Передача квартиры в залог банку

Содержание

Как взять кредит под залог недвижимости

Передача квартиры в залог банку

Георгий Шабашев

оформил кредит под залог дома

Потребительский кредит — это возможность получить деньги у банка, когда собственных средств не хватает на неотложные нужды или крупную покупку. Но если денег нужно больше, чем банк готов одолжить в рамках потребительского кредита, можно взять кредит под залог недвижимости.

Кредит под залог недвижимости — один из видов кредита с обеспечением. Заемщик берет деньги у банка под процент, а в качестве гарантий оставляет свою недвижимость. Если заемщик не сможет вернуть кредит, банк продаст его недвижимость, погасит долг по кредиту, а остаток перечислит заемщику.

Потребительские кредиты без обеспечения обычно выдают на 5—7 лет на сумму не более 1,5 млн рублей. С кредитом под залог недвижимости можно получить до 80% от оценочной стоимости объекта на срок до 20 лет, сейчас актуальна ставка 12—14% годовых.

Кредит под залог недвижимости выдают банки и частные инвесторы. Последние активно предлагают в интернете свои услуги как «кредиты под залог недвижимости». Поясню, чем они отличаются.

Банки рассматривают кредитную заявку, проверяют платежеспособность клиента и одобряют кредит на основании представленных документов. Даже с залогом банку важна платежеспособность клиента. Если заемщик перестанет платить кредит, банк будет взыскивать долг по процедуре, которая оговорена в законе и банковских документах.

Частные инвесторы чаще всего обращают внимание только на стоимость и ликвидность объекта недвижимости. При этом платежеспособность заемщика для них не так важна.

Получить деньги у частного инвестора проще, поэтому их ставка выше — до 7% в месяц, то есть в год может получиться до 84%, это зависит от объекта и ликвидности. Брать деньги у частных инвесторов на длительный срок невыгодно.

Если взять 5 млн под 5% в месяц, за год придется отдать 3 млн только процентов плюс сам долг.

Залоговый кредит может оформить любой владелец недвижимости. Если нет квартиры или дома в собственности, можно привлечь созаемщика, у которого есть собственность. Если основной заемщик не сможет выплачивать кредит, ответственность ляжет на созаемщика и его имущество. Банку не важно, кто будет основным заемщиком, а кто — созаемщиком. Главное, чтобы был ликвидный залог.

Требования к заемщику зависят от банка. Чаще всего они такие:

  • гражданство РФ;
  • постоянная или временная регистрация на территории РФ;
  • возраст от 18 лет или 21 года;
  • предпочтительно постоянное место работы и минимальный общий стаж от 1 года.

Также банк накладывает ограничения на максимальное количество созаемщиков: обычно не более четырех, включая основного. Еще учитывают возраст на момент полного погашения — кредит нужно погасить, пока не исполнилось 65 лет.

Кредит под залог недвижимости может быть сложно получить руководителям компаний, их заместителям и главным бухгалтерам, индивидуальным предпринимателям и владельцам (собственникам) бизнеса с долей 5% и более.

Некоторые бюро предоставляют возможность онлайн-подтверждения личности через те же госуслуги: то есть ехать никуда не нужно, отчет получите сразу на сайте.

Чтобы повысить вероятность одобрения, перед подачей заявки нужно исправить ошибки, если они есть. Сделать это можно через БКИ или в отделении банка, который допустил ошибку.

Все ненужные кредитные карты тоже лучше закрыть. Даже если не пользуетесь кредиткой, в какой-то момент можете израсходовать весь лимит — и тогда придется платить ежемесячный платеж. Поэтому при расчете платежеспособности банк учитывает даже кредитные карты без долга на данный момент.

Можно ли взять кредит под залог недвижимости без справки о заработке. Есть банки, которые не требуют подтверждать доход даже справкой по форме банка, но обычно в этом случае повышают ставку. Если есть возможность, лучше подтвердить доход официально — это увеличит вероятность, что кредит одобрят. Мы уже рассказывали о том, что еще может помочь в получении кредита.

Требования к залогу каждый банк определяет индивидуально. Некоторые банки принимают в залог только квартиры, считая их более ликвидными. В других банках в залог можно оставить комнату, гараж, загородный дом с участком, квартиру в таунхаусе.

В зависимости от вида объекта залога к нему предъявляются определенные требования.

Требования к квартирам. У банков чаще всего нет жестких требований по площади. Они принимаются в залог студии и даже квартиры с неузаконенной перепланировкой. Вот еще какие требования могут быть у банков:

  1. Материал стен, перекрытий. Банки могут не брать в залог квартиры в домах из дерева (бруса), а также квартиры в панельных и блочных домах ниже пяти этажей, построенных до 1975 года. Фундамент дома может быть любой — кирпичный, бетонный или каменный.
  2. Износ здания. В некоторых банках допускается до 70%, но в среднем — 60%. Важно, чтобы дом не стоял в планах на капитальный ремонт, снос или реконструкцию с отселением и не был в аварийном состоянии.
  3. Коммуникации и санузел. Должны быть ванная и туалет, горячая и холодная вода, канализация, отопление, а также подключение к центральным системам газа или электричества.

Требования к таунхаусу. Это должна быть изолированная многоэтажная часть жилого дома с отдельным входом и общей стеной с соседним блоком без дверей, а также с собственным почтовым адресом.

По документам он должен быть зарегистрирован как индивидуальный объект. Варианты оформления могут быть разные: таунхаус, дом блокированной застройки, часть жилого дома, часть сблокированного жилого дома, блок-секция, жилое помещение, часть жилого помещения, квартира.

Важное о кредитах и кредитной историиВ нашей рассылке. Подпишитесь, чтобы не пропустить свежие статьи на почту

Из других характеристик банки смотрят на фундамент — кирпичный, каменный или бетонный — и коммуникации.

Обязательно должно быть электричество, холодная и горячая вода, отопление, канализация на постоянной основе.

Если дом стоит на свайном фундаменте, нет горячей воды, не проведена канализация или нет подключения к электросетям — достаточно одного несоответствия критериям банка, — дом в залог не примут.

Требования к жилым домам. Банки обычно рассматривают только завершенное строительство и дома не выше 3 этажей.

В отдельных случаях могут взять в залог незавершенное строительство, если есть проект и коммуникации. Подведение газа необязательно. По документам дом должен быть оформлен как жилое строение.

В отдельных случаях рассматривается «жилое строение без права регистрации проживания».

Деревянные дома обычно берут в залог, если они не старше 1985 года, а в некоторых банках — не старше 2000 года. Для остальных домов жестких ограничений по материалу нет.

Еще смотрят на износ дома. В среднем он должен быть не более 50%. Для деревянных домов — не более 40%.

Дом должен располагаться в населенном пункте, где есть хотя бы три других жилых дома и возможность добраться в любое время года. Иметь постоянное электроснабжение от энергоснабжающей организации, канализацию, воду, отопление, ванную и туалет.

Точные требования к объекту залога можно найти на сайте банка или попросить менеджера в отделении распечатать их.

Вам потребуется паспорт и документы на право собственности: свидетельство о регистрации или выписка из ЕГРН, в которой указан собственник.

Банки также могут запросить следующие документы:

  1. справку о доходе, чтобы подтвердить платежеспособность;
  2. брачный договор, если он есть;
  3. СНИЛС;
  4. загранпаспорт;
  5. отчет об оценке, чтобы понять стоимость и ликвидность объекта;
  6. водительское удостоверение;
  7. свидетельство о регистрации автомобиля;
  8. нотариально заверенное согласие супруга на оформление квартиры в залог;
  9. другие документы по регламенту банка.

Кредит под залог недвижимости — это более сложный продукт по сравнению с потребительским кредитом: требуется больше документов, а деньги выдают не сразу после одобрения.

Шаг первый: оформите заявку на сайте банка или лично в отделении. В заявке укажите, на что планируете потратить деньги и что оставляете в залог. Банку важны все параметры объекта, чтобы оценить его стоимость. Менеджер сообщит, какие документы потребуется предоставить.

Шаг второй: подайте документы. Все собранные документы нужно подготовить и принести в отделение как можно раньше. У большинства документов есть срок годности. Если какая-либо справка на момент подачи будет недействительна, придется заказывать новую.

А пока она готовится, просроченными могут стать другие документы. Например, выписку из ЕГРН по закону делают не меньше семи дней.

Если заказать с опозданием и Росреестр еще задержит выдачу, справка с работы о зарплате или заверенная копия трудовой книжки могут перестать действовать, их срок годности — 30 дней.

Шаг третий: оформите сделку. После подписания кредитного договора нужно оформить залог на имущество — наложить обременение в ЕГРН. В некоторых банках, например, Тинькофф банке, личный визит в Росреестр или МФЦ не требуется — сотрудники банка все делают самостоятельно.

В других нужно посетить вместе с представителем банка МФЦ или Росреестр: вы регистрируете в Росреестре вашу сделку и просите официально наложить на объект обременение. Как правило, в течение пяти рабочих дней Росреестр обработает заявку и вернет документы с отметкой о результате.

Когда обременение наложено, документы из Росреестра нужно предоставить в банк. После проверки документов банк выдаст кредит.

Когда банк выдает кредит с обеспечением, он за счет залога снижает риски. Если заемщик перестанет платить, банк всегда может реализовать имущество и покрыть долг. Поэтому ставка по залоговым кредитам ниже, чем у потребительских без залога.

Сейчас ставки кредитов под залог недвижимости около 12—15%. Эти ставки обычно действуют при оформлении страхования жизни, здоровья и объекта недвижимости. Без оформления страховки банк увеличит ставку на 1—5 процентных пункта. Иногда бывают скидки зарплатным клиентам банка — минус 0,5—2 процентных пункта от ставки.

Преимущества:

  1. Максимальная сумма — это главное преимущество кредита под залог недвижимости. Она зависит от стоимости объекта и в разных банках может достигать 10—30 млн рублей.
  2. Выгодная ставка: залог позволяет снизить ставку и, как следствие, увеличить максимальный срок кредита и уменьшить ежемесячный платеж.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/guide/credit-pod-zalog/

Ипотека под залог имеющейся недвижимости: раскроем все нюансы

Передача квартиры в залог банку

При выдаче займов в крупных размерах банки часто используют обеспечение кредита – залог.

В случае ипотечного кредитования в качестве залога может выступать приобретаемое жилье либо недвижимость, уже находящаяся в собственности заемщика.

Выбор в пользу уже имеющейся недвижимости имеет определенную подоплеку. Оформляя ипотеку на новое жилье, будущий владелец ограничен в проведении большинства юридических операциях, т.к. недвижимость технически находится в собственности банка до полной выплаты кредита.

Суть ипотеки под имеющуюся недвижимость

В большинстве случаев к ипотеке прибегают заемщики, не имеющие иной возможности для покупки жилья, кроме займа в банке. Лишь в некоторых случаях заемщик, уже имеющий недвижимость в собственности, готов заложить ее для приобретения дополнительного недвижимого имущества.

При этом покупаемый объект полностью переходит в собственность заемщика, а банк получает права на другую недвижимость.

Отличие от обеспечения приобретаемым жильем

Обеспечение займа всегда повышает шансы на одобрение кредита, делает договор с банком выгоднее.

В России распространено ипотечное кредитование с залогом в виде жилья, которое только приобретается (около 80% всех ипотечных договоров). Так банки снижают риск потери выданных средств к минимуму.

Кредитные средства выдаются на определенную цель, а недвижимость остается в собственности банка в течение всего срока действия ипотечного договора.

При выдаче ипотеки на уже купленную и зарегистрированную на заемщика недвижимость процедура кредитования меняется. Клиенту банка предстоит подтвердить владение объектом, оценить его и составить залоговый договор с передачей имущества банку.

Если в качестве залогодателя выступают третьи лица, то понадобится их непосредственное участие в договорных отношениях с банком. Кроме того, размер ипотеки зависит от оценочной стоимости имеющейся недвижимости, а не от цены продавца на приобретаемое жилье.

Преимущества и недостатки

Российское ипотечное кредитование всегда сопряжено с некоторыми сложностями для заемщика. Сюда относятся и повышенные процентные ставки, и долгосрочность погашения займа. Ипотека под имеющуюся недвижимость обладает положительными и отрицательными сторонами для заемщика.

Преимущества:

  • Такое кредитование используется для улучшения жилищных условий;
  • В качестве залогодателя могут выступать третьи лица, например, родственники молодой семьи, чтобы помочь приобрести первое жилье без риска потери такового;
  • Процентные ставки при залоге имеющейся недвижимости во многих банках ниже по сравнению с классическим ипотечным кредитованием;
  • Заемщик не ограничен условиями договора при покупке недвижимости, как это происходит в случаях, когда залогом становится приобретаемое жилье;
  • Не требуется выплата первоначального взноса для получения ипотеки;
  • При использовании определенных программ кредитования, заемщики получают отсрочку по выплатам длительностью до 2-х лет.

Недостатки:

  • Размер займа в среднем составляет лишь 70% от текущей рыночной стоимости недвижимости;
  • Банки выдвигают жесткие требования к возрасту, состоянию недвижимости и здания, где она расположена, не каждый объект подойдет в качестве залога;
  • В случае получения целевого займа, потратить полученные средства заемщик может только на приобретение недвижимости;
  • В случае нецелевого кредитования, ставки по займу выше;
  • Страховые выплаты по ломбардной ипотеке больше.

В зависимости от размера ипотечного кредита, состояния жилья и назначенных банком условий, недостатки заключения такого договора могут перевесить достоинства. В некоторых случаях такое кредитование может быть абсолютно невыгодным для заемщика по сравнению с ипотекой и залогом приобретаемого жилья.

Условия предоставления в Сбербанке

В зависимости от качества, стоимости залога и платежеспособности клиента, Сбербанк предлагает следующие условия кредитования:

  • Длительность действия ипотечного договора до 30 лет;
  • Ставки по займу от 11% (в зависимости от длительности ипотеки, стоимости залога);
  • Выдача ипотеки производится только в рублях;
  • Первоначальный взнос не требуется;
  • Размер кредита до 80% от оценочной стоимости недвижимости (минимальная сумма 300 тыс. руб.).

В качестве залогового объекта могут выступать:

  • Квартиры;
  • Частные, дачные дома и коттеджи;
  • Таун-хаусы;
  • Гаражи;
  • Земельные участки без построек.

Помимо предназначения недвижимости, Сбербанк также выдвигает требования к качеству объектов:

  • Не принимаются объекты, расположенные в зданиях старше 1970 г.;
  • Не принимаются постройки из дерева;
  • Ветхая, аварийная недвижимость не рассматривается в качестве залога в связи с высоким риском утраты объекта;
  • Нельзя заложить недвижимость, не находящуюся в собственности заемщика, а также не прошедшую приватизацию;
  • Дополнительные вопросы со стороны банка вызовет недвижимость, которая перепродавалась несколько раз в короткий срок времени;
  • Ипотека не выдается на часть площади в обособленном объекте недвижимости (например, комната в квартире);
  • Усложнится оформление залога на собственность, где среди владельцев числятся инвалиды, недееспособные и несовершеннолетние лица.

Задача банка – получить в распоряжение залог с минимумом рисков его утраты. По этой причине Сбербанк откажет потенциальным заемщикам, чье недвижимое имущество находится в аварийном состоянии, подлежит сносу или отстроено из дерева (легко воспламеняемый материал).

Ипотека физическим лицам с закладом коммерческой недвижимости

В качестве залога не обязательно использовать личную или жилую недвижимость. Недвижимость коммерческого назначения также может быть использована, если объект и заемщик соответствуют требованиям банка.

Физическим лицам кредиты также выдаются, ведение предпринимательской деятельности при выдаче займа не является обязательным условием.

Как снять залог после погашения кредита?

После погашения ипотеки залогодатель получает право безраздельного владения заложенной недвижимостью. Залог – обременение, которое регистрируется в ЕГРП. При наличии такого обременения большинство юридических операций с недвижимым имуществом недоступны владельцу. Для снятия залога необходимо предпринять следующие действия:

  • После внесения последнего платежа, обратиться в банк для уточнения сроков выдачи справки о погашении ипотеки и закладной с соответствующими пометками (обычно ее делают в течение 1 месяца);
  • С этой справкой следует обратиться в ближайшее отделение регистрационной палаты с заявлением о снятии обременения с объекта недвижимости;
  • В течение 3-х рабочих дней заявление и прикрепленные к нему документы будут рассмотрены;
  • Заявитель направляется в указанный день в день палаты, где получает новое свидетельство собственника.

Некоторые банки самостоятельно направляют необходимые документы для изменений в документах ЕГРП. В этом случае собственнику недвижимости понадобится только забрать новое свидетельство. Уточнить, как будет проходить процесс снятия залога, можно у сотрудников банка, выдавшего ипотеку.

Смена предмета залога до погашения кредита

При личных или финансовых обстоятельствах заемщик может предложить банку заменить предмет залога. В качестве нового залога может выступать равноценная или более дорогая недвижимость.

Если банк (залогодержатель) выразит согласие на замену предмета залога, то заемщик сможет переоформить закладную. Данной процедуре сопутствует оценка нового объекта, проверка документов и соответствие требованиям кредитора.

Что будет, если заемщик не платит ипотеку?

Дочитайте нашу статью до конца: https://vseodome.club/ipoteka/pod-zalog-imeyushhejsya-nedvizhimosti.html

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5a2147948139ba37393a458d/ipoteka-pod-zalog-imeiusceisia-nedvijimosti-raskroem-vse-niuansy-5c8a3225475eeb00b3777a01

Залог квартиры

Передача квартиры в залог банку

Получение денежных средств под залог недвижимости – это один из видов ипотечных кредитов на квартиру, который позволяет залогодателю получить от банка деньги под личные нужды и цели. Недвижимость в данном случае выступает гарантом того, что получатель обязуется вернуть денежные средства вовремя.

Заметим, что популярный в последние годы заем претерпел некоторые изменения. Из-за кризисной ситуации банки осторожнее относятся к выдаче денег. Раньше сумма, взятая под одиннадцать процентов годовых, за десять-пятнадцать лет доходила до восьмидесяти процентов от стоимости жилья.

Сейчас же деньги собственнику выдают под пятнадцать-шестнадцать процентов. К тому же, критерии, по которым возможно получение займа, сильно ужесточены.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону Москва и область: 

+7 (499) 110-93-68

Остальные регионы: 

+8 (800) 550-59-06

Требования к квартире в залог и условия кредитования

Банки исходят из установленного перечня критериев, которым должна соответствовать недвижимость.

Имущество должно принадлежать лицу по праву собственности или по праву хоз. ведения (часть первая статьи шестой главы первой ФЗ «Об ипотеке»), быть не в аварийном состоянии и не требовать капитального ремонта.

Кредитуемому лицу желательно быть единственным владельцем жилплощади, в ином случае необходимо письменное согласие всех собственников (часть первая статьи седьмой главы первой ФЗ «Об ипотеке»).

На усмотрение банка, в квартире не могут быть прописаны жильцы.

Желательно расположение дома в городской черте, это условие даст возможность получить максимальную сумму.

К условиям получения займа относятся:

  • Кредит выдается на любые цели под залог недвижимости в собственности заемщика или созаемщика (подпункт первый статьи девятой главы второй ФЗ «Об ипотеке»);
  • Выплаты производится рублях;
  • Заем возможен на срок от пяти до тридцати лет (варьируется в зависимости от банка);
  • Сумма кредита начинается с двух с половиной миллионов и доходит до восьмидесяти миллионов;
  • Предполагается до шестнадцати процентов годовых, с возможным снижением до десяти процентов при хорошей кредитной истории и наличии поручителей;
  • Производится страхование недвижимости в залоге, его повреждения, потери дееспособности, прекращения права собственности владельца и т.д.

Особенности кредита под залог квартиры

Выдаваемая банком сумма обычно не превышает семидесяти процентов стоимости квартиры. Это условие связано с рисками на рынке и возможным спадом и нестабильностью цен.

Если кредитуемый нуждается в дополнительном приобретении дома, то любой банк посоветует ему взять ипотеку на новое жильё вместо того, чтоб брать деньги, закладывая собственное имущество.
Однако большинство владельцев заключают договор долевого участия в строящемся доме под залог уже имеющейся недвижимости.

Заемщики идут на такие риски ради дальнейшей успешной продажи уже построенной квартиры в новостройке по более высокой цене.

Возможность поступить таким образом придает некоторые особенности этой операции.

Кредит оформляется на длительные сроки (не менее чем на десять лет) и банк не требует у заемщика уточнения целей, на осуществление которых пойдут выданные денежные средства.

Банки и прочие финансовые учреждения скорее пойдут на сделку с квартирой. Небольшую квартиру в черте города гораздо проще заложить, чем загородный дом, так как она имеет большую ликвидность на рынке недвижимости. Дом же или участок при невыплаченной задолженности будет гораздо сложнее реализовать на рынке, то есть ниже гарантия погашения суммы.

Ипотечное жилье находится в собственности у обладателя, параллельно с нахождением в залоге у банка. В случае непогашенного ипотечного кредита оно изымается.

Ежемесячно займ погашается фиксированной суммой (аннуитетные платежи), включающей в себя проценты банку. Эта ссуда служит инструментом возвратности займа. Данные операции оздоравливают рынок и экономическое состояние государства.

Договор залога квартиры

В договоре залога квартиры указывается:

  • непосредственно предмет договора;
  • стоимость квартиры;
  • размер исполнения обязательства и срок исполнения обязательства, которое обеспечивается договором (статья девятая главы второй ФЗ “Об ипотеке”).

Определение предмета договора – это указание его наименования и местонахождения. Также указывается право, ввиду которого предмет ипотеки принадлежит кредитуемому, и орган, осуществляющий от лица государства оформление прав на недвижимость.

Оценка недвижимости, являющейся предметом сделки, определена в соответствии с законодательством РФ (статья 67 главы 11 Федерального закона «Об ипотеке») и указана в договоре в денежном выражении.

Если же обязательство подлежит исполнению частями, то в договоре должны быть указаны сроки выплат и размеры этих платежей (статья девятая главы второй ФЗ “Об ипотеке”).

Вид заключаемого договора варьируется в зависимости от целей, на которые заемщик планирует расходовать выданные деньги. Для этого нужно пойти в кредитную организацию, уведомить сотрудника о целях своего визита. Затем предоставить ему весь перечень необходимых документов и дождаться одобрения банка.

Есть два вида договоров по этим обязательствам:

  • Ипотечный для приобретения нового жилья на полученные деньги;
  • Залоговый для иных нужд, например строительства дома.

Оба подлежат государственной регистрации.
Эта сделка ни в каком случае не может оформляться договором купли-продажи квартиры!

Распоряжение имуществом в залоге

Преимущество кредита – возможность пользования имуществом, проживания в нем. Существует ряд запрещенных манипуляций с заложенной квартирой:

  • Попытки повторного залога квартиры;
  • Продажа части имущества;
  • Регистрация жильцов без уведомления банка и получения одобрения;
  • Предоставление ложных данных о жилье.

Это перечень основных общих условий, более точно со всем списком можно ознакомиться при заключении договора. Для проведения процедуры необходим юрист, который проконсультирует по обязательствам перед банком и объяснить пункты в договоре.

Выдача кредита предполагает наличие определенных справок и необходимых документов (например, справки о доходах, что особенно актуально при договоре на крупные суммы).

От заемщика требуются следующие документы:

  • оригинал паспорта;
  • трудовая книжка (копия), справка с информацией о доходах;
  • свидетельство о регистрации права собственности, иные документы, выступающие в качестве подтверждения перехода права собственности к заемщику (договор купли-продажи, оформленное завещание на квартиру, дарственная и т.д);
  • отчет с оценкой предмета залога. В отчете указана стоимость имущества, его состояние;
  • выписка из ЕГПР, которая подтверждает не обремененность объекта иными обязательствами;
  • согласие супруга на манипуляции с недвижимостью, либо предоставленная справка о том, что собственник не состоял в браке на момент приобретения квартиры;
  • если у заемщика на попечении есть несовершеннолетние дети или недееспособные, то нужно согласие органов опеки.

Важно, чтобы документация была нотариально заверена.

Банки и кредитные учреждения нуждаются в предоставлении со стороны заказчика дополнительной гарантии того, что выплаты будут осуществлены. В качестве доказательств может выступать поручительство.

Наличие поручителя и ликвидность недвижимости повышает получаемую вами сумму.

Источник: https://myestate.club/finansy/kvartira-v-zalog.html

Залог недвижимости или передача собственности: как оформить заем, чтобы не остаться на улице

Передача квартиры в залог банку

Максим Астапов

Адвокат (Адвокатская палата г. Москвы)

специально для ГАРАНТ.РУ

Процесс приватизации жилых помещений, начавшийся с принятием Федерального закона РФ от 4 июля 1991 г.

№ 1541-1 “О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации”, вовлек жилые помещения, принадлежащие гражданам на праве собственности, в полноценный гражданский оборот. Квартиру теперь можно продать, подарить, поменять, передать в залог и совершить другие сделки.

В последние годы широкое распространение получил способ оформления заемных отношений и залога для его обеспечения посредством заключения сделки купли-продажи.

Суть этого способа в следующем – владелец квартиры, нуждающийся в заемных средствах и кредитор, предоставляющий такой заем, вместо оформления предусмотренных в таких случаях договоров займа и залога недвижимости, оформляют договор купли-продажи квартиры с правом обратного выкупа этой квартиры заемщиком. Сложность механизма заключается в том, что прямо в законодательстве такого способа кредитования и обеспечения кредитных обязательств не предусмотрено. По этой причине при заключении таких сделок допускается много ошибок. При этом незащищенной стороной в этой схеме становится заемщик, часто оказывающийся на улице. Нередко неосторожные граждане становятся жертвами мошенников, хорошо подготовленными в юридических аспектах этих взаимоотношений. Какие ошибки допускают заемщики, на примерах судебной практики попробуем разобраться в этом материале.
 

Ошибка № 1. Оформление вместо сделки займа и залога договора купли-продажи квартиры

Первая и главная ошибка. Договору займа и способу его обеспечения – договору залога в Гражданском кодексе посвящены глава 42 и параграф 3 главы 23 соответственно. м этих сделок является получение заемщиком в собственность от кредитора имущества или денег с обязательством их вернуть в определенный договором срок.

Заложенная недвижимость выступает в таком случае обеспечением возврата займа, оставаясь при этом в собственности и владении заемщика, но в залоге у кредитора – залогодержателя. В случае невозвращения займа в оговоренный срок заложенная недвижимость подлежит продаже.

По общему правилу делается это через судебную процедуру обращения взыскания и продажи имущества с публичных торгов. Из вырученных от продажи средств погашается заем, оставшиеся после этого средства подлежат возврату заемщику.

Оформляя же сделку займа и залога квартиры путем заключения сразу договора продажи недвижимости, весь механизм, предусмотренный законодательством для случаев, когда заемщик не справляется со своими обязательствами и заложенное имущество подлежит продаже с торгов, исключается.

Как только заемщик допускает просрочку платежей (а может и не допускает, ведь кредитор теперь собственник), кредитор – собственник недвижимости вправе сразу же требовать освобождения теперь уже его недвижимости. Такая схема оформления отношений заемно- залоговых отношений никоим образом не защищает должника, и полностью отдает его во власть кредитора.

ПРИМЕР

Из апелляционного определения Московского городского суда от 8 апреля 2015 г. по делу № 33-11521:

“Т. обратилась в суд с иском к С. С требованием признать мнимой сделкой договор купли-продажи квартиры, заключенный 26 августа 2013 года между Т. и С. В обоснование заявленных требований истец указала, что в августе 2013 года ей потребовалась денежная сумма в размере *** руб. Ответчик С.

согласился предоставить денежные средства, предложив в обеспечение договора займа заключить договор купли-продажи квартиры с правом выкупа после возврата займа. По мнению истца, договор купли-продажи квартиры фактически прикрывал договор займа”.

В удовлетворении исковых требований истцу было отказано, квартира осталась в собственности кредитора.

 

Ошибка № 2. Отсутствие надлежащим образом оформленного соглашения о денежном займе и о праве обратного выкупа квартиры

Если заем и залог все же оформлены договором купли-продажи недвижимости, необходимо чтобы отдельно были оформлены отношения по поводу займа и праве обратного выкупа недвижимости.

В противном случае суд сможет лишь констатировать факт заключения сторонами сделки купли-продажи недвижимости и любые возражения заемщика о том, что он платил по договору займа, или о том, что он вправе выкупить обратно свою недвижимость, суд оставит без внимания.

ПРИМЕР

Из постановления Президиума Московского областного суда от 19 августа 2015 г. № 394 по делу № 44г-196/15, 4Г-3858/2015:

“А.В.И. обратился в суд иском о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным, применении последствий недействительности сделки к С., А.М.П., А.В.П., ОАО “АКБ Московский областной банк”, Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Московской области.

В обоснование заявленных требований ссылался на то, что фактически между сторонами был заключен договор займа. Полученные в заем денежные средства он возвратил, однако заключенный с С. договор обратного выкупа данного имущества зарегистрирован не был, а участок с домом проданы С. А.М.П., которым имущество отчуждено А.В.П.”.

Апелляционным определением Московского областного суда в удовлетворении исковых требований было отказано, постановлением Президиума Московского областного суда от 19 августа 2015 г.

№ 394 по делу № 44г-196/15, 4Г-3858/2015 апелляционное определение Московского областного суда отменено, дело направлено на новое рассмотрение в Видновский городской суд Московской области.

Ошибка № 3. Несоответствия условий договора купли-продажи о цене недвижимости реальным договоренностям

Нередко случается так, что в договоре купли-продажи квартиры, прикрывающем сделку займа и залога, стороны указывают совершенно несоответствующую действительности цену недвижимости, как правило, больше, чем заемщики получают реально на руки в качестве займа. Нет необходимости разъяснять, что так делать нельзя. Ведь даже в том случае, если сделку купли-продажи суд признает недействительной, заемщику придется возвращать именно ту сумму, которую стороны указали в договоре купли – продажи объекта.

ПРИМЕР

Из апелляционного определения Московского городского суда от 18 июня 2015 г. по делу № 33-20328:

“В ходе переговоров А. передала пакет документов на спорную квартиру, и впоследствии, А. явилась по адресу: для заключения договора займа и договора залога. Однако С. сообщил, что заем будет оформляться договором купли-продажи с обратным выкупом, а договор будет заключаться не с обществом, а непосредственно с С. Как указывает А.

, в договоре купли-продажи была указана цена квартиры в размере , в то время как она имела намерение получить заем в сумме ». Решениями судов по этому делу заемщик был выселен из квартиры, которую ранее продал по договору купли-продажи.

Доводов заемщика о том, что таким образом заключись сделки займа и залога суды не приняли во внимание.

Следует также отметить, что практика указания в договоре купли-продажи цены большей, чем требовалась взаймы и реально была передана заемщику, многочисленна.

Таким способом опытные кредиторы, занимающиеся деятельностью по кредитованию на профессиональной основе, во-первых, придают сделке купли-продажи законный вид, предвосхищая возражения заемщика, которые он может заявить в суде о том, что сумма, полученная взаймы намного меньше, чем реальная рыночная стоимость квартиры.

На такие доводы заемщика искушенные кредиторы отвечают, что заемщик – продавец получил полную рыночную стоимость объекта. Во-вторых, даже если сделку продажи недвижимости суд впоследствии признает недействительной, возвращать заемщику придется ту сумму, которую стороны указали в договоре купли-продажи.

Такие действия кредитора дают основания ставить вопрос об уголовно-правовом преследовании лиц, виновных в обмане заемщиков. Однако в отсутствие доказательств доводов заемщика о том, что реально им была получена значительно меньшая сумма судам и правоохранительным органам бывает сложно, а порой и невозможно привлечь мошенников к ответственности.
 

Ошибка № 4. Переоценка своих финансовых возможностей и переоценка юридических последствий невыплаты займа

Соглашаясь на заключение договора купли-продажи вместо договоров займа и залога, заемщик должен понимать, что права хоть на малейшую просрочку или на снисхождение за иное нарушение своих обязательств он не получит.

По этой причине правильная оценка своих финансовых возможностей имеет большое значение. Действующим законодательством установлены исключения, когда кредитор не вправе требовать продажи заложенного имущества просрочившего заемщика (п. 2-4 ст. 348 ГК РФ, ст. 54.

1 Закона “Об ипотеке залоге недвижимости”).

Как указывалось выше, заемщик, продавший свою недвижимость кредитору таких гарантий, предусмотренных ГК РФ и Федеральным законом от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)”, лишается. Нет гарантий и того, что недвижимость будет возвращена заемщику даже в случае надлежащего исполнения им своих обязательств по возврату займа.

ПРИМЕР

Из апелляционного определения Московского городского суда от 18 марта 2016 г. по делу № 33-386/2016:

“В обоснование требований К.М., истец, указала, что заключила с сотрудником агентства Б. договор займа с залоговым обеспечением, по условиям которого Б., (заимодавец) предоставил заем в размере *** руб. на срок до *** г. Во исполнение условий договора займа в день его подписания *** г. К.М. заключила с Б. договор дарения доли в квартире.

Несмотря на отсутствие с ее стороны нарушений условий договора займа, до истечения срока действия договора займа с залоговым обеспечением, 16.07.2014 г. Б. заключил с Н. договор дарения 1/2 доли указанной квартиры”. Решениями судов по этому делу заемщику в признании недействительным договора было отказано.

Собственность осталась в руках кредитора.

Заблуждением является мнение о том, что суд при рассмотрении требований кредитора о выселении просрочившего заемщика примет во внимание, что проданное таким образом жилье является единственным местом жительства должника и т.п. Для суда такие доводы значения иметь не будут.

ПРИМЕР

Из апелляционного определения Верховного суда Кабардино-Балкарской Республики от 12 мая 2016 г. № 33-728/2016:

“В обоснование иска об оспаривании договора купли-продажи истец указала, что денежных средств за продажу квартиры она не получала, акт приема-передачи был подписан формально и не отражает обстоятельств сделки, намерения продавать квартиру у нее никогда не было, она в ней проживала и проживает с семьей, иного жилья у нее нет…”.

Доводы апелляционной жалобы истцов о том, что они до сих пор пользуются спорным имуществом, по мнению Судебной коллегии не являются юридически значимыми обстоятельствами при рассмотрении исковых требований истцов и не свидетельствуют о мнимости договоров купли-продажи квартиры и нежилого помещения”.Как видно из текста судебного акта, заемщик была выселена из квартиры.

О способах судебной защиты

Как правило, способом защиты для заемщика избирается иск о признании сделки купли-продажи притворной сделкой (п. 2 ст.

170 ГК РФ), иногда в качестве оснований избирается довод о кабальности сделки, то есть сделки, заключенной на неблагоприятных для заемщика условиях, и применении последствий недействительности этих сделок, то есть о возвращении утраченной собственности обратно заемщику.

Однако, случаи удовлетворения таких исков не часты, зависят во многом от способности истца доказать притворность сделки с помощью различных доказательств, что оказывается не просто. О квалификации притворных сделок высказался Верховный Суд в п. 87 Постановления Пленума № 25 от 23 июня 2015 г.:
“Согласно п. 2 ст.

170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, с иным субъектным составом, ничтожна. В связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно…”.

И в п. 88 того же Постановления:
“Применяя правила о притворных сделках, следует учитывать, что для прикрытия сделки может быть совершена не только одна, но и несколько сделок.

В таком случае прикрывающие сделки являются ничтожными, а к сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 ГК РФ)…”.

Как видно правовые обоснования для оспаривания таких сделок имеются, однако отрицательный исход, как правило, для заемщика связан с отсутствием доказательств, возникновения заемных обязательств и вытекающих из них залоговых отношений имущества.

В качестве главного совета следует рекомендовать заключать договор займа и залога недвижимости. Договоры в данном случае составляются в письменной форме, а договор залога и право залога также подлежат государственной регистрации (ст. 808 Гражданского кодекса РФ и ст.ст 10 и 20 Закона “Об ипотеке залоге недвижимости” соответственно).

В том случае, если стороны сделки все же пришли к соглашению о том, что обеспечением возврата займа должна являться передача права собственности на недвижимость заемщика, следует наряду с договором купли – продажи заключить договор, предоставляющий заемщику право выкупить свою собственность, и возлагающий соответствующую обязанность на кредитора эту недвижимость заемщику продать (как правило, это предварительный договор продажи недвижимости, но может быть заключен иной договор, отражающий обеспечительный характер передачи недвижимости в собственность кредитора). Условия об обеспечительном характере сделки продажи недвижимости также нелишним будет включить в сам договор займа.

Источник: https://www.garant.ru/ia/opinion/author/astapov/1092238/

Инструкция: как провести ипотечную сделку с недвижимостью, которая в залоге у Сбербанка

Передача квартиры в залог банку

Подготовили подробную инструкцию для проведения сделки купли-продажи недвижимости, которая находится в залоге у Сбербанка — то есть, если квартира была приобретена в ипотеку Сбербанка, а теперь заемщик хочет её продать и нашёл покупателя, который также берет ипотеку в Сбербанке. 

1. Заявка на ипотеку

Покупатель подает заявку на ипотеку с предоставлением информации об объекте недвижимости. 

2. Предварительный договор купли-продажи

Если есть необходимость быстрого погашения бумажной закладной, то после одобрения ипотеки покупателю и продавцу следует оформить и подписать предварительный договор купли-продажи (ПДКП).

При наличии оформленной бумажной закладной по кредиту продавец предоставляет в банк ПДКП и оформляет заявление на получение закладной.

3. Подписание договора купли-продажи продавцом и покупателем 

Покупатель и продавец подписывают договор купли-продажи.

В договоре купли-продажи должны быть следующие обязательные условия:

  • На момент подписания договора купли-продажи объект недвижимости находится в залоге у банка в обеспечение исполнения обязательств продавца по кредитному договору, заключенному банком
  • Оплата за счет кредитных средств осуществляется путем безналичного перечисления денежных средств на счет продавца, открытый в банке
  • Продавец обязуется направить средства или часть средств, полученных от реализации объекта недвижимости, на погашение задолженности по кредитному договору, ранее заключенному с банком, для полного погашения задолженности и прекращения залога недвижимости
  • Расчеты по договору купли-продажи объекта недвижимости осуществляются не позднее 3 рабочих дней с даты государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости к покупателю
  • Пункт 5 ст. 488 Гражданского кодекса Российской Федерации не применяется (объект недвижимости до полной оплаты не будет находиться в залоге у продавца)

При ипотеке в силу закона

  • Часть стоимости объекта недвижимости оплачивается покупателем за счет кредитных средств банка (с указанием наименования банка, даты и места заключения кредитного договора, при наличии – его номера, а также положения о том, что условия предоставления кредита предусмотрены кредитным договором)
  • Объект недвижимости находится в залоге у банка с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости
  • Залогодержателем по данному залогу является банк

4. Подписание кредитных документов 

Покупатель подписывает ипотечный договор и другие документы.

Первоначальный взнос можно заложить в ячейку и указать в условиях, что эти деньги продавец получит после перехода прав собственности на объект к покупателю. 

Банк готовит письмо с согласием на отчуждение объекта и последующую ипотеку.

5. Передача документов на регистрацию в Росреестр 

Договор купли-продажи, кредитный договор, письмо от банка и другие документы покупатель и продавец передают в Росреестр для регистрации перехода права собственности и ипотеки покупателя – последующий залог объекта недвижимости.

6. Получение кредита покупателем 

После регистрации покупатель предоставляет в банк выписку из ЕГРН, подтверждающую право собственности покупателя на объект и двойное обременение – по кредитам продавца и покупателя. 

Банк выдает кредит на счет покупателя. 

7. Расчеты по сделке

Покупатель оформляет в банке заявление о перечислении кредитных средств (и своих, если первоначальный взнос не был заложен в ячейку) на счет продавца. 

Продавец оформляет в банке заявление о полном досрочном погашении кредита за счет средств, полученных от покупателя. 

Кредитные средства перечисляются со счета покупателя на счет продавца с одновременным проведением операции погашения кредита продавца.

8. Снятие обременения по кредиту продавца 

Продавец при наличии оформленной бумажной закладной по кредиту оформляет в банке заявление о необходимости погашения регистрационной записи об ипотеке. 

Не позднее следующего рабочего дня за днем полного погашения кредита продавца банк передает бумажную закладную в Росреестр для погашения регистрационной записи об ипотеке на основании заявления владельца закладной.

Закладная аннулируется. Обременение продавца (первоначальный залог) с объекта снимается. 

Особенности сделок с залоговыми объектами

✅Продать таким образом можно квартиру, комнату, апартаменты, дом с земельным участком («вторичка»)

✅Ипотечный кредит продавца и будущий кредит покупателя должны быть оформлены в Сбербанке

✅Для оформления сделки нужно обратиться в центр ипотечного кредитования в том отделении Сбербанка, где был выдан ипотечный кредит продавцу

✅Сервис электронной регистрации и сервис безопасных расчетов в таких сделках не применяется

✅В договоре купли-продажи должны быть прописаны обязательные условия (см. пункт 3)

✅Если остаток задолженности по кредиту продавца больше стоимости квартиры (продает дешевле, или из-за разницы в курсе, когда кредит долларовый), у продавца на счете должны быть деньги в размере разницы между остатком кредитной задолженности и стоимостью квартиры, чтобы в итоге можно было полностью закрыть его кредит

✅Если клиент хочет купить залоговый объект за собственные средства, то банк в этом процессе не участвует, все регистрационные действия возможны после погашения кредита и снятия обременения

Какой первоначальный взнос нужен для ипотеки

Источник: https://blog.DomClick.ru/post/instrukciya-kak-provesti-ipotechnuyu-sdelku-s-nedvizhimostyu-kotoraya-v-zaloge-u-sberbanka

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.