оценке будет отклонен.

Он может быть принят на следующих условиях:

  • заемщик заранее сообщил о желании сотрудничать с неаккредитованной компанией;
  • оценщик предоставил все запрашиваемые документы для проверки;
  • кредитор проверил организацию на соответствие требованиям деловой репутации;
  • сотрудники банка изучили готовый отчет и проверили его на соответствие установленным параметрам.

Выводы

Оценка проводится специализированными компаниями для определения рыночной и ликвидной стоимости недвижимости. Необходимо это для того, чтобы кредитор смог установить предельный размер ипотечного займа.

Сбербанк предъявляет строгие требования к оценочным компаниям и документации. При сотрудничестве с неаккредитованными организациями, могут возникнуть некоторые сложности, вплоть до отклонения итогового отчета.

Источник: https://DomClick.info/ocenka-nedvizhimosti-dlja-ipoteke-v-sberbanke/

Отчет об оценке квартиры (пример)

Отчет об оценке стоимости недвижимости

Данный Отчет об оценке должен рассматриваться как цельный документ. Приложения являются неотъемлемой частью данного Отчета. Структура Отчета соответствует логике проведения процедуры оценки.

В первом разделе определено задание на оценку, приведены допущения и ограничения, сделанные в процессе работы, объяснены профессиональные термины и указаны источники использованной информации.

Второй раздел Отчета посвящен анализу собранной информации по внешним и внутренним источникам; дано описание и характеристика объекта оценки, приведен анализ рынка; сделан анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки.

Третий раздел посвящен непосредственно определению рыночной стоимости объекта оценки.

Выводы, содержащиеся в данном Отчете, основаны на расчетах, заключениях и иной информации, полученной в результате исследования рынка, на нашем опыте и профессиональных знаниях, на деловых встречах, телефонных интервью, в ходе которых нами была получена определенная информация. Источники информации и методика расчетов и заключений приведены в соответствующих разделах Отчета.

Исходя из целей оценки, все расчеты были проведены, а Отчет составлен в соответствии с Федеральным Законом Российской Федерации «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №135-ФЗ от 29 июля 1998 года, Федеральными стандартами оценки, утвержденными Приказами Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года №№254,255,256 (ФСО №1, ФСО №2, ФСО №3).

Определение стоимости осуществлялось с учетом всех факторов, существенно влияющих как на рынок в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности. При определении стоимости объекта оценки использовался сравнительный подход.

Основные факты и выводы приведены в таблице ниже.

Таблица 1. Основные факты и выводы

Общая информация, идентифицирующая объект оценкиОбъект оценки – квартира, общей площадью 194,5 кв.м., расположенная по адресу: г. Москва, ул. Новикова, д. 123, кв. 918.5 комнат. Состояние квартиры – под отделку. На дату оценки квартира не эксплуатируется.  
Результаты оценки, полученные при использовании подходов к оценке Затратный подход: не использовался. Сравнительный подход: 27 857 000 (Двадцать семь миллионов восемьсот пятьдесят семь тысяч) рублей, без НДС. Доходный подход: не использовался. 
Итоговая рыночная стоимость объекта оценки27 857 000 (Двадцать семь миллионов восемьсот пятьдесят семь тысяч) рублей, без НДС 

2. Исходные данные для проведения оценки

Таблица 2. Исходные данные для проведения оценки

Основание для проведения оценщиком оценки объекта оценкиДоговор на оценку №ОД-01-01 от 12 марта 2010 года, Задание на оценку (Приложение №1 к Договору на оценку).
Собственник объекта оценкиИванов Петр Васильевич, российский паспорт 11 11 111111, выдан 01.01.2001  г. Москва  ОВД Клязьмино.
Применяемые стандарты оценкиФедеральные стандарты оценки, утвержденные Приказами Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года №№254, 255, 256 (ФСО №1, ФСО №2, ФСО №3).
Объект оценкиКвартира, общей площадью 194,5 кв.м., расположенная по адресу: г. Москва, ул. Новикова, д. 123, кв. 918.
Дата осмотраОсмотр не производился
Дата оценки19 марта 2010 года.
Цель оценкиОпределение рыночной стоимости объекта оценки.
Задачи проведения оценки Определение рыночной стоимости  объекта оценки для внесения в уставный капитал
Остаточная балансовая стоимостьНет данных.
Номер, дата составления отчета№25-03/2010 от 19 марта 2010 года
Форма отчетаПисьменная, полный развернутый отчет
График проведения оценкиС 18 марта 2010 года по 19 марта 2010 года


3. Задание на оценку

Квартира, общей площадью 194,5 кв.м., расположенная по адресу: РФ, г. Москва, ул. Новикова, д. 123, кв. 918.

 (наименование)

Характеристики объекта:

Пятикомнатная квартира на 11 этаже, состояние – под отделку.

  1. 2.      Имущественные права на объект:

 (указать какое право: собственности, хозяйственного ведения, оперативного управления, аренды, пользования…),

на основании

свидетельства о государственной регистрации права серия 11 АК № 111111 от 01.01.2001 г.

 (указать правоустанавливающие документы)

Определение рыночной стоимости

  1. 4.      Предполагаемое использование результатов оценки

Для внесения в уставный капитал

  1. 5.      Ограничения, связанные с использованием результатов оценки

Результат оценки достоверен только в целях вышеуказанного предполагаемого использования (пункт 4 Задания на оценку).

  1. 8.      Срок проведения оценки:

5 (Пять) рабочих дней с даты оплаты услуг или с даты предоставления всех необходимых сведений и документов для проведения оценки, в зависимости от того, какая дата наступила позднее.

  1. 9.      Допущения и ограничения, на которых должна основываться оценки:
    1. 1.      В процессе подготовки отчета об оценке, Оценщики исходят из допущения о достоверности предоставленных Заказчиком документов.
    2. 2.      Копии предоставленных документов соответствуют оригиналам.
    3. 3.      Ответственность за законность получения и достоверность предоставленных Заказчиком документов несет Заказчик.
    4. 4.      От Исполнителя и Оценщиков не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным образом по поводу составленного отчета об оценке или оцененного имущества, кроме как на основании отдельного договора с Заказчиком или официального вызова суда.
    5. 5.      Отчет об оценке предназначен для Заказчика и не может передаваться другим юридическим и физическим лицам с целью, не предусмотренной назначением настоящей оценки. Использование результатов отчета об оценке по другому назначению будет некорректно.
    6. 6.      Исполнитель обязуется обеспечить конфиденциальность информации, полученной от Заказчика, и содержащихся в отчете об оценке выводов.
    7. 7.      При проведении оценки предполагается отсутствие каких-либо факторов, помимо оговоренных в отчете, влияющих на стоимость оцениваемого имущества. На Исполнителях не лежит ответственность по обнаружению (или в случае обнаружения) подобных факторов.
    8. 8.      Ни Заказчик, ни Оценщики не могут использовать Отчет (или любую его часть) иначе, чем это предусмотрено договором об оценке и настоящим Заданием на оценку.
    9. 9.      Мнение Оценщиков относительно полученных результатов оценки действительно только на дату оценки, Оценщики не принимают на себя ответственность за последующие изменения социальных, экономических и юридических условий, которые могут повлиять на стоимость объекта оценки.

10.  Прочие допущения и ограничения, обусловленные спецификой конкретного объекта оценки, выбранными методами оценки и прочими факторами, приведены в п. 5 Отчета.

11.  Заказчик не может обеспечить доступ в помещение, в связи с чем Оценщик основывается на состояние объекта оценки со слов Заказчика, не подвергая полученную информацию сомнению.

  1. 10.       Нормативные акты и стандарты, используемые при составлении Отчета

Источник: https://www.top-ocenka.com/ocenka-otchet1.html

Оценка квартиры для ипотеки Сбербанка, ВТБ и других банков: стоимость и необходимые документы

Отчет об оценке стоимости недвижимости

При оформлении ипотечного кредита и предоставлении в залог не той недвижимости, на покупку которой и берется заем, а другого объекта, требуется отчет об оценке. Это обязательное условие, обойти которое невозможно. Данный документ нужен для того, чтобы понимать, сколько можно денег предоставить клиенту.

  1. Подробнее про оценку квартиры для ипотеки
  2. Зачем оценивать квартиру?
  3. Зачем это банку
  4. Документы для оценки квартиры
    1. Независимые специалисты
    2. Аккредитованные банком
  5. Стоимость оценки квартиры для ипотеки
  6. За чей счет проводится оценка квартиры для ипотеки?
  7. Кто оценивает квартиры?
  8. Как выбрать оценщика?
  9. Возможные проблемы и нюансы
  10. Преимущества и недостатки оценки квартиры для ипотеки

На основании отчета оценочной компании банк проводит свою аналитику, в результате чего конечная стоимость может быть значительно меньше. Это уже требования внутренних документов.

Банк должен учитывать не только стоимость недвижимости на момент оценки, но и возможные риски, а также применять понижающие коэффициенты с учетом потенциальной цены в будущем.

В среднем, от отчета об оценке можно смело вычитывать еще около 20-40% цены, которые уйдут на корректировку банком.

Некоторые клиенты задаются вопросом, зачем же тогда вообще делать оценку, если банк все равно проводит свой анализ? Это уже обязательное требование статьи 8 Закона №135-ФЗ. В одном из пунктов сказано, что оценку нужно обязательно проводить при ипотечном кредитовании, если есть споры касательно величины стоимости объекта.

Так как спорные ситуации касательно цены объекта залога могут возникнуть в любой момент, даже после оформления кредита, это потенциально может привести к отказу от выплат. То есть, повышаются риски, чего любой банк старается избегать всеми силами.

Как следствие возникает обязательное требование к потенциальным кредитам об оценке. Как уже было сказано выше, это правило распространяется только на те квартиры, которые предоставляются в залог дополнительно, помимо (или вместо) объекта кредитования.

Что хочет узнать банк

В теории банк может взять на работу оценщика с лицензией (другие не имеют права производить оценку). На практике услуги такого специалиста обходятся слишком дорого.

Потому банк запрашивает у клиентов отчеты об оценке от аккредитованных оценочных компаний и уже на их основании применяет корректировки.

То есть, банк хочет узнать, сколько официально будет стоить квартира, и только потом изменять стоимость в меньшую сторону (и практически никогда в большую) для минимизации рисков.

Документы для оценки квартиры

Для заключения договора об оценке квартиры оценочной компании нужно предоставить сравнительно небольшой пакет документов.

Некоторые организации также просят фотографии недвижимости с разных ракурсов, однако по правилам, оценщик обязан самостоятельно выезжать на место расположения объекта и лично фотографировать все, что ему может потребоваться.

Как следствие, лучше настаивать на личном выезде (в некоторых случаях, это может привести к повышению стоимости услуг компании). Нужно понимать, что фактически на качестве оценки это мало сказывается, так как алгоритмы оценки и общие принципы в обоих случаях одинаковы.

Для первичного жилья

При проведении оценки первичного жилья самыми важными документами являются:

  • Акт приемки. В нем обязательно должен быть указан почтовый адрес квартиры (а не место строительства).
  • Договор долевого участия.
  • Паспорт клиента.

Зачастую дополнительной документации не требуется, так как все, что нужно для составления отчета есть в акте и договоре. Однако многое зависит от оценочной компании. При подписании договора рекомендуется уточнять у представителя оценочной компании, что еще может понадобиться для составления отчета.

Для вторичного жилья

При передаче в залог вторичного жилья подразумевается, что оно уже некоторое время принадлежит заемщику и все требуемые документы у него есть. Как следствие, придется предоставить:

  • Техпаспорт БТИ.
  • Свидетельство госрегистрации недвижимости.
  • Договор покупки-продажи, дарения или любой другой аналогичный документ, подтверждающий факт владения квартирой.
  • Паспорт клиента.

Стоимость услуг за составление отчета об оценке квартиры для ипотеки может варьироваться в очень широких пределах в зависимости от типа недвижимости, места его расположения, выбранной оценочной компании и территориального расположения объекта.

Например, самые дорогие варианты оценки в столице и областных центрах. Чем дальше от них, тем ниже цены. В среднем, один отчет об оценке стандартной квартиры, расположенной в городе и легко доступной для осмотра, обойдется примерно в 5-6 тысяч рублей. В отдельных случаях цена может быть ниже, но и выше она также бывает очень редко.

Оценка недвижимости вменяется в обязанности клиента. И оплачивать он ее должен за свой счет, без всякого права компенсации понесенных затрат (даже если банк в конечном итоге в кредите отказал). Из-за этого, нередко банк самостоятельно проводит предварительный анализ предлагаемой недвижимости.

Если ее стоимость устраивает и других причин для отказа нет, только тогда от клиента требуют оплатить оценку. Во многих случаях банки сотрудничают с отдельными, так называемыми аккредитованными оценщиками. Зачастую отчеты от них принимаются без замечаний.

Но так как банк по закону не может ограничить клиента, в теории, последний может обратиться и в другую, неаккредитованную конторы. Нужно понимать, что при этом банк будет придираться к каждой букве, цифре и запятой.

Банк же платит за оценку только в исключительных случаях. Например, тогда, когда нужно подавать в суд на недобросовестного клиента. В такой ситуации нужно четко понимать, сколько может стоить недвижимость, а от проблемного заемщика вряд ли получится добиться оплаты услуг оценочной компании, раз уж он и по кредиту не платит.

Оценивать квартиры могут только те оценщики, который имеют соответствующий квалификационный аттестат. Проще говоря – те, кто специально на это учился и может подтвердить факт обучения.

Такие лица могут работать от лица оценочной компании или на основании отдельного трудового договора.

В случае с оценкой недвижимости для банка, важным является разделение всех таких специалистов на независимых и аккредитованных.

Независимые специалисты

Это оценочные компании, которые не соответствуют требованиям банка или просто не пожелали подавать документы на аккредитацию. Это не значит, что они делают свою работу плохо, но это значит, что банк может не принимать их отчеты под любыми, даже надуманными поводами. Заставить рассматривать отчет можно, но проще обращаться сразу к аккредитованным компаниям.

Аккредитованные банком

В данную категорию попадают оценочные компании, которые выполняют все требования банка, благодаря чему появляются в его списках и рекомендуются клиента. В данном случае сотрудничество взаимовыгодное.

Банк получает лояльные компании, которые у него же обслуживаются и предоставляют отчеты в том виде, в котором нужно. Оценщики в свою очередь получают регулярный и стабильный приток клиентов.

Нередко есть и другие договоренности, например, об отчислении части оплаты в качестве агентского вознаграждения банку.

Выбирать нужно среди тех компаний, которые аккредитованы банком. Их перечень есть на сайте любого банка, но нужно помнить, что оценщик может быть аккредитован не во всех банках. То есть, его отчет может где-то не подойти. Это актуально для тех ситуаций, когда клиент еще сам не знает, где будет брать кредит.

Из представленного перечня компаний нужно выбрать ту, которая предоставляет свои услуги по минимально возможной цене и в подходящий срок. Важнее – цена. Срок обычно роли практически не играет, да и редко когда он превышает 1 неделю.

В остальном, разницы практически нет. Все работают по одинаковым правилам и предоставляют одинаковые пакеты услуг.

Удобства выбора аккредитованной компании заключается еще и в том, что потенциальному заемщику не нужно проверять документы, на основании которых оценщик работает. Да, лучше это все же сделать, на всякий случай, однако не обязательно.

И наоборот, если обращаться в неаккредитованную компанию, проверять документы нужно обязательно. Банк просто не примет отчет об оценке, если тот составлен человеком, который не имел права оценивать недвижимость.

Большинство банков устанавливает граничные сроки действительности отчетов об оценке. Их нужно заказывать заранее, но незадолго до обращения в банк.

Например, Сбербанк принимает отчеты составленные не позже чем за полгода до даты обращения в банк. Это верно и по отношению к другим банкам. В зависимости от выбранной финансовой организации, срок может изменяться.

Рекомендуется уточнять его по телефону горячей линии или непосредственно у специалистов.

Четкого требования о личном посещении оценщиком объекта, стоимость которого он должен определять, нигде нет. Однако та компания, которая самостоятельно обеспечивает выезд специалиста обычно выдает более качественный результат, к которому банк вряд ли придерется.

В отчете об оценке должно быть четко сказано, на основании чего он указал цену. Самый распространенный, простой и одновременно точный вариант: на основании существующих предложений на рынке с применением корректирующих коэффициентов. Обычно делается подборка из трех объектов и высчитывается средняя цена за квадратный метр.

Потом эта цена корректируется, в зависимости от того, насколько отличаются примеры от основного объекта в лучшую или худшую сторону, и потом полученная стоимость умножается на количество квадратных метров целевой квартиры. И только если никаких близких аналогов нет, оценка производится по другим, более сложным и не настолько точным принципам.

Нередко в отчете предлагается сразу несколько вариантов.

Главным и основным преимуществом оценки недвижимости является четкое определение цены квартиры. Разумеется, банк может (и скорее всего будет) снижать ее стоимость с целью минимизации рисков, но для этого он все равно должен отталкиваться от реальной стоимости. Как следствие, не получится слишком уж занизить цену и тем самым заставить клиента предоставлять еще один залог.

Кроме того, оценка может использоваться в суде, если до него дойдет, как подтверждение справедливой стоимости объекта недвижимости. Специалисты рекомендуют производить оценку даже в тех случаях, когда это не является обязательным требованием банка.

Так потенциальный или действующий заемщик может обезопасить себя от ничем не обоснованных условий, комиссий и штрафных платежей банка.

Недостаток тут всего один: необходимость платить. Стоимость услуг оценочной компании не поражает воображение, однако 5-6 тысяч рублей, это все весомая цифра. Именно поэтому рекомендуется выбирать ту компанию, которая предлагает самую низкую стоимость с сохранением высокого качества работы.

Источник: https://www.Sravni.ru/ipoteka/info/ocenka-kvartiry-dlja-ipoteki/

Образец отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости: корректировка на этаж расположения оценки рыночной стоимости квартиры

Отчет об оценке стоимости недвижимости

Рыночная стоимость объекта, вещи, права в условиях современности нужна для совершения сделок купли-продажи, начисления налогов, залогов под кредит, судебных тяжб и по целому ряду других причин.

Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости составляется по заданию клиентов профессиональными оценщиками в письменном виде.

Что это такое

Заказчику на руки выдается документ о проделанной работе оценщика — отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, обладающий юридической силой и представляемый по месту требования.

Необходимо помнить при этом, что действие его ограничено по времени.

Как составляется задание

Процедура проведения оценки объекта недвижимости требует некоторой подготовки.

При обращении к услугам независимого оценщика заказчик составляет задание, которое содержит:

  • цель и задачи оценки,
  • юридические и физические характеристики объекта,
  • точное местонахождение недвижимости и характеристики границ,
  • срок выполнения.

В рамках задания специалист изучает нюансы и знакомится с записями в соответствующем реестре.

Образец

Со структурой и оформлением документа удобно знакомиться, имея перед глазами образец отчета об оценке недвижимости в качестве примера.

Необходимые документы

Точный перечень материалов, представляемых на проведение оценочных работ, не существует. Соразмерно целям, задачам и имеющейся информации он может сокращаться или расширяться.

Обязательными и наиболее запрашиваемыми документами при проведении оценки рыночной стоимости недвижимого имущества являются:

  • правоустанавливающие документы на объект недвижимости,
  • технический или кадастровый паспорт,
  • поэтажный план здания (если этажей более одного) с экспликацией,
  • план земельного участка.

Кто готовит отчет

В соответствии с действующим законодательством оценочные работы могут выполнять только профессионально подготовленные специалисты, застрахованные и имеющие соответствующую лицензию.

Выполнить работу может и помощник, но проверяет, подписывает отчет и несет ответственность за результат исключительно оценщик, заключивший договор с заказчиком.

В ФСО № 3 установлены требования отчета об оценке.

Должны быть отражены разделы:

  • основные факты и выводы,
  • задание,
  • сведения о заказчике и оценщике,
  • использованные допущения и ограничительные условия,
  • применяемые стандарты оценочной деятельности,
  • описание объекта (характеристики в целом и каждого составного элемента),
  • анализ рынка объекта и других внешних факторов, влияющих на стоимость,
  • описание процесса с обоснованием выбора или отказа от применения разных подходов,
  • подробные расчеты по каждому применяемому подходу,
  • согласование результатов с обоснованием выбора весовых значений для каждого подхода.

Приложения

Все правоустанавливающие и характеризующие объект оценки копии документов, надлежащим образом заверенные, копии других документов, использованных в работе, схемы, картинки и фотоматериалы, выносятся в приложение к отчету об оценке.

Требования к оформлению

Работа оценщика стандартизирована и проводится с соблюдением определенных принципов по установленным правилам.

Отчет об оценке должен удовлетворять ряд принципов:

  • существенности, когда излагается вся информация, существенная для стоимости объекта,
  • обоснованности, при котором вся использованная и полученная в результате расчетов информация должна быть подтверждена,
  • однозначности, то есть содержание отчета не должно неоднозначно толковаться пользователями,
  • проверяемости, для соблюдения которого состав, последовательность материалов и описание процесса должны привести к воспроизводству расчета с аналогичным результатом,
  • достаточности, то есть исключается информация, неиспользуемая при подготовке отчета, если она не обязательна в соответствии с требованиями федеральных стандартов и правил оценки,
  • информация считается достаточной, если использование дополнительных сведений не приведет к изменению характеристик или итоговой величины стоимости объекта.

Достоверной является информация, соответствующая действительности, позволяющая делать правильные выводы и принимать обоснованные решения.

При оценке не может быть использована информация о событиях, случившихся после даты составления отчета.

В итоговом документе в обязательном порядке указываются ссылки на источники, позволяющие получить сведения об авторстве информации и ее дате, прилагаются копии материалов и распечаток, в том числе и из сети Интернет.

Если используется экспертное мнение, в отчете должен быть выполнен его анализ на предмет соответствия условиям рынка.

Стоимость работ

Труд эксперта оплачивается заказчиком. В настоящее время на рынке оценочных услуг сложилась средняя по стране стоимость в размере от 2500 до 25000 рублей.

На формирование стоимости работ по оценке недвижимости влияют:

  • удаленность объекта, то есть учитываются транспортные затраты,
  • возможность дистанционной оценки без выезда на место нахождения оцениваемого имущества,
  • количество отдельных элементов в имуществе,
  • вид недвижимости (квартира, земля, нежилое здание, коммерческая недвижимость),
  • объем предоставляемой заказчиком информации.

Как проходит

Деятельность в области оценки регулируется Федеральным законом № 135-ФЗ от 29 июля 1998 года &#171,Об оценочной деятельности в Российской Федерации&#187,.

Заказчику необходимо выбрать подходящую оценочную организацию и заключить договор на выполнение работ.

Этапы

Процесс работ по составлению отчета об оценке недвижимости разбивается на несколько частей.

Основные этапы:

  • постановка целей и задач,
  • предварительный осмотр и заключение договора,
  • представление необходимых документов,
  • сбор и анализ данных,
  • выезд специалиста на осмотр объекта,
  • составление отчета с применением различных подходов,
  • передача результатов работы заказчику.

Целью может быть указано определение рыночной и ликвидационной стоимостей в целях обеспечения кредитных обязательств такой кредитной организации, как Сбербанк или любой другой банк, выдающий кредит под залог имеющейся или приобретаемой недвижимости.

Например, в отчете об оценке рыночной стоимости квартиры используется единственный сравнительный подход, при котором на рынке подбирается несколько аналогов. На отличительные от исследуемой жилой площади характеристики аналогов делается корректировка на этаж расположения квартиры, материал стен, близость социальной инфраструктуры.

При согласовании результатов, полученных различными подходами, каждому присваиваются удельные веса, учитывая которые выводится одна величина рыночной стоимости.

Допущения и ограничительные условия

Принимаемые как верные без проверки и доказательства предположения, касающиеся объекта оценки, называются допущениями.

К допущениям может относиться:

  • информация о правовом статусе объекта, переданная заказчиком,
  • заявления об отсутствии на оцениваемое имущество других претензий или ограничений, кроме оговоренных в отчете,
  • технические характеристики, предоставленные клиентом,
  • заявление об отсутствии скрытых дефектов, которые могут повлиять на стоимость,
  • заявление об отсутствии специальных экспертиз.

Помимо допущений существуют и оговариваются в отчете ограничительные условия.

К основным ограничительным условиям принято относить:

  • оценка действительна лишь на дату и в соответствии с целями, указанными в отчете,
  • заказчик обязуется использовать любую информацию, мнения и аналитические исследования из отчета исключительно в определенных заданием на оценку целях,
  • эксперт и клиент гарантируют конфиденциальность полученной в процессе исследования информации,
  • оценщик представляет в отчете свою точку зрения и не дает гарантий продажи имущества за установленную стоимость,
  • прогнозы и выводы из анализа рынка на момент проведения расчетов могут поменяться по истечении времени.

Применяемые стандарты

Деятельность оценщиков в России стандартизирована и регулируется законодательством.

Федеральные стандарты, утвержденные приказами Минэкономразвития России, используемые для проведения оценочных работ по недвижимости:

  • от 20 июля 2007 года №256 ФСО-1, в котором определены общие понятия, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1),
  • от 20 июля 2007 года №255 ФСО-2, раскрывающий цель оценки и виды стоимости (ФСО №2),
  • от 20 июля 2007 года №254 ФСО-3, устанавливающий требования к отчету (ФСО №3),
  • от 22 октября 2010 года №508 ФСО-4, о механизме определения кадастровой стоимости (ФСО №4),
  • от 4 июля 2011 года №238 ФСО-5, о видах экспертизы и порядке ее проведения, требованиях к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО №5),
  • от 7 ноября 2011 года №628 ФСО-6, устанавливающий требования к уровню знаний эксперта саморегулируемой организации оценщиков (ФСО №6),
  • от 25 сентября 2014 года №611 ФСО-7, об оценке недвижимости (ФСО №7),
  • от 01.06.2015 №327 ФСО-9, о расчетах для целей залога (ФСО №9).

Зачем нужна

Владельцы недвижимости в современной России сталкиваются с необходимостью определения ее рыночной стоимости по разнообразным причинам.

Основные причины обращения к оценщикам:

  • в процессе оформления купли-продажи квартиры, жилого или дачного дома, гаража, коммерческого здания или помещения, земельных участков и других видов недвижимости,
  • получение ипотеки в банке,
  • страхование имущества,
  • при взаимоотношениях с органами опеки и попечительства,
  • при наследовании,
  • в случае раздела имущества,
  • при определении размеров нанесения ущерба имуществу,
  • в судебных спорах,
  • оспаривание кадастровой стоимости.

В видеоролике квалифицированный специалист рассказывает о необходимости и общих принципах оценочной деятельности.

Загрузка…

Источник: https://domosite.ru/zakon/osobennosti-podgotovki-otcheta-ob-otsenke-ryinochnoy-stoimosti-obekta-nedvizhimosti

Отчет об оценке стоимости объекта недвижимости: зачем он нужен и как его оформить

Отчет об оценке стоимости недвижимости

Это важнейший документ, который может пригодиться владельцам недвижимости в самых разных жизненных ситуациях — от купли-продажи имущества до судебных разбирательств. Важно, чтобы он был грамотно оформлен и не содержал ошибок, иначе его могут не принять. Рассказываем, на что обратить внимание, принимая работу у оценщика.

Отчет об оценке представляет собой официальный документ, соответствующий требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 N 135-ФЗ и подтверждающий проведение оценки квалифицированными специалистами-оценщиками (с приложением копий всех необходимых документов, в том числе удостоверяющих полномочия оценщиков).

В каких ситуациях может понадобиться отчет об оценке

Такой отчет имеет силу официального документа и принимается во всех инстанциях для решения самых различных задач:

• получение кредита в банке под залог имущества,

• внесение оборудования в уставный капитал предприятия,

• возмещение ущерба от ДТП,

• снижения кадастровой стоимости,

• для рассмотрения дел в суде,

• при вступлении в права наследования,

• для заключения договора страхования,

• при реорганизации компании, передаче ее в управление или при банкротстве,

• при продаже государственных объектов недвижимости

• и многих других.

Законодательством предусмотрено, что отчет об оценке должен быть составлен в письменной форме, обязательно прошит, пронумерован и заверен печатью организации, в нем указывается дата его составления, юридический адрес оценщика, цели и задачи проведения оценки, а также место оценки. Копия отчета об оценке должна храниться у оценщика.

Согласно Федеральному стандарту оценки (ФСО) №3 «Требования к отчету об оценке», при составлении отчета оценщик должен придерживаться следующих принципов:

1. существенности — в отчете об оценке должна быть вся важная информация, влияющая на стоимость объекта оценки;

2. обоснованности — в отчете должна быть подтверждена информация и расчеты, влияющие на стоимость объекта оценки;

3. однозначности — содержание отчета об оценке должно быть понятно и не вводить в заблуждение:

4. проверяемости — в отчете должно быть достаточно данных для самостоятельного расчета;

5. достаточности — в отчете должна быть только информация, необходимая для проведения оценки.

отчета об оценке объекта недвижимости

Правильно выполненный и составленный отчет должен включать следующие данные:

1. Дату составления и основания для проведения экспертизы.

2. Данные о заказчике (для юридического лица это реквизиты, для физлица — паспорт) и исполнителе (обязательно указываются паспортные данные, адрес, сведения о лицензии, дающей право оценивать объекты).

3. Задание на оценку недвижимости.

4. Очень подробное описание объекта, куда входят указание года ввода недвижимости в эксплуатацию, наличие коммуникаций и их качество, площадь и этаж, тип перекрытий и материалы, наличие встраиваемой техники, а также наличие социальных объектов, дорог и остановок транспорта.

5. Указание на все допущения и ограничения, применяемые при составлении отчета.

6. Анализ рынка недвижимости, перечень аналогичных объектов.

7. Указание на применяемые стандарты. Перечень используемых подходов. Если они применялись выборочно, в отчете указывается причина такого предпочтения. Результаты, полученные разными подходами, должны быть согласованы.

8. Подробные расчеты. Они должны быть расписаны так, чтобы даже непрофессионал смог разобраться, откуда взялась итоговая цифра.

К отчету оценки рыночной стоимости недвижимости прикладываются страховой полис оценщика и копии документов о его профессиональной подготовке, правоустанавливающие документы на недвижимость, фото, кадастровый паспорт и технический план.

Получить правильно составленный и методически выверенный отчет об оценке стоимости имущества вы сможете, обратившись к специалистам оценочной компании «Юрдис». Мы составляем отчеты в соответствии со всеми законодательными требованиями, поэтому их без вопросов и нареканий принимают во всех регулирующих инстанциях, частных организациях и судах.

За более чем 16-летний опыт работы ни один наш отчет не был отклонен или отправлен на доработку. Мы полностью уверены в опыте и компетенции наших экспертов-оценщиков, поэтому предоставляем всем заказчикам гарантии по отчетам: если к результатам оценки возникнут вопросы или претензии, мы вернем деньги за отчет.

Захаров Владислав (ГК «Юрдис»)

Источник: https://rosrealt.ru/moskva/statya-181016-otchet-ob-ocenke-stoimosti-obekta-nedvizhimosti

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.