Передача в управление нежилого помещения

Содержание

Договор на право оперативного управления имуществом

Передача в управление нежилого помещения
Тип документа: Договор доверительного управленияДля того, чтобы сохранить образец этого документа себе на компьютер перейдите по ссылке для скачивания.

Размер файла документа: 12,8 кб

Говоря об этом договоре, необходимо четко понимать, что этот документ не подразумевает передачу собственности в постоянное пользование, а лишь свидетельствует о возможности управления имуществом другим лицом определенный промежуток времени.

Особенности договора

Этот документ подтверждает тот факт, что администрация передает во временное управление имущество учреждению на какой-то временный срок. В договоре обязательно должны прописываться основные особенности имущества. Если объектом, которое передается в управление, является нежилое помещение или здание, то описываются следующие особенности:

  • площадь сооружения в квадратных метрах;
  • местонахождение объекта;
  • основное предназначение в дальнейшем использовании;
  • общие особенности и характеристики помещения, указанные в техпаспорте.

В документе указывается продолжительность его действия, порядок передачи управления имущества, обязанности сторон и условия их сделки. Также описываются пункты, по которым может быть осуществлено преждевременное расторжение. Договор заключается на основании двух экземпляров, каждый участник получает свой документ. Документ обязательно должен содержать подписи действующих лиц.

Сохраните этот документ у себя в удобном формате. Это бесплатно.

г.

«» г.

в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Администрация», с одной стороны, и в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Учреждение», с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор», о нижеследующем:

1.1. На основании свидетельства № от «» года Администрация передает, а Учреждение принимает по настоящему Договору имущество (нежилое помещение, здание, сооружение) общей площадью кв.м.

, расположенное по адресу: на праве оперативного управления. Для использования под: .

Характеристики помещения указаны в выписке из технического паспорта БТИ № от «» года, являющейся неотъемлемой частью настоящего Договора.

2. СРОК ДЕЙСТВИЯ КОНТРАКТА

2.1. Срок действия Договора на право оперативного управления устанавливается с «» года до «» года.

2.2. Настоящий Договор вступает в силу с момента регистрации его в установленном законом порядке.

3. ПОРЯДОК ПЕРЕДАЧИ ИМУЩЕСТВА

3.1. Передача имущества в оперативное управление производится по Акту приемки-передачи. Акт передачи помещения оформляется в соответствии с действующими нормативными документами, регистрируется в установленном законом порядке, заверяется сторонами и хранится в деле по оформлению Договора.

3.2. Данное нежилое помещение учитывается на балансе Учреждения.

4. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

4.1. Права и обязанности Администрации.

4.1.1. Администрация имеет право: контролировать использование по назначению и сохранность переданного в оперативное управление Учреждению имущества.

4.1.2. Администрация вправе изъять излишнее неиспользуемое либо используемое не по назначению имущество и распорядится по своему усмотрению.

4.1.3. В случае необоснованного отказа владельца городской собственности (или прежнего балансодержателя) передать нежилое помещение на баланс новому владельцу, Администрация принимает меры к его осуществлению в соответствии с действующим законодательством.

4.2. Права и обязанности Учреждения.

4.2.1. Учреждение имеет право:

  • владеть, распоряжаться и пользоваться предоставленным ему имуществом в пределах очерченных требованиями законодательства, целями своей деятельности, заданиями собственника и назначением имущества;
  • обратиться в ГорБТИ с целью изготовления технического паспорта.

4.2.2.

Учреждение обязано:

  • содержать нежилое помещение в соответствии с правилами и нормами технической эксплуатации;
  • производить капитальный и текущий ремонт, переоборудование помещений, связанные с деятельностью Учреждения, за свой счет в сроки, установленные территориальным управлением или муниципальным округом, (но не более 2-х лет) в соответствии с документацией, разработанной в специализированной проектной организации;
  • не производить никаких перепланировок и переоборудования помещения, связанных с деятельностью Учреждения, без письменного разрешения Администрации;
  • обеспечить беспрепятственный доступ в нежилое помещение представителей органов исполнительной власти и административных органов с целью проверки документации и контроля за использованием помещений;
  • не совершать действий, препятствующих инвентаризации нежилого помещения, переданного по настоящему Договору;

Учреждение не вправе отчуждать или иным способом распоряжаться закрепленным за ним имуществом, производить:

  • продажи, безвозмездной передачи другому лицу, передачи в аренду;
  • вносить в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ и товариществ;
  • отдавать в залог имущества;
  • производить других действий, которые могут повлечь за собой отчуждение государственной собственности;

4.2.3. Учреждение не вправе передавать права оперативного управления другим юридическим и (или) физическим лицам.

5. ДОСРОЧНОЕ РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА

5.

Договор может быть расторгнут:

  • по соглашению сторон;
  • при ликвидации или реорганизации сторон в соответствии с действующим законодательством;

Нежилые помещения могут быть изъяты у пользователя в установленном порядке в случае нарушений условий эксплуатации и использования, несвоевременно вносимых платежей или несвоевременного их освоения (ремонта, согласно гарантийным обязательствам).

6. ПРОЧИЕ УСЛОВИЯ

6.1. Настоящий Договор заключен в двух экземплярах (соответствующим образом прошнурованный, пронумерованный и заверенный Администрацией) один хранится у Учреждения, второй в Администрации.

6.2. При изменении реквизитов стороны обязаны уведомить друг друга в письменном виде заказными отправлениями.

6.3. Размещение рекламы на наружной части помещения, находящегося в оперативном управлении, должно быть согласовано в установленном порядке.

6.4. Внесение в Договор каких-либо иных дополнительных имущественных требований, помимо внесенных в распорядительные документы, не допускается.

6.5. Споры, возникающие по Договору, рассматриваются в соответствии с действующим законодательством.

6.6. С момента вступления в силу настоящего Договора предыдущие документы на право владения имуществом и условия их заключения считаются недействующими. Другие изменения в Договор вносятся только дополнительным соглашением подписанным сторонами заключившими Договор.

7. ЮРИДИЧЕСКИЕ АДРЕСА И БАНКОВСКИЕ РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

Администрация

  • Юридический адрес:
  • Почтовый адрес:
  • Телефон/факс:
  • ИНН/КПП:
  • Расчетный счет:
  • Банк:
  • Корреспондентский счет:
  • БИК:
  • Подпись:

Учреждение

  • Юридический адрес:
  • Почтовый адрес:
  • Телефон/факс:
  • ИНН/КПП:
  • Расчетный счет:
  • Банк:
  • Корреспондентский счет:
  • БИК:
  • Подпись:

Сохраните этот документ сейчас. Пригодится.

Документы, которые также Вас могут заинтересовать:

Источник: https://dogovor-obrazets.ru/%D0%B4%D0%BE%D0%B3%D0%BE%D0%B2%D0%BE%D1%80/%D0%94%D0%BE%D0%B3%D0%BE%D0%B2%D0%BE%D1%80_%D0%BD%D0%B0_%D0%BF%D1%80%D0%B0%D0%B2%D0%BE_%D0%BE%D0%BF%D0%B5%D1%80%D0%B0%D1%82%D0%B8%D0%B2%D0%BD%D0%BE%D0%B3%D0%BE_%D1%83%D0%BF%D1%80%D0%B0%D0%B2%D0%BB%D0%B5%D0%BD%D0%B8%D1%8F_%D0%B8%D0%BC%D1%83%D1%89%D0%B5%D1%81%D1%82%D0%B2%D0%BE%D0%BC

Управление недвижимостью как бизнес — пошаговая инструкция управления

Передача в управление нежилого помещения

В чем особенности управления недвижимостью как вида предпринимательской деятельности? Как управлять объектами коммерческой недвижимости? Где пройти обучение по управлению недвижимостью?

Тема публикации – управление недвижимостью. Доступно, просто и подробно я расскажу, как делать бизнес на управлении жилыми или нежилыми объектами. Материал будет интересен как владельцам недвижимости, так и тем, кто хочет попробовать свои силы в деле управления.

  1. Что такое управление недвижимостью?

  2. Что включает в себя управление недвижимостью – обзор ТОП-5 основных функций управления

  • Функция 1. Планирование расходов и доходов по недвижимости
  • Функция 2. Реклама объекта и привлечение арендаторов
  • Функция 3. Техническое обслуживание и эксплуатация недвижимости
  • Функция 4. Согласование перепланировок и реконструкций
  • Функция 5. Подготовка договоров и разрешение спорных вопросов

3.Как управляют недвижимостью

  • Шаг 1. Заключаем договор на управление недвижимостью
  • Шаг 2. Находим арендаторов
  • Шаг 3. Контролируем своевременное поступление арендной платы
  • Шаг 4. Организовываем погашение коммунальных задолженностей
  • Шаг 5. Выселяем арендаторов
  • Шаг 6. Заказываем клининговые услуги
  • Шаг 7. Организовываем мелкий текущий ремонт

4.Как избежать сотрудничества с мошенниками — 4 полезных совета по управлению недвижимостью

  • Совет 1. Никогда не вручайте ключи, не получив деньги
  • Совет 2. Всегда заключайте контракт с арендатором
  • Совет 3. Обязательно требуйте документы с личными данными арендатора

5.Заключение

1. Что такое управление недвижимостью?

Если вы – счастливый обладатель недвижимости, на которой можно делать бизнес, вам не обязательно заниматься делами самому. Есть более цивилизованный и простой вариант – сдать свой объект в управление профессиональной компании.

Фирма будет заниматься коммерческой эксплуатацией вашего помещения, а вы – получать регулярную прибыль. Классический пример пассивного дохода. Естественно, какая-то часть финансовых поступлений пойдёт на выплату гонорара за услуги управляющей организации.

В рамках управления недвижимостью происходит разумное разграничение функций владельца и управляющего. Задача собственника – найти надёжного, квалифицированного и расторопного посредника, который будет блюсти его интересы.

Далее все функции управления делегируются компетентным сотрудникам, но стратегические решения и общий контроль остаются за владельцем. Управляющий, в свою очередь, выступает от его имени и вносит при необходимости свои предложения по увеличению дохода или улучшению условий эксплуатации.

Перечислим главные плюсы доверительного управления:

  • экономия времени и сил собственника;
  • повышение конкурентности объекта на рынке недвижимости;
  • юридический аспект эксплуатации объекта находится в руках профессионалов;
  • управляющий внимательно следит за состоянием недвижимости и старается не допускать порчи имущества или ненадлежащего обращения с ней.

Если ранее в доверительное управление передавали в основном объекты зарубежной недвижимости, то в последние годы такая услуга набирает популярность и на внутреннем жилищном рынке России и стран СНГ.

Куда легче передать объект в компетентные руки, чем заниматься им самому – искать арендаторов, отбирать надёжных кандидатов, оформлять договоры, ежемесячно взимать плату, выслушивать жалобы соседей и т.д.

В случае стороннего управления все эти заботы поручаются профессиональной компании, в которой лучше знают, как сделать, чтобы все участники процесса (включая соседей) были довольны и счастливы.

Краткий перечень профессиональных задач управляющей фирмы:

  • создание благоприятных условий для клиента;
  • продвижение объекта на рынке недвижимости с целью извлечения максимальной прибыли;
  • контакты со страховщиками и брокерами;
  • разработка и внедрение мероприятий по оптимизации расходов на эксплуатацию объекта;
  • проведение плановых профилактических и ремонтных работ;
  • поиск арендаторов, переговоры с ними, оформление договоров аренды, контроль соблюдения договоров;
  • финансовые взаиморасчеты;
  • взаимодействие с государственными органами (при необходимости).

2. Что включает в себя управление недвижимостью

Основные задачи компании по управлению недвижимостью и конкретных специалистов – обеспечивать клиентам стабильную прибыль и грамотно эксплуатировать объекты, данные в распоряжение.

Существуют и более конкретные функции, которые мы рассмотрим во всех подробностях.

Функция 1. Планирование расходов и доходов по недвижимости

Первая функция – сугубо экономическая.

Управляющий:

  • распределяет финансовые потоки;
  • анализирует эксплуатационные расходы и организует и мероприятия по их снижению;
  • контролирует стабильное поступление арендных платежей;
  • поддерживает арендную плату на максимальном рыночном уровне;
  • ведёт бухгалтерию и отчетную документацию.

В любой момент компания должна быть готова отчитаться перед заказчиками по всем статьям – профессиональное управление предполагает полную прозрачность финансовых взаиморасчетов.

Функция 2. Реклама объекта и привлечение арендаторов

Управление объектом включает в себя его рекламу и продвижение на жилищном рынке. Профессиональный управляющий всегда знает, как наилучшим образом показать достоинства конкретной жилплощади и скрыть недостатки.

Здесь компания доверительного управления частично берёт на себя функции агентства недвижимости. То есть ищет покупателей, рекламируя объект всеми возможными способами. Грамотная рекламная кампания – гарантия выгодной сделки.

Профи продвигают товар по всем фронтам – через интернет, СМИ, печатные издания, наружную рекламу. Чем более выгодными для клиента будут условия контракта, тем больше размер гонорара управляющего.

Функция 3. Техническое обслуживание и эксплуатация недвижимости

Чтобы объект как можно дольше оставался в функциональном и презентабельном состоянии, его нужно должным образом обслуживать.

Управляющий обязан:

  • следить за корректной эксплуатацией недвижимости;
  • вовремя проводить профилактические и ремонтные работы;
  • обеспечивать охрану объекта, если этого требует владелец;
  • организовывать клининг – профессиональную уборку жилплощади;
  • содержать и развивать объект в соответствии с его назначением и требованиями клиента.

Все сантехнические, инженерные системы должны работать исправно и бесперебойно. Если жильцы жалуются на тараканов или грызунов, управляющий вызывает специальные службы для уничтожения оных.

Если в управлении находятся частный дом (коттедж, особняк) фирма содержит в идеальной чистоте прилежащую территорию, очищает её от снега, мусора, отходов, занимается озеленением участка.

Функция 4. Согласование перепланировок и реконструкций

Если управляющая организация, исходя из соображений повышения доходности, считает, что объект нуждается в перепланировке или реконструкции, она может предложить такой вариант собственнику.

Все работы производятся за счёт владельца, но сам процесс контролируется представителями управляющей фирмы. Они нанимают подрядчиков и следят за ходом ремонтных мероприятий.

Функция 5. Подготовка договоров и разрешение спорных вопросов

Вся юридическая сторона процесса контролируется управляющей компанией. Специалисты подготавливают текст договора с арендатором, следят, чтобы пакет документов был полным. В случае возникновения спорных ситуаций представляют интересы клиента в суде.

В таблице основные функции управления и их особенности представлены в наглядном виде:

На сайте есть узкоспециальная статья на тему аренды коммерческой недвижимости.

3. Как управлять чужой недвижимостью и получать хорошие деньги — пошаговая инструкция для новичков

Этот раздел для тех, кто желает заняться управлением недвижимостью на профессиональном уровне. Конечно, понять все нюансы процесса управления можно только после обучения по этой специальности. Но основные шаги процесса полезно знать заранее.

Некоторые считают, что управляющие недвижимостью – те же риэлторы. Это ошибочная точка зрения. Управляющий занимается не только рекламой и поиском арендаторов, он универсальный специалист – экономист, юрист, маркетолог, архитектор, даже эколог и строитель в одном лице.

А теперь – пошаговая инструкция для начинающих

Шаг 1. Заключаем договор на управление недвижимостью

Заключается договор, в котором чётко и без двусмысленных формулировок оговариваются условия сотрудничества – размер вознаграждения, характер отчетности, сроки действия соглашения, ответственность сторон при нарушении обязательств.

Шаг 2. Находим арендаторов

Следующая задача – поиск арендаторов. На этом этапе нужно организовать эффективную рекламную кампанию объекта, чтобы сдать его по максимальной цене. От размера арендной платы будет зависеть стабильность компании.

С арендаторами в обязательном порядке заключается договор. Понятно, что профессионал не станет брать в пользователи первых встречных, а выберет арендаторов порядочных, платёжеспособных, аккуратных.

Шаг 3. Контролируем своевременное поступление арендной платы

Специалист постоянно контролирует, чтобы условия аренды неукоснительно соблюдались. Следит, чтобы число жильцов соответствовало соглашению, чтобы в квартире жили именно те люди, которые заключали договор.

И главное – чтобы арендаторы своевременно вносили арендную плату.

Шаг 4. Организовываем погашение коммунальных задолженностей

Коммунальные платежи тоже контролируются управляющим. Он может делегировать эту функцию арендаторам, но собственник спросит в случае чего именно с компании, а не с арендаторов.

Шаг 5. Выселяем арендаторов

Срок договора аренды прошёл. Арендаторы имеют вправо продлить соглашение или съехать с помещения. В первом случае составляется новый договор, во втором – скатертью дорожка, но сначала нужно уладить все финансовые дела. Полный расчет, нулевой баланс, никаких задолженностей и «я через неделю вам переведу на карту».

Шаг 6. Заказываем клининговые услуги

После выселения помещение нужно привести в полный порядок. Самостоятельно заниматься уборкой не нужно, на это есть специалисты. Они сделают клининг быстрее, лучше и профессиональнее. Расходы возлагаются на собственника.

Шаг 7. Организовываем мелкий текущий ремонт

Если вышли из строя элементы сантехники или электропроводки, если отклеилась плитка или плохо работает техника, управляющий обязан устранить неполадки. Оплачивает ремонт, опять же, собственник, но нужно сохранить документальное подтверждение неисправностей и их устранения.

4. Как избежать сотрудничества с мошенниками — 4 полезных совета по управлению недвижимостью

Риск столкнуться с мошенниками есть в любом коммерческом предприятии. Управление недвижимостью – не исключение.

Чтобы не стать жертвами аферистов, следуйте полезным экспертным советам.

Совет 1. Никогда не вручайте ключи, не получив деньги

Никогда не забывайте принцип, озвученный классиками: «Утром деньги – вечером стулья». Вручать ключи можно только после подписания договора и внесения арендной платы в полном объёме.

Если клиенты не могут или не хотят сотрудничать на ваших условиях, скажите им «до свидания» и ищите других.

Совет 2. Всегда заключайте контракт с арендатором

«Без контракта не работаю!» Эту фразу должен знать и помнить каждый управляющий. Все пункты и нюансы аренды должны быть «внесены в протокол» — документально заверены и учтены обеими сторонами. Никаких устных соглашений, обещаний и заверений.

Совет 3. Обязательно требуйте документы с личными данными арендатора

Документы следует проверять обязательно. Данные нужно внести в договор.

Так будет легче отыскать арендатора, если он окажется мошенником – например, сдаст ваш объект

6. Заключение

Итак, друзья, сделаем выводы. Управление недвижимостью – полезная и перспективная услуга, которой стоит воспользоваться всем, кто желает получать от своих объектов максимум коммерческой отдачи, но не желает тратить на это личное время.

Наша команда желает вам успеха, благополучия и процветания! Будем благодарны за оценки и комментарии к прочитанному. До новых встреч!

Источник: https://www.4sochi.com/single-post/upravlenie-nedvizimosti

Что такое доверительное управление имуществом?

Передача в управление нежилого помещения

Доверительное управление недвижимостью применяется в основном в коммерческих целях. Например, если гражданин занимается сдачей в аренду жилой и нежилой недвижимости. Если сдаваемый объект один, проблем не возникает. Арендатор самостоятельно занимается оформлением договоров и взиманием арендной платы.

Но если речь идёт о нескольких объектах и при этом арендодатель проживает в другом городе или области, возникают трудности с юридическим сопровождением сделки. В такой ситуации и применяется доверительное управление имуществом.

Здесь выписывается доверенность на третье лицо, которому собственник передаёт право управлять недвижимостью. Обычно составляется двухсторонний договор, где прописаны обязанности и ответственность сторон. Например, управляющий принимает имущество без права продажи.

Доверительное управление применяется и в наследственных делах. Если между претендентами возникают имущественные споры, доверенность выписывается на нотариуса, который получает право управлять недвижимостью, до передачи её законному наследнику.

Что можно передавать в управление

Доверительное управление (без права продажи) распространяется в основном на коммерческие объекты, которые приносят прибыль владельцу. Согласно законодательству, доверенность на временное управление можно оформить на следующее недвижимое имущество:

  • офисные помещения;
  • склады;
  • торговые точки;
  • объекты жилой недвижимости;
  • промышленные предприятия и комплексы.

Обратите внимание, что совместно с недвижимостью в доверительное управление переходят денежные средства и ценные бумаги. Отдельно оформить доверенность на управление финансами нельзя, только если они являются неотъемлемой частью имущества.

Доверительное управление недвижимостью нельзя оформить на объекты, изъятые из оборота. Кроме того, не допускается передача прав на управление водными ресурсами, лесными массивами и природоохранными зонами.

При этом можно передавать имущество с наложенным на него обременением. Об этом собственник обязан известить управляющего. В противном случае последний вправе расторгнуть договор и получить материальную компенсацию в размере годового вознаграждения за оказанные услуги.

Общие положения

Каждая доверенность на управление недвижимостью имеет свои особенности и нюансы, которые оговариваются между собственником и управляющим. Поэтому приведём общие положения временной передачи права собственности.

  1. Договор заключается на строго определённый срок. По закону, доверенность не может выписываться на срок более 5 лет. Если стороны не расторгли соглашение и не вносили в договор изменения, доверенность продлевается на аналогичный срок на прежних условиях.
  2. Управляющий вправе самостоятельно выбирать способ управления недвижимостью, без права продажи вверенного объекта.
  3. Проводя сделки с недвижимостью, управляющий всегда действует от своего имени, однако, в документах совместно с подписью ставится приставка Д. У. (доверительный управляющий).
  4. Согласно действующему законодательству, доверенность на распоряжение имуществом выписывается только на индивидуального предпринимателя или организацию. Такой вид деятельности попадает под определение «коммерция» и облагается налогом.
  5. Объект недвижимости, на который выписана доверенность, исключается из общей имущественной массы собственника. Соответственно не допускается передача имущества в счёт взыскания долгов собственника. Исключением является, ситуация, когда объект, переданный в доверительное управление, считается залогом.

Обязательные пункты

Условия обязательные к исполнению согласно договору, регламентированы Гражданским кодексом. Вот перечень пунктов:

  • наименование объекта, переходящего к управляющему. Если имущество сложносоставное, прилагается опись;
  • указать заинтересованное лицо, в интересах которого будет действовать управляющий;
  • стоимость услуг по доверительному управлению. Если финансовый вопрос неинтересен сторонам, в данном пункте указывается – безвозмездно;
  • временные рамки.

Если по данным пунктам не достигнуто соглашение сторон, договор не имеет юридической силы. Помимо обязательных пунктов, рекомендуем согласовать следующие условия:

  • ограничений по доверенности. Например, без права продажи;
  • возможность передачи управляющим своих полномочий другому субъекту;
  • варианты управления недвижимостью;
  • график предоставления управляющим отчёта о своих действиях;
  • возмещение финансовых затрат, возникших при доверительном управлении имуществом;
  • ответственность при нарушении условий договора.

Обязанности и ответственность управляющего

Учитывая, что главным действующим лицом такого договора является сторона, на которую выписана доверенность, полезно будет рассмотреть права и ответственность. Итак, управляющий вправе:

  1. Самостоятельно привлекать арендаторов, с целью получения максимальной выгоды.
  2. Заключать договора и следить за соблюдением условий, включая взимание арендной платы.
  3. Страховать вверенное имущество с целью снижения рисков.
  4. Следить за своевременной оплатой счетов за предоставленные коммунальные услуги. Если в договоре с арендатором этот пункт не указан, оплачивать счета самостоятельно.
  5. Следить за сохранностью вверенного имущества, даже в ущерб собственным интересам.
  6. Урегулировать конфликтные ситуации с арендаторами.

Если управляющий не справляется со своими обязанностями, он несёт материальную ответственность. В частности, возместить собственнику упущенную выгоду либо стоимость испорченного имущества.

Обратите внимание, что договор, может быть расторгнут в одностороннем порядке. В этом случае, инициатор обязан возместить другому участнику сделки понесённые убытки.

Источник: https://yuristznaet.ru/zhilischnyj-vopros/doveritelnoe-upravlenie-nedvizhimostyu.html

Доверительное управление коммерческой недвижимостью

Передача в управление нежилого помещения

Татьяна Александрова. Работает в компании Retail-Realty с 2002 года. Опыт 18 лет. По образованию инженер-программист (окончила МГТУ СТАНКИН) и экономист (Московский Банковский Институт при Сбербанке РФ).

Коммерческая недвижимость – такой же актив, как и любая другая недвижимость. Она может приносить постоянную прибыль, если её сдавать в аренду. Причём подобную собственность реально сдавать на долгосрочной или краткосрочной основе (посуточно).

В крупных городах инвестиции в коммерческую недвижимость способны оказаться даже более доходными, чем при вложении в жилую. Коммерческая недвижимость, как правило, стоит значительно дороже.

Но менее требовательна к материалам при строительстве или ремонте. И стоимость аренды подобных объектов зачастую выше, чем у жилых.

В итоге получается, что вкладывать деньги в данный вид недвижимости выгоднее.

По данному объекту собственник увеличил арендный доход на 26%, передав помещение в доверительное управление

Вместе с тем следует учитывать существующие риски. В частности, бизнес может оказаться в стагнации, перестать арендовать магазины, помещения свободного назначения или офисы.

Жильё же требуется всегда, вне зависимости от экономического климата в стране. Поэтому однозначно делать выводы о том, какой вариант вложения средств ликвиднее, проблематично. У каждого решения есть свои преимущества и недостатки.

Эксперты уверены только в том, что на коммерческой недвижимости при правильном подходе можно заработать больше.

К сожалению, статистика показывает, что в России многие владельцы такой собственности получают минимальный, который намного меньше того, на который могли бы рассчитывать. Это обусловлено разными причинами:

  • нет доверия к арендатору, владельцы боятся сдавать свою недвижимость в аренду. В итоге она простаивает, ветшая со временем и только требуя денег на поддержание технического состояния и налоги;
  • не хватает времени или компетенции для поиска арендаторов и заключения с ними договора;
  • слабое понимание реальных рыночных цен. Многие собственники оперируют устаревшими данными, которые не соответствуют действительности;
  • нет физической возможности заниматься сдачей имущества. Собственник может находиться в другом субъекте РФ или вообще в другой стране;
  • непонимание реального дохода, который можно получить от имущества. Владельцы иногда недооценивают текущее значение имеющихся у них активов.

Таким образом, имущество не приносит денег, нет движения на рынке, от чего страдают все потенциальные участники сделки. Однако передача объекта в доверительное управление проверенной компании помогло бы полностью разрешить такую ситуацию. Но для этого надо разобраться, что оно собой представляет в целом применительно к коммерческой недвижимости.

Сложно найти подобную компанию с опытом работы с 1996 года и с проверенной репутацией

Что такое доверительное управление?

Доверительное управление недвижимостью – это управление, которое представляет собой передачу имущества от одного лица (собственника) другому (в нашем случае – агентству) для управления.

Как правило, такое происходит в тех случаях, когда у владельца нет возможности распорядиться этой собственностью так, чтобы получить в итоге максимальную выгоду. Вместо него управлением занимается по поручению другое лицо или компания. Данная ситуация выгодна всем.

В результате собственник выплачивает вознаграждение агентству, но в конечном итоге получает доход все равно больше, чем сдавал бы самостоятельно.

Применительно к коммерческой недвижимости всё выглядит следующим образом:

  1. У одного лица есть в собственности какой-то объект, который можно использовать. Это может быть торговая площадь, магазин, офис или даже целый торговый комплекс.
  2. Такое имущество сдается неэффективно или сдается нерационально, поэтому и не приносит ощутимого дохода.
  3. Собственник не может изменить ситуацию в виду своего нахождения в другом регионе, нехватки времени или низкого уровня своей компетенции в этом вопросе.
  4. Он заключает договор с агентством по управлению.
  5. Между сторонами оформляется договор доверительного управления. В нём всё тщательно регламентируется срок действия соглашения, условия пролонгации, права и обязанности сторон, кадастровые характеристики объекта, порядок выплаты вознаграждения и прочее.
  6. Также на представителя агентства оформляется доверенность, чтобы он мог от лица собственника заключать договоры. Например, подписывать соглашения о сдаче имущества в аренду. При выдаче доверенности полномочия риелтора можно и нужно ограничить. То есть фактически указывается, что он имеет право только сдавать такое имущество в аренду и ничего более. Это есть абсолютная защита от любых сомнительных сделок.
  7. После этого агент сдаёт имущество в аренду.
  8. Собственник начинает на регулярной основе получать арендные платежи.
  9. Часть платежей уходит агентству в качестве вознаграждения, как и было зафиксировано в договоре.
  10. Агентство следит за тем, как именно эксплуатируется имущество. Если арендаторы нарушают условия договора, то управляющий от имени собственника обязан немедленно отреагировать.
  11. Когда заканчивается срок аренды, агентство уже имеет новых арендаторов. О любых изменениях уведомляет владельца.

Выше описан общий алгоритм взаимодействия между сторонами. Однако могут быть разные нюансы, связанные со спецификой коммерческой недвижимости и ещё с целым рядом моментов. Например:

  • иногда владелец сдаёт в аренду не всю недвижимость, а только часть, что отдельно оговаривается;
  • периодически объект предоставляется в аренду на различных условиях и в разных правовых режимах. Например, большая часть комплекса может предоставляться в пользование на долгосрочной основе. Однако конкретный конференц-зал будет при этом сдаваться в аренду по часам;
  • временами в сделке могут появится третьи лица. Это может быть страховая компания, если собственник хочет дополнительные гарантии.

То есть нюансы у таких взаимоотношений бывают. Поэтому к заключению сделки все подходят индивидуально, прекрасно понимая, что очень много моментов нужно учитывать.

То есть нюансы у таких взаимоотношений бывают. Поэтому к заключению сделки все подходят индивидуально, прекрасно понимая, что очень много моментов нужно учитывать.

Наш опыт показывает – лучше работать с крупными сетевиками

Чтоуказывается в договоредоверительного управления коммерческой недвижимостью?

Основа такого управления собственностью – это договор, который должен обязательно заключаться между сторонами. В него вносится ряд ключевых моментов. Это:

  1. Стороны. Важно, чтобы они были предельно конкретно и понятно обозначены. Если на коммерческую недвижимость права есть у нескольких лиц, то они все должны дать согласие на её использование таким образом. В противном случае заключение договора не будет являться действительным. Особенно важно учитывать этот момент, когда речь идёт о супругах. Ведь формально объект может быть оформлен только на одного из них. Но по факту право собственности при приобретении недвижимости в браке возникает у обоих, за определёнными исключениями. Отдельная история. Если объект принадлежит юридическому лицу. Там нюансов значительно больше.
  2. Сам объект. Как уже говорилось выше, собственник может владеть одним имуществом, например, большим комплексом, а передать в рамках доверительного управления только часть. Или может передать всё, но на разных условиях. Поэтому очень важно прописать полные характеристики объект. Также в договоре должно быть указано основание возникновения права собственности.
  3. Права и обязанности сторон. У собственника есть право контролировать то, как именно используется его имущество. Однако в то же время владелец не должен этим ущемлять права арендаторов на эксплуатацию такой собственности. Поэтому механизм контроля стоит очень тщательно продумать и детально прописать в договоре. Это же справедливо и в отношении других прав и обязанностей сторон.
  4. Срок действия договора. Желательно обозначить какой-то период, чтобы потом была возможность вернуться к тексту соглашения и пересмотреть его условия. Вполне вероятно, что с течением времени они перестанут устраивать обе стороны.
  5. Размер вознаграждения агентства и порядок передачи. Здесь тоже важна конкретика. Учтите, что указывать необходимо все в рублях, даже если договор привязан к валюте ( в настоящее время данная практика себя изжила).
  6. Санкции за нарушения одной из сторон взятых на себя обязательств. Если в договоре содержится отсылочное условие на форс-мажор, то желательно не ограничиваться общими указаниями, а указать, что именно будет происходить в данном случае.
  7. Условия внесения изменений в договор или же заключения дополнительного соглашения. Очень важный пункт. Арендаторы могут выдвинуть встречное предложение, которое будет касаться и отношений собственника и управляющего. Поэтому такой момент стоит предусмотреть заранее.
  8. Порядок разрешения конфликтов. Чем тщательнее прорабатывается этот пункт, тем выше вероятность, что к нему никогда не придётся прибегать на практике. Но в целом желательно указать, кто и как должен отправлять претензии, по каким контактам, что нужно в них указывать, какие документы желательно прилагать, как они будут разрешаться и т.д.
  9. Другие положения, которые имеют значение. Например, если договор затрагивает интересы третьих лиц, это необходимо также указать.

Разработка такого соглашения может занять несколько недель. Особенно, если создавать договор с нуля, а не брать готовый шаблон. Однако в итоге получится договор, который будет индивидуально составлен под конкретных участников и под их интересы.

А вот использовать типовые договоры нежелательно. В лучшем случае в них мало конкретики, очень много общих фраз. То есть они на самом деле ничего не гарантируют и не обеспечивают. А в худшем случае случайно взятые из Интернета соглашения могут устареть или вообще быть неправильно составленными.

Вам никто не гарантирует качество таких документов. Поэтому вы рискуете оказаться без правовой защиты.

Разбирательства же между сторонами без договора при передаче имущества в доверительное управление могут стать очень длительными, дорогостоящими и в целом неприятными.

Поэтому работайте только с надежными и проверенными агентствами.

Преимущества передачи коммерческой недвижимости в доверительное управление

Собственник при заключении такой сделки увеличивает свой арендный доход:

  • ему не нужно будет тратить свое время и другие ресурсы на сдачу объекта в аренду;
  • он сможет не вникать в юридические тонкости при заключении договора с арендаторами;
  • такое лицо избавляется от необходимости общаться с большим потоком потенциальных клиентов, что всегда утомляет.

При этом управляющий использует свои знания, навыки, связи, наработанную базу – всё для того, чтобы найти самый оптимальный вариант. В итоге коммерческая недвижимость сдаётся на максимально выгодных в конкретных обстоятельствах условиях.

Владелец этого объекта с ужасом вспоминает время, когда сдавал помещение сам.

Что предлагаем мы?

Наша компания с 1996 года оказывает услуги по доверительному управлению квартирами и коммерческой недвижимостью. Мы прекрасно разбираемся в рынке и постоянно его отслеживаем. У нашей команды более, чем 20-летний опыт управления. При этом мы в любой момент готовы пойти навстречу клиенту, адаптироваться под его пожелания или требования.

Наша компания гарантирует максимальную безопасность клиентам. Мы знаем, на что именно обращать внимание. Готовы вникнуть в детали при оформлении договора доверительного управления. Мы не используем шаблонные контракты, благодаря чему наши клиенты всегда остаются довольными. Мы оперативно реагируем на любую критику и предложения клиентов. Детали сотрудничества оговариваются лично.

Татьяна Александрова. Работает в компании Retail-Realty с 2002 года. Опыт 18 лет. По образованию инженер-программист (окончила МГТУ СТАНКИН) и экономист (Московский Банковский Институт при Сбербанке РФ).

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5e9d5a910efcae26c2f496c7/doveritelnoe-upravlenie-kommercheskoi-nedvijimostiu-5eb2da3bec9bc44b2769fa81

Письмо Минфина России от 6 апреля 2020 г. N 02-06-10/27272 Об отражении в учете объектов недвижимого имущества (помещения в нежилых зданиях), переданных собственником в связи с закреплением права оперативного управления за федеральным органом власти (казенным учреждением)

Передача в управление нежилого помещения

Департамент бюджетной методологии и финансовой отчетности в государственном секторе Министерства финансов Российской Федерации, рассмотрев письмо (далее – Департамент, письмо), в рамках своей компетенции сообщает следующее.

В соответствии с Положением о Министерстве финансов Российской Федерации, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 30.06.

2004 N 329, Минфин России является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере бюджетной деятельности, при этом Минфину России не предоставлено право официального толкования законодательных или иных нормативных правовых актов.

Кроме того, в Минфине России, если законодательством не установлено иное, не рассматриваются по существу обращения по оценке конкретных хозяйственных операций.

Вместе с тем Департамент полагает возможным обратить внимание на отдельные положения нормативно-правовых актов, регулирующих ведение бюджетного (бухгалтерского) учета и составление бухгалтерской (финансовой) отчетности.

Согласно Федеральному закону от 6 декабря 2011 г.

N 402-ФЗ “О бухгалтерском учете” (далее – Закон N 402-ФЗ) и положениям Бюджетного законодательства порядок признания (прекращения признания) в бюджетном учете объектов нефинансовых активов (как находящихся в оперативном управлении, так и составляющих государственную казну Российской Федерации (субъекта Российской Федерации) регламентируются федеральными стандартами бухгалтерского учета государственных финансов и актами Минфина России, регулирующими ведение бюджетного учета.

Порядок отражения в бухгалтерском учете информации об объектах основных средств определен федеральным стандартом бухгалтерского учета для организаций государственного сектора “Основные средства”, утвержденным приказом Минфина России от 31.12.

2016 N 257н (далее – Стандарт, СГС “Основные средства”).

В соответствии с пунктом 24 СГС “Основные средства” объекты основных средств, полученные субъектом учета от собственника (учредителя), иной организации бюджетной сферы подлежат признанию в бухгалтерском учете в оценке, определенной передающей стороной (собственником (учредителем) – по стоимости, отраженной в передаточных документах.

Положения СГС “Основные средства” применяются при ведении бухгалтерского учета основных средств, раскрытии в бухгалтерской (финансовой) отчетности информации об основных средствах (результатах операций с ними), если иное не установлено другими федеральными стандартами бухгалтерского учета государственных финансов, единой методологией бюджетного учета и бюджетной отчетности.

Согласно пункту 29 Инструкции по применению Единого плана счетов бухгалтерского учета для органов государственной власти (государственных органов), органов местного самоуправления, органов управления государственными внебюджетными фондами, государственных академий наук, государственных (муниципальных) учреждений, утвержденной приказом Министерства финансов Российской Федерации от 01.

12.

2010 N 157н, передача (получение) объектов государственного (муниципального) имущества между органами государственной власти (государственными органами), органами местного самоуправления (муниципальными органами), государственными (муниципальными) учреждениями, в связи с прекращением (закреплением) имущественных прав (в том числе права оперативного управления (хозяйственного ведения), осуществляется по балансовой (фактической) стоимости объектов учета с одновременной передачей (принятием к учету), в случае наличия, суммы начисленной на объект нефинансового актива амортизации. Указанные положения распространяются как на операции с объектами имущества, составляющими государственную казну, так и на объекты, находящиеся (закрепляемые) на праве оперативного управления.

Согласно пункту 20 федерального стандарта бухгалтерского учета для организаций государственного сектора “Концептуальные основы бухгалтерского учета и отчетности организаций государственного сектора”, утвержденного приказом Министерства финансов Российской Федерации от 31.12.

2016 N 256н (далее – СГС “Концептуальные основы”), объекты бухгалтерского учета, а также изменяющие их факты хозяйственной жизни отражаются в бухгалтерском учете на основании первичных учетных документов.

В соответствии с Законом N 402-ФЗ и Бюджетным кодексом Российской Федерации (статья 264.1) информация об активах и обязательствах, а также об операциях, изменяющих указанные активы, подлежит обязательному отражению в бюджетном учете и бюджетной отчетности, при этом пропуск и искажение информации не допускается.

Положениями Закона N 402-ФЗ и СГС “Концептуальные основы” установлены требования к составу реквизитов, обязательных при оформлении первичных учетных документов. Согласно таким требованиям указание денежного измерения факта хозяйственной жизни (сделки) в документе, оформляющем сделку с имуществом, является обязательным.

Формы первичных учетных документов для организаций бюджетной сферы, к которым относятся органы государственной власти, устанавливаются в соответствии с бюджетным законодательством Российской Федерации нормативными правовыми актами Минфина России, регулирующими единую методологию бюджетного учета (пункт 4 статьи 9 Закона N 402-ФЗ).

Первичным учетным документом в целях принятия к бюджетному учету объектов нефинансовых активов при их передаче между учреждениями, в том числе при закреплении права оперативного управления (хозяйственного ведения), является Акт о приеме-передачи объектов нефинансовых активов (ф.

0504101), форма и правила заполнения которого установлены приказом Министерства финансов Российской Федерации от 30.03.

2015 N 52н “Об утверждении форм первичных учетных документов и регистров бухгалтерского учета, применяемых органами государственной власти (государственными органами), органами местного самоуправления, органами управления государственными внебюджетными фондами, государственными (муниципальными) учреждениями и методических указаний по их применению”.

В Акте о приеме-передаче объектов нефинансовых активов (ф. 0504101) обязательно отражается первоначальная (балансовая) стоимость объектов нефинансовых активов, вовлеченных в процесс передачи (приемки).

В целях отражения в бюджетном учете достоверной информации о стоимости передаваемых (принимаемых) в оперативное управление объектов нефинансовых активов органу, осуществляющему учет имущества казны, необходимо предоставить информацию о первоначальной (балансовой) стоимости объектов нефинансовых активов на основании указанного первичного документа в установленном порядке.

Департамент также обращает внимание, что форма Акта о приеме-передачи объектов нефинансовых активов (ф. 0504101) является унифицированной формой первичных учетных документов, применяемых организациями бюджетной сферы, и ее составление в произвольной форме бюджетным законодательством не предусмотрено.

Согласно информации, изложенной в письме, объекты недвижимости, закрепляемые в оперативное управление, поступили в федеральную казну Российской Федерации (в федеральную собственность) от субъекта Российской Федерации – города федерального значения Москва.

Следует особо отметить, что указанные операции являются операциями, формирующими консолидируемые расчеты между уполномоченным органом города федерального значения Москва и уполномоченным федеральным органом (уполномоченным Территориальным органом Федерального агентства по управлению имуществом), подлежащими отражению в бюджетном учете в стоимостной оценке объектов нефинансовых активов (при их отсутствии – по кадастровой оценке (в отсутствии кадастровых оценок – в условной оценке), с обязательным формированием в бюджетной отчетности консолидируемых расчетов (Справки по консолидируемым расчетам (ф. 0503125).

Учитывая вышеизложенное, объекты недвижимого имущества (помещения в нежилых зданиях), переданные собственником (уполномоченным Территориальным органом Федерального агентства по управлению имуществом) в связи с закреплением права оперативного управления за федеральным органом власти (казенным учреждением), подлежат отражению принимающей стороной на соответствующих счетах аналитического учета счета 010112000 “Нежилые помещения (здания и сооружения) – недвижимое имущество учреждения” по стоимости, определенной передающей стороной – уполномоченным Территориальным органом Федерального агентства по управлению имуществом. При этом стоимость передаваемых объектов не должна быть отличной от стоимости, указанной предыдущим правообладателем такого имущества (уполномоченным органом города федерального значения Москва), за исключением случая проведения уполномоченным Территориальным органом Федерального агентства по управлению имуществом переоценки объектов, составляющих казну Российской Федерации.
Заместитель директора Департамента бюджетной методологии и финансовой отчетности в государственном секторе С.В. Сивец

В рассматриваемой ситуации объекты недвижимости, закрепляемые в оперативное управление, поступили в федеральную казну от региона. Указанные операции отражаются в бюджетном учете в стоимостной оценке объектов нефинансовых активов (при ее отсутствии – по кадастровой оценке, а при ее отсутствии – в условной оценке) с обязательным формированием в бюджетной отчетности консолидируемых расчетов.

Помещения в нежилых зданиях, переданные собственником в связи с закреплением права оперативного управления за федеральным органом власти (казенным учреждением), отражаются принимающей стороной по стоимости, определенной передающей стороной – федеральным органом власти. При этом стоимость передаваемых объектов не должна отличаться от стоимости, указанной предыдущим правообладателем (регионом), за исключением случая проведения переоценки объектов, составляющих казну Российской Федерации.

Источник: https://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/73774062/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.