Передать недвижимое имущество в управление

Содержание

Всё про доверительное управление недвижимостью

Передать недвижимое имущество в управление

Татьяна Александрова. Работает в компании Retail-Realty с 2002 года. Опыт 18 лет. По образованию инженер-программист (окончила МГТУ СТАНКИН) и экономист (Московский Банковский Институт при Сбербанке РФ).

Управлять и распоряжаться недвижимым имуществом собственник не всегда может лично по разным причинам. Владелец может находиться в другом городе или за границей или заниматься своим профильным бизнесом.

Однако это не должно мешать ему зарабатывать своем имуществе, сдавая его в долгосрочную или в краткосрочную аренду.

Причём подобный вариант осуществим как в отношении жилой недвижимости (квартир), так и в отношении коммерческой (магазинов, офисов и т.д.).

Данные правоотношения в российском законодательстве регулируются ГК РФ, согласно которому стороны и заключают договор доверительного управления недвижимым имуществом.

Также на поверенного, который будет подписывать от лица владельца договор аренды, необходимо оформить нотариальную доверенность.

Опасаться незаконной продажи или других сомнительных сделок не стоит: при оформлении такого документа достаточно просто четко делегировать полномочия посредника. В итоге на основании этой доверенности он просто не сможет продать, подарить или заложить данное имущество.

Поручить управление недвижимостью третьим лицам можно и в случае подготовки такой недвижимости к продаже. Однако этот вариант встречается довольно редко. Тем не менее и он вполне возможен.

Агентство Retail-Realty занимается комплексным управлением недвижимость с 1996 года. Сложно найти агентство или управляющую компанию, которые столько лет оказывают услуги в этом сегменте рынка.

Договор доверительного управления

Чтобы взаимоотношения между сторонами были стабильными и удовлетворяли всех участников сделки, необходимо разработать и заключить договор. В Интернете в настоящем можно найти много готовых шаблонов.

Однако не стоит ими пользоваться: часть таких договоров уже устарела, многие составлены с ошибками. А в некоторых не хватает конкретики. Нередко в Сети публикуются типовые образцы просто, чтобы дать читателям представления о таких соглашениях.

Однако это не означает, что ими можно пользоваться.

В договоре, который действительно будет защищать ваши интересы, должно быть следующее:

  • четкая идентификация сторон сделки. Это довольно важный момент. Дело в том, что собственников у квартиры может быть несколько. Аналогично в отношении любой другой недвижимости. И пока доля конкретного лица не выделена, он не имеет права распоряжаться своим имуществом без согласия совладельцев. Также квартира может быть оформлена только на одного человека. Но если она была приобретена в браке, а раздела имущества не состоялось, то в таком случае для подписания договора доверительного управления требуется согласие мужа или жены. Причём – в письменном виде, нотариально заверенное;
  • определение самого объекта. Нужно однозначно указать, о чём идёт речь (дом, квартира, часть дома, нежилое помещение). Должен быть обозначен адрес, площадь, основание возникновения права собственности;
  • права и обязанности сторон. Желательно обойтись без общих фраз. Чем больше конкретики, тем лучше. Собственник должен указать, когда и в каком порядке передается недвижимость в управлении. Также он берёт на себя обязательство перечислять регулярно определённое вознаграждение доверительному управляющему. Чаще всего это проценты от постоянной части арендной платы. Однако речь может идти и о фиксированной сумме. Риелтор в свою очередь должен указать, как он будет принимать объект, как обеспечивать его сохранность, какие обязательства он на себя берёт. По аналогичной схеме – с правами;
  • порядок проведения расчётов. Это очень важно, потому что если проигнорировать определённые моменты, могут впоследствии возникнуть вопросы от налоговой. Поэтому никаких ошибок допускать нельзя;
  • гарантии выполнения обязательств. Как правило, они прописываются в отношении риелтора (контроль за квартирой и прочее). Но такие гарантии можно зафиксировать в отношении вообще всех участников сделки;
  • срок заключения договора, если он предполагается. В случае временного характера соглашения можно сразу уточнить, на каких условиях возможна пролонгация договора;
  • штрафы, порядок разрешения разногласий и прочее. Конфликтные ситуации заранее предвидеть не хочется. Однако им нужно уделить внимание. Если проигнорировать этот момент, то впоследствии с разбирательствами могут возникнуть проблемы;
  • механизм осуществления контроля со стороны собственника. Этот пункт появляется далеко не всегда. В нём может быть зафиксировано что угодно – на усмотрение владельца;
  • дополнительные пожелания, гарантии, страховки и прочее. Такой договор оформляется во многом по согласию сторон. Поэтому его содержание совсем жёстко не регламентируется.

Учтите, что в тексте соглашения могут быть и дополнительные пункты. Например, иногда целый параграф посвящается возможности заключения дополнительных соглашений.

договора во многом действительно зависит от сторон. Однако нужно учесть, что оно не должно противоречить законодательству РФ. Поэтому если вы не уверены в том, что с соглашением всё в порядке, лучше всего отдать его на проработку профессиональным юристам.

Собственник может даже проживать на другом континенте – арендные платежи все равно поступят на его расчетный счет

Доверительное управление нежилой недвижимостью

В России понятие доверительного управления недвижимостью появилось не так давно. Чаще оно используется по отношению к квартирам. На практике это выглядит следующим образом: есть одна или несколько квартир.

Собственник хочет получать с них стабильный доход. Но он не понимает, как именно сдавать всё в аренду, как организовать весь процесс.

Ему не хватает в данном вопросе компетенции или, что бывает чаще, он не готов погружаться в детали и тратить на это время.

В итоге такое лицо обращается к профессионалам, которые готовы ему помочь. Это опытные риелторы (частные) или агентства недвижимости. Большинство экспертов склоняются к мнению, что компании для владельца предпочтительнее. Частные риелторы не рискуют репутацией по сравнению с управляющей компанией. Известные компании дорожат своей репутацией, заработанной годами.

Итак, агент берёт на себя заботы, связанные со сдачей недвижимости в аренду. Разумеется, такое сотрудничество подразумевает выплату определённого вознаграждения риелтору. Его размер и порядок начисления стандартно определяется сторонами.

Агентство важно не только из-за компетенции. Оно помогает сэкономить время. Собственник получает возможность заниматься основным бизнесом, строить карьеру или решать другие задачи. А иногда доверительное управление становится единственным вариантом. Например, если собственник находится в другой стране, то есть физически не может заниматься сдачей недвижимости в аренду.

Итак, схема в отношении жилой недвижимости понятна. Во многом схожа и схема доверительного управления коммерческой недвижимостью. Однако здесь будут существенно отличаться субъекты рынка, а также специфика заключения самого договора аренды.

В отношении доверительного управления такой недвижимости компетентность даже выходит на первый план.

Чтобы со сдачей в аренду подобных объектов не возникло проблем, нужно хорошо понимать рынок, постоянно следить за профильным законодательством и за изменениями, которые в нём появляются.

Неподготовленному собственнику будет трудно сориентироваться в том, на какое предложение от предпринимателей имеет смысл согласиться, а на какое – нет.

Проверенный риелтор, таким образом, становится дополнительной гарантией: с ним вы получите доход, который потенциально возможен на рынке. Вероятность упустить выгоду в подобной ситуации стремится к нулю.

Обращение в правильное агентство по управлению значительно увеличит арендный доход

Уменьшение рисков

Управление недвижимостью с привлечением опытных специалистов автоматически означает уменьшение риска стать жертвой мошенников. И для этого есть целый ряд причин:

  • Риелтор, который далеко не первый год трудится на этом рынке, очень быстро распознаёт сомнительные схемы.
  • Такой специалист знает, как составить договор так, чтобы собственник недвижимости даже при худшем развитии событий не остался бы без недвижимости. А ведь этого боятся многие владельцы. Из-за такого страха они даже нередко отказываются от вполне выгодных предложений. Но с профессионалом можно не опасаться, потому что он знает, как вас защитить.
  • Мошенников нередко отпугивает сам факт участия в сделке агентов крупной компании. Многие просто сразу отказываются от участия в переговорах, как только видят перед собой риелтора.

Таким образом, собственнику не придётся тратить массу времени на то, чтобы изучать каждое предложение, собирать большое количество данных по арендаторам или же другим лицам. Вместо этого он может делегировать такую задачу агенту.

Резкое увеличение дохода

Доверительное управление привлекательно в первую очередь тем, что оно позволяет ощутимо увеличить арендный доход. Многие собственники до начала такого сотрудничества могли и не подозревать, что они могут со своего имущества получать прибыль на 20-30% больше, когда они сдавали квартиры самостоятельно. Это становится реальным благодаря следующему:

  • Риелтор может организовать сдачу недвижимости без простоя. Причём это осуществимо не только в отношении жилых квартир и домов. Такой подход позволяет заметно нарастить заработки.
  • Агент способен найти более выгодные варианты. Для этого нужно знать, где именно размещать объявления, кого конкретно заинтересует та или иная недвижимость.
  • Риелтор намного лучше собственников часто разбирается в ценах на рынке. Например, некоторые владельцы способны годами сдавать недвижимость по одной и той же цене, не поднимая её. Однако после начала сотрудничества с агентом ситуация меняется.
  • Благодаря агенту нередко получается оптимизировать расходы. Например, такое лицо может договориться о том, чтобы сдавать парковочное место в аренду отдельно, если оно всё равно не используется жильцами. Возможны самые разные схемы, позволяющие получать больше.
  • Агент лучше умеет отстаивать позиции владельцев перед арендаторами. В итоге собственник перестаёт за свой счёт делать текущий ремонт или же покупать бытовую технику, которую сломали жильцы.

Безусловно, в увеличении дохода заинтересовано само агентство, которое получает проценты от дохода собственника. Да, комиссию приходится платить. Но даже с учётом оплаты комиссии выгода все равно очевидна. Это довольно легко увидеть, если просто сделать расчёты. А иногда изменение ситуации в пользу собственника легко просматривается по договорам.

Компания Ритейл-Риэлти всегда найдет надежного и платежеспособного арендатора на длительный срок

Дополнительные гарантии сохранности имущества

Многие владельцы квартир, домов или даже офисов могли бы получать больше или в принципе зарабатывать на сдаче в аренду такой недвижимости. Однако они этого не делают, потому что опасаются, что арендаторы зальют соседей, испортят ремонт, уничтожат бытовую технику или доставят другие проблемы.

Избежать подобной неприятности вполне реально, если обратиться в крупную проверенную управляющую компанию. Их специалисты, во-первых, могут зафиксировать состояние квартиры или другого объекта до сдачи.

Где будет видно, что есть из бытовой техники или меблировки, в каком состоянии, в каком количестве. Во-вторых, риелтору легче бывает настоять на выплате страхового депозита.

И эти деньги впоследствии вполне реально удержать на законных основаниях, если начнутся проблемы.

Риелторы также постоянно занимаются контролем. Они могут по договорённости с арендаторами периодически посещать квартиру или офис. По отдельной просьбе специалист сделает фото или видеозапись. Возможны и другие механизмы контроля за происходящим. Но самое главное – этот контроль будет на постоянной основе. У владельцев нередко на него нет времени или сил. Многие не понимают, как организовать процесс. Нередко владельцы опасаются просто обидеть арендаторов.

Именно поэтому сам процесс контроля за жильцами и за другими лицами проще поручить риелтору. Он сможет объяснить свои действия арендаторам так, чтобы не вызвать конфликт. Такой специалист понимает, на что нужно обращать внимание в первую очередь, какие проблемы с техникой или с ремонтом арендаторы способны укрыть. Одним словом, этот специалист будет стоять на страже вашего имущества.

Грамотное управление недвижимостью способно приносить дополнительные деньги. Главное – заключить правильный договор с проверенной компанией, дорожащей своей репутацией.

Татьяна Александрова. Работает в компании Retail-Realty с 2002 года. Опыт 18 лет. По образованию инженер-программист (окончила МГТУ СТАНКИН) и экономист (Московский Банковский Институт при Сбербанке РФ).

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5e9d5a910efcae26c2f496c7/vse-pro-doveritelnoe-upravlenie-nedvijimostiu-5ea5e7ab102eee24419d0d9f

Доверительное управление коммерческой недвижимостью — что это + опыт

Передать недвижимое имущество в управление

Как передать коммерческую недвижимость в доверительное управление? Где заказать услуги по доверительному управлению квартирой? Что делать при некачественном управлении объектами недвижимости?

Приветствую читателей, заглянувших на сайт «ХитёрБобёр». С вами — Мария Даровская, и сегодня мы поговорим о передаче недвижимости в доверительное управление.

Эта статья поможет тем собственникам коммерческой (и не только) недвижимости, кто не готов тратить свое время на всевозможные хлопоты, но хочет получать свой доход с аренды. Как это возможно?

Не спешите утверждать, что так не бывает. Мы расскажем, как избавиться от хлопот с недвижимостью и регулярно получать прибыль.

1. Что такое доверительное управление недвижимостью?

Доверительное управление — это передача актива во временное руководство другому лицу с целью получения прибыли.

Сегодня мы будем говорить о доверительном управлении недвижимостью (коммерческой или жилой).

Доверительное управление недвижимостью (ДУН) – комплекс услуг, которые получает собственник от управляющей компании. Регулирует отношения между собственником и управляющей компанией Гражданский кодекс РФ. Его 53-я глава посвящена этому виду управления.

Нуждаются в данном виде услуг те, кто не может (или не хочет) взваливать груз проблем управления на свои плечи — поиск арендаторов, обслуживание объекта, анализ рынка и другие обязанности. Еще один вариант — когда жилье сдает опекун недееспособного лица, владельца недвижимости.

Часто в доверительное управление отдают жилье, приобретенное в популярных туристических местах. Такое жилье покупают с целью сдачи через управляющую компанию для получения прибыли.

ДУН предполагает, что собственнику будет выплачиваться определенная сумма, указанная в договоре.

Это может быть:

  • фиксированная процентная ставка ежемесячно или ежегодно от стоимости аренды за этот срок и за вычетом интереса управленца и текущих расходов;
  • фиксированная сумма, которая гарантируется управляющей компанией раз в месяц или другой промежуток времени.

Сдача жилья в управление нередко снижает прибыль от объекта, но существенно экономит время и усилия. Ведь все хлопоты по получению прибыли ложатся на управляющего.

А если выбрать хорошего управляющего, то прибыль может и вырасти, ведь у профильной компании свои секреты заработка с аренды. Сотрудник управляющей компании, для которого сдача вашего имущества — профессия, скорее всего, справится с ней лучше, чем вы.

Причины:

  • ответственный сотрудник занимается только сдачей объектов, вам же придется разрывается между важной рабочей встречей и показом квартиры;
  • управленцы обычно уже имеют налаженные отношения с клининговыми компаниями и другими необходимыми службами.

Сдача недвижимости в управление позволяет получать прибыль пассивно, ничего не делая. Вы владеете имуществом и раз в определенный промежуток времени получаете деньги на карту или переводом. На этом ваши трудозатраты заканчиваются.

Подробнее о доверительном управлении в целом и его видах вы можете прочитать в статье «Доверительное управление».

2. Чем занимается доверительный управляющий — 7 основных функций

Мы уже выяснили, что доверительное управление недвижимостью — комплекс услуг. Давайте разберемся, что в него входит.

В этот комплекс может входить:

  • анализ рынка для определения возможной прибыли от сдачи;
  • подбор объекта для покупки для дальнейшей сдачи;
  • анализ вариантов использования объекта для получения максимальной прибыли;
  • поиск арендатора;
  • показ объекта арендаторам;
  • подготовка договора и других документов для сдачи объекта в аренду;
  • контроль за исполнением договора арендатором;
  • перечисление оплаты за использования помещения собственнику;
  • своевременная оплата счетов за обслуживание недвижимости;
  • другие услуги.

Этот список может быть расширен. Просто учтите свои требования при составлении договора с управляющей компанией.

Если вас заинтересовали другие виды доверительного управления, то рекомендуем прочесть статью «Доверительное управление имуществом».

А пока мы подробнее рассмотрим функции управляющего.

Функция 1. Анализ рынка недвижимости

Анализ рынка — необходимый этап при начинании любого бизнеса, особенно если вы хотите купить жилье/офисное/складское помещение для сдачи или уже владеете таковым.

В анализ рынка входит:

  • уровень цен;
  • величина спроса и предложения в данном сегменте;
  • величина годовой прибыли;
  • срок окупаемости недвижимости при покупке;
  • целевая аудитория арендаторов;
  • возможные риски;
  • объем расходов.

Анализ позволит выявить целевую аудиторию людей, которые заинтересованы вашими объектами недвижимости, и эффективные способы донесения до них информации про объекты.

Таблица наглядно показывает факторы влияния на спрос и предложение на рынке недвижимости:

ФакторыВлияние на спрос и предложение
1Изменение уровня доходов населенияПри снижении доходов предложение увеличивается, спрос падает.При увеличении — увеличивается и предложение и спрос.
2Изменение уровня доходов от бизнесаЧем выше доходы бизнеса, тем выше спрос
3Доступность кредитных ресурсовПри росте доступности кредитов спрос и предложение увеличиваются
4Стоимость строительстваПри росте стоимости предложение уменьшается, спрос увеличивается

Функция 2. Поиск арендаторов

Кажется, что найти арендатора — меньшая из проблем. Но это лишь видимость. На деле поиск арендатора — самый серьезный этап.

Требования к съемщику:

  • ответственность;
  • платежеспособность;
  • своевременность оплаты;
  • соблюдение требований владельца объекта;
  • чистота намерений;
  • бережное отношение к объекту и имуществу в нем.

У каждой риелторской компании существуют черные списки съемщиков. В них входят мошенники и те, кто не выполняли требования договора: портили помещение, вызывали нарекания соседей (а те полицию), не оплачивали коммунальные расходы, задерживали оплату и т.д.

У вас же таких списков еще нет и шишки придется набивать самостоятельно, как и терять деньги, когда недвижимость будет простаивать или требовать срочного ремонта.

Задача управляющей компании:

  • найти максимально надежных и ответственных съемщиков;
  • экстренно решать проблемы и искать другого арендатора в случае ошибки;
  • оплатить двухнедельный простой объекта в случае экстренного съезда арендатора (если это условие есть в договоре).

Смотрите ролик, в котором показаны основные схемы мошенничества при аренде квартир.

Функция 3. Подготовка и оформление договора аренды

Если недвижимость уже сдана, съемщиков стоит предупредить, что теперь по возникающим вопросам и оплате нужно обращаться в управляющую фирму. Новые арендаторы заключают договор о съеме с доверительным управляющим, а не с собственником.

Управляющий в этом случае сам будет готовить договор для клиента и контролировать его выполнение. В случае порчи имущества или нарушений условий сделки, доверенное лицо самостоятельно занимается вопросами компенсаций и может судиться с клиентом. Но при заключении любых сделок, компания обязательно указывает свой статус.

Собственник подписывает только договор доверительного управления с выбранной фирмой.

Функция 4. Оплата коммунальных платежей

Коммунальные платежи и сборы за обслуживание объекта (если таковые есть) необходимо оплачивать своевременно.

В случае передачи объекта в управление контроль за выполнением этой обязанности ложится на плечи управляющего.

Функция 5. Контроль за своевременностью арендной платы

Не все арендаторы отличаются пунктуальностью в вопросах оплаты. Кому-то мешают объективные причины, кому-то собственная неорганизованность. В случае договора на управление контроль оплаты берет на себя управляющий. Собственнику остается получить деньги на карту или другим способом.

Функция 6. Оказание любых бытовых услуг

При сдачи в аренду объект должен регулярно осматриваться на предмет необходимых работ. Их следует выполнять сразу же при обнаружении проблемы. В противном случае время ремонта наступит быстрее, чем вы ожидали.

Нужно, чтобы краны не текли, не было проблем проводки, разбитые стекла вовремя менялись, а поломанное и испорченное своевременно ремонтировалось. Если у съемщиков заклинит дверь или понадобится установить сигнализацию, компания вызовет мастера самостоятельно и проследит за его работой.

Такой присмотр облегчает жизнь, если нужно найти нового арендодателя или продать объект. Регулярное обслуживание существенно удешевляет плановый ремонт помещения.

Функция 7. Страхование объектов недвижимости

Обычно договор о доверительном управлении включает в себя требование застраховать объект от пожара, затопления и других эксцессов. Если вы не хотите оплачивать страховку, можно найти управляющего, который этого не требует.

Но стоит учесть, что сдача в аренду всегда сопряжена с риском ущерба объекту. А дать гарантию от возгорания проводки в доме или прорыва трубы в отсутствие жильцов вам не сможет никто. Поэтому для вашего бюджета будет безопаснее застраховать объект. Ремонт вам и соседям в случае неудачи с сантехникой оплатит страховая компания.

Девушка сделала дорогой и трудоемкий ремонт в своей питерской квартире. Не прошло и двух недель после завершения ремонтных работ, как у нее прорвало трубу. Ее не было дома два часа.

За это время труба успела затопить почти весь стояк. Девушке пришлось оплачивать ремонт в десяти квартирах снизу. Ситуация прошла бы с гораздо меньшими финансовыми и нервными потерями, если б жилье было застраховано.

3. Как отдать недвижимость в доверительное управление — пошаговая инструкция для новичков

Давайте разберемся с механикой ДУН. Чтобы отдать недвижимость в управление нужно предпринять следующие шаги.

Шаг 1. Выбираем компанию по предоставлению услуг

Первое, с чем нужно определиться — это какой управляющей компании отдать в доверительное управление коммерческую или жилую недвижимость.

Чтобы не прогадать с компанией, уделите внимание следующим пунктам:

  • репутация компании;
  • отзывы;
  • опыт работы на рынке;
  • есть ли жалобы на нее в интернете;
  • судятся ли с компанией собственники недвижимости, и если да, то почему;
  • какие условия предоставляет фирма, возможно ли внести изменения в договор;
  • какое вознаграждение хочет за свои услуги.

Шаг 2. Собираем документы

Для передачи объекта в управление вам понадобится подготовить пакет документов.

Среди них должны быть:

  • документы, подтверждающие ваши имущественные права;
  • паспорт;
  • образец договора для передачи имущества в управление.

Шаг 3. Оплачиваем услуги

В случае передачи недвижимости в доверительное управление услуги компании обычно оплачиваются в виде процента от арендной платы. Процент высчитывается от прибыли, то есть за вычетом расходов на обслуживание объекта.

Шаг 4. Заключаем договор

Договор доверительного управления коммерческой недвижимостью дает управляющему право совершать любые действия, если они в интересах собственника объекта. Ограничить эти права могут лишь законодательство и условия договора.

Договор заключается на срок не более 5 лет. После этого договор можно продлить или прекратить. Также нужно отдельно отметить дату вступления договора в силу. Эта дата может отличаться от даты подписания.

Для арендаторов, коммунальных служб и других третьих лиц договор вступает в силу с момента его государственной регистрации, а не с момента подписания.

Шаг 5. Организовываем систему контроля за исполнителем

В договоре обязательно следует прописать желаемую форму отчетности управляющего перед собственником и регулярность ее предоставления. Также рекомендуем прописать санкции в случае невыполнения. Тогда управляющий не сможет избежать документальных подтверждений доходов и расходов по объекту.

Всегда лучше, если договор составлен не юристами управляющей компании, а независимыми экспертами, защищающими ваши интересы. А перед подписанием договора нужно получить юридическую консультацию. Сделать это можно, как один из удобных вариантов, с помощью компании «Правовед».

Основное преимущество этой фирмы в том, что она работает в режиме онлайн и оказывает профессиональные юридические услуги в круглосуточном режиме. На ресурсе в режиме онлайн доступны более 700 квалифицированных юристов разных отраслей права.

Можете прямо сейчас позвонить по номерам: Москва: 8 (499) 348-93-89; СПб: 8 (812) 602-78-84; бесплатный номер по всем регионам: 8 (804) 333-72-89 и получить бесплатную консультацию опытных юристов. Вопрос можно задать и прямо на сайте компании Правовед.ру. Ответ придет в течение 15 минут.

Источник: https://hiterbober.ru/realty/doveritelnoe-upravlenie-kommercheskoj-nedvizhimostyu.html

Регистрация договора доверительного управления недвижимым имуществом в 2019 году

Передать недвижимое имущество в управление

Управлять недвижимым имуществом можно как самостоятельно, так и при помощи доверенного лица, оформив на него специальный документ по доверительному управлению. В итоге можно получать неплохую прибыль за использование своего имущества, только нужно не забывать о том, что потребуется платить доверительному лицу за его услуги.

Передача в доверительное управление недвижимого имущества – это операция, которая становится все более популярной и востребованной, она может быть выгодна и владельцу имущества и человеку, который будет им заниматься определенное время.

Управление на доверительном принципе имеет свои особенности, о них лучше узнать у опытного юриста до того, как передавать недвижимость. Основной закон, который регулирует передачу и использование – это 53 статья от ГК РФ.

Также за пояснением можно обратиться и к статье 1012 ГК. Тех, кто хочет передать управление своим имуществом другому лицу, интересует, нужна ли регистрация договора доверительного управления недвижимым имуществом или документальное оформление не обязательно.

Что это такое

При таких отношениях учредитель управления недвижимостью передает свое имущество другому лицу, которое будет называться доверительным управляющим. Управляющий может использовать полученную недвижимость определенный сроки и при определенных условиях, это указывается в договоре между сторонами.

ВНИМАНИЕ! Управление по доверительному принципу обязательно должно вестись в интересах настоящего собственника недвижимостью.

Согласно статьи 1014 ГК доверительным управляющим может быть как организация коммерческого плана, так и индивидуальный предприниматель. Учредителем считается собственник недвижимости. Не передается в доверительное управление недвижимое имущество государственному органу, органу местного самоуправления.

Также нужно обратить внимание на то, что закон запрещает доверительному управляющему быть выгодоприобретателем. Какое имущество может передаваться в доверительное управление?

Это предприятия, ценные бумаги. Также в эту группу включаются права, которые удостоверены бездокументарными бумагами.

Нельзя передать в управление имущество, которое находится в хозяйственном ведении. Договор на доверительное управление не может быть устным, только письменным. В противном случае устная договоренность не имеет никакой законной силы, она считается недействительной.

Регистрация

При продаже имущества используется определенная форма договора. Такая же форма используется и для составления договора на доверительное управление.

ВНИМАНИЕ! Необходимо не только составить договор, но и зарегистрировать изменение типа управления недвижимости. Регистрация должна быть государственная.

Действие договора начинается с того момента, когда произошла фактическая передача имущества от одного лица (собственника) другому, тому, кто теперь становится доверенным управляющим. Согласно статье 433 ГК необходимо и составление, подписание договора, и передача непосредственная имущества.

Какое действие считается передачей недвижимого имущества? Вещи могут быть непосредственно вручены управляющему. Также передачей считается вручение вещей перевозчику, который доставит их другому лицу для управления. Когда предмет поступает во владение приобретателя, считается, что он вручен.

Так как недвижимость не может просто вручаться, как вещь, передача ее в управление другому лицу выполняется с составлением акта передачи. Передача недвижимого имущества подлежит регистрации согласно пункту 2 статьи 1017 (Гражданский Кодекс).

Регистрация в Росреестре выполняется по такой же процедуре, что и регистрация перехода прав собственности.

Управление квартирой

Передача недвижимости в управление может быть выгодной, приносить пользу, поэтому эту форму управления собственник квартире используют в последнее время достаточно часто.

Собственник передает управляющему частично права на недвижимость, дает возможность сдавать ее в аренду или распоряжаться другим образом.

Аренда всегда выгодна, ведь помещение не будет пустовать, арендаторы платят собственникам не малые суммы. Важно только правильно выбрать арендатора, надежного и ответственного. Это можно сделать через специальные ресурсы, через агентство недвижимости.

Для аренды нужно подписать немало документов, договориться о контроле над содержанием имущества. Выгодно самому сдавать в аренду одну квартиру, это не потребует больших затрат. Но если недвижимости много, лучше, если такими вопросами занимается доверенный управляющий.

Преимущества

  • Собственник только получает прибыль от управления своей недвижимостью.
  • Он не тратит ни времени, ни сила на поиски арендаторов, решения других вопросов.
  • Если выбрать надежного управляющего, можно отдать ему часть прав на недвижимость на длительный срок.

Применение

  1. Есть лица, которые достаточно активно инвестируют в недвижимость. И им выгодно, чтобы управлением многочисленных объектов занимался доверенный управляющий.
  2. Можно заключить договор на доверительное управление в случае отъезды на длительное время.

    Надежное лицо присмотрит за недвижимостью, а владелец получит еще и прибыль.

  3. Граждане могут выезжать на постоянное место жительства за границу, не продавая при этом свое имущество. Это также вариант, когда выгодно использовать доверительное управление.

Права и обязанности управляющего

При передаче недвижимости в доверительное управление обязательно составляется договор между сторонами сделки, такая операция подлежит регистрации. Есть две стороны сделки – учредитель (собственник) и доверительный управляющий.

У управляющего складывается определенный круг функций:

  • Для получения прибыли он ищет выгодных арендаторов. Важно, чтобы они отвечали требованиям собственника недвижимости.
  • Управляющий подготавливает договор аренды с учетом законодательства.
  • Он регулярно получает плату за аренду. В обязанностях такого лица – следить за тем, чтобы арендная плата вносилась вовремя и в полном объеме.
  • В обязанностях управляющего – решение конфликтов с арендаторами, контроль над сохранностью имущества, оказание бытовых услуг, касающихся квартиры. Он должен заниматься и страхованием объекта.

Особенности

Владельцу недвижимого имущества нужно знать, что передать права на управление объектом можно только посредством договора. Он составляется на основании тех же правил, что и договор купли-продажи. Важно, чтобы в Росреестре была проведена регистрация передачи прав на имущество.

Договор сам не регистрируется, только передача. Если такое имущество будет поставлено на учет, у владельца усиливаются гарантии его прав собственника.

Нужно ли обращаться в Росреестр при возникновении каких-либо изменений в договоре доверительного управления? Поскольку проводится регистрации только факта передачи, изменения и дополнения к договору регистрировать не нужно. Они просто фиксируются документом, который потом только прилагается к основному, первоначальному договору.

Если не проведена регистрация передачи имущества в государственном Реестре, управляющий не имеет права сдавать недвижимость в аренду или совершать другие действия с ней. Поэтому всегда следует помнить о необходимости государственной регистрации.

ВАЖНО! Доверительное управление оформляется договором только на 5 лет, не больше. Если стороны не желают прерывать сотрудничество, автоматически он продлевается также на 5 лет.

Плюсы и минусы

Среди положительных сторон такой формы управления объектами недвижимости – профессионализм управляющего, его опыт. Собственник не занимается вопросами поиска арендаторов. Можно выбрать управляющего с профессиональным образованием, со знанием правовых норм.

Компания, занимающаяся доверительным управлением, будет следить, чтобы у собственниками всегда было арендовано имущество, не простаивало. Если выбрать компанию надежную, можно не беспокоиться о безопасности своего имущества. Управляющие тщательно проверяют арендаторов, защищают интересы собственника.

Среди минусов – необходимость оплачивать услуги управляющего и стоимость обслуживания помещений. Чтобы не рисковать со своей недвижимостью, стоит грамотно составлять договор.

В этом документе должны быть указаны права и обязанности обеих сторон, разрешение споров, условия расторжения договора. Также точно указываются условия вознаграждения управляющего, условия продления договора.

Если возникают в период сотрудничества дополнения или изменения, они могут быть внесены в договор.

Загрузка…

Источник: https://domosite.ru/nedvizhimost/kak-osushhestvlyaetsya-peredacha-v-doveritelnoe-upravlenie-nedvizhimogo-imushhestva

Мне предложили отдать недвижимость в доверительное управление. Чем оно отличается от аренды? | Финансы и инвестиции

Передать недвижимое имущество в управление

По договору доверительного управления имуществом одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя).

Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему.

Осуществляя доверительное управление имуществом, доверительный управляющий вправе совершать в отношении этого имущества в соответствии с договором доверительного управления любые юридические и фактические действия в интересах выгодоприобретателя.

Законом или договором могут быть предусмотрены ограничения в отношении отдельных действий по доверительному управлению имуществом.

Сразу хотелось бы обратить внимание на то, что доверительное управление – это не посредническая схема работы, по которой работает большинство агентств по сдаче недвижимости в наем, заключающаяся в поиске арендаторов и их заселения, на чем функция агентства считается выполненной.

Договор доверительного управления имуществом относится к числу договоров об оказании услуг. Целью данного договора является управление имуществом в интересах определенного лица. Поэтому его предметом выступает не имущество, передаваемое в управление, а те юридические и фактические действия, которые должен совершать управляющий по управлению переданным ему имуществом.

Т.е. по договору доверительного управления все бремя, как по сдаче, так и по содержанию имущества, а так же по исполнению договора аренды лежит на доверительном управляющем. Проще говоря, учредитель управления (собственник недвижимости) в час «Х» получает от доверительного управляющего доходы от управления имуществом, все остальное – забота управляющей компании.

Услуга доверительного управления имеет, разумеется, свою стоимость. Обычно это сумма в районе 10% от полученного за год дохода от сдачи в аренду недвижимости.

Однако владелец недвижимости может дополнительно подстраховаться от убытков, обозначив в договоре минимальный фиксированный платеж, который управляющая компания будет обазана перечислить ему в любом случае, даже если указанную сумму не удастся собрать с арендаторов.

Кроме того, управляющие компании готовы предложить арендаторам уборку помещений, охрану и прочие дополнительные услуги, которые арендатору все равно каким то образом придется организовывать.

Управляющие компании решают задачи повышения инвестиционной привлекательности объекта и снижения издержек эксплуатации, обеспечивают собственникам получение максимальной прибыли, а арендаторам комфортное использование объекта.

Что касается самого договора доверительного управления, то он должен быть заключен в письменной форме, необходимо соблюсти существенные условия договора, такие как состав имущества, передаваемого в доверительное управление, указать лицо, в интересах которого осуществляется управление имуществом, размер и форма вознаграждения управляющему, если выплата вознаграждения предусмотрена договорам и срок действия договора. Договор доверительного управления имуществом заключается на срок, не превышающий пять лет.

Обычно в договоре указывается, что доверительный управляющий, не проявивший при доверительном управлении имуществом должной заботливости об интересах выгодоприобретателя или учредителя управления, возмещает выгодоприобретателю упущенную выгоду за время доверительного управления имуществом, а учредителю управления убытки, причиненные утратой или повреждением имущества, с учетом его естественного износа, а также упущенную выгоду.

Передавая имущество в доверительное управление следует внимательно отнестись к обязанностям доверительного управляющего по сохранности переданного ему имущества, условиям его эксплуатации, его ответственности в следствие причинения вреда, и т.д. Обычно я советую клиентам обязательно включать в договор условие о страховании имущества.

Договор доверительного управления имуществом прекращается вследствие:

– смерти гражданина, являющегося выгодоприобретателем, или ликвидации юридического лица – выгодоприобретателя, если договором не предусмотрено иное;

– отказа выгодоприобретателя от получения выгод по договору, если договором не предусмотрено иное;

– смерти гражданина, являющегося доверительным управляющим, признания его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим, а также признания индивидуального предпринимателя несостоятельным (банкротом);

– отказа доверительного управляющего или учредителя управления от осуществления доверительного управления в связи с невозможностью для доверительного управляющего лично осуществлять доверительное управление имуществом;

– отказа учредителя управления от договора по иным причинам, чем та, которая указана в абзаце пятом настоящего пункта, при условии выплаты доверительному управляющему обусловленного договором вознаграждения;

– признания несостоятельным (банкротом) гражданина-предпринимателя, являющегося учредителем управления.

Источник: https://www.forbes.ru/sobytiya-opinion/biznes/60840-mne-predlozhili-otdat-nedvizhimost-v-doveritelnoe-upravlenie-chem-ono-

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.