Перечень общего имущества многоквартирного дома

Содержание

1.4. Состав общего имущества в многоквартирном доме

Перечень общего имущества многоквартирного дома

“Авеню” >>Управление многоквартирным домом >> Школа грамотного потребителя

В силу ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ к общему имуществу собственниковпомещений в многоквартирном доме относится:

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные дляобслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирныелестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры,технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации,иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование(технические подвалы);

2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам ипредназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственниковпомещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации ихдосуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культуройи спортом и подобных мероприятий;

3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома,механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование,находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающееболее одного помещения;

4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озелененияи благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации иблагоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участкеобъекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположенмногоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельногозаконодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Перечень общего имущества собственников помещений в многоквартирном домезакреплен также в п. 2-9 Правил содержания общего имущества в многоквартирномдоме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г. № 491

Рассмотрим данный перечень более детально.

Лестничные площадки, лестницы отнесены законодателем к общему имуществу,поскольку они предназначены для прохода всех собственников к своим квартирам.

Лифт также относится к общему имуществу, предназначен для обслуживания более чемодного помещения в многоквартирном доме. Место, где размещается лифт, именуетсялифтовой шахтой, под которой понимается некоторое вертикальное пространство.

Кчислу иных шахт, являющихся общим имуществом, могут быть отнесены вентиляционныешахты.

Технический этаж – этаж для размещения инженерного оборудования и прокладкикоммуникаций; может быть расположен в нижней (техническое подполье), верхней(технический чердак) или в средней частях здания.

 Подвал относится к общему имуществу, только если в нем фактически расположеносоответствующее оборудование; если его нет, то подвал к общему имуществу неотносится.

К помещениям, не принадлежащим отдельным собственникам и предназначенным дляудовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данномдоме, относятся, например, колясочные, комнаты отдыха, спортзалы, танцевальныеклассы и иные помещения, не принадлежащие отдельным собственникам.

Крыша — это верхняя ограждающая конструкция здания, выполняющая несущие,гидроизолирующие и теплоизолирующие функции.

Следует отметить, что не все конструкции дома являются общим имуществом. Можновыделить два основных признака признания конструкций общим имуществом:

— конструкции обслуживают более одного помещения;

— конструкции являются ограждающими.

Ограждающие конструкции — строительные конструкции (стены, перекрытия,перегородки и т.п.), которые образуют наружную оболочку дома, защищающую его отвоздействия тепла, холода, влаги, ветра, а также разделяют многоквартирный домна отдельные помещения (квартиры, офисы и т.п.).

 Кроме того, ограждающие конструкции подразделяются на:

— ограждающие несущие конструкции;

— ограждающие ненесущие конструкции.

 Ограждающие несущие конструкции — конструкции, воспринимающие основные нагрузкии обеспечивающие прочность, жесткость и устойчивость дома. Кроме собственноймассы они несут нагрузку от других частей здания (крыш, перекрытий) и опираютсяна фундамент.

 Ограждающие ненесущие конструкции являются ограждениями, которые опираются надругие перекрытия и несут нагрузку собственной массы в пределах одного этажа.Нарушение несущей способности данных конструкций в процессе эксплуатации невызывает каких-либо серьезных последствий. В обиходе их называют перегородками.

 Например, межкомнатные стены в квартире не являются ограждающими конструкциями,так как разделяют только комнаты в квартире, не ограждая ее от других квартир, иобслуживают только эту квартиру.

Следовательно, они не являются общимимуществом, и поэтому при перепланировке квартиры или переносе такой стенысогласия других собственников помещений на это не требуется.

Исключениесоставляют случаи, когда внутриквартирные стены отделяют квартиры собственниковв коммунальной квартире.

Инженерные коммуникации и оборудование (механическое, электрическое,санитарно-техническое и иное оборудование) за пределами или внутри помещений.

Инженерные коммуникации, оборудование признаются общей собственностьюмногоквартирного дома при наличии единственного, но очень важного признака — онидолжны обслуживать более одного помещения в многоквартирном доме. К даннойкатегории общего имущества можно отнести:

 • систему отопления со всеми устройствами;

• внутреннюю сеть водопровода со всеми устройствами;

• сеть газопровода со всеми устройствами;

• сеть канализации со всеми устройствами;

• внутреннюю сеть силовой и осветительной электропроводки со всей осветительнойарматурой;

• внутренние телефонные и сигнализационные сети;

• вентиляционные устройства общесанитарного назначения;

• подъемники.

В состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодногои горячего водоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков допервого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков,указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учетахолодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводахвнутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического,санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях.

В состав общего имущества включается внутридомовая инженерная системаводоотведения, состоящая из канализационных выпусков, фасонных частей (в томчисле отводов, переходов, патрубков, ревизий, крестовин, тройников), стояков,заглушек, вытяжных труб, водосточных воронок, прочисток, ответвлений от стояковдо первых стыковых соединений, а также другого оборудования, расположенного вэтой системе.

В состав общего имущества включаются внутридомовая инженерная системагазоснабжения, состоящая из газопроводов, проложенных от источника газа (прииспользовании сжиженного углеводородного газа) или места присоединения указанныхгазопроводов к сети газораспределения до запорного крана (отключающегоустройства), расположенного на ответвлениях (опусках) к внутриквартирномугазовому оборудованию, резервуарных и (или) групповых баллонных установоксжиженных углеводородных газов, предназначенных для подачи газа в одинмногоквартирный дом, газоиспользующего оборудования (за исключениемгазоиспользующего оборудования, входящего в состав внутриквартирного газовогооборудования), технических устройств на газопроводах, в том числе регулирующей ипредохранительной арматуры, системы контроля загазованности помещений,коллективных (общедомовых) приборов учета газа, а также приборов учета газа,фиксирующих объем газа, используемого при производстве коммунальной услуги.

В состав общего имущества включается внутридомовая система электроснабжения,состоящая из вводных шкафов, вводно-распределительных устройств, аппаратурызащиты, контроля и управления, коллективных (общедомовых) приборов учетаэлектрической энергии, этажных щитков и шкафов, осветительных установокпомещений общего пользования, электрических установок систем дымоудаления,систем автоматической пожарной сигнализации внутреннего противопожарноговодопровода, грузовых, пассажирских и пожарных лифтов, автоматическизапирающихся устройств дверей подъездов многоквартирного дома, сетей (кабелей)от внешней границы до индивидуальных, общих (квартирных) приборов учетаэлектрической энергии, а также другого электрического оборудования,расположенного на этих сетях.

Отдельно следует сказать о том, что в состав общего имущества собственниковмногоквартирного дома должна включатся система централизованного отопления.Особое внимание данный вопрос заслужил в связи с тем, что недобросовестныеисполнители коммунальных услуг иногда указывают собственникам на необходимостьзамены радиаторных батарей, находящихся в аварийном состоянии за свой счет.

Приэтом ссылаются такие горе-исполнители коммунальных услуг на единичные судебныеакты, принятые  таким образом, что их можно очень неоднозначно истолковать.

Например, Решение Верховного суда РФ от 22 сентября 2009 года по делу №ГКПИ09-725, а также Определение Верховного Суда РФ от 24 ноября 2009 № КАС09-547которыми установлено, что в состав общего имущества собственников помещений вмногоквартирном доме включаются лишь те обогревающие элементы системы отопления(радиаторы), которые обслуживают более одной квартиры.

Позицию, поданную такимобразом указанными судебными инстанциями достаточно сложно правильно истолковатьне принимая во внимание непосредственного законодательно и нормативногорегулирования данного вопроса и этим пользуются недобросовестные управляющиекомпании и ТСЖ.

Поэтому собственникам всегда нужно помнить следующее.

В силу п. 3 ч. 1 ст.

36 Жилищного Кодекса РФ собственникам помещений вмногоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общееимущество в многоквартирном доме, а именно механическое, электрическое,санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме запределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения. В силу ч.3 ст. 39 Жилищного Кодекса Правила содержания общего имущества в многоквартирномдоме устанавливаются Правительством Российской Федерации. Во исполнениеуказанного положения закона Правительство Российской Федерации в постановленииот 13 августа 2006 г. N 491 приняло Правила  содержания общего имущества вмногоквартирном доме. В соответствии с п. 6 указанных правил в состав общегоимущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков,обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных(общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования,расположенного на этих сетях.

Письмо Министерства регионального развития Российской Федерации от 4 сентября2007 г. N 16273-СК/07 также указывает на то, что в соответствии с пунктом 6Правил содержания общего имущества, утвержденных Постановлением ПравительстваРоссийской Федерации от 13 августа 2006 г.

N 491, в состав общего имуществавключается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающихэлементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборовучета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этихсетях.

Исходя из изложенного, обогревающие элементы (радиаторы), находящиесявнутри квартир, входят в состав общего имущества многоквартирного дома.

В силу ч. 3 ст. 36 Жилищного Кодекса РФ уменьшение размера общего имущества вмногоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений вданном доме путем его реконструкции.

Таким образом, чтобы радиатор перестал относиться к общему имуществусобственников помещений многоквартирного дома необходимо, чтобы конкретныйсобственник в своей квартире произвел реконструкцию системы отопленияпосредством установки отсекающих вентилей перед батареей.

В свете законодательного понимания данного вопроса становиться понятна и позициявышеуказанных судебных инстанций.

Ее следует понимать таким образом, что еслинет отсекающих вентилей перед батареей, то данный нагревательный элемент являетсобой одно целое со всей системой отопления и соответственно служит для транзитатепловой энергии к другим квартирам и потому является общим имуществом, т.к.обслуживает более 1 квартиры.

Поэтому исполнитель коммунальных услуг долженследить за состоянием системы отопления, в том числе нагревательных элементов ив случае их аварийного состояния принимать меры к замене за счет общедомовыхсредств, собранных на текущий или капитальный ремонт.  

Как указывалось выше к общему имуществу собственников помещений вмногоквартирном доме относится также земельный участок, на котором расположендом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные дляобслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные науказанном земельном участке объекты.

Земельным участком признается земельная площадь с одним или несколькимиосновными строениями, вспомогательными строениями, со всеми находящимися на нейсооружениями и элементами благоустройства, расположенная в определенныхграницах.

Элементы озеленения — это все зеленые насаждения (деревья, кустарники, цветы идр.).

Элементами благоустройства являются оборудование хозяйственной площадки длясушки белья, чистки одежды, ковров и предметов домашнего обихода; оборудованиеплощадки для отдыха взрослых; оборудование детских игровых и спортивных площадокс озеленением и необходимым оборудованием малых архитектурных форм для летнего изимнего отдыха детей.

иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данногодома и расположенные на указанном земельном участке объекты – дополнительныестроения, собственный источник теплоснабжения вне здания и т.п.

Следует заметить, что не все объекты, находящиеся на земельном участке,становятся общим имуществом. Общим имуществом собственников в многоквартирномдоме являются только объекты, расположенные на земельном участке, которыепереданы собственникам помещений или возведены ими за свой счет.

 Например, трансформаторные подстанции, возведенные за счет средств иногособственника, расположенные во дворах, не переходят в общее имуществособственников. Кроме того, собственники помещений обязаны обеспечитьбеспрепятственный доступ третьих лиц к объектам, расположенным на земельномучастке, которые не являются общим имуществом и существовали до формированияземельного участка.

Источник: http://av-ue.ru/k_up_jkh.php?d=up_jkh_1_4.htm

Как ТСЖ учитывать общее имущество жильцов в многоквартирном доме – НалогОбзор.Инфо

Перечень общего имущества многоквартирного дома

Что такое общее имущество

Общее имущество в многоквартирном доме – это объекты, не являющиеся частями квартир и обслуживающие более одного помещения в данном доме. Они могут находиться внутри или за пределами помещений либо вовсе за пределами дома. К общему имуществу относятся, например:

  • межквартирные лестничные площадки, лифты, коридоры, колясочные;
  • земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства;
  • детская и спортивная площадка, коллективная автостоянка, трансформаторная будка, расположенная на придомовом земельном участке.

Общий перечень такого имущества приведен в статье 36 Жилищного кодекса РФ и пунктах 2–9 Правил, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491.

Составить перечень имущества многоквартирного дома – это значит перечислить все объекты, находящиеся в общей собственности, определить их внешние и внутренние границы

Форма описания состава и технического состояния общего имущества приведена в приложении 1 к примерным условиям, утвержденным приказом Минстроя России от 31 июля 2014 г. № 411/пр.

Форма не является обязательной, конкретный перечень общего имущества собственники помещений многоквартирного дома вправе определять самостоятельно и составлять в произвольной форме (письмо Минрегиона России от 4 апреля 2007 г. № 6037-РМ/07).

Конкретный состав общего имущества собственников помещений зависит от технических и конструктивных особенностей дома.

Чтобы описать общее имущество, собственники могут поручить эту работу группе, состоящей из членов Правления ТСЖ, специалистов, привлекаемых по договорам (например, электрика, сантехника, садовника и т.

д.), а также собственников, обладающих соответствующими знаниями и навыками.

Кроме того, в целях составления перечня общего имущества собственников помещений в доме можно обратиться к следующим документам:

  • инструкция по эксплуатации дома (для домов, введенных в эксплуатацию после 1 июля 2007 года);
  • технический паспорт на многоквартирный дом;
  • акты о приемке выполненных в доме работ;
  • акты осмотра, испытаний приборов учета, оборудования, крыш, инженерных коммуникаций и т. д.;
  • рекомендации по содержанию и ремонту дома, сроку службы отдельных его частей от застройщиков, подрядчиков, проектировщиков, поставщиков оборудования и строительных материалов.

Такой вывод следует из пунктов 24–25 Правил, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491.

При определении состава общего имущества собственников помещений в доме необходимо учитывать сведения, содержащиеся в ЕГРП. При расхождении сведений из реестра с данными в технической документации приоритет имеют сведения, содержащиеся в реестре. Об этом сказано в пунктах 3 и 4 Правил, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491.

Перечень общего имущества утверждает общее собрание собственников помещений в доме (п. 17 Правил, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491). Собрание собственников считается состоявшимся, если его участники обладают более чем половиной от их общего числа (п. 3 ст. 45 Жилищного кодекса РФ).

Решение считается принятым, если его поддержало большее число (п. 1 ст. 46 Жилищного кодекса РФ). Количество , которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме (п. 3 ст. 48 Жилищного кодекса РФ).

Бухучет

Объекты общего имущества собственников жилья на балансе ТСЖ не учитывайте. Поскольку такие объекты не являются собственностью ТСЖ, а принадлежат собственникам помещений в доме на праве общей долевой собственности.

Такой вывод следует из совокупности норм пункта 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ, пункта 1 статьи 30 Закона от 6 декабря 2010 г. № 402-ФЗ, пункта 5 ПБУ 1/2008 и пункта 6 ПБУ 6/01. Аналогичная точка зрения отражена в письмах Минфина России от 1 февраля 2006 г. № 03-06-01-04/08 и Минрегиона России от 20 декабря 2006 г. № 14316-РМ/07.

Вследствие этого, если домом ранее управляла другая организация, то при возложении обязанностей по управлению на ТСЖ акт приемки-передачи дома не составляется. В такой ситуации нужно составить акт о состоянии дома. Аналогичная точка зрения отражена в письме Минрегиона России от 20 декабря 2006 г. № 14316-РМ/07.

Для обеспечения дополнительного контроля общее имущество собственников жилья ТСЖ может учитывать за балансом, например, на дополнительном счете 012 «Общее имущество собственников помещений многоквартирного дома». Такой вывод следует из Инструкции к плану счетов.

Налоги

Поступление общего имущества собственников жилья в управление ТСЖ на расчет налога на прибыль и единого налога при упрощенке никак не влияет.

Налог на имущество платите только с тех объектов, которые принадлежат ТСЖ на праве собственности и учитываются на его балансе (письма Минфина России от 20 ноября 2012 г. № 03-05-05-01/67 и от 7 мая 2010 г. № 03-05-05-01/12). Общее имущество собственников помещений в доме на балансе ТСЖ не учитывается, поэтому с него налог на имущество платить не надо (п. 1 ст. 373 и п. 1 ст. 374 НК РФ).

Начиная с расчета налога за 2015 год земельные участки, входящие в состав имущества многоквартирного дома, не облагаются земельным налогом (подп. 6 п. 2 ст. 389 НК РФ, п. 5 ст. 2 Закона от 4 октября 2014 г. № 284-ФЗ).

Источник: http://NalogObzor.info/publ/uchet_v_otrasljakh/zhilishhno_kommunalnoe_khozjajstvo/kak_tszh_uchityvat_obshhee_imushhestvo_v_mnogokvartirnom_dome/108-1-0-2737

Общее имущество дома: что туда входит, определение доли, законодательство

Перечень общего имущества многоквартирного дома

С владельцев квартир ежемесячно взимаются средства на содержание общего имущества дома. Некоторые не знают, что входит в его состав, или же пытаются вести споры с УК, не владея информацией о зонах ответственности и обязательствах по содержанию, установленных законодательством.

Правовые нормы

С законодательной точки зрения особенности содержания и распоряжения общим имуществом (далее – ОИ) регулируются несколькими статьями ЖК РФ:

СтатьяРазъяснение
Ст. 36Передача доли в собственность отдельным лицам производится по результатам собрания владельцев квартир в МКД. Для законного проведения сделки требуется согласие 51% участвующих. Например, это актуально при открытии магазинов на первых этажах, если территория не оформлена во владение конкретного гражданина
Ст. 38Одновременно с приобретением квартиры в доме гражданин получает право собственности на ОИ. Договор купли-продажи, содержащий противоположные условия, признается ничтожным
Ст. 40Собственник квартиры вправе изменить границы помещения путем расширения жилплощади за счет ОИ, заручившись согласием других жильцов. Если изменения не влекут нарушение чужих границ, согласие не требуется
Ст. 44Вопросы касаемо содержания ОИ решаются на собраниях собственников. По итогам проводится ание, составляются соответствующие документы, отражающие результаты

Если следовать критериям законодательства, по закону содержание жилья входит в обязанности владельцев помещений. Они должны финансово оплачивать услуги, предоставляемые УК или РЭУ по уборке территорий и своевременному ремонту оборудования. Это отражено в ст. 39 ЖК РФ.

Что конкретно входит в общее имущество дома?

Особенности определения долей, переоформления в собственность и правила поддержания общего имущества МКД в оптимальном состоянии регулируются гл. 6 ЖК РФ. Согласно законодательству, имущество многоквартирного дома делится на два вида – индивидуальное на основании права собственности, и общее, которым может распоряжаться любой проживающий в доме гражданин.

Владельцы обязаны платить ежемесячно взносы на содержание общего имущества дома.

Что относится к общедомовому имуществу в многоквартирном доме:

  1. Любые площади за пределами квартир: лестничные площадки, балконы и лоджии, все подвалы, техэтажи, чердаки, лестницы. Объекты являются общими и находятся в распоряжении всех жильцов. Например, проживающие на нижних этажах могут подниматься на расположенные выше открытые балконы, и т.д.
  2. Помещения, не являющиеся собственностью конкретного гражданина. Если владельцы МКД решат организовать спортзал на любом из этажей, пользоваться им смогут все живущие в доме граждане, даже если не вкладывались в строительство и покупку оборудования финансово.
  3. Техническое оборудование и коммунальные сети до первого устройства, располагающегося на ответвлениях от стояков.
  4. крыши, конструкции ограждающего и несущего типа.
  5. Земельный участок, на котором располагается дом и прилегающая территория с элементами озеленения и благоустройства: клумбы, детские площадки, парковки, беседки и пр.

Уточненный перечень общего имущества определяется ст. 36 ЖК РФ. При разрушении или сносе МКД за собственниками сохраняется право на долю из общей площади участка земли.

Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме

Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 №491 регулируются содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме. Здесь отражается несколько вопросов:

  • как определяется состав ОИ;
  • требования ОИ;
  • финансовые обязательства собственников по содержанию ОИ;
  • кто контролирует содержание ОИ.

На УК, с которой заключен договор, возлагается обязанность по содержанию совместного имущества. Если дом находится под управлением ТСЖ, договоры оформляются с другими обслуживающими организациями, ответственность перед собственниками несет председатель. Застройщик отвечает за состояние МКД самостоятельно.

Сам МКД должен отвечать следующим требованиям:

  • быть надежным и безопасным для проживания;
  • Инженерные приборы и коммуникации должны находиться в рабочем состоянии и функционировать безаварийно.

Управляющие организации, с которыми заключен договор на обслуживание, должны вывозить мусор, убирать помещения, заменять приборы освещения и устранять неполадки в коммунальных сетях.

и уход за клумбами также находится в их зоне ответственности, согласно условиям договора об оказании услуг и работ по управлению МКД.

Обязанность за содержание общего имущества МКД возлагается на обслуживающую организацию.

Обязательство по перечислению расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома возлагается на собственников. Тарифы устанавливаются индивидуально органами власти субъектов.

Обязанности собственников

В обязательства собственников входит не только систематическое перечисление платы, но и поддержание порядка. Не допускается порча ОИ, незаконный захват, установка конструкций в нарушение требований законодательства, и пр.

В свою очередь, граждане должны знать, на что расходуются их деньги. Для этого достаточно ознакомиться с перечнем мероприятий, проводящихся УК для поддержания площадей.

Какие проводятся мероприятия по содержанию общего имущества

В квитанции есть строка «содержание ОИ», но подробно услуги в ней редко расписываются. Что сюда входит:

  • замена лампочек;
  • вывоз мусора;
  • озеленение и благоустройство данного дома, объекты которого находятся на прилегающей территории;
  • уборка ОИ;
  • выполнение текущего ремонта и сезонных работ: чистка дорог и крыш от снега и льда, покраска скамеек и детских площадок, обработка деревянных элементов антисептическими растворами, мытье окон и перил, содержание фасадов;
  • монтаж и обслуживание приборов учета электрической энергии – оплачивается владельцами жилплощадей.

Из вышеперечисленного можно сделать вывод, что поддержание нежилых помещений в многоквартирных домах в достойном виде входит в обязанность организации, с которой заключен договор. У собственников обязательство только одно – своевременное перечисление денежных средств по квитанциям.

В случае оказания услуг и выполнения работ, не соответствующих требованиям, владельцы квартир могут подавать индивидуальные или коллективные жалобы в Жилищную инспекцию или департамент ЖКХ своего города.

Управление общим имуществом многоквартирного дома

Управление МКД осуществляется посредством составления договора с УК или создания ТСЖ во главе с председателем. Выбор способа управления определяется жильцами во время проведения собрания.

Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме

Несколько лет назад в квитанциях появилась строка «капитальный ремонт». Размер взносов определяется местными властями. Они откладываются ежемесячно на счету регионального оператора или банка, если на собрании было принято решение об открытии индивидуального счета в финансовом учреждении.

От уплаты взносов освобождаются граждане, перечисленные в ст. 169 ЖК РФ. Сюда входят одинокие лица старше 70 лет (50% от суммы), 80 лет (100%). Также в перечень входят совместно проживающие граждане пенсионного возраста.

Состав работ

В перечень работ входит следующее:

  • ремонт инженерных систем, располагающихся внутри дома;
  • ремонт фасада, крыш, подвалов;
  • замена или ремонт лифтового оборудования, шахт;
  • ремонт фундамента.

Полный список услуг отражается в договоре с компанией, если в его положениях не предусмотрено иное.

Процесс проведения капитального ремонта

Изначально сроки проведения капитального ремонта устанавливаются для каждого из домов администрацией населенного пункта на основании сведений, предоставленных организациями. Здесь учитывается дата сдачи недвижимости в пользование, техническое и косметическое состояние.

Сам порядок выглядит так:

  1. Получение уведомления о проведении капремонта. Оно поступает за полгода до начала работ при условии, что властями региона установлено требование об оповещении собственников. Если таковых требований нет, решение принимается администрацией города или председателем по результатам собрания.
  2. Собственники принимают решение о выполнении капремонта на общем собрании. Утверждается перечень работ, смета расходов, сроки.
  3. Председатель ТСЖ, действуя от имени собственников, подает заявку на проведение ремонта или включение дома в список на ближайшие сроки.

Если дом находится под управлением ТСЖ, контроль качества капремонта возлагается на председателя. При управлении УК предъявить претензии компании могут сами собственники, и она несет перед ними полную ответственность за выполненные работы.

Как рассчитать долю земельного участка под многоквартирным домом

В соответствии с требованиями земельного законодательства и ЖК РФ, земля, находящаяся под МКД, принадлежит всем собственникам на правах общего пользования.

Земельные участки с правами ограниченного пользования могут быть, если они используются для проведения дренажных работ, прохода или проезда на другую территорию.

Например, если для попадания на парковку автомобилистам необходимо проехать через чужой двор, они могут это сделать, но никакого отношения к данному участку земли они иметь не будут.

Еще один пример – использование парковочных мест. Граждане, проживающие в МКД, имеют право парковать свои автомобили на свободных парковках, но самозахват таких мест путем установки заграждающих конструкций запрещен.

Взносы за капремонт остаются на счету регионального оператора, которого выбирают жильцы дома.

Если земельный участок не сформирован до введения ЖК РФ в действие (29.12.2004), лицо, уполномоченное результатами ания на общем собрании, может обратиться в административные органы для формирования участка и оформления соответствующих документов.

Если УК обслуживает более одного жилого дома, и на участке располагается сразу несколько МКД, возможно проведение межевания.

Как определить долю в общем имуществе МКД

Выделение и расчет доли производится в соответствии с правилами ст. 37 ЖК РФ, согласно которой она пропорциональна величине общей величине находящейся в собственности жилплощади.

Например, если размер квартиры равен 300 кв.м., а всего дома – 2000 кв.м., собственник один, расчет производится так:

(300 х 1)/ 2000 = 0,15 от всей площади.

Ст. 37 ЖК РФ накладывает ограничения на выдел доли:

  • нельзя оформить в собственность часть ОИ;
  • переоформление права владения на долю в имуществе МКД осуществляется одновременно с переоформлением собственности на квартиру.

Передать в пользование отдельно долю из ОИ не получится.

Расчет доли земельного участка под многоквартирным домом

Определение долей в земельном участке может понадобиться в различных ситуациях, а расчет ведется по следующей формуле:

S зд = S зу x D, где S – площадь земли по кадастровому паспорту, а D – доля собственника квартиры в МКД.

Например, если принадлежит собственнику помещения 0,15 от нежилой площади, а размер участка равен 3 000 кв.м., расчет ведется так:

3 000 х 0,15 = 450 кв.м. – размер доли, однако она не подлежит передаче во владение конкретному жильцу.

Собственники жилых помещений в МКД могут распоряжаться ОИ вне пределов своих долей в нем. Им предоставляется свободный доступ во все помещения, на балконы и прочие места общего пользования, но право единоличной собственности устанавливается только по результатам ания.

Источник: https://ZKHinfo.ru/mnogokvartirnyj-dom/obshhee-imushhestvo

Состав общего имущества | ГКУ «Центр реформы в ЖКХ»

Перечень общего имущества многоквартирного дома

Порядок описания и содержания общего имущества в многоквартирном доме регулируется

          Состав общего имущества в многоквартирном доме определяется:

                    а) собственниками помещений в многоквартирном доме (далее — собственники помещений)  –  в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества;
б) органами государственной власти — в целях контроля за содержанием общего имущества;
в) органами местного самоуправления — в целях подготовки и проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации в соответствии с частью 4 статьи 161 Жилищного кодекса.

Состав общего имущества в многоквартирном доме

Помещения общего пользования

Ограждающие несущие и ненесущие конструкции

• Межквартирные лестничные площадки• Лестницы• Лифты• Лифтовые и иные шахты• Коридоры• Колясочные• чердаки• Технические этажи• Технические подвалы

• Крыши 

• Фундаменты• Несущие стены• Плиты перекрытий• Балконные и иные плиты• Несущие колонны• Окна• Двери• Перила• Парапеты

• Иные ограждающие несущие и ненесущие конструкции

Механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме

 за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения 

Земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства 

Иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты,

расположенные на указанном земельном участке

          При определении состава общего имущества используются содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — ЕГРП) сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, а также сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре.

          В случае расхождения (противоречия) сведений о составе общего имущества, содержащихся в ЕГРП, документации государственного технического учета, бухгалтерского учета управляющих или иных организаций, технической документации на многоквартирный дом, приоритет имеют сведения, содержащиеся в ЕГРП.

          В состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения и газоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях.

          В состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях.

          В состав общего имущества включается внутридомовая система электроснабжения, состоящая из вводных шкафов, вводно-распределительных устройств, аппаратуры защиты, контроля и управления, коллективных (общедомовых) приборов учета электрической энергии, этажных щитков и шкафов, осветительных установок помещений общего пользования, электрических установок систем дымоудаления, систем автоматической пожарной сигнализации внутреннего противопожарного водопровода, грузовых, пассажирских и пожарных лифтов, автоматически запирающихся устройств дверей подъездов многоквартирного дома, сетей (кабелей) от внешней границы, установленной в соответствии с пунктом 8 Правил, до индивидуальных, общих (квартирных) приборов учета электрической энергии, а также другого электрического оборудования, расположенного на этих сетях.

          Внешней границей сетей электро-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, информационно-телекоммуникационных сетей (в том числе сетей проводного радиовещания, кабельного телевидения, оптоволоконной сети, линий телефонной связи и других подобных сетей), входящих в состав общего имущества, если иное не установлено законодательством Российской Федерации, является внешняя граница стены многоквартирного дома, а границей эксплуатационной ответственности при наличии коллективного (общедомового) прибора учета соответствующего коммунального ресурса, если иное не установлено соглашением собственников помещений с исполнителем коммунальных услуг или ресурсоснабжающей организацией, является место соединения коллективного (общедомового) прибора учета с соответствующей инженерной сетью, входящей в многоквартирный дом.
Внешней границей сетей газоснабжения, входящих в состав общего имущества, является место соединения первого запорного устройства с внешней газораспределительной сетью.

          Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

          В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

          Порядок оформления документов для выделения и включения в состав общего имущества в многоквартирном доме земельного участка определен постановлением Правительства Москвы от 03.07.

2007 №569-ПП «Об  утверждении состава документов для принятия общими собраниями собственников помещений в многоквартирном доме решений о формировании земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома».

          Формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления.

          С моментаформирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

          При этом не допускается запрет на обременение земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в случае необходимости обеспечения свободного доступа лиц к объектам недвижимого имущества, входящим в состав многоквартирного дома и существовавшим до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации.

Новое обременение земельного участка правом ограниченного пользования устанавливается по соглашению между лицом, требующим такого обременения земельного участка, и собственниками помещений в многоквартирном доме.

Споры об установлении обременения земельного участка правом ограниченного пользования или об условиях такого обременения разрешаются в судебном порядке.

          В случае разрушения, в том числе случайной гибели, сноса многоквартирного дома собственники помещений в этом доме сохраняют долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, на котором располагался данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и на иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке, в соответствии с долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме на момент разрушения, в том числе случайной гибели, сноса такого дома. Указанные собственники владеют, пользуются и распоряжаются предусмотренным настоящей частью имуществом в соответствии с гражданским законодательством.

          Уборка и очистка земельных участков, не входящих в состав общего имущества, а также озеленение территории и уход за элементами озеленения, находящимися на таких земельных участках, осуществляются собственниками соответствующих земельных участков.

          Сведения о составе и состоянии общего имущества отражаются в технической документации на многоквартирный дом. Техническая документация на многоквартирный дом включает в себя:

                    а) документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества;б) документы (акты) о приемке результатов работ;в) акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям;

г) инструкцию по эксплуатации многоквартирного дома по форме, установленной федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативному правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства (для домов, введенных в эксплуатацию после 1 июля 2007 г).

           Указанная инструкция включает в себя рекомендации застройщика (подрядчика) по содержанию и ремонту общего имущества, рекомендуемые сроки службы отдельных частей общего имущества, а также может включать в себя рекомендации проектировщиков, поставщиков строительных материалов и оборудования, субподрядчиков. Порядок оформления и форма инструкции утверждены приказом Министерства регионального развития РФ от 1 июня 2007 г. N 45.

           В состав иных документов, связанных с управлением многоквартирным домом, включаются:

                     а) копия кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенная органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра;б) выписка из ЕГРП, содержащая сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом;в) заверенная уполномоченным органом местного самоуправления копия градостроительного плана земельного участка по установленной форме (для многоквартирных домов, строительство, реконструкция или капитальный ремонт которых осуществлялись на основании разрешения на строительство, полученного после установления Правительством Российской Федерации формы градостроительного плана земельного участка);г) документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута или иных обременений, с приложением заверенного соответствующей организацией (органом) по государственному учету объектов недвижимого имущества плана, на котором отмечены сфера действия и граница сервитута или иных обременений, относящегося к части земельного участка (при наличии сервитута);д) проектная документация (копия проектной документации) на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлено строительство (реконструкция) многоквартирного дома (при наличии);
е) иные связанные с управлением многоквартирным домом документы, перечень которых установлен решением общего собрания собственников помещений.

           Техническая документация принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме. По договору управления многоквартирным домом на управляющую организацию целесообразно возложить хранение и актуализацию технической документации.

           В случае изменения способа управления или управляющей организации, прежняя управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.

            Ведение архива копий технической документации на многоквартирные дома, расположенные на территории района, постановлением Правительства Москвы от 24.04.2007 № 299-ПП возложено на ГУ ИС района.

Источник: http://www.center-kgh.ru/upravlenie-mnogokvartirnymi-domami/sostav-obshhego-imushhestva/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.