Перепланировка квартиры в ипотеке

Содержание

Можно ли делать перепланировку в ипотечной квартире в 2020 году

Перепланировка квартиры в ипотеке

Для большого количества граждан перепланировка является единственным выходом превращения жилья в более удобную и комфортабельную недвижимость, при чем неважно находится ли квартира под обременением или нет.

Принятие такого решения должно происходить только в рамках законодательства, тем более в случае с жильем, находящимся в залоге, так как на практике только банковская организация решает можно ли делать перепланировку в ипотечной квартире или нет.

Законодательство

Регламентация работ по перепланировке квартир происходит в рамках действующего Жилищного кодекса. Так, ст. 25 ЖК РФ устанавливает, что под перепланировкой квартиры следует понимать внесенные изменения в конфигурацию жилого помещения, которые необходимо зафиксировать в техпаспорте помещения, выдаваемого в БТИ.

Для жителей Москвы и Московской области необходимо сверяться с Постановлением Правительства Москвы №508-ПП, так как помимо жилищного законодательства москвичам необходимо следовать и вышеуказанному нормативному акту.

Согласно Постановлению №508-ПП, ремонтные работы в жилой недвижимости делятся на несколько групп:

  • Изменения, требующие получения разрешения в рамках федерального законодательства. К ним относится изменение размеров комнат за счет других помещений и т.д.
  • Изменения, которые не требуют получения каких-либо разрешительных документов. Например, произведение косметического ремонта.
  • Изменения упрощенного характера, которые требуют внесения изменений в технический паспорт, но не являются сложными. В частности, изменение размеров ванной комнаты или ее объединение с сантехническим узлом.
  • Изменения, вносимые в рамках разработки типового проекта с заменой техпаспорта жилища.

Ярким нововведением в перепланировки является возможность осуществить ремонтные работы в недвижимости, которая не зарегистрирована в Росреестре.

Перепланировка в ипотечной квартире требует соблюдения норм не только жилищного законодательства, но и ФЗ «Об ипотеке», который регламентирует всевозможные положения, касающиеся залогового жилья.

Таким образом ФЗ «Об ипотеке» устанавливает:

  • Обязательства заемщика по осуществлению планового косметического и капитального ремонта жилого помещения, если того требуют обстоятельства;
  • Положения, закрепляющие право кредитора осуществлять проверку жилого помещения в любой период действия ипотеки, иными словами, если была осуществлена незаконная перепланировка, займодавец может расторгнуть договор и потребовать немедленного возмещения кредита;
  • Права и обязанности каждой стороны по соблюдению условий договора вне зависимости от существующих обстоятельств и т.д.

Как относятся к перепланировке банки

У банковских организаций существует множество позиций, касающихся перепланировки жилых помещений, в том числе полный запрет на осуществление подобной ремонтной деятельности и лояльное отношение к осуществленным изменениям.

Основные позиции можно выразить следующим образом:

  1. Полный запрет на внесение любых изменений в существующий план БТИ под угрозой расторжения контракта и обязательств по полному возмещению кредита вне зависимости от условий договора и срока действия займа.
  2. Частичный запрет, который позволяет изменять какие-либо небольшие детали. В частности, изменение размеров ванных комнат, отсечение лоджий или балконов и т.д., но только после удостоверения всех требующихся изменений в уполномоченных органах.
  3. Полное разрешение на осуществление любой деятельности, связанной с изменением внешнего вида жилого помещения.

Как показывает практика, перепланировка квартиры в ипотеке весьма сложное и длительное действие так как большинство банков не согласны на внесение серьезных изменений в план жилища. Связано это с тем, что, выдав заемщику кредит, организация сталкивается с большими рисками, а осуществляемая перепланировка делает риски еще более серьезными.

Благодаря нелегальному внесению изменений в конструкции жилых многоэтажных домов, несущие стены и перегородки нередко обваливаются и дом признается аварийным. Для банка это означает потерю денежных средств, которые нередко невозможно взыскать с должника.

Обычно разрешение на перепланировку выдается после полного исследования плана изменений в БТИ. Данная организация делает заключение, позволяющее реально оценить риски ведения каких-либо монтажных работ по предоставленному плану.

Что можно менять, а что нельзя

Без уведомления банковских организаций или уполномоченных органов, владелец недвижимости может вносить ограниченное число изменений, которые не требуют создания проекта ремонтных работ.

Таким образом граждане могут сделать следующие виды отделочных работ самостоятельно:

  1. Любые работы, связанные с внешним видом жилого помещения – покраска стен, побелка, поклейка обоев, любые штукатурные работы.
  2. Работы, связанные с заменой изделий, которые пришли в негодность, — окна, межкомнатные и входные двери, платяные шкафы, встроенная бытовая техника и мебель.
  3. Сантехнические работы – замена раковин, унитазов, ванн.
  4. Электротехнические работы – изменение местоположения розеток, проводов и т.д.

Важной особенностью является то, что гражданам не потребуется разрешение на замену каких-либо изделий, если заменяются только материалы. Данное положение касается окон, дверей, напольного покрытия и прочих атрибутов жизни в квартире, которые со временем требуют замены.

Ни в коем случае нельзя изменять общедомовые электрические, газовые и водопроводные системы.

При перепланировке строго запрещается производить ремонт следующих систем и сооружений:

  • Любым образом увеличивать подсобные и иные нежилые помещения за счет других комнат, если такое увеличение вызовет уменьшение жилой комнаты более чем на 25%;
  • Совмещать кухню и жилую комнату, если в квартире установлено газовое оснащение;
  • Производить демонтаж, снос или перепланировку несущих конструкций, так как от такого ремонта может произойти обвал дома;
  • Осуществлять демонтаж или перенос оборудования общедомовых коммуникаций – водо- и газопровод;
  • Переносить ванную комнату и санузел в другое помещение;
  • Осуществлять ремонт полового покрытия на балконах, если такой ремонт несет в себе установку водяного пола.

Данные положения являются общепринятыми, однако ввиду особенности конструкции некоторых домов, список может быть расширен.

Как оформить перепланировку квартиры в ипотеке по шагам

Перепланировка ипотечной квартиры требует четкого соблюдения рекомендаций уполномоченных органов, так как пропуск каких-либо шагов может обернуться не самым благоприятным образом.

Шаг 1: изучение договора

Как правило в типовом договоре по ипотеке пункт о перепланировке не указывается, однако каждому собственнику квартиры стоит внимательно изучить все положения соглашения, так как от этого зависит получение разрешения от банковской организации.

Часть банков прописывает запрет на внесение любых некосметических изменений в заключаемый с заемщиком договор.

В пункте «Права и обязанности сторон» обозначается данное положение и его действие распространяется до момента прекращения выплат по ипотеке. Изменить условия действующего договора нельзя, если этого не требуют серьезные основания.

Желание переделать недвижимость не признается и не является серьезным основанием для внесения каких-либо новых пунктов в залоговое соглашение.

Шаг 2: согласование с соседями и жильцами

Сделать перепланировку как в ипотечной, так и в любой другой квартире стоит немалых усилий и средств, поэтому желающему придется договориться еще и с соседями. Данное положение не является обязательным для исполнения, однако нотариально заверенное согласие на перепланировку, при возникновении каких-либо проблем, сможет доказать законность проводимых действий.

Обязательным получение согласие является только в двух случаях:

  1. Проведение ремонта в коммунальной квартире.
  2. Осуществление ремонтной деятельности, затрагивающей места общего пользования.

В других ситуациях спрашивать разрешение и получать согласие не требуется по закону, однако важно соблюдение ряда условий:

  • Ремонт не должен ущемлять права других жильцов многоэтажного дома, то есть не должен быть закрыт доступ к мусоропроводу, лестничным клеткам, инженерным сооружениям и входным дверям.
  • Эвакуационный выход, при его наличии, должен быть всегда открыт.
  • Не допускается проведение ремонта в ущерб общедомовым сооружениям и конструкциям.

Шаг 3: оформление эскиза или проекта

Перепланировка и переустройство ипотечного и любого другого жилья может осуществляться в нескольких видах:

  1. По эскизу, который применяется в случае, если ремонт не затрагивает несущие стены, половое покрытие и общедомовое имущество.
  2. По проекту, который в свою очередь может затрагивать общедомовое имущество и ремонт несущих конструкций.

Лучше всего составление эскиза или проекта доверить специалистам.

Шаг 4: согласование с банком и страховой компанией

Обращение заемщиков в банк и страховую организацию для согласования дальнейших действий является важнейшим этапом, так как от этого зависит будущее ремонта. Запрос подается после утверждения эскиза или проекта перепланировки. Обычно ответ приходит в течение полутора месяцев.

Если решение положительное, то банк выдает несколько распоряжений, которые необходимо предоставить в четко установленный срок:

  • Предъявление документации на переустройство, обычно период устанавливается в несколько месяцев;
  • Выполнение перепланировки в четкий срок, т.е. не более чем за полгода с момента получения согласия;
  • Оформление перерегистрации технического паспорта;
  • Получение нового свидетельства из ЕГРН.

Шаг 5: обращение в жилищную инспекцию

После получения разрешения от кредитора, заемщик должен в кратчайшие сроки обратиться в Жилищную инспекцию с полным пакетом документов.

В случае с ремонтом по эскизу, получить разрешение гораздо проще, так как проверка и выдача заключения жилищной инспекцией происходит только по факту проводимых изменений и осуществляется в течение нескольких месяцев. Разрешение по проекту получить практически невозможно ввиду угрозы нарушения целостности конструкции и обрушения здания.

В Жилищную инспекцию предоставляются следующие документы:

  • Эскиз или проект ремонтных работ;
  • Заявление гражданина;
  • Документы на жилище;
  • Техпаспорт;
  • Согласие совершеннолетних граждан, проживающих на территории жилого помещения, на осуществление ремонтной деятельности;
  • Согласие банка на осуществление перепланировки.

Разрешение или отказ в перепланировке приходит в течение полутора месяцев со дня подачи документов.

Шаг 6: обращение в БТИ

После осуществления перепланировки, гражданин должен обратиться в БТИ для оформления нового техпаспорта здания. Сотрудникам учреждения необходимо предоставить ранее использующиеся документы.

Новый техпаспорт изготовляется в течение одной-двух недель. Также заявителю необходимо оплатить госпошлину за замену документа.

Сроки и стоимость

Обычно весь срок перепланировки занимает от шести до девяти месяцев в зависимости от расторопности уполномоченных органов.

В среднем продолжительность и длительность каждого вида перепланировки составляет:

  • Около 2-6 недель за изготовление эскиза или проекта, общей стоимостью до нескольких десятков тысяч рублей;
  • Около 2-5 месяцев за согласование эскиза или проекта, общей стоимостью около 10-40 тысяч рублей;
  • Около полугода будет длиться согласование проекта с заменой расположения дверных проемов и окон, стоимость услуги варьируется в пределах 35-70 тысяч рублей.

Причины отказа

Причин для отказа в регистрации и выдаче разрешения на перепланировку может быть множество, основными считаются:

  • Осуществление неузаконенной перепланировки ранее, без уведомления уполномоченных органов и получения разрешений, в данном случае пострадать может квартира, перепланированная при ипотеке, не только в период действия займа, но и до его оформления;
  • Нарушение целостности или устойчивости зданий ввиду проведения ремонтных работ;
  • Нарушение установленного законодательства;
  • Протест соседей, если перепланировка была сделана в обход закона и т.д.

В каждом конкретном случае необходимо устанавливать свою причинно-следственную связь. Также отказ может быть выдан при выдаче запрета на осуществление ремонтной деятельности от банка.

Последствия нарушения закона

При осуществлении неузаконенной перепланировки гражданам грозит административная ответственность в виде штрафа от 1000 рублей, если дом не является многоквартирным, до 2500 рублей, если дом рассчитан на большое количество проживающих.

Наряду с этим банковской организацией помимо штрафных санкций за несоблюдение условий договора могут быть наложены следующие обязательства:

  • Восстановление квартиры в первоначальное состояние в течение короткого промежутка времени;
  • Принудительное узаконивание перепланировки;
  • Досрочное погашение кредитных обязательств вне зависимости от возможностей, иными словами одностороннее расторжение договора.

Последствия могут быть катастрофичными, особенно в случае, если банк потребует возмещения средств кредита в досрочном порядке.

Несмотря на то, что банк решает можно ли делать перепланировку в ипотечном жилье, многие граждане самовольно изменяют планировку комнат. Рассчитывать на то, что никто не узнает нельзя, так как работники банковской организации имеют полное право на проведение инспекции до момента полного погашения ипотеки.

Источник: https://ipotekaved.ru/voprosi/mozhno-li-delat-pereplanirovku-v-ipotechnoj-kvartire.html

Если квартира в ипотеке можно ли делать перепланировку

Перепланировка квартиры в ипотеке

За этот период у семьи может возникнуть потребность в перепланировке жилья. Что делать в таком случае? Для начала нужно разобраться что именно будет считаться перепланировкой.

Перепланировка это любые изменения вносимые в жилье, требующие внесения в технический паспорт квартиры. В это включается снос или постройка перегородок, дверей и окон, а так же перенос кухни или санузла в другую комнату.

Если изменения, которые вы хотите сделать не относятся к таким существенным изменениям описанным выше, вам не нужно для этого никак документов. Но можно ли делать перепланировку если квартира в ипотеке и кредит не выплачен?

Если ответить коротко — да, можно. Закон не запрещает это сделать.

До полной выплаты кредита владельцем квартиры по сути является банк, поэтому вам нужно спросить разрешение у фактического владельца вашего жилья. Перед этим потребуется посетить несколько инстанций.

Шаг 1: изучить договор

Чтобы не тратить время зря, первым делом необходимо изучить договор. Иногда банки прописывают в договоре пункт запрещающий вносить какие-либо изменения в ипотечное жилье.

Если такой пункт прописан в вашем договоре — вам не повезло. Обойти это предписание будет практически невозможно. Если же в вашем договоре такого пункта нет, можно переходить ко второму шагу.

Однако и теперь не время идти в банк. Для получения разрешения необходим очень важный документ — план перепланировки.

Есть два варианта действий:

  • Сделать план перепланировки на эскизе.
  • Для этого необходимо обратиться в БТИ (Бюро Технической Инвентаризации). Там нужно получить план дома, и в его копии нанести красной ручкой или маркером изменения которые вы хотите внести.

    Такой вариант подходит для перестроек, не имеющих большой сложности. Например, снос или постройка ненесущих перегородок или перемещение сантехники. Для более существенных изменений необходим второй вариант.

  • Заказать проектную перепланировку.Для этого необходимо прибегать к услугам специальных организаций с допуском СРО.

Такую перепланировку нужно согласовывать с множеством инстанций, например СанЭпидемСтанцией, Противопожарной Службой и другими и получение архитектурно-планировочных условий.

Второй вариант необходим если вы хотите объединить или расширить комнаты, перенести санузел в другую комнату или снести перегородку.

Если вы хотите внести изменения, которые затронут несущие стены, получить согласие будет практически невозможно и в банке и в других инстанциях.

Шаг 3: получить согласие страховой компании

Страховая должна одобрить план перестройки и застраховать ваше жилье. Таким образом они берут на себя ответственность за различные непредвиденные ситуации при строительных работах.

Еще одной сложностью является то, что в документах значится стоимость жилого помещения. После перестройки может изменится цена квартиры и оплата страхования может стать выше.

Стоимость жилья после перепланировки не должна быть оценена ниже чем до, иначе разрешение получить не получится. Однако такое происходит крайне редко.

Поэтому страховщикам нужно будет оценить заново жилое помещение, а такие действия соответственно повлекут за собой расходы по оплате экспертизы.

Шаг 4: получить согласие банка

Наконец-то мы подошли к самому главному. Однако и тут, есть свои оговорки. Получить согласие не получится если у заёмщика есть долг или просрочка по выплате кредита. Второе условие — договор должен действовать не менее пол года.

Если же вы честно платили взносы на протяжении более пол года тогда необходимо захватить все перечисленные выше документы и отправится в банк. Там необходимо написать заявление на одобрение перепланировки.

Важно помнить, что банк ограничивает время, которое выделяется на совершение перестройки. В зависимости от банка это бывает от трех до шести месяцев. Некоторые банки могут установить и меньший срок.

Если не вложится в это время банк может посчитать данные действия нарушением договора и даже потребовать оплату штрафа.

Чтобы вложится в срок лучше попросить помощь специалистов, которые помогут сократить время затраченное на бумажные вопросы.

Шаг 5: обратиться в Жилинспекцию

После того как банк выдал вам разрешение необходимо обратиться в организацию, которая занимается вопросами перестройки жилья.

При себе необходимо иметь все полученные до этого документы, которые были описаны выше. А так же разрешение СанЭпидемСтанции, Противопожарной Службы, Службы Газа, Роспотребнадзора и Ростехнадзора, технический паспорт квартиры и официальный план всего здания, техническое заключение.

С собой необходимо взять документ подтверждающий то, что вы являетесь собственником данного жилья и что все прописанные в нем лица не против вносимых изменений, разрешение от банка и страховой и план перепланировки.

После подачи перечисленных выше документов и получения разрешения можно приступать к ремонту. После завершения строительных работ сотрудники БТИ проведут осмотр жилплощади и выдаст документ, разрешающий вводить квартиру в использование.

Шаг 7: обратиться в БТИ и внести изменения в официальный план здания

После внесения перепланировки в план здания можно сказать что все хлопоты позади и вопрос решен навсегда.

Прежде чем начинать такой длительный процесс нужно узнать есть ли шансы что инстанции разрешат данную переделку.

Есть список работ, на которые разрешение вам точно не дадут:

  • вставить окна в балкон, на котором находится пожарная лестница (данное действие забракует Пожарная служба);
  • увеличение балкона при помощи подпорок;
  • сделать кухню-студию с жилым помещением, если на кухне есть газовая плита;
  • установка камина в постройке из бетонных панелей;
  • перенос санузла в другую комнату, если под ним будет находиться жилая комната;
  • установка на балконе обогревательных батарей;
  • установка пола с подогревом на балконе при помощи общей системы отопления;
  • демонтаж подоконника и стены с целью увеличения комнаты (так как данная стена несущая);

Данные виды перестроек запрещены санитарными и строительными нормами. Если вы задумали перестройку такого рода от этой идеи лучше сразу отказаться и не тратить зря время.

Если квартира в ипотеке можно, ли делать перепланировку

Некоторые люди, видя всю сложность получения разрешения на перестройку легальным путем считают, что проще сделать перестройку самому и никто не узнает. Особенно так могут думать те, чья перестройка относится к легким.

Однако, стоить помнить, что соседи могут пожаловаться на вывозимый строительный мусор или шум ремонта из квартиры и тогда начнутся проблемы. А как показывает практика, сохранить нелегальную перестройку в тайне очень сложно.

Еще стоит помнить, что ответственность в таком случае лежит полностью на вас и страховая вам никак не поможет если по случайности вы затопите соседей или затронете несущие стены.

Даже если вам удалось сделать перестройку без аварийных ситуаций и соседи на вас ни разу не пожаловались, заметить перепланировку могут различные службы, которые периодически приходят проверять коммуникация или показания счетчика.

И так, о несанкционированной перестройке узнали, чем это грозит? В самом лучшем случае это грозит штрафом. После которого все равно придется собирать все необходимые документы и делать перепланировку официальной.

Это возможно лишь в том случае, если ваши действия по перепланировке все инстанции признают допустимыми и безопасными.

В противном случае жильцу придется вернуть квартиру в прежнее состояние и убрать все перестройки. При этом конечно же тоже заплатить штраф. Самое ужасное может произойти, если изменения, которые были сделаны невозможно вернуть обратно.

В любом случае банку явно не понравится то, что без его согласия были внесены изменения в квартиру, ведь, по сути, он является её владельцем.

Действия банка в таком случае могут быть очень разными, начиная от большого штрафа и требования немедленно узаконить изменения вплоть до разрыва договора. Иногда могут запросить всю стоимость жилья выплатить сразу.

Как видно, нелегальная перестройка грозит тем, что можно остаться вовсе без жилья.

Когда перестройка уже сделана, но инстанции этого не знают, не стоит ждать пока они это заметят. В таком случае лучше сразу заняться оформлением документов и может даже получится избежать штрафа.

Эта информация так же будет полезна тем, кто собирается купить квартиру. Иногда службы могут не зафиксировать изменения, которые были сделаны прошлым жильцом. Поэтому при покупке жилья стоит удостовериться в том, что все конструкции являются узаконенными.

В противном случае ответственность за перестройку ляжет на текущего владельца квартиры. Если же при строительных работах были сделаны какие-то нарушения, такая квартира станет вечным бременем для её владельца, так как узаконить её будет невозможно.

Как получить украинское гражданство? Ответ здесь.

Как получить гражданство Чехи? Узнайте далее.

Конечно, получить разрешение на перепланировку квартиры довольно не простая и длительная процедура. Однако, лучше сделать это официально и спать спокойно или совсем отказаться от идеи перепланировки жилья.

Источник: https://101zakon.ru/pereplanirovka/esli-kvartira-v-ipoteke-mozhno-li-delat-pereplanirovku/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.