Паевой взнос в жск

Содержание

Справка ЖСК о выплаченном пае: образец оформления, перечень сведений, структура документа

Паевой взнос в жск

ЖСК, или жилищно-строительный кооператив представляет собой добровольное объединение граждан или юрлиц на основе свободного членства для удовлетворения своих потребностей в недвижимости, а также для управления жилыми и нежилыми помещениями в доме. Члены кооператива на свои деньги принимают участие в строительстве, реконструкции и дальнейшем содержании жилого помещения через внесение паев.

Паевый взнос в ЖСК

Инвестор может прибегнуть к организации ЖСК, если у него нет необходимой суммы для начала строительства: в таком случае постройка будет спонсироваться пайщиками.

Согласно ст. 110 Жилищного кодекса, ЖСК имеет право собирать со своих членов паевые взносы.

Под ними понимаются обязательные взносы пайщиков на строительство дома или определенная денежная сумма, которая вносится в общий фонд кооператива пайщиком.

Они могут выплачиваться дольщиками единовременно или частями в зависимости от порядка, который прописан во внутреннем договоре. Внесение пая дает право на пользование доли в общем имуществе членов кооператива.

ЖСК является некоммерческой организацией и паи направляются не на получение прибыли, а на строительство жилья.

Помимо паевых взносов, ЖСК также могут собирать дополнительные членские взносы при вступлении в кооператив и целевые взносы. Например, если в ходе строительства смета возросла, ЖСК может собрать дополнительные целевые взносы на достройку.

При выходе из ЖСК пайщик может вернуть только паевые взносы, целевые взносы не подлежат возврату.

Право собственности в жилищно-строительном кооперативе возникает у гражданина только после полной выплаты пая за квартиру. До этого момента, даже проживая в квартире, лицо не является собственником. Таким образом, право собственности на квартиру возникает после оплаты стоимости пая на возмездной основе, а не бесплатно.

Кто такой пайщик и кто выплачивает паевый взнос

Пайщик – это, другими словами, член ЖСК. Членом ЖСК становится любой человек, который заключил договор о вступлении в ЖСК и оплативший вступительный взнос и своевременно перечисляющий паевые взносы. Права и обязанности членов кооператива регламентируются ст. 110 ЖК и определены в уставе кооператива.

Пайщиком может стать как физическое, так и юридическое лицо. Для этого им подается заявление в установленном формате на имя правления жилищного кооператива. На рассмотрение этого заявления и принятие решения членам ЖСК дается месяц.

Кандидатура пайщика в обязательном порядке рассматривается на общем собрании, после чего он вносит вступительный взнос и становится пайщиком. При ее внесении нужно получить от ЖСК расписку о получении денег. Только тогда у пайщика будет подтверждение законности сделки по его вступлению в кооператив, иначе сделка может быть оспорена.

Пайщик является ответственным лицом за принятые на собраниях дольщиков решениях.

Особенностью квартиры ЖСК является то, что собственником фактически является один человек, который также одновременно и член кооператива, хотя изначально в квартире вместе с ним может быть прописана вся его семья.

Члены семьи пайщика имеют право проживания в квартире (иными словами – право пользования), тогда как права собственности на недвижимость им не принадлежат.

Совместно проживающие члены семьи пайщика получают права собственности на квартиру из ЖСК в двух случаях:

  1. Если член ЖСК получил деньги на оплату пая от третьего лица, но этот факт должен быть подтвержден документально и суд должен решить, что третьему лицу принадлежит доля в собственности с учетом внесенной им доли.
  2. Супруг пайщика обладает правом на половину доли в праве собственности, которая была оплачена им в момент нахождения в браке.

Что представляет собой договор пая в ЖСК

Порядок заключения договора между ЖСК и пайщиком регламентируется положениями 215-ФЗ. В договоре между пайщиками и ЖСК определяется такой ключевой момент их взаимоотношений, как сроки и порядок передачи недвижимости от кооператива к пайщику, сумма взносов и сроки их внесения.

Договор пая в ЖСК является официальным юридическим подтверждением права пайщика на часть в строящемся доме. В нем нужно проверить следующие аспекты: кто является застройщиком, в какие сроки планируется сдача недвижимости, и каковы условия внесения паевых взносов.

Также перед заключением договора необходимо внимательно проверить документацию самого ТСЖ:

  • свидетельство о праве собственности на землю;
  • условия устава ЖСК;
  • документ, который подтверждает включение ЖСК в специальный реестр;
  • наличие проектной документации на застройку;
  • когда истекают сроки разрешения на застройку.

Порядок оформления переуступки пая

Если у члена кооператива отсутствует возможность дальше вносить паевые взносы, он может оформить договор переуступки пая в ЖСК. Он предполагает заключение договора купли-продажи и переуступки пая.

Переуступка пая возможна, если это условие есть в договоре ЖСК, в квартире нет жильцов, а предполагаемые паевые взносы были выплачены в полном размере.

Процедура переуступки пая имеет немало рисков для покупателя, так как в результате ее оформления он может потерять деньги и не получить в результате права собственности. Связано это с особенностями ЖСК.

Дело в том, что для приобретения права собственности на недвижимость лицо должно стать членом ЖСК, а переуступка по ЖСК автоматически не гарантирует покупателю того, что его включат в состав членов.

Ведь если на собрании пайщиков в отношении нового члена примут отрицательное решение, он потеряет деньги и не приобретет в итоге права собственности.

Чтобы избежать рисков потери недвижимости, в договор купли-продажи необходимо включить пункт о том, что денежные средства возвращаются, если покупателю отказывают в приеме в члены ЖСК.

Процедура переуступки прав требования на недвижимость предполагает прохождение следующих этапов:

  1. Стороны подписывают договор купли-продажи.
  2. Продавец пишет официальное заявление на выход из состава кооператива.
  3. Покупатель пишет заявление о вступление в кооператив.
  4. Покупателя включают в число членов кооператива и покупатель с продавцом заключают договор переуступки прав.
  5. Покупателю выдают справку на его имя о размере оплаченного пая.

Для чего нужна справка о выплате пая в ЖСК

Согласно п. 4 ст. 218 Гражданского кодекса, права собственности на квартиру возникают у пайщика только в случае, если одновременно соблюдаются следующие условия:

  1. Он является членом ЖСК.
  2. Полностью выплатил паевой взнос.
  3. Объект был сдан в эксплуатацию.

Справка о выплате пая в полном размере подтверждает возникновение права собственности пайщика. В частности, то, что он вправе распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению: продавать, закладывать ее, обменивать, дарить, продавать или завещать.

Процесс перехода права собственности на квартиру представляет собой последовательность этапов:

  1. Строящийся дом сдается в эксплуатацию.
  2. Член кооператива получает в ЖСК справку, которая подтверждает полную выплату паевых взносов.
  3. Подписывается акт приема-передачи жилья между кооперативом и пайщиком.

Справка ЖСК должна содержать следующие реквизиты и сведения:

  1. Исходящий номер.
  2. Дата выдачи справки.
  3. Подписи бухгалтера и председателя ЖСК с указанием их фамилий и инициалов (или секретаря, который их заменяет).
  4. Указание на собственника квартиры, его ФИО.
  5. Дата вступления пайщика в кооператив.
  6. Реквизиты протокола общего собрания ЖСК о приеме в члены пайщиков.
  7. Размер паевого взноса.
  8. Дата выплаты паевого взноса.
  9. Описание квартиры, в отношении которой был составлен договор ЖСК, и за которую был выплачен пай: ее адрес, номер квартиры и ее площадь (в том числе жилая).
  10. Совместно проживающие с пайщиком лица или указание на их отсутствие.

Образец справки ЖСК о выплаченном пае можно скачать здесь. Справка должна содержать угловой штамп или должна быть оформлена на фирменном бланке организации.

Данная справка подтверждает права собственности пайщика на квартиру и является правовым основанием для внесения отметки о нем как о собственнике в ЕГРН в Росреестре.

Помимо справки о полной выплате пая, собственнику следует предоставить такие документы, как договор об участии в ЖСК, документ приема-передачи недвижимости, платежный документ о полной выплате пая (например, квитанция), кадастровый паспорт, документ-подтверждение членства в ЖСК, заявление с подписью Председателя.

Но член кооператива получает права собственности с момента выплаты пая, а не с момента регистрационной процедуры в Росреестре.

Таким образом, член кооператива становится собственником недвижимости после внесения всех паевых взносов.

Для перехода прав собственности в свою пользу член кооператива должен предоставить среди прочих документов справку, которая подтверждает выплату пая за квартиру в полном размере и служит правоустанавливающим документом.

Справка составляется в письменной форме и содержит полные сведения о члене кооператива, ЖСК и недвижимости.

Загрузка…

Источник: https://pravo.team/nedvizhimost/soderzhanie/zhsk/spravka-o-pae.html

Как создать ЖСК

Паевой взнос в жск

Создание ЖСК – один из способов решения жилищных проблем. Зная схему организации кооператива и подробно изучив пошаговую инструкцию по регистрации его деятельности, дольщики справятся с этой задачей без посторонней помощи.

Деятельность кооператива

Группа, объединяющая физических и юридических лиц для выполнения задач по строительству и последующему управлению жильем, формирует ЖСК (жилищно-строительный кооператив).

Учредители создают организацию и принимают фиксированное количество членов. На средства, образующиеся за счет паевых взносов, возводится многоквартирный дом. После ввода построенного здания в эксплуатацию участники оформляют право собственности на причитающееся им жилье.

Деятельность объединения пайщиков регламентируется российским законодательством.

Базовые принципы создания ЖСК, работы и взаимодействия членов внутри сообщества прописаны в следующих нормативно-правовых документах:

  • ГК РФ;
  • Жилищном кодексе Российской Федерации (раздел 5);
  • уставе кооператива, составленном с учетом стандартов и требований, изложенных в 2 предыдущих законодательных актах.

Для регистрации ЖСК достаточно 5 участников. Максимальное количество членов ограничивается числом жилых помещений в строящемся многоквартирном доме (МКД).

Подготовка к созданию ЖСК

Юридическая процедура создания жилищно-строительного кооператива состоит из нескольких этапов.

Ориентируясь на задачи, выполняемые сообществом пайщиков, учредители ЖСК придерживаются такой последовательности действий:

  • подготавливают пакет необходимых бумаг;
  • проводят государственную регистрацию сформированной организации;
  • созывают заседание членов кооператива для урегулирования финансовых вопросов, включая сумму вступительного взноса и размер паевой доли участников коллектива;
  • контролируют действия инициативной группы по разработке устава в соответствии с требованиями ст. 113 Жилищного кодекса РФ.

Список необходимых документов

Главный учредительный документ, обосновывающий государственную регистрацию кооператива в соответствующих инстанциях и обеспечивающий юридическое право ведения строительной и управленческой деятельности, – утвержденный общим собранием пайщиков устав ЖСК.

В регистрационный орган подаются 2 экземпляра, один из которых после завершения процедуры возвращается учредителям.

Для регистрации жилищно-строительного кооператива потребуется:

  • корешок кассового ордера или квитанция об оплате федерального сбора;
  • протокол заседания, заверенный подписями всех участников собрания;
  • заявление, заполненное в соответствии с нормативными стандартами;
  • утвержденный анием пайщиков устав;
  • документальное подтверждение наличия финансовых средств, требующихся для благополучного завершения строительства многоквартирного дома.

Допускается представлять уставный капитал в денежном и имущественном выражении. Например, будущие жильцы вносят долю стройматериалами или услугами строительной техники и оборудования, необходимыми для возведения МКД.

Пакет документов формируется на основании требований, изложенных в ст. 51 Гражданско-процессуального кодекса РФ.

https://www..com/embed/5jWuu-n6UwQ

Функции группы

Инвесторы объединяют капиталы и открывают ЖСК. После разработки устава и составления плана развития из наиболее деятельных членов коллектива создается инициативная группа.

Ее предназначение – выполнение следующих задач:

  • созыв заседания, на котором принимается решение открыть кооператив для строительства многоквартирного здания и последующего управления им;
  • оформление протокола о создании ЖСК;
  • подготовка и подача в соответствующие органы документов для регистрации юридического лица;
  • рассмотрение заявлений о приеме новых дольщиков, завершающееся одобрением кандидатов или отказом претендентам в членстве;
  • согласование суммы вступительного взноса и размера долевого пая, порядка и сроков внесения платежей;
  • содействие в выборе членов правления и председателя ЖСК.

Спорные вопросы, возникающие в ходе деятельности жилищно-строительной компании, разрешаются руководством. Для решения конфликтных ситуаций созывается собрание участников.

Определение дольщиков 

Порядок вступления в кооператив регламентируется законодательной базой РФ. Инвестировать в строительство жилья могут дееспособные граждане, достигшие 16-летнего возраста, и юридические лица.

Претенденты подают заявление на имя председателя правления. После одобрения кандидатуры выплачивается вступительный взнос. По завершении строительных работ и после ввода жилого здания в эксплуатацию участники ЖСК проводят регистрацию права собственности на помещение, размер которого соответствует внесенной доле.

Жилищный кодекс налагает на членов кооператива следующие обязанности:

  • своевременно вносить обязательные платежи, включая паевые взносы, оплату коммунальных услуг и пр.;
  • действовать согласно решениям общего собрания даже при несогласии с мнением большинства;
  • оказывать содействие в покрытии ежегодных убытков жилищно-строительной организации за счет дополнительных выплат;
  • вносить фиксированную часть налога на жилую недвижимость согласно выделенной площади, подчиняясь требованиям Налогового кодекса РФ.

За пайщиками российским законодательством закреплены права:

  • влиять на продвижение строительства, стоимость работ и другие важные моменты, принимая деятельное участие в аниях по текущим вопросам, решаемым общим собранием;
  • контролировать деятельность предприятия, анализируя документы, предоставленные правлением ЖСК для открытого доступа;
  • при выходе из кооператива получить причитающиеся выплаты.

Для пайщиков, желающих сдать причитающуюся жилплощадь внаем, предусмотрен порядок оформления аренды свободного жилого помещения. Главное условие – полный расчет по паевым взносам.

Права и обязанности кооператоров прописаны в уставе объединения добровольных инвесторов в недвижимость на стадии

строительства. При нарушении предусмотрены санкции вплоть до исключения.

Размер паевого взноса

Минимальный размер первоначального капитала ЖСК формируется за счет паевых взносов. От конечной суммы зависит количество квадратных метров, причитающееся участникам кооператива после ввода жилого здания в эксплуатацию. Допускается вносить средства строительными материалами, оборудованием для сооружения многоквартирного дома и прочим имуществом.

По результатам деятельности предприятия в конце года составляется баланс. Убытки, отраженные в бухгалтерском документе, покрываются за счет дополнительных взносов, распределяемых между членами сообщества.

На внесение доли отводится 3 месяца с момента формирования финансового отчета. При затруднениях пайщика с выплатой обязанности возлагаются на остальных инвесторов.

Крайняя мера в виде начисления добавочных взысканий применяется в случаях, когда организация полностью исчерпала ресурсы, необходимые для благополучного завершения строительства МКД.

Разработка устава

Основной учредительный документ, требующийся для регистрации и регламентирующий деятельность юридического лица, – устав ЖСК. Стандарты оформления прописаны в ст. 113 Жилищного кодекса РФ.

Обязательные пункты: 

  • название организации, включающее слово «кооператив»;
  • адрес размещения;
  • задачи создания и выполняемые функции;
  • способ зачисления в коллектив;
  • права и обязанности членов сообщества;
  • условия выхода или исключения из состава участников;
  • регламент выполнения решений правления и контролирующих органов;
  • технология покрытия убытков;
  • способы реорганизации и ликвидации предприятия;
  • санкции и меры ответственности за несоблюдение уставных требований.

Инициативная группа при разработке документа руководствуется бесприбыльностью организации. Для этого при оформлении четко формулируется перечень основных видов деятельности, не подлежащих налогообложению согласно НК РФ. Такой метод упрощает финансирование работ по возведению многоквартирного дома.

Схема организации жилищно-строительного кооператива

После государственной регистрации в соответствующих инстанциях организованный добровольным объединением инвесторов кооператив обретает юридическую силу.

Корректно подготовленные документы для организации ЖСК содержат следующие сведения:

  • наименование юридического лица с расшифровкой аббревиатуры;
  • адрес и контактную информацию;
  • персональные данные руководства (председателя правления, генерального директора или управляющего), представляющего интересы предприятия в официальных инстанциях без доверенности;
  • временные рамки полномочий руководящего состава;
  • полный перечень видов деятельности компании.

В качестве дополнения прилагается информация о членах правления кооператива.

Как зарегистрировать ЖСК

Инициативная группа обязана уведомить о намерении создания ЖСК государственные регистрационные службы. Кроме того, об открытии предприятия оповещаются территориальные управления строительства и жилищно-коммунального хозяйства. Письменные уведомления отправляются по адресу соответствующей инстанции.

Куда обращаться

Регистрацией ЖСК законодательная база РФ уполномочила заниматься региональные ведомства. Полученная информация с регистрационными сведениями о юридическом лице заносится в Росреестр и отражается в базе данных ФНС и Министерства финансов.

Для оформления потребуются:

  • заявление, составленное по форме 11001;
  • 2 экземпляра устава ЖСК (один возвращается учредителям с отметкой о регистрации, второй остается в архиве государственной регистрационной службы);
  • протокол заседания, содержащий решение о создании объединения;
  • бухгалтерская справка, удостоверяющая наличие стартового капитала в денежном или имущественном выражении;
  • квитанция об оплате федерального сбора в размере 10 необлагаемых минимумов.

Заявления рассматриваются на протяжении 5 рабочих дней, выделяемых для проверки достоверности фактов и корректности оформления учредительных бумаг.

Протокол о создании жилищного кооператива и его заполнение

Документ первой приоритетности – протокол собрания инициативной группы, утвердившей решение о создании компании инвесторов, объединяющих средства для строительства жилой недвижимости. Законодательными нормами предусмотрены стандарты заполнения официальной бумаги.

Обязательные его пункты:

  • полное и сокращенное название кооператива;
  • повестка заседания, содержащая сведения о решаемых вопросах;
  • информация о пайщиках и размере вступительного взноса;
  • данные об уставном капитале.

Кроме того, протокол первого собрания будущих жильцов содержит описание процедуры избрания членов правления и руководства предприятия.

Документ заверяется подписями участников учредительного заседания и подается с остальными бумагами в органы госрегистрации.

Заключительные этапы создания

Работа инициативной группы не заканчивается на оформлении права ведения уставной деятельности.

Порядок дальнейших действий следующий:

  • первый шаг – получение регистрационных документов;
  • на следующей стадии ЖСК заносится в Единый реестр предприятий и организаций, функционирующих на территории России, в органах статистики;
  • на очередном этапе изготавливаются печати и штампы предприятия;
  • завершают процедуру регистрацией кооператива в ПФР и Фонде обязательного социального страхования.

Информация о вновь созданном жилищно-строительном объединении заносится в базы данных Федеральной налоговой службы и Министерства финансов РФ.

Статья с официального сайта канала kingmetropol

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5ed162141a5c782c83dab27b/kak-sozdat-jsk-5ed332028e07f91d7450b91a

Право на пай члена жилищного кооператива

Паевой взнос в жск
Энциклопедия МИП » Жилищное право » ТСЖ и ЖСК » Право на пай члена жилищного кооператива

Члены кооператива собственными средствами принимают участие в строительстве дома на выбранном земельном участке, для дальнейшего получения квартиры в собственность.

Закон наделяет граждан, а в некоторых случаях юридических лиц правом объединяться в кооперативы. Участники таких организаций совместными усилиями участвуют в жилищных вопросах, реализуя свое конституционное право на жилище.

Члены кооператива собственными средствами принимают участие в строительстве дома на выбранном земельном участке, для дальнейшего получения квартиры в собственность, если это строительно-жилищный кооператив (ЖСК).

ЖСК заключает договор со строительной компанией, построенное жилье передается в собственность пайщикам.

Если говорить о жилищном кооперативе (ЖК), то организация имеет в целях реконструкцию и приобретение уже имеющегося жилья. Каковы размеры взносов участников ЖСК и ЖК? какие права и обязанности получают указанные лица в связи с признанием их пайщиками и внесением средств? Рассмотрим эти вопросы подробно.

Что такое паевой взнос

Пай – это участие члена ЖСК или ЖК, посредством внесения своих денежных средств в имущественный фонд кооператива. Паи могут быть не только денежными, но и земельными.

Пайщик заключает с кооперативом договор, которым определены сроки выплат пая. Также договором предусмотрены конкретные суммы выплат.

В договоре определена и последовательность платежей с учетом всех возможных изменений, права и обязанности сторон.

Паевые взносы призваны компенсировать те траты, которые кооператив несет в процессе осуществления деятельности определенной его уставом. Общее собрание пайщиков определяет и фиксирует в протоколе, как и на что расходуются средства, с учетом возможных издержек и убытков, избирает контролирующие расходы органы.

Участник кооператива приобретает квартиру в собственность только после выплаты паевого взноса, до этого момента помещения находятся в собственности у ЖСК или ЖК.

Сумма денежных средств, которые член кооператива должен внести в качестве паевого взноса, определяется уставом кооператива в соответствии с действующим законодательством. Размер взноса определяется с учетом среднерыночной стоимости квартиры, идентичной той квартире, которую член кооператива планирует приобрести в собственность.

В процессе приема гражданина в члены кооператива ему объявляется приблизительная стоимость жилья, эта стоимость будет указана в документе о принятии лица в члены ЖСК или ЖК.

После того, как квартира приобретена для передачи в собственность члену кооператива, сумма паевого взноса может быть пересмотрена с учетом фактически потраченных на строительство или приобретение квартиры средств, изменения стоимости земельного участка.

Возврат паевого взноса

Лицо может выбыть из кооператива по двум основаниям:

  • исключение за неисполнение обязательств члена кооператива;
  • добровольный выход из кооператива.

В первом случае закон предусматривает возврат пая бывшему участнику кооператива, не выплатившему до конца свой паевой взнос, если такая невыплата подтверждена документами.

Порядок выплаты суммы, ее условия и сроки определены главным документом ЖСК или ЖК – уставом и договором с пайщиком, однако, срок выплаты не должен превышать двух календарных месяцев с момента принятия кооперативом решения о признании члена кооператива выбывшим.

Порядок действий бывшего члена ЖСК или ЖК, обязательства кооператива в случае добровольного выхода гражданина из организации законом четко не определяются, предполагается, что суммы будут возвращены лицу в соответствии с признанным кооперативом и отраженном в Уставе порядком и с учетом условий договора и иных нормативных документов.

Понятие «пайщик»

Пайщиком признают члена жилищного кооператива, внесшего паевой взнос в соответствии с порядком и условиями внесения взноса, определенными уставом кооператива. Информация о членах кооператива – пайщиках, вносится в специальный документ – реестр пайщиков, который постоянно обновляется с учетом вновь вступивших в кооператив и выбывших из него лиц.

Список пайщиков закрепляет установочные данные лиц, их номер учета в реестре, и другие учетные сведения, которые участники кооператива пожелали оставить о себе в документах, прилагаемых к заявлению о приеме в члены кооператива.

Важные вопросы пайщиками решаются на общих собраниях, которые ведутся под протокол. Протокол определяет повестку дня, также протокол фиксирует количество участников собрания и принятые решения.

Пай может принадлежать как одному лицу, так и нескольким лицам, как физическим, так и юридическим.

Право на имущественный пай может принадлежать и лицу, не являющемуся членом кооператива, например, право на пай имеет супруг члена кооператива, если платежи совершались в течение действия официального брака.

Права и обязанности пайщиков и их семей

Лица – участники кооператива, имеют как признанные законом права, так и обязанности по договору.

К основному праву пайщика можно отнести предоставление ему квартиры в доме, принадлежащем кооперативу, в котором лицо состоит в качестве участника.

Член кооператива имеет правомочие на пай, также пайщик наделен правом на проживание в жилом помещении и пользование им вместе с семьей, без права собственности.

Пайщик наделен правом голоса на общем собрании кооператива и внесении своего мнения в протокол общего собрания. После исполнения всех обязательств пайщик получает жилье в собственность.

 К обязанностям можно отнести расходы пайщика, которые он должен нести в указанных уставом и договором случаях.

Например, уставом может быть определен срок, в течение которого пайщик осуществляет дополнительный взнос за убытки кооператива, таким образом, расходы пайщика признаются компенсацией части расходов кооператива.

Источник: https://advokat-malov.ru/tszh/pravo-na-paj-chlena-zhilishhnogo-kooperativa.html

Риски приобретения пая в ЖСК

Паевой взнос в жск

Договор приобретения пая в жилищно-строительном кооперативе (договор паенакопления) является составной частью одной из самых рискованных на сегодняшний день схем приобретения жилья. В статье анализируются риски такой сделки, в т.ч. для предпринимателей и организаций, приобретающих недвижимое имущество.

Привлечение денежных средств посредством создания жилищно-строительного кооператива (ЖСК), представляет из себя схему, с помощью которой застройщики пытаются обойти положения Федерального закона от 30.12.

2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», положения которого максимально защищают интересы дольщиков.

В соответствии с ч.ч. 1, 3, 4 ст.

 110 Жилищного кодекса Российской Федерации жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме. Члены жилищно-строительного кооператива своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома.

На практике это выглядит следующим образом. Из совместных вкладов членов кооператива создается общий паевой фонд. Каждый член кооператива обязан ежемесячно вносить паи. Срок накопления денежных средств в кооперативе составляет не менее года. При накоплении не менее половины стоимости квартиры пайщику выдается ссуда в размере оставшейся суммы.

Кооперативы – некоммерческие организации, поэтому на сумму долга начисляются только проценты в размере инфляции. Максимальный срок погашения ссуды составляет от 5 до 20 лет.

Кроме того, в кооперативах существует несколько видов взносов: при вступлении выплачивается вступительный (регистрационный) взнос, в течение срока накопления паев члены кооператива могут выплачивать ежемесячные взносы.

Риски пайщика при использовании данной схемы в основном состоят в том, что большая степень регулирования данных отношений принадлежит не законодательству, а уставом конкретного кооператива. Кроме того, данная схема на практике может приобретать весьма запутанный вид, разобраться в котором очень сложно.

Договор на продажу имущества может не заключаться вообще, во всяком случае на этапе передачи пайщиком денег.

В этой связи пайщику не всегда бывает возможно возвратить внесенные в паевой фонд кооператива денежные средства даже в тех случаях, когда со стороны ЖСК имеется нарушение условий заключенного с пайщиком договора и грубое уклонение от исполнения принятых обязательств.

ЖСК принимает средства не в качестве оплаты квартиры, а как паевые взносы. До момента полной оплаты пайщиком этих взносов право собственности на объект недвижимости либо находится у ЖСК, либо в залоге у ЖСК.

Схема с использованием ЖCК привлекает многие строительные компании из-за того, что они могут работать по системе, схожей с финансовой пирамидой: квартиры для старых членов кооператива приобретаются за счет средств новых членов.

Понятно, что для того, чтобы такая схема работала, постоянно нужно привлекать в кооператив новых пайщиков.

С каждым разом это сделать становится все труднее, поэтому ЖСК вынуждены идти на различного рода рекламные и маркетинговые акции, участвовать в строительстве более рискованных объектов с необоснованно заниженной стоимостью, тем самым еще более снижая степень надежности рассматриваемой схемы.

Помимо этого, судебная практика исходит из невозможности взыскания неустойки при выходе из кооператива.

Так, по одному из дел было отмечено, что поскольку между жилищным кооперативом и его членом возникают корпоративные (членские), регулируемые уставами данных организаций отношения и ни договором, ни законом неустойка за ненадлежащее исполнение обязательства в данном случае не предусмотрена, то отсутствуют основания для удовлетворения требований истца в части взыскания неустойки.

Выгода застройщика, действующего по данной схеме, связана с тем, что члены ЖСК менее защищены, чем участники, которые приобретают недвижимость путем заключения договора долевого участия в строительстве. При заключении договора долевого участия покупатель получает документ, в котором четко прописаны его права и обязанности, и в случае возникновения проблем может отстоять свои права через суд.

Юридическая особенность работы кооперативов заключается в том, что все его члены несут солидарную ответственность за его деятельность, при этом полномочия по принятию решений принадлежат правлению кооператива, которое в подавляющем большинстве случаев формируется застройщиком. И если правление решит взимать дополнительные платежи или изменит срок сдачи объекта, то пайщику останется лишь согласиться с этим.

Продолжение следует…

Источник: http://parma-legal.ru/articles/2013-09-18/riski_paya_gsk

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.