Отчуждение земель

Содержание

Отчуждение земельного участка – как это происходит, на каких основаниях – ТСЖ

Отчуждение земель

Время чтения: 6 минут

Согласно законодательству РФ, земельные участки могут находиться в собственности, пожизненном наследуемом владении, бессрочном пользовании и так далее.

Собственник земли волен продать, подарить надел или заключить любую другую сделку, которая касается прав на его имущество.

Стоит получить представление о том, в каких случаях это можно сделать и как правильно оформить отчуждение земельного участка.

Передача земельного участка

Основные положения регулирования оборота земель устанавливаются Гражданским кодексом РФ, а особенности – Земельным кодексом РФ. Существует несколько форм собственности:

  • государственная – земли, которые не находятся в собственности у граждан или муниципалитета;
  • муниципальная – наделы, отданные муниципальным образованиям при разграничении государственной собственности и законодательно признанные такими;
  • частная – участки сельскохозяйственного назначения и земли населенных пунктов.

В отношении некоторых земель государственной и муниципальной собственности установлены ограничения оборота – участки, перечисленные в ст. 27 Земельного кодекса РФ, нельзя передавать в собственность и приватизировать.

Территории, находящиеся в частной собственности, как и другое имущество, подлежат передаче по наследству, дарению, продаже, или передаются другим способом. Это называется отчуждение земли:

  • в возмездной либо безвозмездной форме;
  • добровольное или принудительное.

От того, какой объем прав передается при заключении сделок, последние можно разделить на 2 группы:

  • купля-продажа, мена, дарение, выкуп участка. Предполагается передача всех прав на владение, пользование и распоряжение, в соответствии со ст. 207 Гражданского кодекса РФ;
  • аренда, передача по доверенности или доверительное управление. Осуществляется лишь временная передача права пользования, поэтому отчуждением такие сделки не являются.

Более полно правовые аспекты отчуждения раскрыты в статье «Общая характеристика сделок с земельными участками».

Любое распоряжение имуществом возможно, лишь если участки прошли процедуру регистрации права собственности и поставлены на кадастровый учет в соответствии с Законом РФ от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности».

Только наличие информации о земельном участке с отображением основных характеристик в Росреестре является подтверждением законных прав на обладание им. Соблюдение этого условия делает возможным полноценное владение и распоряжение наделом в соответствии с гражданским законодательством, определяющим что такое отчуждение земельного участка.

Для граждан доказательством права собственности и подтверждением регистрации в Реестре является кадастровый паспорт.

Все условия сделки оговариваются в договоре, который составляется в 3 экземплярах: для продавца, покупателя и органа государственной регистрации.

Если надел принадлежит несовершеннолетнему гражданину или находится в общедолевой собственности, предусматривается нотариальное удостоверение.

Факт перехода собственности при отчуждении земли удостоверяется государственной регистрацией в соответствии с Законом РФ от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Каким образом может происходить отчуждение

Согласно Земельному кодексу РФ, гражданам могут быть предоставлены участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности. Основанием для отвода, в соответствии со ст. 39.1 ЗК РФ, служит:

  • решение органа исполнительной власти,
  • договор безвозмездного использования;
  • договор купли-продажи (проведение торгов, аукционов, конкурсов).

Нюансы передачи гражданам федеральных и муниципальных земельных наделов обсуждаются в материале «Отвод земельного участка».

Собственник вправе владеть, пользоваться и распоряжаться наделом по своему усмотрению, в том числе отчуждать землю. Передача прав на нее классифицируется следующим образом:

  • добровольная передача: купля-продажа, мена, дарение;
  • отказ собственника от законного права (рента);
  • принудительное изъятие земельного участка на основании решения суда о прекращении права собственности.

Любое отчуждение должно происходить в соответствии с законом, иначе завладение землей будет считаться самовольным захватом либо неправомерной передачей участка.

Занятие надела без правовых оснований является административным правонарушением, за которое предусмотрена ответственность по ст. 7.1 КоАП РФ.

Добровольное отчуждение имущества

Отчуждение земельных участков по воле собственника регулируют нормы гражданского законодательства о сделках и договорах. Как правило, в этой двухсторонней сделке присутствует передающая и принимающая сторона.

Право собственности переходит после заключения договора и регистрации изменений в Россреестре, иногда при согласии третьих лиц. Например:

  • отчуждение земельного участка, находящегося в долевой собственности, требует согласия всех владельцев;
  • отчуждение земель сельскохозяйственного назначения возможно только при отказе от преимущественного права покупки муниципальных органов;
  • отчуждение надела, приобретенного в период брака, происходит при наличии нотариально удостоверенного согласия второго супруга.

Участниками сделки могут быть физические и юридические лица, государство и муниципальные органы.

Принудительное отчуждение земельного участка

Способы отчуждения частной собственности условно разделяются на 2 группы:

  • экспроприация, в основе которой лежат общеполезные цели;
  • конфискация – санкция за правонарушение.

Конфискация земельного надела, находящегося в частной собственности, возможна только по решению суда в случаях, когда участок используется не по назначению либо не используется совсем. В некоторых случаях предполагается принудительное изъятие участков без компенсации стоимости недвижимости:

При экспроприации возможно изъятие земельных наделов для нужд государства или муниципалитета в национальных интересах, для общественной пользы или безопасности. Владельцу выплачивается компенсация.

На каких условиях можно отчуждать объект

В зависимости от способа передачи права собственности устанавливается определенный порядок. Для добровольного отчуждения земельного участка существуют следующий алгоритм:

  1. Определение стоимости надела по согласованию сторон или на основании заключения экспертной организации.
  2. Подписание договора купли-продажи.
  3. Регистрация права собственности в Росреестре.

Порядок купли-продажи земель сельскохозяйственного назначения устанавливает ст. 8 Закона РФ от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Владелец обязан письменно и под расписку уведомить муниципальное образование о намерении продать надел, указать стоимость и другие условия сделки.

Муниципалитет имеет преимущественное право покупки по цене, объявленной продавцом.

Земли сельскохозяйственного назначения не могут отчуждаться, если органы местного самоуправления не отказались от их приобретения и в 30-дневный срок продавец не получил извещения о намерении купить надел.

Главным условием совершения сделок с землей является ее оборотоспособность. Ограничения на передачу ЗК РФ устанавливает для:

  • государственных заповедников и национальных парков;
  • участков, входящих в состав земель лесного фонда;
  • особо охраняемых природных территорий;
  • наделов, расположенных рядом с водными объектами государственной или муниципальной собственности.

Если эти ограничения не распространяются на отчуждаемый земельный участок, передача права собственности возможна на общих условиях.

В каком порядке выполняется отчуждение

Единственная сделка с земельными участками, которая заключается в устной форме, – аренда до 1 года. Поэтому первый этап отчуждения – заключение письменного договора с указанием:

  • сторон и предмета договора с точными характеристиками;
  • отсутствия запрета на совершение сделок и обременений: залога, аренды, сервитутов;
  • цены договора и способа оплаты;
  • других обязательств сторон.

Следующий этап – регистрация перехода права собственности. Фактически отчуждение земельного участка его собственником другим лицам осуществляется только после регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.

Частичное отчуждение надела

Нередки случаи, когда земельный участок имеет несколько собственников и один из них решает продать, подарить или обменять свою долю. Общий принцип права собственности не запрещает им распоряжаться своей частью имущества. Но для этого необходимо известить остальных владельцев о намерении произвести долевое отчуждение земельного участка, находящегося в частной собственности.

Продавец доли обязан направить уведомление в письменной форме, в соответствии со ст. 250 Гражданского кодекса РФ.

Поскольку совладельцы имеют преимущественное право покупки, третьи лица смогут выкупить часть участка лишь если никто из них в течение 1 месяца не откликнется на это предложение.

Если участок можно делить, раздел выполняется по соглашению сторон или по решению суда (ст. 252 Гражданского кодекса РФ). Общая долевая собственность в этом случае прекращается, а каждый совладелец может оформить регистрацию права собственности на отдельный участок. После этого распоряжение недвижимостью происходит в общем порядке.

Отчуждение доли сельхозназначения выполняется в соответствии со ст. 12 Закона РФ от 24.07.2002 № 101-ФЗ и нормами гражданского законодательства. Без выделения надела и с учетом преимущественного права приобретения совладельцами участник долевой собственности вправе:

  • продать, подарить или завещать свою долю;
  • отказаться от права собственности;
  • внести участок в уставной капитал сельскохозяйственной организации;
  • передать надел в доверительное управление.

Распоряжение земельным участком сельскохозяйственного назначения, который находится в долевой собственности более чем 5 человек, происходит на основании решения владельцев, принятого на общем собрании.

Изъятие земельного участка

Понятие реквизиции имущества установлено в ст. 51 ЗК РФ. В случае чрезвычайных обстоятельств и в целях защиты жизненно важных интересов граждан надел может быть изъят. Собственнику такого участка возмещаются убытки и выдается документ о реквизиции.

Если после прекращения обстоятельств вернуть надел невозможно, владельцу предоставляется равноценный участок или выплачивается рыночная стоимость реквизированной земли.

Реквизиция может применяться не только для собственников, но и при постоянном пользовании, наследуемом владении или безвозмездном срочном пользовании.

Правовые аспекты изъятия земельных участков рассматриваются в статье «Реквизиция земельного участка».

Заключение

Любое отчуждение земельного участка влечет утрату права собственности на него лишь после государственной регистрации. Порядок и условия процедуры зависят от формы сделки.

Участки можно передавать добровольно, принудительно, на возмездной и безвозмездной основе. При несоблюдении закона договора могут признать недействительными, что влечет за собой отказ в переходе права собственности.

Поэтому прежде чем распорядиться недвижимостью, желательно изучить правовые аспекты отчуждения земельных участков.

Источник: https://uk-34.ru/dokumenty/otchuzhdenie-zemelnogo-uchastka-kak-eto-proishodit-na-kakih-osnovaniyah.html

Статья 28. Отчуждение земельных участков | ГАРАНТ

Отчуждение земель

Статья 28. Отчуждение земельных участков

1. Приватизация зданий, строений и сооружений, а также объектов, строительство которых не завершено и которые признаны самостоятельными объектами недвижимости, осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для их использования, если иное не предусмотрено федеральным законом.

2. Приватизация имущественных комплексов унитарных предприятий осуществляется одновременно с отчуждением следующих земельных участков:

находящихся у унитарного предприятия на праве постоянного (бессрочного) пользования или аренды;

занимаемых объектами недвижимости, указанными в пункте 1 настоящей статьи, входящими в состав приватизируемого имущественного комплекса унитарного предприятия, и необходимых для использования указанных объектов.

3. Собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Абзац второй утратил силу с 1 июля 2006 г.

См. текст абзаца второго пункта 3 статьи 28

По желанию собственника объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, относящемся к государственной или муниципальной собственности, соответствующий земельный участок может быть предоставлен ему в аренду на срок не более чем сорок девять лет, а если объект недвижимости расположен на земельном участке в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд, – на срок, не превышающий срока резервирования земель, если иное не установлено соглашением сторон.

Договор аренды земельного участка не является препятствием для выкупа земельного участка.

Отказ в выкупе земельного участка или предоставлении его в аренду не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

4. При приватизации расположенных на неделимом земельном участке частей зданий, строений и сооружений, признаваемых самостоятельными объектами недвижимости, с покупателями такого имущества заключаются договоры аренды указанного земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора в порядке, установленном законодательством.

Собственники указанных в настоящем пункте объектов недвижимости вправе одновременно приобрести в общую долевую собственность земельный участок после приватизации всех частей зданий, строений и сооружений, расположенных на этом земельном участке.

Размер доли в праве собственности на земельный участок определяется пропорционально отношению площади соответствующей части здания, строения или сооружения к общей площади здания, строения или сооружения.

5. Земельный участок отчуждается в соответствии с пунктами 1 – 4 настоящей статьи в границах, которые определяются на основании предоставляемого покупателем кадастрового паспорта земельного участка, если иное не установлено федеральным законом.

Указанный кадастровый паспорт земельного участка прилагается к акту инвентаризации имущественного комплекса унитарного предприятия, а также к договору купли-продажи земельного участка.

6. Одновременно с принятием решения об отчуждении земельного участка при необходимости принимается решение об установлении публичных сервитутов.

При отчуждении земельных участков право собственности не переходит на объекты инженерной инфраструктуры, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и не используемые исключительно для обеспечения объектов недвижимости, расположенных на указанных земельных участках.

Исключения из данного правила возможны при установлении на земельный участок публичного сервитута, обеспечивающего возможность использования улучшений и принадлежностей в полном объеме.

8. Отчуждению в соответствии с настоящим Федеральным законом не подлежат земельные участки в составе земель:

лесного фонда и водного фонда, особо охраняемых природных территорий и объектов;

зараженных опасными веществами и подвергшихся биогенному заражению;

общего пользования (площади, улицы, проезды, автомобильные дороги, набережные, парки, лесопарки, скверы, сады, бульвары, водные объекты, пляжи и другие объекты);

не подлежащих отчуждению в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Отчуждению в соответствии с настоящим Федеральным законом не подлежат находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд.

Если иное не предусмотрено федеральными законами, отчуждению в соответствии с настоящим Федеральным законом не подлежат земельные участки в составе земель транспорта, предназначенные для обеспечения деятельности в морских портах, речных портах, аэропортах или отведенные для их развития.

Источник: https://base.garant.ru/12125505/53070549816cbd8f006da724de818c2e/

Отчуждение земельного участка – что это? Порядок отчуждения

Отчуждение земель
Не нашли ответа на свой вопрос?
Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:
+7 (499) 350-80-69 (Москва)
+7 (812) 309-75-13 (Санкт-Петербург)
Это быстро и бесплатно !

Для начала следует определиться, что подразумевается под этим термином. Согласно законодательству, отчуждение земельного участка – это добровольная или принудительная передача прав собственности от его владельца другому лицу.

Второй сценарий развития событий: собственник может быть не согласен с решением, но передача прав все равно будет осуществлена.

Нельзя назвать сделку аренды либо доверительного управления отчуждением имущества, потому что они заключаются без передачи прав собственности.

Под термином отчуждения подразумевается именно передача всех прав от собственника другому лицу. Законными основаниями для отчуждения являются административные акты, судебные решения, различные задокументированные сделки.

Какие есть виды?

Отчуждение земельного участка другим лицам может быть выполнено по доброй воле и принудительно. В первом случае собственник имущества добровольно может заключить сделку, в которой будут переданы все права на владение жильем (договор купли-продажи, дарственная, обмен либо завещание).

Что касается второго случая, то все права будут переданы другому лицу без согласия владельца. Сделка может быть выполнена в целях удовлетворения государственных, региональных или городских нужд.

Также может земля может быть изъята по судебному решению, в этом случае в согласии собственника нет нужды.

Также существует возмездное и безвозмездное отчуждение недвижимого имущества.

Первый термин применяется к сделкам, которые были намеренно заключены собственником с целью получить выгоду за передачу прав на собственность (договор дарения или купли-продажи, но на условиях пожизненного содержания и подобные).

Это может быть договор дарения (если составлен добровольно) или принудительная конфискация по судебному решению.

Регламент проведения

Проводить данную процедуру разрешается только при соблюдении всех норм, которые предусмотрены действующим законодательством, а именно в ст. 52 ЗК Российской Федерации.

Этот нормативный документ регламентирует процесс, а также ставит некоторые ограничения в зависимости от типа участка земли. На некоторые категории действует запрет на отчуждение (места захоронений, заповедники и прочие).

Порядок отчуждения земельного участка регламентируется законом, все обязательно должно быть оформлено документально.

В зависимости от типа сделки, ее нужно оформить в нотариальной конторе. Согласно этому документу будет произведена передача прав собственности вне зависимости от того, на какой основе было произведено отчуждение: добровольной или принудительной.

После оформления документов обязательно потребуется зарегистрировать права собственности на землю.

Соглашение на отчуждение должно составляться исключительно в письменном виде. В нем детально описываются технические характеристики выбранной территории и все условия передачи прав собственности, чтобы сделка была законной.

Сделка будет совершена только после того, как она будет зарегистрирована в государственном реестре. Без регистрации все операции считаются незаконными и процесс отчуждения не может быть исполнен.

Проведение отчуждения части земельной территории

Для проведения процедуры отчуждения части земельного участка, нужно первым делом установить его границы. Потребуется провести кадастровые работы, согласно которым будет составлен паспорт земли, как отдельного объекта прав собственности.

Эта часть может быть объектом договора, ипотеки или ссуды. В таком случае собственник имеет полное право сдавать в аренду или выставить залогом при сделках с кредитованием только часть от общего земельного участка.

Но обязательно должен быть составлен план, на котором будут видны границы части от общего участка, ее площадь и кадастровый номер.

При оформлении договора аренды, владельцу обязательно нужно приложить план всего земельного участка, в отношении которого заключался договор аренды.

Отчуждение земли государством

Отличным примером принудительного отчуждения земельного участка может быть:

  • Конфискация собственности по решению суда;
  • Принудительная передача прав на земельный участок для государственных нужд.

Согласно законодательству, государство имеет право изъять определенный участок земли для своих нужд на возмездной или безвозмездной основе.

От владельца никаких решений не требуется. Отличным вариантом для него может стать только денежная компенсация, ее можно потратить на свое усмотрение.

Условия проведения процедуры отчуждения

Все особенности проведения подобных сделок прописаны в ст. 52 Земельного Кодекса РФ.

Чтобы сделка считалась законной, она должна быть выполнена при соблюдении нескольких условий:

  • собственник должен добровольно передать свои права на землю без какого-либо принуждения со стороны третьих лиц;
  • процедура передачи применяется только к тем земельным участкам, которые официально признаны и числятся в кадастровом реестре;
  • отчуждение доли земельного участка незаконно, если в нем не участвует владелец или его доверенное лицо;
  • если земля не находится в частном владении, ее полноправным собственником выступает только государство или региональный муниципалитет.

Запрещается проводить сделку, если земля стоит на учете как заповедник, оборонный объект, место захороненияи т.д.

Не нашли ответа на свой вопрос?
Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:
+7 (499) 350-80-69 (Москва)
+7 (812) 309-75-13 (Санкт-Петербург)
Это быстро и бесплатно !

Источник: https://metrtop.ru/zemlya/otchuzhdenie-zemelnogo-uchastka/

Отчуждение земельного участка – это… Определение понятия, основные аспекты, условия и порядок

Отчуждение земель

В соответствии с действующим земельным законодательством участки могут находиться в собственности, пожизненном владении, передаваемом по наследству, пользовании в бессрочном порядке и так далее. Собственником надела может осуществляться его продажа или любая иная сделка. О том, как реализуется отчуждение имущества (земельного участка) узнаем из данной статьи.

Передача участка земли

Оборот земель регулируется ЗК РФ и ГК РФ. Существуют следующие формы собственности:

  • Государственная.
  • Муниципальная.
  • Частная, к которой относятся земли сельхозназначения и населенных пунктов.

На определенные земли, принадлежащие государству или муниципалитету, может устанавливаться ограниченный оборот. Данные наделы указаны в ст.27 ЗК РФ. Их не допускается приватизировать или передавать в собственность.

Частные территории, как и иное имущество, наследуется, дарится, продается или передается иным способом, который носит название «отчуждение земельного участка». Это возможно:

  • в добровольном в или принудительном порядке;
  • на возмездной или безвозмездной основе.

В зависимости от объема прав, сделки можно разделить на следующие разделы:

  1. Купленные, подаренные, полученные по обмену, выкупленные земли. При этом передаются все права, согласно статье 207 ГК РФ.
  2. Арендуемые, передаваемые по доверенности или в доверительное управление. При этом подразумевается передача на определенный промежуток времени. Поэтому такие сделки не относятся к отчуждению.

Распоряжение имуществом в любом виде становится возможным только после процедуры регистрации и постановки на кадастровый учет земельного участка согласно закону «О кадастровой деятельности» №221-ФЗ.

Только имея соответствующие сведения о наделе земли с необходимыми характеристиками в Росреестре возможно подтвердить право на владение. При этом условии возможно распоряжение участком по своему усмотрению в соответствии с ГК РФ.

Условия сделки предусматриваются в заключаемом договоре, который готовится в 3 экземплярах, один из которых остается у продавца, другой – у покупателя, а третий в регистрирующем органе. Если участок земли оформлен на гражданина, не достигшего 18 лет, или находится в общедолевой собственности, то договор необходимо заверить у нотариуса.

Факт того, что произошло отчуждение доли земельного участка или целого надела, удостоверяется посредством проведения государственной регистрации согласно закону «О гос. регистрации» №218-ФЗ.

Как осуществляется отчуждение

В соответствии с ЗК РФ, граждане могут получить в собственность земли, которые находятся в муниципальной или государственной собственности. Согласно ст.39.1, основанием для этого служат следующие официальные бумаги:

  1. Решение исполнительных властей.
  2. Договор о пользовании на безвозмездной основе.
  3. Договор о продаже по результатам торгов, конкурсов или аукционов.

Договор отчуждения земельного участка заключается по следующим основаниям:

  1. Передача в добровольном порядке (при этом надел земли продается, меняется или дарится).
  2. Отказ от своего права (рента).
  3. Изъятие земли по судебному решению о прекращении собственности.

На каком бы основании ни проходило отчуждение земельного участка – это должно осуществляться по установленным положениям закона. В противном случае передача будет признана неправомерной или являться самовольным захватом. Так, занятие надела без законных оснований считается правонарушением, за совершение которого наступает юридическая ответственность, предусмотренная КоАП РФ.

В данном случае применяются нормы ГК РФ о договорах и сделках. Обычно речь идет о двусторонней сделке, при которой есть сторона – принимающая и передающая. Земельный участок передается в собственность после подписания договора и регистрации в Росреестре, иногда при согласии 3-х лиц. К примеру:

  1. Отчуждение доли земельного участка, или надела, находящегося в долевой собственности, должно осуществляться с согласия других владельцев.
  2. Земли сельхозназначения могут отчуждаться только, если муниципальные органы отказались реализовать преимущественное право на покупку.
  3. Отчуждать участки, купленные во время брака, возможно только в случае нотариально заверенного согласия супруга (супруги).
  4. В сделке могут принимать участие частные и юридические лица, а также муниципальные органы и государство.

В принудительном порядке

В данном случае отчуждение может быть 2 видов:

  • в виде конфискации, как наказание за нарушение;
  • в виде экспроприации, основывающейся на общеполезных целях.

Конфискация осуществляется только по судебному решению, когда земля используется не по назначению, предусмотренной соответствующей категорией. Бывают случаи, при которых недвижимость изымается в принудительном порядке без выплаты возмещения. К таковым относятся следующие:

  • обращение взыскания по обязательствам, имеющихся у собственника;
  • истребование из чужого владения, осуществляемого незаконно.

В случае экспроприации надел земли изымается для государственных или муниципальных нужд для общеполезных целей. Тогда собственнику выплачиваются компенсационные средства.

Условия

В зависимости от того, каким способом будет передаваться и устанавливаться право собственности, предусматривается определенный порядок. Если отчуждение земельного участка – это добровольное мероприятие, то алгоритм действий будет следующим.

  1. Определение стоимости по взаимному согласию сторон или по результатам заключения оценки экспертами.
  2. Заключение договора.
  3. Регистрация собственности в Росреестре.

Земли сельхоз назначения продаются и покупаются на основании закона «Об обороте земель сельхоз назначения» №101-ФЗ. При этом собственник уведомляет муниципалитет в письменном виде о желании продать участок, указывает цену и иные условия сделки. За муниципалитетом закреплено преимущественное право приобрести землю по той цене, которую предлагает продавец.

Земли сельхоз назначения не могут отчуждаться в случае, если местные власти не отказались от покупки. Соответствующее решение владелец должен ждать в течение месяца. Основное условие заключается в оборотоспособности.

Когда сделка не может состояться

Не может осуществляться отчуждение муниципального земельного участка (или принадлежащего государству) в случае, если:

  • он относится к территории национальных парков и заповедников;
  • надел относится к лесному фонду;
  • либо к природным территориям, которые являются особо охраняемыми.
  • в границах участка располагаются водные объекты, принадлежащие федеральным или региональным органам.

Если на землю вышеназванные ограничения не накладываются, то отчуждение осуществляется в общем режиме.

Порядок

В устной форме допускается только аренда сроком до одного года. В остальных случаях предусматривается письменная форма в виде соглашения. Таким образом, предусматривается следующий порядок отчуждения земельного участка. Первым шагом является заключение соответствующего договора. В нем обязательно должна указываться следующая информация:

  1. Предмет.
  2. Стороны.
  3. Отсутствие обременений на землю.
  4. Стоимость и способ оплаты.
  5. Иные обязательства.

Второй этап, который должен предусматриваться, это государственная регистрация. Только после этого сделка будет считаться завершенной, и отчуждение собственности состоится.

Встречаются случаи, при которых наделом земли владеют сразу несколько собственников – и один из них принимает решение о продаже, дарении или обмене своей доли.

По общему принципу распоряжение собственностью может осуществляться по усмотрению владельца.

Однако, когда осуществляется отчуждение доли земельного участка, перед сделкой необходимо оповестить собственников других долей о своих планах.

Этот этап выполняется путем направления уведомления в должной форме. Об этом говорится в статье 250 ГК РФ. Ввиду того, что сособственники вправе приобрести долю по преимущественному праву, у других лиц появится шанс выкупить участок только по истечении месяца.

Если земельный участок может быть поделен, то согласно ст. 252 ГК РФ, это допускается как по согласию сторон, так и по судебному решению. В этом случае прекращается общая долевая собственность, и владельцы могут зарегистрировать свои части в виде отдельных участков. Затем они вольны распоряжаться недвижимостью в общем порядке.

В случае с сельскохозяйственным назначением отчуждение земельного участка допускается в соответствии с одноименным законом №101-ФЗ, а также нормами гражданского права. С учетом преимущественного права, совладельцами может осуществляться:

  1. Продажа, дарение, завещание доли.
  2. Отказ от права собственности.
  3. Внесение участка в уставной капитал в организацию, занимающуюся сельским хозяйством.
  4. Передача земельного участка в доверительное управление.

Если надел находится в долевой собственности, и при этом принадлежит 5 и более людям, то распоряжение им (например, отчуждение здания без земельного участка) осуществляется путем принятия решения на общем собрании.

Изъятие

В ст.51 ЗК РФ предусматривается реквизиция имущества. В исключительных обстоятельствах для обеспечения гражданских жизненно необходимых интересов земельный участок может изыматься. При этом собственнику выдается документ о реквизиции.

Бывают случаи, когда после прекращения чрезвычайных обстоятельств надел вернуть не представляется возможным. Тогда владельцу может предоставляться аналогичный участок или выплачена компенсация в размере рыночной цены на землю. Помимо собственников, реквизиция может осуществляться в случае постоянного или безвозмездного пользования, а также при наследовании.

Без межевания

Если не проводилась процедура межевания, то с 2018 года стало невозможно отчуждение земельного участка. Это положение было внесено в закон «О государственном кадастре недвижимости» (законом об изменениях №447-ФЗ).

Этот порядок действует в отношении земель, предназначенных для садоводства, подсобного и дачного хозяйства, ИЖС. Таким образом, чтобы подарить, поменять, заложить или продать земельный надел, необходимо провести процедуру межевания.

Надо понимать, что наличия документов, подтверждающих собственность на землю, не отменяет данную обязанность. Только когда зона надела зарегистрирована официальным путем, это становится возможным.

В каких случаях прекращается право собственности на земельный участок?

Отчуждение земель

Наряду с приобретением права собственности не менее важным является и факт его лишения. В нашей статье мы подробно расскажем вам о законодательных нормах, которые регулируют прекращения права собственности на участок земли.

О том, как возникает право собственности на участок земли, об основаниях для прекращения и о самом порядке.

Законодательство

Согласно 35-й статье Конституции, право собственности в РФ охраняется и защищено законом, а любое прекращение права собственности возможно лишь на основании решения судебной инстанции. При этом законом допускается отчуждение имущества: как принудительное, так и добровольное, как с последующей выплатой компенсации, так и без нее.

  • В Земельном кодексе Российской Федерации прекращениям прав собственности посвящена целая седьмая глава.
  • Так, 44-я статья регламентирует основания для прекращения права собственности на участок земли в России.
  • Следующая статья – 45-я, описывает основания для прекращения права наследования или бессрочного использования земли.
  • Статья 49 рассказывает о случаях, когда допустимо выкупать земельные участки для государственных или региональных нужд.
  • 50-я статья описывает процесс конфискации земли, а 51-я реквизиции.
  • Статья 52 и 53 описывает как порядок отчуждения и отказа от права собственности, так и условия, которые должны присутствовать.
  • 55-я статья регламентирует изъятие земли для муниципальных или государственных нужд.

Статья 209 Гражданского кодекса дает лицу полное право распоряжаться своим имуществом на свое усмотрение, если его действия и желания не противоречат законным нормам.

Когда право собственности может возникнуть

Право собственности на земельный участок может возникнуть благодаря самым разнообразным юридическим основаниям. Чаще всего право собственности возникает благодаря проведению определенной сделки и подписанию договора.

Это может быть договор купли-продажи, мены или дарения, а также вступления в наследство.

Гражданский и Земельный кодексы также допускают возможность возникновения права собственности на участок земли благодаря решению судебной инстанции. В таком случае основанием для возникновения права собственности будет являться решение российского суда.

Право собственности может быть приобретено благодаря вынесению решения федеральными или муниципальными властями. Не редко юридическое или физическое лицо сначала арендует земельный участок у государства, использует его согласно целевому назначению, а потом через некоторое время просто выкупает за определенную сумму финансовых средств.

Самым редким случаем приобретения права собственности у нас в стране является вступление в силу приобретательной давности. Так, если вы не являетесь собственником земли, но на протяжении всех пятнадцати лет ухаживаете за участком и поддерживаете его в хорошем состоянии, вы имеете полное право заявить о переходе права собственности к вам исходя из приобретательной давности.

Основания для прекращения права собственности на земельные участки

Все основания для прекращения права собственности на участки земли в России описаны в законодательстве страны. Чаще всего право собственности прекращается в следующих случаях:

Отказ от права собственности на землю

Федеральное законодательство страны предусматривает и право отказа от частной собственности. Если ранее при отказе от собственного участка, земельный участок приобретал статус бесхозного недвижимого имущества, а сам момент прекращения права собственности точно не указывался, то с 2008 года ситуация несколько изменилась.

Сегодня для того, чтобы отказаться от участка земли, нужно, чтобы собственник участка земли подал заявление в соответствующий орган федеральных властей – Росреестр.

Прекращение права собственности происходит с момента регистрации собственником имущества этого желания в Росреестре.

Помните, что отказаться можно только от тех участков земли, которые находятся непосредственно в вашей частной собственности.

Отчуждение земельного участка в пользу других лиц

Исходя из норм Конституции Российской Федерации, можно сделать вывод, что каждый гражданин вправе самостоятельно распоряжаться собственным имуществом, исходя из своих личных побуждений и желаний. Основной закон страны также разрешает распоряжаться землей не единолично, а в паре с другими лицами, не теряя при этом права собственности.

Согласно Земельному кодексу распоряжение земельным участком происходит собственником земли в свободном ключе, если его действия не нарушают законодательство. В свою очередь Гражданский кодекс дает лицу полное право на свое усмотрение совершать с землей различные сделки, которые не противоречат законным нормам, в том числе – отчуждать в пользу других.

Но не забывайте о том, что нужно учитывать также ограничения в обороте определенных земельных участков, специализацию и категорию.

Принудительное отчуждение земли у собственника в пользу государства

Конституция Российской Федерации регламентирует, что лишить права собственности в стране можно лишь через решение суда. При этом все основания для лишения права собственности на землю в РФ исчерпывающе описаны в Гражданском кодексе.

Так, землю у гражданина или организации могут изъять в следующих случаях:

Если на землю были наложены обременения

Если собственник земли взял кредит, а в залог оставил свой участок земли, банк вправе заявить в суде о требовании взыскать долг с гражданина при помощи отчуждения у него земельного участка, который находится в его собственности.

Когда землю унаследовало иностранное лицо

Согласно законодательству, иностранные лица и организации не могут владеть в Российской Федерации участками земли, а лишь арендовать. В случае если иностранное лицо получило земельный участок в наследство – он должен быть отчужден.

Судебная инстанция будет вынуждена затребовать принудительное отчуждение земли у иностранца, согласно законодательным нормам.

Земля может быть реквизирована, конфискована или национализированной

В определенных случаях землю могут через суд реквизировать, конфисковать или национализировать. Чаще всего, это касается только особо важных участков земли (например, для обороны или как культурное наследие).

  • Если доля не может быть выделена в натуре, она может быть отчуждена в пользу другого лица с уплатой компенсации.
  • Земля может быть выкуплена государством у частного лица для государственных нужд.
  • Если участок земли использовался с нарушениями норм законодательства, то государство может изъять его при помощи решения суда.

Принудительное изъятие (реквизиция или выкуп) земли у собственника происходит согласно четко прописанным правилам.

Так, изымать участок земли могут в следующих случаях:

  1. Если государство выполняет международное обязательство.
  2. Когда отсутствуют другие варианты, но нужно разместить объект государственного или муниципального значения.
  3. Иные случаи, которые предусмотрены федеральным или муниципальным законодательством.

Принудительное изъятие земли происходит на основе выкупа земельного участка у собственника недвижимости. Основанием для выкупа служит решение российского суда.

Также закон предусматривает возмещение собственнику убытков понесенных из-за обязательств перед другими лицами или из-за упущенной выгоды.

Существует некоторый риск, что убытки и затраты с момента изъятия и до момента окончательного решения суда о выкупной цене участка, будут возложены на собственника земли. Это касается расширения и реконструкции зданий, которые находятся на изъятом участке.

Земельный кодекс также допускает и изъятие земли у собственника из-за чрезвычайных обстоятельств. Например, стихийного бедствия, серьезной аварии или катастрофы, эпидемии и т.д. В таком случае участок изымается временно для определенных целей: защиты интересов граждан, общества или государства.

Собственнику выдают свидетельство о реквизиции земли, где четко прописаны причины и обстоятельства. После возвращения ему будут возмещены все убытки, которые он понес.

Если такой участок земли нельзя вернуть, то государство или муниципальные власти возмещают ему рыночную стоимость за землю или могут предоставить равноценный участок в обмен на изъятый.

Если обстоятельства были исчерпаны, а участок земли не был возвращен собственнику, он может требовать в судебном порядке вернуть ему недвижимое имущество и компенсировать убытки.

Порядок прекращения права собственности на землю

Земельный участок может быть изъят с компенсацией (последующей выплатой выкупной цены собственнику) или без компенсации.

Компенсацию выплачивают в большинстве случаев. Если участок земли изымается для государственных или муниципальных нужд, в следствии возникновения чрезвычайных обстоятельств (например, техногенная катастрофа или эпидемия), в случае выполнения международных обязательств и т.д.

  1. Вынесение решения об изъятия земли у собственника компетентным муниципальным или федеральным органом властей.
  2. Анализ ситуации и вынесение решения о выкупной цене земли.
  3. Уведомление собственника участка земли о причинах и обстоятельствах изъятия, а также о возмещении убытков и цены участка.
  4. Изъятие земли у собственника.
  5. Выплата соответствующей и соразмерной компенсации за имущество.

Муниципальные или федеральные власти могут подать в суд на собственника земли, если тот отказался одобрить решение властей.

В свою очередь собственник сам может подать иск в суд для того, чтобы оспорить выкупную цену земли, которую озвучила инспекция.

Изъятие земли в случае отказа будет происходить только после окончания судебных тяжб и вынесения решения судом. А вот споры о выкупной цене могут тянуться очень долго, если стороны к согласию не пришли, то решение может выносить даже арбитражный суд исходя из множества различных факторов, которые влияют на цену недвижимого имущества.

Важно помнить, что согласно законодательству, выкуп участка может произойти только спустя год, как собственник участка получил уведомление властей.

Крайне редко земля изымается у собственников без последующей выплаты компенсации. Такое возможно в случае непредвиденных объективных обстоятельств. Например, если земля находится на острове и из-за размытия происходит потеря определенной части недвижимого имущества.

Подобное произошло на одном из российских островов, где из-за размывания почвы было утеряно десятки метров земли сельскохозяйственного назначения. В последствии, земля была перенесена в водный фонд. Также возможно изъятие земли из-за совершения серьезного преступления, банкротства и т.д.

  • Уполномоченный орган местных или федеральных властей принимает решение исходя из обстоятельств.
  • Орган обязан уведомить собственника земли об изъятии его имущества согласно ходатайству об изъятии.
  • Если собственник участка земли отказывается одобрить решение – дело передают в суд для последующих судебных разбирательств. Суд анализирует ситуацию и выносит свое решение.
  • Вступление в силу решения и изъятие земли у собственника.

Если выкуп земли происходит только с согласия собственника участка, то принудительное изъятие может происходить и без его согласия. В зависимости от обстоятельств изъятия земли.

Таким образом, прекращение права собственности может произойти по самым различным обстоятельствам, от добровольного отказа до чрезвычайной ситуации. В большинстве случае изъятие участка (как с последующей выплатой компенсации, так и без) можно оспорить через суд, если вы не согласны с решением муниципальных или федеральных властей.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/zemelnyj/sobstvennost/prekrashenije.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.