Отчет оценки недвижимости

Как сделать оценку квартиры

Отчет оценки недвижимости

Вы собрались купить квартиру в ипотеку.

Банк одобрил заявку на кредит, агент подыскал подходящую квартиру. Следующий шаг — собрать для банка полный комплект документов. В нем обязательно будет оценка недвижимости.

Елена Евстратова

продавала и покупала недвижимость с оценкой

Когда банк дает заемщику ипотечный кредит, он автоматически берёт в залог ту недвижимость, которую на этот кредит покупают: «Вот тебе деньги, но, пока ты всё не вернешь, квартира как бы моя». Если заемщик не возвращает деньги, банк имеет право забрать квартиру и продать ее на торгах.

Сила ипотечного кредита как раз в том, что квартиру легко продать с торгов — на языке банков это ликвидный залог. Банки уверены в выдаваемых кредитах, поэтому могут снижать ставки.

Банку важно, на что именно он дает 3 000 000 рублей: на хижину или на квартиру. Сможет ли он в случае чего продать эту квартиру за те же 3 миллиона? На этот вопрос ему должна ответить оценка.

Для покупателя оценка — дополнительная гарантия, что объект стоит тех денег, за которые продается.

Оценкой недвижимости занимаются оценщики. Их деятельность регулируется федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Это может быть компания или индивидуальный предприниматель.

Что обязательно должно быть у оценщика:

По закону банки обязаны принимать оценку любого оценщика. Но в реальности банки сами аккредитовывают компании, оценке которых доверяют. Какие именно оценщики котируются у конкретного банка, обычно написано на сайте. Сбербанк сотрудничает с 256 оценщиками, банк «Возрождение» — с 90.

Позвоните по списку оценочных компаний, предложенному в банке. Вот что нужно выяснить в разговоре.

Как быстро выезжает оценщик. Нормальный срок — 1—2 дня.

Как долго готовится отчет. Обычно за 3—5 дней.

Сколько стоит оценка. Средняя стоимость по Санкт-Петербургу — 3000 рублей. В Москве цены начинаются от 2500 рублей.

Оценка квартиры оформляется в виде отчета. Отчет хранится в распечатанном виде вместе с закладной на квартиру.

В отчете обязательно должно быть прописано:

  • кто заказал и кто выполнил оценку, по какому методу;
  • что это за квартира, в каком состоянии, как ей пользуются;
  • как дела на рынке, на котором эта квартира будет продаваться;
  • за сколько ее можно будет продать обычно или с торгов;
  • какие есть приложения к оценке в виде фотографий и копий документов.

Без печати и подписи оценщика отчет недействителен. К отчету прикладывают одностраничный документ с кратким содержанием отчета. Его отдают в банк вместе с отчетом.

На обложке отчета — основная информация о квартире, заказчике и исполнителеФотографии из отчета об оценке.

В отчете фигурируют копии всех документов, а также фотографии всех деталей квартиры, включая пол и светильникиОбъем хорошо сделанного отчета — не менее 40 страницОтчет распечатывают, брошюруют и обязательно прошивают

Задача оценщика — рассчитать рыночную и ликвидационную стоимость объекта.

Рыночная стоимость — цена квартиры, если ее продавать без спешки и форс-мажорных обстоятельств.

Ликвидационная стоимость — минимальная цена, за которую банк продаст квартиру в короткий срок.

Чтобы рассчитать эти показатели, оценщик оценивает саму квартиру и смотрит состояние рынка недвижимости по похожим объектам.

Район, в котором находится недвижимость. Он влияет на стоимость квадратного метра: в Санкт-Петербурге квадратный метр в Московском районе в среднем на 20 000 рублей дороже, чем в Невском. Поэтому квартира в новом доме, который построили среди старых панельных домов, будет стоить дешевле аналогов в хорошем районе.

Оценщики используют исследования и данные с порталов недвижимости. Это страница исследования с сайта «Бюллетень недвижимости»

Технические характеристики здания: в каком году дом построили, когда делали капитальный ремонт и сколько в доме этажей. Учитывается всё: наличие мусоропровода, организованность парковки, состояние парадной.

Оценщик убедился, что в ближайшие 20 лет дом не снесутДом обязательно проверяют по базе домов под снос или реконструкцию

Состояние квартиры. Какой этаж, сколько комнат и есть ли ремонт. Оценщик смотрит даже на то, линолеум или ламинат постелен на полу, есть ли кафель в ванной и как сделано освещение в квартире.

Состояние квартиры имеет значение: если обои грязные, в отчете ставят пометку «требует ремонта».

Ремонт с обоями и за 70 тысяч рублей, и за 5 тысяч приравнивается к «евроремонту». Поэтому ждать, что оценщик включит в стоимость квартиры полную цену дизайнерского ремонта, не стоит. В лучшем случае он поставит повышающий коэффициент на ремонт.

Фрагмент отчета, в котором оценщик сравнивает несколько квартир

Ликвидационная стоимость рассчитывается по формулам. Здесь имеют значение эластичность спроса и стоимость денег во времени.

Пример эластичности спроса. На трехкомнатную квартиру в новом доме на первом этаже спрос небольшой, потому что большой метраж и низкий этаж отпугивают покупателей. Продать такую квартиру за короткий срок можно только по низкой цене. Разница между рыночной и ликвидационной ценой — до 3 млн рублей.

На однокомнатную квартиру на среднем этаже панельного дома в 5 минутах ходьбы от метро высокий спрос, потому что такие квартиры всегда востребованы рынком. Ликвидационная стоимость такой квартиры близка к рыночной.

Пример стоимости денег во времени. Когда речь идет о больших сроках и больших деньгах, часто говорят, что деньги дешевеют со временем.

То есть рубль сейчас более ценный, чем рубль через год. Если квартиру можно продать дешевле и сейчас, то это лучше, чем чуть дороже и потом.

У этого принципа много обоснований: инфляция, политические риски, человеческая смертность и мировой прогресс.

Для простоты можно считать так: рыночные цены на жилье медленно падают, а деньги дешевеют из-за инфляции, поэтому квартиру лучше продавать сейчас.

Когда квартира продается по ликвидационной цене, погашается в первую очередь кредит. Остатки средств получает заемщик. Поэтому чем выше ликвидационная цена, тем больше денег останется у него на руках.

Ликвидационная стоимость у бюджетной квартиры ненамного отличается от рыночной. Ее проще всего продать на рынке, поскольку на них есть спрос. Элитная квартира в новостройке будет долго продаваться даже с дисконтом.

Мы выбрали квартиры в пределах одного района по данным портала недвижимости EMLS

Источник: https://journal.tinkoff.ru/evaluate/

Отчёт об оценке имущества

Отчет оценки недвижимости

Если вы обращаетесь в оценочную компанию по поводу оценки стоимости какого-либо имущества, по итогу работы эксперта вы получите отчёт. Этот отчёт об оценке – вовсе не обычная справка, в которой перечислена собственность и указана её цена.

На самом деле это достаточно объёмный документ, в котором имеется много информации как по самому объекту оценки, так и по методам, которые использовались экспертом. Всё это оформляется согласно требованиям законодательства и имеет юридическую силу.

Зачем нужен отчёт об оценке

К оценке имущества прибегают в самых разных случаях. Самые распространённые:

  • Продажа или покупка квартиры, дома, автомобиля и прочего имущества.
  • Продажа, покупка бизнеса или оборудования.
  • Раздел общего имущества при разводе или делении бизнеса.
  • Для получения страховки или при страховании.
  • Для получения ипотеки или кредита под залог какого-либо имущества.
  • Банкротство или реорганизация компании.

Существует и множество других, менее распространённых ситуаций. Но в любом случае результатом работы эксперта станет отчёт об оценке, который затем используется в соответствующей организации.

Например, для банка он послужит основой для расчёта суммы ипотеки, и для определения залоговой стоимости квартиры, передаваемой в залог банку. Для суда при разделе имущества — на основе этого документа посчитают долю каждого участника.

При продаже это позволит назначить адекватную цену, что особенно важно для юридических лиц. Страховая компания может использовать отчет об оценке для определения страховой стоиомости.

Поэтому отчёт об оценке нужен всегда, когда дело касается покупки-продажи или имущественных споров. Но он должен быть правильно оформлен, чтобы иметь силу.

Из чего состоит отчёт об оценке

Вид отчёта об оценке регулируется законодательно – для этого есть Федеральный стандарт «Требования к отчёту об оценке (ФСО №3)». Там прописаны основные правила по оформлению и содержанию этого документа.

Согласно этому стандарту, в отчёте должна содержаться только доказуемая и обоснованная информация относительно стоимости имущества. Оценщик указывает, на основе каких данных он рассчитал данную цену.

Например, при оценке повреждённого или уничтоженного имущества, эксперт может взять цены аналогичных вещей в нескольких магазинах, и рассчитать среднюю.

Если эксперт делает некоторые допущения, он это указывает и аргументирует.

Также эксперт указывает все факторы, которые повлияли на окончательную цену. Например, это может быть естественный износ, или сумма дополнительных восстановительных работ.

На стоимость квартиры влияет не только её площадь и планировка, но и местоположение, наличие парковки, лифта и многое другое. Так, возраст автомобиля влияет на его цену, даже если он в отличном состоянии.

В стоимость ущерба от затопления или пожара прибавляются работы по демонтажу и монтажу повреждённых элементов. Все эти факторы перечисляются и учитываются.

Вся указанная в отчёте информация должна иметь однозначное толкование, чтобы её нельзя было понять «не так». Ведь это юридический документ, в нём лишь излагаются факты, без всяких домыслов и лишних рассуждений. Разные несущественные мелочи должны быть исключены.

Как составляется отчёт об оценке

Законодательством разрешены разные формы отчёта об оценке – на бумаге или в электронном виде. При этом к нему предъявляются разные требования, в силу различий в носителе. Отчёт, как правило, делается в двух экземплярах – один отдаётся заказчику или направляется сразу в соответствующую организацию, а второй остаётся в оценочной компании.

Если отчёт выполнен на бумаге, то все его страницы должны быть пронумерованы и прошиты. Отчет подписывается оценщиком, скрепляется печатью. Если отчёт выполняется в электронном виде, то его страницы также должны быть пронумерованы. Такой документ подписывается усиленной цифровой подписью (ЭЦП).

Что касается содержания отчёта, то в нём должна указываться такая информация:

  • Дата составления и номер.
  • Задание, которое получил эксперт от заказчика. Оформляется оно, естественно, в соответствии с требованиями, а не разговорным языком.
  • Указывается, какие стандарты применял оценщик в своей работе. В различных случаях они разные.
  • Указываются данные эксперта – ФИО, адрес, лицензия, и организации, с которой заключён договор по оценке.
  • Если в составлении отчёта принимали участие другие специалисты, указываются их данные.
  • Описывается предмет оценки в общем, и процедура проведения экспертизы, используемые методы.
  • Указывается итоговая цена, рассчитанная оценщиком. В некоторых случаях дополнительно может быть указан интервалом стоимости. Все расчёты приводятся здесь же, и каждый их этап должен быть понятен.
  • Оценщик приводит анализ рынка и указывает факторы, которые непосредственно влияют на окончательную цену.
  • В приложении приводится список и копии документов, которые предоставил заказчик, и те, которые использовал эксперт в своей работе. Обязательно должны быть копии правоустанавливающих документов – подтверждающих собственность. Полный пакет зависит от того, что именно оценивается, и его нужно уточнять в оценочной компании или у эксперта. Например, для отчёта об оценке недвижимости может понадобиться кадастровый паспорт, а при оценке автомобиля – ПТС. Для юридических лиц есть свои особенности, а для физических – другие.

Конечно, объектом оценки может быть что угодно – от велосипеда до предприятия. В каждом случае получится разный отчёт, но оценщик в нём всегда приводит обоснование своим выводам, а используемые методы могут сильно отличаться. Набор используемой документации, конечно, тоже используется разный.

Куда обращаться?

Если вам нужна оценка любого имущества – движимого или недвижимого, ущерба после залива или пожара, ущерба после ДТП и многого другого, вы можете смело обращаться к нам. Специалисты оценочной компании «Ярвиль» имеют квалификационные аттестаты, подтверждающие право ведения оценочной деятельности.

Наши отчёты об оценке составляются в соответствии с требованиями законодательства. За много лет работы мы сделали тысячи отчетов об оценке. Мы работаем как с юридическими, так и с физическими лицами. Наши консультации бесплатны. Обратиться к нам вы можете прямо с этого сайта.

Источник: https://yarville.ru/otchjot-ob-ocenke-imushhestva/

Отчет об оценке квартиры (пример)

Отчет оценки недвижимости

Данный Отчет об оценке должен рассматриваться как цельный документ. Приложения являются неотъемлемой частью данного Отчета. Структура Отчета соответствует логике проведения процедуры оценки.

В первом разделе определено задание на оценку, приведены допущения и ограничения, сделанные в процессе работы, объяснены профессиональные термины и указаны источники использованной информации.

Второй раздел Отчета посвящен анализу собранной информации по внешним и внутренним источникам; дано описание и характеристика объекта оценки, приведен анализ рынка; сделан анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки.

Третий раздел посвящен непосредственно определению рыночной стоимости объекта оценки.

Выводы, содержащиеся в данном Отчете, основаны на расчетах, заключениях и иной информации, полученной в результате исследования рынка, на нашем опыте и профессиональных знаниях, на деловых встречах, телефонных интервью, в ходе которых нами была получена определенная информация. Источники информации и методика расчетов и заключений приведены в соответствующих разделах Отчета.

Исходя из целей оценки, все расчеты были проведены, а Отчет составлен в соответствии с Федеральным Законом Российской Федерации «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №135-ФЗ от 29 июля 1998 года, Федеральными стандартами оценки, утвержденными Приказами Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года №№254,255,256 (ФСО №1, ФСО №2, ФСО №3).

Определение стоимости осуществлялось с учетом всех факторов, существенно влияющих как на рынок в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности. При определении стоимости объекта оценки использовался сравнительный подход.

Основные факты и выводы приведены в таблице ниже.

Таблица 1. Основные факты и выводы

Общая информация, идентифицирующая объект оценки

Объект оценки – квартира, общей площадью 194,5 кв.м., расположенная по адресу: г. Москва, ул. Новикова, д. 123, кв. 918.

5 комнат. 

Состояние квартиры – под отделку. 

На дату оценки квартира не эксплуатируется.  

Результаты оценки, полученные при использовании подходов к оценке

Затратный подход: не использовался. 

Сравнительный подход: 27 857 000 (Двадцать семь миллионов восемьсот пятьдесят семь тысяч) рублей, без НДС. 

Доходный подход: не использовался. 

Итоговая рыночная стоимость объекта оценки

27 857 000 (Двадцать семь миллионов восемьсот пятьдесят семь тысяч) рублей, без НДС 

2. Исходные данные для проведения оценки

Таблица 2. Исходные данные для проведения оценки

Основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки

Договор на оценку №ОД-01-01 от 12 марта 2010 года, Задание на оценку (Приложение №1 к Договору на оценку).

Собственник объекта оценки

Иванов Петр Васильевич, российский паспорт 11 11 111111, выдан 01.01.2001  г. Москва  ОВД Клязьмино.

Применяемые стандарты оценки

Федеральные стандарты оценки, утвержденные Приказами Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года №№254, 255, 256 (ФСО №1, ФСО №2, ФСО №3).

Объект оценки

Квартира, общей площадью 194,5 кв.м., расположенная по адресу: г. Москва, ул. Новикова, д. 123, кв. 918.

Дата осмотра

Осмотр не производился

Дата оценки

19 марта 2010 года.

Цель оценки

Определение рыночной стоимости объекта оценки.

Задачи проведения оценки

Определение рыночной стоимости  объекта оценки для внесения в уставный капитал

Остаточная балансовая стоимость

Нет данных.

Номер, дата составления отчета

№25-03/2010 от 19 марта 2010 года

Форма отчета

Письменная, полный развернутый отчет

График проведения оценки

С 18 марта 2010 года по 19 марта 2010 года


3. Задание на оценку

Квартира, общей площадью 194,5 кв.м., расположенная по адресу: РФ, г. Москва, ул. Новикова, д. 123, кв. 918.

 (наименование)

Характеристики объекта:

Пятикомнатная квартира на 11 этаже, состояние – под отделку.

  1. 2.      Имущественные права на объект:

 (указать какое право: собственности, хозяйственного ведения, оперативного управления, аренды, пользования…),

на основании

свидетельства о государственной регистрации права серия 11 АК № 111111 от 01.01.2001 г.

 (указать правоустанавливающие документы)

Определение рыночной стоимости

  1. 4.      Предполагаемое использование результатов оценки

Для внесения в уставный капитал

  1. 5.      Ограничения, связанные с использованием результатов оценки

Результат оценки достоверен только в целях вышеуказанного предполагаемого использования (пункт 4 Задания на оценку).

  1. 8.      Срок проведения оценки:

5 (Пять) рабочих дней с даты оплаты услуг или с даты предоставления всех необходимых сведений и документов для проведения оценки, в зависимости от того, какая дата наступила позднее.

  1. 9.      Допущения и ограничения, на которых должна основываться оценки:
    1. 1.      В процессе подготовки отчета об оценке, Оценщики исходят из допущения о достоверности предоставленных Заказчиком документов.
    2. 2.      Копии предоставленных документов соответствуют оригиналам.
    3. 3.      Ответственность за законность получения и достоверность предоставленных Заказчиком документов несет Заказчик.
    4. 4.      От Исполнителя и Оценщиков не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным образом по поводу составленного отчета об оценке или оцененного имущества, кроме как на основании отдельного договора с Заказчиком или официального вызова суда.
    5. 5.      Отчет об оценке предназначен для Заказчика и не может передаваться другим юридическим и физическим лицам с целью, не предусмотренной назначением настоящей оценки. Использование результатов отчета об оценке по другому назначению будет некорректно.
    6. 6.      Исполнитель обязуется обеспечить конфиденциальность информации, полученной от Заказчика, и содержащихся в отчете об оценке выводов.
    7. 7.      При проведении оценки предполагается отсутствие каких-либо факторов, помимо оговоренных в отчете, влияющих на стоимость оцениваемого имущества. На Исполнителях не лежит ответственность по обнаружению (или в случае обнаружения) подобных факторов.
    8. 8.      Ни Заказчик, ни Оценщики не могут использовать Отчет (или любую его часть) иначе, чем это предусмотрено договором об оценке и настоящим Заданием на оценку.
    9. 9.      Мнение Оценщиков относительно полученных результатов оценки действительно только на дату оценки, Оценщики не принимают на себя ответственность за последующие изменения социальных, экономических и юридических условий, которые могут повлиять на стоимость объекта оценки.

10.  Прочие допущения и ограничения, обусловленные спецификой конкретного объекта оценки, выбранными методами оценки и прочими факторами, приведены в п. 5 Отчета.

11.  Заказчик не может обеспечить доступ в помещение, в связи с чем Оценщик основывается на состояние объекта оценки со слов Заказчика, не подвергая полученную информацию сомнению.

  1. 10.       Нормативные акты и стандарты, используемые при составлении Отчета

Источник: https://www.top-ocenka.com/ocenka-otchet1.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.