Передача в управление недвижимого имущества

Содержание

Особенности доверительного управления недвижимостью

Передача в управление недвижимого имущества

Владелец жилья может принять решение о сдачи его в аренду. С этого момента начинается поиск арендатора, предпринимаются попытки составить договор и проследить за правильностью выполнения его положений. Чтобы избежать проблем, собственник может использовать доверительное управление недвижимостью.

Под представленным понятием подразумевается передача части прав владельца недвижимости в отношении его имущества третьему лицу на основании договора и за определенную плату. В случае подписания договора собственник недвижимости становится учредителем управления.

Доверительный управляющий выполняет следующие функции:

  • осуществляет поиск арендаторов;
  • составляет договор аренды и заключает его;
  • передает недвижимость согласно акту приема-передачи;
  • оплачивает коммунальные платежи (если в договоре не указано, что это входит в обязанности арендатора);
  • устраняет возникающие поломки;
  • контролирует деятельность обслуживающих организаций (кнининговых, ремонтных компаний);
  • принимает ежемесячную оплату от нанимателя;
  • контролирует сохранность имущества;
  • заключает договор страхования в отношении переданного имущества;
  • разрешает конфликтные ситуации с арендаторами и предотвращает их возникновение.

Услуги доверительного управления востребованы собственниками нескольких площадей, проживающими в другом городе или теми, у кого нет времени на управление имуществом.

Управляющий понадобится собственнику коммерческой недвижимости. Рынок подобных услуг в нашей стране начал формироваться около 20 лет назад. Объектами аренды стали офисы и помещения, ранее используемые владельцем. Со временем стал функционировать и механизм аренды жилых помещений.

Коммерческая недвижимость сдается с целью получения дохода и рассматривается исключительно как источник прибыли, а не помещения для использования самим собственником.

К категории коммерческой недвижимости относят:

  • помещения для розничной торговли;
  • площади свободного назначения;
  • офисные площадки;
  • индустриальная недвижимость (цех, склад, промышленные помещения);
  • дома и квартиры для долгосрочной и краткосрочной аренды.

В данном контексте управляющий может подбирать недвижимость для покупки собственником с последующей сдачей в аренду.

Вознаграждение за услуги управляющий может получать в виде фиксированной суммы или в виде определенного договором процента от суммы полученных арендных платежей.

Плюсы и минусы доверительного управления

Пользование услугой третьих лиц  имеет свои явные плюсы и минусы.  К положительным моментам можно отнести:

  • профессионализм. Самостоятельная сдача в аренду подразумевает использование большого объема профессиональных знаний в области юриспруденции, в частности, недвижимости. Специально обученный управляющий компетентен в вопросах, связанных с арендой, что существенно снижает вероятность ошибки и возникновения непредвиденной ситуации.
  • опыт. За много лет работы управляющая компания получила опыт в применении норм права, связанных с арендой помещений разного типа. Кроме того, специалист знает о разнообразных путях получения прибыли.
  • стабильность. Если один арендатор расторгнет договор, компания найдет нового. Собственник не будет тратить время и усилия на поиски, но получит стабильную прибыль.
  • безопасность. Договор с надежной управляющей компанией снижает риск мошенничества при сдаче в аренду коммерческой и иной недвижимости. Будущий арендатор тщательно проверяется до начала сотрудничества, а договор составляется с учетом защиты интересов собственника.
  • экономия времени. Передача доверительному управляющему части своих прав позволяет собственнику освободить время для другой работы, не теряя при этом доход.

Кроме плюсов существуют и минусы такого сотрудничества:

  • дополнительные расходы. Работа управляющего должна оплачиваться. Стоимость услуг вычитается из средств, полученных в качестве оплаты аренды помещений. Их этой же суммы вычитается стоимость обслуживания помещений и платежи за проводимые работы. При этом прибыль собственника снижается.
  • риск. Насколько бы хорошо ни была проверена репутация управляющего, всегда существует вероятность злоупотребления полномочиями и мошенничества. Недвижимость – дорогой актив, что повышает уровень риска и ответственности.

Каким образом осуществляется налогообложение

Передача имущества в доверительное управление не отменяет необходимости уплаты налога собственником. Доверительный управляющий обязан вести отдельный бухгалтерский баланс, в котором отражены средства, связанные с переданной недвижимостью. При этом учёт ведется по каждому договору отдельно.

Особое внимание уделяется налогу на прибыль и налогу на имущество организации.

  1. Налог на прибыль. Налоговая база для уплаты налога определяется сторонами сделки в соответствии со ст. 276 НК РФ. С точки зрения управляющего, прибылью является сумма выплаченного ему вознаграждения. Эта сумма и учитывается при налогообложении. Расходы, возникающие при управлении, будут отнесены к расходам специалиста, если в условиях договора не указан пункт о возмещении этих средств.

Управляющий обязуется отчитываться по суммам доходов, полученных от аренды и других операций, связанных с доверительным управлением, на ежемесячной или ежеквартальной основе (согласно условиям договора). С той же периодичностью формируется и отчет о расходах.

Эти данные используются собственником при расчете налоговой базы для уплаты налога на прибыль, которая была получена от операций с имуществом. Если выгодоприобретатель по договору совпадает с собственником имущества, полученные доходы относят к выручке  или внереализационным доходам.

Если выгодоприобретатель – другое лицо, доход относится к внереализационному (ст. 276 НК РФ).

Собственник уплачивает налог на прибыль в соответствии с графиком платежей, вне зависимости от периодичности поступления выплат от  управляющего. Налоговым периодом является год, отчетность по налогу на прибыль формируется по истечении квартала, полугодия и 9 месяцев.
  1. Налог на имущество организации. Объектом налогообложения в данном случае признается движимое и недвижимое имущество юридического лица. Имущество, переданное в доверительное управление, учитывается на балансе собственника в качестве основных средств. Из этого следует, что учредитель управления является плательщиком по налогу на имущество организации в отношении имущества, преданного в доверительное управление. Налоговым периодом является год, а отчетным – квартал, полугодие и 9 месяцев.

Налоги могут быть уплачены управляющим за собственника, если он будет выполнять функции налогового агента. Это условие отдельно оговаривается и прописывается в договоре.

Регистрация доверительного управления и правовое регулирование

Взаимоотношения между учредителем управления и доверительным управляющим регламентируются 53 главой Гражданского кодекса РФ. Основой взаимодействия является договор.  Соглашение между сторонами должно быть заключено в письменной форме.

Договор должен быть зарегистрирован в том же порядке, что и договор купли-продажи. Отмечают, что регистрации подлежит не сам договор доверительного управления, а переход части прав собственника к другому лицу.

  Срок договора не должен превышать 5 лет.

По завершении срока действия договор может быть продлен автоматически, если ни одна из сторон не заявила о своем намерении отказаться от сотрудничества.

Дата подписания договора может не совпадать с моментом вступления его в законную силу. Для третьих лиц договор является значимым с момента его государственной регистрации.

Изменений условий уже действующего договора с арендаторами это не влечет, при этом каждый из них должен быть проинформирован о правах и обязанностях управляющего.

До момента регистрации соглашения, даже если договор подписан, перед арендаторами и другими лицами отвечает собственник недвижимости.

Подписывая документы, специалист управляющей компании должен ставить  отметку Д.У. (доверительный управляющий). Отдельно следует проинформировать нанимателей о необходимости оплаты аренды управляющему.

Как заключается договор

Договор между  доверительным управляющим и владельцем недвижимости заключается в письменной форме и содержит следующие основные положения:

  • права и обязанности управляющего;
  • права и обязанности собственника;
  • реквизиты сторон;
  • условия расторжения соглашения;
  • разрешение спорных вопросов;
  • условия продления срока действия договора;
  • размер вознаграждения управляющего и способ его получения;
  • сроки предоставления отчетности;
  • дата вступления договора в силу
  • подписи сторон.

При необходимости стороны могут включить дополнительные пункты в свой договор. Поручить составление документа лучше специалисту.

Советы при назначении доверительного управления

Доверить управление своим имуществом стоит компании, которая не первый год оказывает подобные услуги. Можно воспользоваться рекомендациями знакомых или информацией из интернета. Окончательное мнение сформируется только после совместной работы и получения первых результатов.

Пунктами договора следует предусмотреть отсутствие возможных способов введения в заблуждение собственника, сокрытия дохода или информации. Доверительный управляющий будет ассоциироваться с собственником недвижимости, что влечет за собой и репутационные риски.

  Договор между сторонами должен минимизировать риск различного происхождения и защищать интересы собственника и его имущество.

Источник: https://lawhelp.center/kvartira/ostalnoe/doveritelnoe-upravlenie-nedvizhimostyu.html

Доверительное управление имуществом

Передача в управление недвижимого имущества

13.06.2019

Доверительное управление личным имуществом используется в различных категориях правоотношений.

Чаще всего это управление наследственной собственностью на протяжении шести месяцев с момента гибели наследодателя до определения фактического получателя материальных ценностей.

Второе направление — предоставление права доверительного управления недвижимым имуществом, когда владелец передает возможность распоряжения собственности третьему лицу с целью приобретения пассивной прибыли.

Что такое доверительное управление

Согласно юридическому словарю, под доверительным управлением принято понимать передачу собственности во временное пользование третьего лица, которым может выступать близкий родственник или посторонний человек. Обязательные элементы понятия:

  • передается только право целевого пользования и распоряжения;
  • владелец доверяет имущество, поэтому надеется, что оно будет реализовано в установленном порядке;
  • управление дает право представителю совершать активные и пассивные действия, направленные на использование объекта по целевому назначению;
  • правоотношения фиксируются документально с нотариальным утверждением;
  • управитель получает прибыль от исполняемой деятельности;
  • нарушение условий доверительного управления влечет к юридической ответственности.

Наследство, не входящее в договор доверительного управления

В спорах наследования привлечение управителя необязательно. Подписание договора о доверительном управлении наследственным имуществом целесообразно тогда, когда ценности необходимо контролировать, гарантируя их сохранность до момента завершения наследования. Это касается акций ООО, ценных бумаг, транспортных средств и иных категорий благ.

задача — охрана наследуемой собственности, что предусмотрено статьей 1171 Гражданского кодекса России. Если наследодатель сомневается в сохранности вещей, он может привлечь доверительного управляющего.

Законодательством установлены следующие виды ценностей, в отношении которых не может назначаться доверительный управляющий:

  • денежные активы;
  • хозяйственные объекты.

Статья 1171 Гражданского кодекса РФ «Охрана наследства и управление им»

Права и обязанности управляющего

Сторонами соглашения в таком случае выступают:

  • владелец материальных ценностей, принявший решение делегировать полномочия охраны благ третьему лицу;
  • нотариус, утвердивший договор, подтверждающий подлинность и добровольность соглашения;
  • управитель, исполняющий обязанности за фиксированную плату.

Имущество, переданное третьему лицу в доверительное управление, подлежит обязательному учету с целью предотвращения несанкционированной утраты материальных благ. Во время осуществления своей деятельности доверительное лицо должно выполнять следующие обязательства:

  • полноценное исполнение вверенных задач;
  • использование доступных методов работы;
  • гарантия сохранности ценностей;
  • своевременная передача имущества нового или предыдущему собственнику, в зависимости от условий контракта.

Читать так же:  ​​Оценка авто для нотариуса по наследству

Перечень прав более внушительный и включает следующие:

  • получение справедливой, ранее оговоренной прибыли;
  • получение доступа ко всем необходимым документам (в том числе, финансовым);
  • истребование возмещения убытков, полученных в результате управленческой деятельности;
  • использование всех доступных ресурсов, если это необходимо для сохранности собственности.

Сущность и значение договора доверительного управления имуществом

Доверительное управление объектами недвижимости целесообразно, если объект используется для получения прибыли. Чаще всего, это подписание договора коммерческой аренды. Соглашения управления необходимо для назначения ответственного человека, который будет контролировать порядок осуществления управленческой деятельности.

Со своей стороны собственник продолжает получать прибыль от аренды объектов, но лишает себя необходимости активно участвовать в процедуре. Свободное время компенсируется выплатами заработной платы доверительному управляющему.

Права и обязанности учредителя

Правоотношения возникают только на основании добровольного соглашения сторон. Участники подписывают договор, содержащий главные условия управления, а также права и полномочия участников.

Со своей стороны привлеченный человек проводит такие мероприятия:

  • поиск арендаторов с акцентом на повышение дохода;
  • документальное оформление коммерческой аренды;
  • подписание договоров с арендаторами и провайдерами услуг (например, клининговая компания);
  • своевременное внесение денег за оплату услуг ЖКХ и других дополнительных расходов, связанных с обслуживанием квартиры;
  • страхование недвижимости;
  • контроль ухода за объектом;
  • решение конфликтных ситуаций, возникающих с пользователями недвижимой собственности.

Порядок оформления договора

Алгоритм оформления соглашения:

  • возникновение оснований для подписания договора доверительного управления;
  • выбор кандидата на должность ответственного;
  • сбор необходимых документов;
  • устное соглашение всех условий;
  • подготовка текста договора и сбор недостающих официальных бумаг;
  • подписание контракта;
  • нотариальное утверждение документа.

Скачать бланк договора доверительного управления имуществом

договора доверительного управления наследством

Когда речь идет о получении наследства, то установить доверительное управление наследственными объектами имущества может не только владелец ценностей (завещатель), но и нотариус.

Так, если изначально в содержании завещания указан ответственный человек, то он привлекается к процедуре открытия наследства с первых дней.

Если же после открытия наследства нотариус решит, что объекты нуждаются в дополнительной защите, то он может самостоятельно назначить доверенное лица из числа незаинтересованных граждан.

Стороны договора

Как уже отмечалось выше, участниками составленного соглашения будут:

  • владелец;
  • доверенное лицо;
  • представитель нотариата.

Когда же составляется завещание, то дополнительно необходимо присутствие двух свидетелей, подтверждающих подлинность и добровольность оформления завещательного документа.

Существенные условия договора

В содержание документа необходимо внести следующие сведения:

  • личные сведения всех участников (Ф. И. О., адрес проживания контактный телефон);
  • термин действия соглашения (может считаться конкретной датой или исполнением определенного объема полномочий);
  • подробное описание материальных благ, в отношении которых назначается управление;
  • размер оплаты деятельности управленца, периодичность и порядок выплат.

Читать так же:  ​​Имеет ли право опекун на наследство опекаемого

Дополнительно необходимо обратить внимание на меры ответственности участников за нарушение условий контракта.

Срок действия договора

Как уже отмечалось выше, стандартная продолжительность действия контракта составляет полгода, но этот срок может увеличиваться в зависимости от особенностей осуществления процедуры. Также этот термин может быть досрочно прекращен. Основания:

  • отказ управляющего;
  • смерть управленца;
  • досрочная передача благ новому собственнику.

Как выплачивается вознаграждение доверительному управляющему

Участники договора вправе самостоятельно определить порядок назначения вознаграждения управленцу. Могут использоваться следующие виды оплаты:

  • денежное вознаграждение в твердой сумме (размер неограничен);
  • выплата в проценте от стоимости спорного имущества (согласно требованиям закона, управляющий не может получить более 3%);
  • вознаграждение в материальном виде (например, передача во владение части собственности).

Когда дело касается наследства, то, как правило, оплата услуг привлеченного лица происходит из стоимости наследуемых благ.

Особенности управления отдельными видами имущества

На практике больше всего трудностей возникает с доверительным управлением бизнесом. Так, когда дело касается предприятия, то необходимо обратить внимание на следующие факторы:

  • выбран управляющий одним лицом или коллегией акционеров;
  • предусмотрено ли право привлечения третьего лица уставными документами;
  • составлено ли распоряжение на временное привлечение к процедуре конкретного человека.

Вторая особенность — управление ценными бумагами. Не все представители — привлеченные третьи лица — имеют лицензию на исполнение охраны ценных бумаг конкретной категории. Если договор подписан с человеком, который не может исполнять установленные обязанности, то соглашение признается недействительным.

Исполнение и прекращение договора

Исполнение условий договора начинается с момента его утверждения нотариусом, если другое не обозначено в содержании документа. На протяжении всего периода действия контракта стороны обязаны в полной мере выполнять вверенные обязанности и, могут пользоваться предусмотренными правами.

Прекращение договора доверительного управления влечет к полному аннулированию взаимных прав и обязанностей.

Основания прекращения договора

Причины прекращения действия соглашения:

  • завершение срока контракта и нежелание продлевать договор на новый термин;
  • смерть одного из участников соглашения;
  • отмена договора в судебном порядке;
  • полное выполнение обозначенных в документе задач;
  • выявление оснований, при которых человек не может исполнять вверенные обязательства.

Дополнительно необходимо обратить внимание на то, что доверительный управляющий не должен самостоятельно компенсировать расходы, связанные с охраной собственности.

Поэтому стороны соглашения должны заблаговременно решить, как будут оплачиваться дополнительные расходы. В эту группу относится оплата услуг ЖКХ, затраты на судебные разбирательства, осуществление поточного ремонта.

управленец это — контролирующий субъект, который не обязан самостоятельно вкладывать деньги в развитие чужой собственности.

Источник: https://zakonoved.su/doveritelnoe-upravlenie-imushchestvom-oformlenie.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.