Отчет оценщика

Как выглядит отчет об оценке бизнеса?

Отчет оценщика

Как выглядит отчет об оценке бизнеса? Структура отчета, независимо от цели оценки, является практически всегда одной и той же: она основана на принципе «от общего к частному». Исходя из целей оценки и специфики объекта, в структуру отчета могут быть внесены некоторые изменения.

Например, анализ данных по аналогичным предприятиям можно выделить в отдельном разделе. Если общая экономическая ситуация в стране или регионе важна для оценки бизнеса, то в отчете ей могут быть посвящены специальные разделы.

Анализ финансового состояния такжен может быть включен в раздел отчета, который описывает эту компанию.

1.1. Последовательность определения стоимости объекта

Порядок определения стоимости предмета состоит из следующих этапов оценки объекта:
  * заключение договора;
  * контроль объекта;
  * определение количественных и качественных характеристик объекта, в том числе сбор и обработка:
  * правоустанавливающих документов, сведений об обременении объекта правами других лиц;
  * учет и отчетность по данным об объекте;
  * информация о технических и эксплуатационных особенностях объекта;
  * другая информация, необходимая для определения количественных и качественных характеристик объекта с целью определения его стоимости, а также другая информация (включая фотографические документы), относящаяся к предмету.
  * анализ рынка, к которому принадлежит Объект;
  * выбор методов оценки в рамках каждого из подходов к оценке и выполнение необходимых расчетов;
  * обобщение результатов, полученных по каждому из подходов к оценке и определение общей стоимости объекта;
  * подготовка и сдача данног отчета клиенту.

1.2. Основные положения об оценке объекта

В соответствии с Соглашением Оценщик оказал услуги по оценке Субъекта, и Оценщик выполнил следующие положения (см. Таблицу. «Основные положения об оценке Объекта»):

Таблица 1. Основные положения об оценке Объекта.

ПоложениеЗначение
Основание проведенияДоговор № …/… от … … 2004 г.
описание Объекта оценкиПакет акций, составляющий 74,996% (75% минус 1 акция) уставного капитала ОАО «МТП» XXX-XX-X, подлежит оценке.
Собственник
Балансовая стоимость объекта33 476 063 руб.
вид стоимости Объектарыночная
период оценкис … … .. 2004 – … … .. 2004
дата определения стоимости объекта (дата оценки)… …. 2004
дата уведомления… … .. 2004
Цель оценки объектаВозможно поглощение в соответствии с условиями доверительного управления пакетом акций

1.3. Сведения об оценщике

Детали эксперта (см. Таблицу. «Сведения об Оценщике»):

Таблица 2. Сведения об Оценщике

РеквизитЗначение
Полное имя и фамилия:АНАЛИТИЧЕСКИЙ КОНСУЛЬТАТИВНЫЙ ЦЕНТР ПРОФЕССИОНАЛЬНОЙ ОЦЕНКИ общество с ограниченной ответственностью
Расположение:103009 г. Москва, Газетный переулок, д. 17/9, стр. 3, комн. 66
Почтовый адрес:103051 г. Москва, Лихов пер., Д. 4, стр. 1
Телефон Факс:+7(095)209-4000; 200-4420; 299-7967; 299-3383
Электронное письмо:info@dpo.ru
Сайт в интернете:http://www.dpo.ru/
Номер и дата регистрации МРП:001.401.163 от 26 февраля 1998 г.
Идентификационный номер налогоплательщика (ИНН):7710277867
Основной регистрационный номер (ОГРН):1027739644800
Детали лицензии:Оценочная лицензия № 000277 от 24 августа 2001 года, выданная Министерством имущественных отношений Российской Федерации, действительна с 24 августа 2001 года. До 24 августа 2004 года.
Банковские реквизиты:Банковский счет № 40702810800010003598 Банк Леспром-Банк, ОАО, Москва. Корреспондентский счет № 30101810100000000732, № БИК 044583732
Детали страхового полиса:Полис страхования ответственности РЕСОпрофи № 922/05997 от 22 июня 2004 года, страховая сумма 30 000 000 рублей.

1.4. Сведения о специалистах оценщика

Группа специалистов, сотрудники Оценщика (далее – «Специалисты») в следующем составе, приняли участие в оценке Субъекта (см. Табл. «Сведения о специалистах Оценщика»).

Таблица 3. Сведения о специалистах Оценщика

ИмяДолжность (специальность)Образование, иная информацияПеречень глав Отчета, исполнителем которых является Специалист
Севастьянов Алексей ЕвгеньевичИсполнительный директорДействительный член Российского общества экспертов (удостоверение № 3102 от 30.05.97 г. и № 05Д-02316 от 6 мая 1998 г.), Диплом Междисциплинарного института повышения квалификации и переподготовки руководящих кадров и специалистов РЭА. Г.В. Плеханов-ва “Профессиональная оценка и экспертиза объектов и прав собственности. Специализация «Оценка стоимости предприятия (компании)» ПП № 409284 от 18 мая 2001 г.Главы 1-5
Большакова Наталья ВладимировнаНачальник отдела оценки бизнесаДиплом Финансовой академии при Российской Федерации № BVS 0431345, специализация «Оценка недвижимости»). Свидетельство профессионального оценщика имущества № 00927 / ОС).Главы 2,3,4,5
Агеев Сергей ВасильевичМенеджер по оценке оборудованияДиплом МГУ им. М.В. Ломоносова № Б.И. 203405, квалификация – математик. Диплом Междисциплинарного института повышения квалификации и переподготовки руководящих кадров и специалистов РЭА Г.В. Плеханова “Профессиональная оценка и экспертиза объектов и прав собственности”. Специализация «Оценка стоимости предприятия (компании)» ПП № 686110 от 28 февраля 2004 г.Глава 2 Приложения 2
Амирова Линда РадмировнаэкспертДиплом Московского государственного университета геодезии и картографии № ДВС 121707, квалификация инженер по городскому кадастру; диплом о профессиональной переподготовке ПП № 541457 в МИПК РЭА им. Г.В. Плеханова «Профессиональная оценка и экспертиза объектов и прав собственности. Специализация« Оценка стоимости предприятия (предприятия) »в 2003 году.Глава 1 Приложения 2

1.5. Стандарты, подходы и методы оценки объекта

Стандартами оценки для определения типа стоимости предмета, соответствующего Соглашению, являются Стандарты оценки, утвержденные Постановлением Правительства Российской Федерации от 6 июля 2001 года.

№ 519 «Об утверждении Стандартов оценки» (// Российская деловая газета. – 24 июля 2001 года, № 29). Заявка. Вышеуказанные стандарты обоснованы обязательством применять их Оценщиком в рамках оценки.

При оценке Объекта Оценщик использовал следующие подходы к оценке:
  * дорогой подход;
  * сравнительный подход;
  * доходный подход.
В рамках затратного подхода оценщик использовал метод чистых активов.

В рамках сравнительного подхода оценщик использовал метод транзакции.
В рамках метода получения дохода Оценщик использовал метод дисконтированных денежных потоков.

1.6. Перечень использованных при проведении оценки объекта данных

При оценке объекта оценщик использовал следующие документы, касающиеся деятельности ОАО “МТП” ХХХ-ХХ-Х “:
1. Технический паспорт на владение домом № 1 на 2 … проезд от 29 … 2004 года.
2. Ведомость основных средств ОАО” МТП “. “ХХХ-ХХ-Х” от 01 …. 2004 г. (в электронном виде).
3. Объяснение кредиторской задолженности с 1 апреля 2004 года

4. Объяснение дебиторской задолженности с 1 апреля 2004 г.
5. Информация о величине неликвидных резервов ОАО «МТП» JS-ХХ-Х на 1 апреля 2004 г.
6. Бухгалтерский баланс за 2002 г. (с дополнениями)
7. Бухгалтерский баланс 2003 г. ( формы 1, 2, 3)
8. Бухгалтерский баланс за первый квартал 2004 года (формы 1,2)
9.

Перечень обременений и сервитутов.
10. Выписки из технического паспорта на здания (сооружения) 1-17, расположенные в …, втором … проезде.
11. Расшифровка долгов на основании договоров с Департаментом пищевых ресурсов ОАО «МТП« ХХХ-   ХХ-Х »от 1 апреля 2004 года.
12.

Информация« Меры по долгосрочному развитию ОАО «МТП» ХХХ-ХХ- 13 ».

Источник: https://terradocsinvest.ru/pro-biz/report

Энциклопедия решений. Отчет об оценке | ГАРАНТ

Отчет оценщика

Отчет об оценке

Согласно ст. 11 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации” (далее – Закон об оценке) итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки.

Отчет об оценке – это документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Он содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений (п. 3 и п.

4 Федерального стандарта оценки “Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)” (утв. приказом Министерства экономического развития РФ от 20.05.2015 N 299)

Отчет должен удовлетворять требованиям к его составлению и содержанию, к используемой информации, а также к описанию применяемой методологии и расчетам, установленным ст. 11 Закона об оценке и ФСО N 3. 

При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов (п. 5 ФСО N 3):

– в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки;

– информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена;

– содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Согласно ст. 11 Закона об оценке в отчете должны содержаться:

дата составления и порядковый номер отчета;

основание для проведения оценщиком оценки;

сведения об оценщике или оценщиках, проводивших оценку, в том числе фамилия, имя и (при наличии) отчество, место нахождения оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков;

цель оценки;

точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, – реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки;

стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта, перечень использованных при проведении оценки данных с указанием источников их получения, а также принятые при проведении оценки допущения;

последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата;

дата определения стоимости объекта оценки;

перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Отчет также может содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.

В ФСО N 3 также приведены требования отчета об оценке (см. п. 8 этого стандарта).

Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Отчет об оценке должен быть пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика или оценщиков либо печатью юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор (ст. 11 Закона об оценке, п. 6 ФСО N 3)*(1). Отчет, составленный в форме электронного документа, должен быть подписан усиленной квалифицированной электронной подписью в соответствии с законодательством.

В приложении к отчету об оценке должны содержаться копии документов, используемые оценщиком и устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки, в том числе правоустанавливающие и правоподтверждающие документы, а также документы технической инвентаризации, заключения экспертиз, а также другие документы по объекту оценки (при их наличии) (п. 10 ФСО N 3).

Требования к отчету об определении кадастровой стоимости установлены приказом Минэкономразвития России от 29.07.2011 N 382.

Для проведения оценки отдельных видов объектов законодательством могут быть предусмотрены специальные формы отчетов (ст. 11 Закона об оценке).

В ряде случаев, когда проведение оценки объектов гражданских прав является обязательным в силу требований закона, информация об отчете об оценке объекта оценки включается в Единый федеральный реестр сведений о фактах деятельности юридических лиц (далее – Реестр).

В Реестр включаются, в частности, сведения об оценщике; точное описание объекта оценки в соответствии с отчетом; дата определения стоимости объекта оценки; определенная оценщиком рыночная стоимость объекта оценки; реквизиты юридического лица и балансовая стоимость объекта оценки (в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу) и т. д.

Заказчик оценки обязан включить эту информацию в Реестр в течение десяти рабочих дней с даты принятия отчета об оценке объекта оценки (ст. 8.1 Закона об оценке).

_____________________________

*(1) Федеральным законом от 06.04.2015 N 82-ФЗ в законодательство внесены изменения, в соответствии с которыми наличие печати является правом, а не обязанностью хозяйственных обществ.

Вместе с тем федеральным законом может быть предусмотрена обязанность общества использовать печать (ст. 2 и 6 названного закона).

В связи с тем, что этот закон не предполагает внесение изменений в Закон об оценке, полагаем, что для хозяйственных обществ, заключивших трудовые договоры с оценщиками, сохраняется обязанность иметь печать и использовать ее для оформления отчета об оценке.

Источник: https://base.garant.ru/58074847/

Как проверить Отчет об оценке. Как отличить настоящий Отчет об оценке от фальшивого

Отчет оценщика

Статья рассказывает не о методах оценки и наших выполненных кейсах, а о том подделке Отчетов об оценке. Давайте обо всем по порядку.

Чем является Отчет об оценке? 

В соответствии с ФЗ № 135: «Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки, является Отчет об оценке. В отчете должны быть указаны…».

Далее в той же статье закона приводятся требования Отчета.

Помимо ФЗ «Об оценочной детальности» выпускаемый Отчет должен соответствовать требованиям Федеральных стандартов оценки и Стандартам той СРО, в которой состоит оценщик-исполнитель.

В соответствии со ст. 55.1. АПК РФ, Отчет используется в качестве письменного доказательства.

Кто составляет Отчет? 

На сегодня Законодатель фактически перенес ответственность с оценочной компании на оценщика-подписанта, хотя договор на оказание услуг заключается именно с компанией. Все финансовые обязательства несет оценочная компания, но полнота ответственности возлагается на оценщика. Отчет выпускается под шапкой компании и в нем присутствует подпись как руководителя, так и оценщика.

Чтобы компания имела право выпустить Отчет, должны соблюдаться следующие условия:

  1. Заключить трудовой договор и иметь в штате не менее двух специалистов-оценщиков;
  2. Застраховать свою ответственность перед заказчиком за предоставленный результат.

К оценщику предъявлены следующие требования:

  1. Быть членом в Саморегулируемой организации оценщиков;
  2. Застраховать ответственности перед заказчиком за предоставленный результат;
  3. Иметь квалификационный аттестат по направлению (недвижимость, оборудование или бизнес).

Стаж специалиста определяется датой вступления в СРО: данная информация является общедоступной.

Кто проверяет оценщика? 

Специалист-оценщик обязан отчитываться перед своей СРО. Все подписанные отчеты вносятся в электронный реестр и ежеквартально предоставляются в базу СРО. Например, на рисунке ниже приведен реестр в НП СРО АРМО. Оценщик указывает № отчета, дату составления, вид объекта и подписантов:

Таким образом, Оценщик не может выпустить Отчет «задней» датой. 

А если внезапно, например, в Арбитраже появился документ из прошлого, особенно это актуально в делах о банкротстве, необходимо сразу обратиться к реестру для выяснения этого момента. Если Отчет не был сдан в обозначенный период, значит на лицо недобросовестная компания.

При этом существуют также 2 вида проверки от саморегулируемой организации в отношении своих членов: плановая и внеплановая. Первая проводится раз в несколько лет, а вторая может проводиться в любой момент по заявлению 3их лиц о некачественно выполненном Отчете.

Если возникают вопросы к качеству Отчета, то первая инстанция для жалобы – это СРО специалиста, в которой он состоит.

 Форма проверки отчета об оценке на соответствие требованиям законодательства

Можно ли внести правки в Отчет? 

Повторимся – Отчет является документом доказательного значения. Поэтому, когда данный документ покидает офис оценочной компании, вносить в него правки категорически запрещается. Любое изменение можно приравнять к фальсификации документов.

Как отличить настоящий Отчет от фальшивого? 

Подводя итог всего вышесказанного:

  1. Отчет должен быть внесен в реестр СРО;
  2. Отчет должен быть прошит и заверен соответствующим образом: печать компании и генерального директора в заключительной части и на сшивке, подписи оценщиков.

Вопросы, связанные с корректным описанием объекта, проведенного расчета, адекватности итоговой стоимости, а также соответствие документа требованиям ФЗ и ФСО в данной статье не рассматривается.

Приходилось сталкиваться с фальшивыми Отчетами? 

Уже несколько раз на практике нам предоставляли фальшивые Отчеты, выполненные от лица нашей компании. При этом, по факту Заказчики обращались к нам первый раз, но просили актуализировать уже полученный результат.

Один из примеров – необходимо было актуализировать Отчет, в котором проведена оценка животноводческого комплекса с итоговой стоимостью всех активов более 1 млрд. руб.

А предполагаемое использование результатов оценки – предоставление в Банк ТОП10 для кредитования под залог.

При изучении ситуации было выявлено, что стоимость завышена минимум в 5 раз!! На рисунке ниже приведена выписка из того документа: печать компании похожа, а подписи специалистов и оформление страницы иное.

Источник: https://ce-na.ru/articles/obshchiy-razdel/falshivyy-otchet-ob-otsenke-kak-proverit/

Требования к отчету об оценке – Ассоциация «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет»

Отчет оценщика

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ СТАНДАРТ ОЦЕНКИ

«Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)»

утвержден Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 299 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)»

I. Общие положения

1. Настоящий Федеральный стандарт оценки устанавливает требования к составлению и содержанию отчета об оценке, информации, используемой в отчете об оценке, а также к описанию в отчете об оценке применяемой методологии и расчетам. Отчет об оценке составляется по итогам проведения оценки.

2. Настоящий Федеральный стандарт оценки является обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности.

II. Требования к составлению отчета об оценке

3.

Отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (Собрание законодательства Российской Федерации, 1998, № 31, ст. 3813; 2002, № 4, ст. 251; № 12, ст. 1093; № 46, ст.

 4537; 2003, № 2, ст. 167; № 9, ст. 805; 2004, № 35, ст. 3607; 2006, № 2, ст. 172; № 31, ст. 3456; 2007, № 7, ст. 834; № 29, ст. 3482; № 31, ст. 4016; 2008, № 27, ст. 3126; 2009, № 19, ст. 2281; № 29, ст. 3582, ст. 3618; № 52, ст. 6419, 6450; 2010, № 30, ст. 3998; 2011, № 1, ст. 43; № 27, ст. 3880; № 29, ст. 4291; № 48, ст. 6728; № 49, ст. 7024, ст.

7061; 2012, № 31, ст. 4333; 2013, № 23, ст. 2871; № 27, ст. 3477; № 30, ст. 4082; 2014, № 11, ст. 1098; № 23, ст. 2928; № 30, ст. 4226; 2015, № 1, ст. 52; № 10, ст.

 1418), признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

4. Отчет об оценке выполняется в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений.

5. При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:

в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки;

информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена;

содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

6. Отчет об оценке составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, Федеральным законом от 6.04.2011 № 63-ФЗ «Об электронной подписи» (Собрание законодательства Российской Федерации, 2011, № 15, ст. 2036; № 27, ст.

 2880; 2012, № 29, ст. 3988; 2013, № 14, ст. 1668; № 27, ст. 3463, ст. 3477; 2014, № 11, ст. 1098; № 26, ст. 3390), настоящим Федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший и подписавший отчет.

Отчет на бумажном носителе должен быть пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика или оценщиков либо печатью юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор.

Отчет, составленный в форме электронного документа, должен быть пронумерован постранично, подписан усиленной квалифицированной электронной подписью в соответствии с законодательством Российской Федерации оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также подписью руководителя юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор.

7. Требования к составлению отчета об оценке, проводимой для специальных целей и отдельных видов объектов оценки, могут устанавливаться соответствующими федеральными стандартами оценки, которые могут предусматривать отступления от требований настоящего Федерального стандарта оценки.

III. Требования отчета об оценке

8. В отчете об оценке должны быть указаны дата составления отчета и его номер. Вне зависимости от вида объекта оценки в отчете об оценке должны содержаться следующие сведения:

а) задание на оценку в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки;

б) применяемые стандарты оценки;

в) принятые при проведении оценки объекта оценки допущения;

г) сведения о заказчике оценки и об оценщике (оценщиках), подписавшем (подписавших) отчет об оценке (в том числе фамилия, имя и (при наличии) отчество, место нахождения оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков), а также о юридическом лице, с которым оценщик (оценщики) заключил (заключили) трудовой договор;

д) информация обо всех привлеченных к проведению оценки и подготовке отчета об оценке организациях и специалистах с указанием их квалификации и степени их участия в проведении оценки объекта оценки;

е) основные факты и выводы. В разделе основных фактов и выводов должны содержаться:

основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки;

общая информация, идентифицирующая объект оценки;

результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке;

итоговая величина стоимости объекта оценки;

ограничения и пределы применения полученной итоговой стоимости;

ж) описание объекта оценки с указанием перечня документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, – также реквизиты юридического лица (в том числе полное и (в случае, если имеется) сокращенное наименование, дата государственной регистрации, основной государственный регистрационный номер) и балансовая стоимость данного объекта оценки (при наличии);

з) анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также  внешних факторов,  влияющих на его стоимость;  

и) описание процесса оценки объекта оценки в части применения подхода (подходов) к оценке.

В  отчете должно быть описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты.

При этом такое описание должно позволять пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки;

к) описание процедуры согласования результатов оценки и выводы, полученные на основании проведенных расчетов по различным подходам, а также при использовании разных методов в рамках применения каждого подхода, с целью определения итоговой величины стоимости, либо признание в качестве итоговой величины стоимости результата одного из подходов.

9.

В отчет об оценке могут включаться расчетные величины и выводы по результатам дополнительных исследований, предусмотренные заданием на оценку, которые не рассматриваются как результат оценки в соответствии с Федеральным стандартом «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

10. В приложении к отчету об оценке должны содержаться копии документов, используемые оценщиком и устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки, в том числе правоустанавливающие и правоподтверждающие документы, а также документы технической инвентаризации, заключения экспертиз, а также  другие документы по объекту оценки (при их наличии).

IV. Требования к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки

11. В тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации либо копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки.

В случае, если информация при опубликовании на сайте в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» не обеспечена свободным доступом на дату проведения оценки или после даты проведения оценки либо в будущем возможно изменение этой информации или адреса страницы, на которой она опубликована, либо используется информация, опубликованная не в общедоступном печатном издании, то к отчету об оценке должны быть приложены копии соответствующих материалов.

12. Документы, предоставленные заказчиком (в том числе справки, таблицы, бухгалтерские балансы), должны быть подписаны уполномоченным на то лицом и заверены в установленном порядке, и к отчету прикладываются их копии.

13. В случае, если в качестве информации, существенной для величины определяемой стоимости объекта оценки, используется значение, определяемое экспертным мнением, в отчете об оценке должен быть проведен анализ данного значения на соответствие рыночным данным (при наличии рыночной информации).

14. Итоговая величина стоимости может быть представлена в виде конкретного числа с округлением по математическим правилам округления либо в виде интервала значений, если такое представление предусмотрено законодательством Российской Федерации или заданием на оценку.

Материалы по теме:

Источник: https://srosovet.ru/activities/npa/fso3/

Как сделать оценку квартиры

Отчет оценщика

Вы собрались купить квартиру в ипотеку.

Банк одобрил заявку на кредит, агент подыскал подходящую квартиру. Следующий шаг — собрать для банка полный комплект документов. В нем обязательно будет оценка недвижимости.

Елена Евстратова

продавала и покупала недвижимость с оценкой

Когда банк дает заемщику ипотечный кредит, он автоматически берёт в залог ту недвижимость, которую на этот кредит покупают: «Вот тебе деньги, но, пока ты всё не вернешь, квартира как бы моя». Если заемщик не возвращает деньги, банк имеет право забрать квартиру и продать ее на торгах.

Сила ипотечного кредита как раз в том, что квартиру легко продать с торгов — на языке банков это ликвидный залог. Банки уверены в выдаваемых кредитах, поэтому могут снижать ставки.

Банку важно, на что именно он дает 3 000 000 рублей: на хижину или на квартиру. Сможет ли он в случае чего продать эту квартиру за те же 3 миллиона? На этот вопрос ему должна ответить оценка.

Для покупателя оценка — дополнительная гарантия, что объект стоит тех денег, за которые продается.

Оценкой недвижимости занимаются оценщики. Их деятельность регулируется федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Это может быть компания или индивидуальный предприниматель.

Что обязательно должно быть у оценщика:

По закону банки обязаны принимать оценку любого оценщика. Но в реальности банки сами аккредитовывают компании, оценке которых доверяют. Какие именно оценщики котируются у конкретного банка, обычно написано на сайте. Сбербанк сотрудничает с 256 оценщиками, банк «Возрождение» — с 90.

Позвоните по списку оценочных компаний, предложенному в банке. Вот что нужно выяснить в разговоре.

Как быстро выезжает оценщик. Нормальный срок — 1—2 дня.

Как долго готовится отчет. Обычно за 3—5 дней.

Сколько стоит оценка. Средняя стоимость по Санкт-Петербургу — 3000 рублей. В Москве цены начинаются от 2500 рублей.

Оценка квартиры оформляется в виде отчета. Отчет хранится в распечатанном виде вместе с закладной на квартиру.

В отчете обязательно должно быть прописано:

  • кто заказал и кто выполнил оценку, по какому методу;
  • что это за квартира, в каком состоянии, как ей пользуются;
  • как дела на рынке, на котором эта квартира будет продаваться;
  • за сколько ее можно будет продать обычно или с торгов;
  • какие есть приложения к оценке в виде фотографий и копий документов.

Без печати и подписи оценщика отчет недействителен. К отчету прикладывают одностраничный документ с кратким содержанием отчета. Его отдают в банк вместе с отчетом.

На обложке отчета — основная информация о квартире, заказчике и исполнителеФотографии из отчета об оценке.

В отчете фигурируют копии всех документов, а также фотографии всех деталей квартиры, включая пол и светильникиОбъем хорошо сделанного отчета — не менее 40 страницОтчет распечатывают, брошюруют и обязательно прошивают

Задача оценщика — рассчитать рыночную и ликвидационную стоимость объекта.

Рыночная стоимость — цена квартиры, если ее продавать без спешки и форс-мажорных обстоятельств.

Ликвидационная стоимость — минимальная цена, за которую банк продаст квартиру в короткий срок.

Чтобы рассчитать эти показатели, оценщик оценивает саму квартиру и смотрит состояние рынка недвижимости по похожим объектам.

Район, в котором находится недвижимость. Он влияет на стоимость квадратного метра: в Санкт-Петербурге квадратный метр в Московском районе в среднем на 20 000 рублей дороже, чем в Невском. Поэтому квартира в новом доме, который построили среди старых панельных домов, будет стоить дешевле аналогов в хорошем районе.

Оценщики используют исследования и данные с порталов недвижимости. Это страница исследования с сайта «Бюллетень недвижимости»

Технические характеристики здания: в каком году дом построили, когда делали капитальный ремонт и сколько в доме этажей. Учитывается всё: наличие мусоропровода, организованность парковки, состояние парадной.

Оценщик убедился, что в ближайшие 20 лет дом не снесутДом обязательно проверяют по базе домов под снос или реконструкцию

Состояние квартиры. Какой этаж, сколько комнат и есть ли ремонт. Оценщик смотрит даже на то, линолеум или ламинат постелен на полу, есть ли кафель в ванной и как сделано освещение в квартире.

Состояние квартиры имеет значение: если обои грязные, в отчете ставят пометку «требует ремонта».

Ремонт с обоями и за 70 тысяч рублей, и за 5 тысяч приравнивается к «евроремонту». Поэтому ждать, что оценщик включит в стоимость квартиры полную цену дизайнерского ремонта, не стоит. В лучшем случае он поставит повышающий коэффициент на ремонт.

Фрагмент отчета, в котором оценщик сравнивает несколько квартир

Ликвидационная стоимость рассчитывается по формулам. Здесь имеют значение эластичность спроса и стоимость денег во времени.

Пример эластичности спроса. На трехкомнатную квартиру в новом доме на первом этаже спрос небольшой, потому что большой метраж и низкий этаж отпугивают покупателей. Продать такую квартиру за короткий срок можно только по низкой цене. Разница между рыночной и ликвидационной ценой — до 3 млн рублей.

На однокомнатную квартиру на среднем этаже панельного дома в 5 минутах ходьбы от метро высокий спрос, потому что такие квартиры всегда востребованы рынком. Ликвидационная стоимость такой квартиры близка к рыночной.

Пример стоимости денег во времени. Когда речь идет о больших сроках и больших деньгах, часто говорят, что деньги дешевеют со временем.

То есть рубль сейчас более ценный, чем рубль через год. Если квартиру можно продать дешевле и сейчас, то это лучше, чем чуть дороже и потом.

У этого принципа много обоснований: инфляция, политические риски, человеческая смертность и мировой прогресс.

Для простоты можно считать так: рыночные цены на жилье медленно падают, а деньги дешевеют из-за инфляции, поэтому квартиру лучше продавать сейчас.

Когда квартира продается по ликвидационной цене, погашается в первую очередь кредит. Остатки средств получает заемщик. Поэтому чем выше ликвидационная цена, тем больше денег останется у него на руках.

Ликвидационная стоимость у бюджетной квартиры ненамного отличается от рыночной. Ее проще всего продать на рынке, поскольку на них есть спрос. Элитная квартира в новостройке будет долго продаваться даже с дисконтом.

Мы выбрали квартиры в пределах одного района по данным портала недвижимости EMLS

Источник: https://journal.tinkoff.ru/evaluate/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.