Перепланировка в отдельно стоящих зданиях

Содержание

Как перепланировать нежилое помещение в отдельно стоящем нежилом здании

Перепланировка в отдельно стоящих зданиях
Другие рубрики ↓

  • Мосгаз
  • Центр гигиены и эпидемиологии

Правила для узаконивания перепланировки нежилых помещений в жилом доме и нежилом отдельно стоящем отличаются. Нарушая нормы и правила, владелец может столкнуться с крупными штрафными санкциями, подвергая опасности находящихся в здании людей и другим нежелательным последствиям.

Есть определенный перечень работ, требующих последующее согласование.

Перепланировка нежилого помещения в отдельно стоящем нежилом здании требует согласование в таких случаях: изменение площади, если необходимо установить дополнительный вход или окно, провести работы, связанные с изменением фасада, строительстве новых или демонтаже старых межкомнатных перегородок и др.

Подтверждением законности проведения ремонтных работ является внесение отметки в кадастровый и технический паспорт со всеми внесенными в него изменениями. Для получения подтверждающих отметок и внесения изменений придется пройти несколько этапов, во многих случаях включая согласование в соответствующих инстанциях.

Первым шагом будет оформление и подача заявления в Бюро технической инвентаризации, в котором указывается необходимость проведения реконструкции здания. После того, как будут проставлены соответствующие отметки в техпаспорт и кадастровый паспорт, можно приступать непосредственно к разработке проекта и началу ремонта.

Разработка и согласование проектной документации

Любые ремонтные работы, связанные с конструктивными изменениями, осуществляются на основании разработанной проектной документации. От правильности разработки проекта зависит, сможет ли владелец помещения получить необходимые для узаконивания разрешения. Перед составлением проекта потребуется привлечь мастера для проведения технической диагностики помещения.

Предварительная оценка помещения позволит провести анализ состояния поверхностей, просчитать нагрузку, убедиться в целостности перегородок и несущих стен.

Все обмерочные данные, полученные при обследовании, будут внесены в техническое заключение.

Стоит обратить внимание, что данное заключение, так же как и сам проект не может быть проигнорирован, так как без него ни одна инстанция не даст разрешение на перепланировку.

Проектная документация со всей информацией и техническим заключением после подтверждения заказчика передается в соответствующие органы для согласования и получения разрешения на проведение ремонтных работ.

Многие владельцы помещений допускают распространенную ошибку – проводят перепланировку, а только потом обращаются в государственные органы для согласования. Такая ситуация допустима, но, к сожалению, не всегда удается провести согласование, и здесь начинаются проблемы.

Самым правильным решением будет предварительная консультация с проектной компанией, специализирующейся на проведении согласований перепланировок нежилых помещений.

Получив необходимую информацию, Вы сможете избежать непредвиденных расходов, часто связанных со штрафными санкциями.

Нельзя путать дизайн-проект, рабочий проект и проект для согласований.

Если дизайн-проект – возможность представить, как будет выглядеть помещение в будущем, то рабочий проект разрабатывается для проведения определенных ремонтных работ и общения с бригадой строителей.

Проект для согласования даст возможность госорганам определить, что все работы по перепланировки выполнены в соответствии с действующим законодательством. В проекте для согласования указываются изменения, которые и стали причиной получения разрешений.

Подача документов в БТИ

Подготовив пакет документов, специалисты передают его в БТИ. Здесь проводится оценка проекта, назначается дата, когда на объект прибудет эксперт, чтобы провести проверку соответствия проведенных работ проекту, который был согласован.

Есть несколько моментов, которые необходимо учитывать еще на самом раннем этапе. К примеру, Вы решили внести изменения в фасад здания, добавив еще один вход или оконный проем.

Необходимо получить специальные разрешения от московской архитектуры. Ситуация может усложниться, если данное здание отнесено к архитектурной достопримечательности или историческому наследию.

Если Вы обратитесь к профессионалам, то они еще до момента ремонта смогут оценить возможность проведения работ.

Также следует обращаться в отдел архитектуры, если объект отнесен к муниципалитету. Для архитектуры следует составить отдельное ходатайство, после чего там согласовать перепланировку. Преимущественно архитектурный отдел дает свое решение в течение 30 дней.

Технический паспорт можно получить только после внесения правок в кадастровый реестр, об этом также нельзя забывать. Также изменения должны быть переданы в государственный реестр прав на недвижимое имущество и Росреестр. После прохождения всех этих этапов владелец недвижимости может получить документ, подтверждающий законность проведения перепланировки.

Ввод объекта в эксплуатацию

После того, как экспертами БТИ будут проверены все изменения, можно вводить объект в эксплуатацию. Если никаких вопросов со стороны БТИ не возникло, то все изменения будут внесены в технический паспорт.

Огромное внимание необходимо уделить оформлению документов, следуя правилам и требованиям каждой инстанции.

Учитывая, что в законодательство постоянно вносятся изменения и дополнения, то самый простой и правильный вариант – доверить согласование перепланировки нежилого помещения в отдельно стоящем здании и его согласование профессионалам.

Наша компания – команда высококвалифицированных опытных специалистов, которые за короткий промежуток времени оформит и подготовит все необходимые документы, проектную документацию, проведет техническое обследование и проведет согласование во всех инстанциях согласно действующему законодательству.

Смотрите видео-ролик руководителя Replan Estate о согласовании перепланировки нежилого помещения в нежилом здании

Источник: https://replanestate.ru/blog/kak-pereplanirovat-nezhiloe-pomeshchenie-v-otdelno-stoyashchem-nezhilom-zdanii/

Перепланировка нежилого помещения. Подробности и нюансы

Перепланировка в отдельно стоящих зданиях

В нашей статье речь пойдет об этапах перепланировки помещения с нежилым назначением . Это помещения, в которых люди работают, едят, получают услуги. Такие помещения в профессиональной среде принято называть нежилыми.

Для того чтобы избежать путаницы, сразу поясним: нежилые помещения – это помещения, не предназначенные для постоянного проживания, но которые используются в качестве офисов, помещений общего питания, производственных помещений и прочее.

Следующий важный момент, который надо отметить – нежилые помещения могут находиться как в объектах общего жилого назначения, например, в многоквартирном доме, так и в строго нежилых объектах. От того, где находится наше нежилое помещение, будет зависеть весь процесс согласования перепланировки.

Вы можете посмотреть весь переченьуслуг по перепланировке нежилых помещений

  • В нежилых отдельно стоящих домах согласование перепланировки нежилого помещения осуществляется намного легче, чем в жилых помещениях. Для этого необходимо разработать в нежилом отдельно стоящем здании проектную документацию, которая соответствует техническим и юридическим нормам, не увеличивает технико-экономических показателей здания. Далее, уже на основании готовой проектной документации, вносятся изменения в БТИ. Многие собственники пренебрегают последним пунктом, ограничиваясь внесением изменений только в базу ЕГРН (Росреестр). Мы, как практикующая компания, советуем не упускать стадию внесения изменений в БТИ, так как при необходимости любой сделки с квартирой, при подготовке и запросе документов из соответствующих органов может произойти казус – БТИ и ЕГРН могут представить документы с различающейся информацией о доме.
  • Что касается нежилых помещений в жилом доме, то тут мы работаем в рамках Постановления № 508. Для упрощения восприятия информации по перепланировке нежилого помещения в жилом помещении, пойдем по порядку, рассматривая каждый этап согласования.

Этапы согласования перепланировки нежилого помещения в жилом доме:

1. Для начала, как и в согласовании перепланировки квартиры, нам надо разработать проектную документацию. Тут опять же две ситуации:

  • если несущие конструкции не затронуты, то проектную документацию разрабатывает любая организация, у которой есть допуск к СРО. Далее она разрабатывает архитектурный проект, он же проект перепланировки, с учетом того, как будет использоваться это помещение.

Пример.Возьмем в качестве примера нежилого помещения кафе. Под архитектурный проект помещения общего питания у нас должны быть разработаны отдельные дополнительные разделы архитектурного решения:

  • проект технологического решения, который показывает все технологические составляющие: процесс получения продуктов, порядок их хранения, готовки, процесс переработки и выброса отходов;
  • проект вентиляции. В некоторых жилых помещениях вентиляция выведена и не требует дополнительного согласования, а в некоторых вентиляционный канал может вовсе отсутствовать. В таком случае потребуется дополнительно разработать раздел проекта реконструктивных работ и вывода вентиляции. На перепланировку должны дать согласие все собственники жилья. Специально по этому вопросу проходит собрание собственников жилья: перепланировка возможна, если 2/3 собственников дадут на нее согласие;

проект вентиляции

  • Проекта будущего водопровода и канализации. Эту часть может выполнить организация с допуском к СРО без разрешения собственников.

Проект водопровода и канализации

  • Если несущие конструкции затронуты, то проект перепланировки разрабатывает непосредственно автор проекта дома, либо ГБУ экспертный центр – отобранная правительством Москвы организация.

2. Согласование проектной документации. Согласующей организацией является Роспотребнадзор.

Он выдает эпидемиологическое заключение и акт о соответствии того, что нарушений в проекте материалах по использованию этого помещения нет.

3. Подача документов в Жилинспекцию

На этом этапе к согласованию может присоединиться Управляющая компания. Например, если не хватает технических условий или мы их меняем. В таком случае до подачи документов в Жилинспекцию, нам надо согласовать проектную документацию с управляющей компанией.

4. Получение распоряжения Жилинспекцией. Здесь опять же две ситуации:

  • Если фасад дома не изменяется, распоряжение выдается непосредственно Жилинспекцией.

распоряжение Мосжилинспнекции

  • Если же у нас происходит расширение входной группы или требуется дополнительный вход разгрузки-погрузки продуктов, тогда нам необходимо дополнительно разработать проект по изменению архитектурного облика и получить на него согласие собственников жилья (по аналогии с проектом вентиляции). Проект подается в Жилнспекцию, а уже оттуда она сама отправляет пакет документов в архитектуру. Архитектура делает фотофиксацию нашего объекта, и по полученным фото и документам дает заключение о допустимости перепланировки. Если замечаний нет, то заключение положительное. Архитектура направляет это заключение в Жилинспекцию, а она непосредственно уже нам.

5. Ремонтно-строительные работы

После получения положительного распоряжения от Жилинспекции о перепланировке дается один год на выполнение ремонтно-строительных работ. Важно выполнить работы именно в этот срок, по истечении этого срока распоряжение теряет свою силу. Продлить его можно одноразово на полгода.

6. Оформление Акта выполненного переустройства

Акт выполненного переустройства утверждается Жилинспекцией. Акты на скрытые работы должны быть подписаны всеми участниками процесса: разработчиками проектной документации, строительными подрядчиками и заказчиком.

акт о произведенном переустройствк и (или) перепланировке

7. Внесение изменений в БТИ

Этот и следующий пункты носят формальный характер в согласовании перепланировки. Но мы считаем, что лучше выполнять их сразу, чтобы в дальнейшем, при выполнении операций с собственностью, не возобновлять этот процесс заново.

Для внесения изменений в БТИ собственник заказывает выход техника на объект, предоставляет ему копию проектной документации. Специалист закрепляет изменения и вносит их в архив. Подробнее в статье «Внесение изменений в ЕГРН».

Поэтажный план БТИЭкслпликация Рассматривая вопрос более широко, можно увидеть, что лишь небольшая часть собственников имеют «чистые» документы на свою собственность подтверждением являются проблемы при перерегистрации в Росреестре и внесении изменений в БТИ. Примерно 80 % всех помещений и зданий имеют значительные отклонения документов на недвижимость и фактическое состояние объектов недвижимости.
Последствия для собственника помещения при несогласованной перепланировке или реконструкции проявляются в финансовых затратах и возможных судебных разбирательствах. Если заняться решением проблемы своевременно, то времени, средств и усилий уйдет меньше. При игнорировании проблемы для собственника может наступить уголовная ответственность.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5ca454d815bac500b33f8624/pereplanirovka-nejilogo-pomesceniia-podrobnosti-i-niuansy-5d6378d62f4ad700ac2ed6b0

Перепланировка здания

Перепланировка в отдельно стоящих зданиях

Перепланировка здания, квартиры или нежилого помещения обычно проводится для его приспособления под изменившиеся нужды собственников.

По действующему законодательству, перепланировку до начала строительно-демонтажных работ требуется согласовать.

В этой статье мы расскажем об особенностях ремонтных работ с перепланировкой нежилого помещения в нежилом здании и порядке их оформления.

Что считается перепланировкой нежилого здания

Независимо от того, является помещение жилым или нежилым, согласно жилищному законодательству (ст. 25 ЖК РФ) переустройством и перепланировкой в жилых зданиях (многоквартирных домах) считаются работы, изменяющие форму и/или планировку помещений, что требует в свою очередь внесения изменений в документацию БТИ.

Для отдельно расположенных нежилых зданий переустройство и перепланировка определяется аналогичным образом.

Наиболее масштабные, ремонтные работы также могут считаться реконструкцией, что требует иного оформления.

Отличие перепланировки и реконструкции здания

Основное отличие перепланировки нежилого помещения в нежилом здании от реконструкции состоит в изменении его площади, хотя это понятие несколько шире – в него включатся работы по изменению конструкции здания.

К работам по реконструкции зданий чаще всего относятся следующие:

  •  Устройство внешних тамбуров (иногда и установка козырьков).
  •  Надстройка дополнительных этажей.
  •  Возведение пристроек.

Работы по перепланировке зданий и сооружений ограничиваются изменениями внутри существующих границ здания с сохранением их общей площади.

В рамках данной статьи рассматривается перепланировка отдельно стоящих нежилых зданий, к которым чаше всего можно отнести:

  • Изменение контуров помещений с демонтажем и возведением перегородок.
  • Устройство и перенос санузлов.
  • Изменение, перенос и устройство дверных проемов.
  • Выполнение или заделка проемов в капитальных (несущих) стенах.
  • Изменения внешнего архитектурного облика зданий (устройство витрин и т. д.).

Для оформления перепланировки и переустройства нежилого здания, основной организацией осуществляющей ее, является БТИ.

Состав документации, который потребуется для согласования ремонтных работ в значительной степени зависит от целевого назначения помещений после проведения перепланировки.

Где согласовать перепланировку здания

Согласовать перепланировку в отдельно стоящих зданиях во многих случаях проще, чем в нежилых помещениях, расположенных в жилых домах.

К примеру, для устройства дополнительного входа не потребуется получать одобрение от 73% собрания всех собственников квартир дома.

Законодательство от перепланировки в нежилом здании требует соблюдения строительных норм и в первую очередь обеспечения безопасности его эксплуатации.

Работы по перепланировке здания производятся в строгом соответствии с согласованной во всех инстанциях проектной документацией.

Принимая во внимание профиль предстоящей эксплуатации здания и помещений в нем, может потребоваться согласование проекта в таких организациях как Роспотребнадзор и МЧС – например, при перепланировке общественного здания.

На сегодня в Москве проекты, содержащие работы, вносящие изменения в архитектурный облик здания, архитектурным управлением города.

Для того, чтобы получить от всех необходимых организаций разрешение на перепланировку здания в проектною документацию приходится включать дополнительные разделы с подробным описанием строительных мероприятий, используемых материалов и методов работы с ними.

Проект перепланировки здания

В большинстве случаев согласование перепланировки в нежилом здании производится на основании проекта и технического заключения, разработанных организацией с допуском СРО.

В тех случаях, когда здание является объектом культурного наследия, проектной организацией разрабатывается проект приспособления здания для современного использования. Техническое заключение для таких зданий В Москве разрабатывает уполномоченная организация – ГБУ Экспертный центр.

Для согласования перепланировка административного здания часто бывает достаточно лишь проекта и технического заключения о возможности проведения намеченных работ.

В случае изменений, касающихся внешнего вида здания, в проект требуется добавить раздел, посвященный изменениям его архитектурного облика (раздел «Архитектура»).

Чаще всего это необходимо для таких работ как устройство витрин, установка дымоходов и внешних каналов вентиляции, монтаж козырька, а также многое другое.

Если будущее назначение помещений в здании предполагает что-то отличное от офисных помещений (ресторан, аптеку или медицинский центр), в проект перепланировки включается раздел «Технология».

В данном разделе подробно описывается сам объект (ширина проходов, высота перил лестниц, замеры освещенности, параметры функционирования вентиляции, материалы отделки и т. п.). Кроме того, в этом разделе перечисляются все строительные мероприятия с развернутым изложением методики их исполнения и применяемых материалов.

Для большинства проектов необходимость включения  раздела «Технология» приводит к увеличению объема проектной документации и в итоге, цены проекта перепланировки здания.

Как узаконить перепланировку здания

Выявленная незаконная перепланировка, которая была без согласования (самовольно), считается административным правонарушением и карается штрафом. Для юридических лиц его сумма будет не менее 300 тысяч рублей.

Во многих случаях незаконная перепланировка здания проводится без предварительных инженерных расчетов, что может стать причиной аварийной ситуации.

Чтобы не выплачивать раз за разом штрафы, требуется узаконить перепланировку нежилого здания, для чего также будет нужен проект перепланировки и техническое заключение.

При узаконивании перепланировки здания по факту в БТИ потребуется предоставить техническое заключение о том, что работы не повлияли на безопасность эксплуатации здания и не нарушили действующие строительные и санитарные нормы.

Важно помнить, что незаконная перепланировка нежилого здания может быть не согласована в том виде, в каком она есть, и собственнику придется  исправлять ситуацию  за свой счет.

Помимо затрат на проект, узаконивание перепланировки нежилого помещения в нежилом здании потребует выплаты штрафа.

Проект переустройства отдельно стоящего здания

Процедура согласования перепланировки отдельно стоящего здания несколько сложнее, чем обычная перепланировка квартиры, отчасти потому, что для согласования необходимо собрать множество дополнительных документов. 

Ниже представлены техническое заключение и проект переустройства (полный) для проведения перепланировки отдельно стоящего здания, согласованием которой занималась наша организация.

В техническом заключении представлена информация о характеристиках здания, участке, результатах обследования фундамента, стен, перекрытий, лестниц и кровли. 

Инженерное обследование здания подтвердило допустимость проведения тех мероприятий, которые запланированы проектом, представлены общие рекомендации относительно производства работ. 

К проектной документации также подшиты дополнительные справки и разрешения, а именно разрешение пожарного надзора и санитарно-эпидемиологическое заключение. 

Управление в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека предоставило предписание согласно которому необходимо провести замеры шума и вибрации вентиляционного оборудования  после его монтажа, что и было успешно реализовано.

Согласно проекту было устроено три проема в несущих стенах, произведено усиление (схемы усиления проемов) представлены ниже. 

Также были устроены два обособленных входа(один на первый этаж здания, второй в подвал) в фасадной стене, ниже представлены фотофиксация фасада до перепланировки и фотомонтаж после. 

В проекте также отражены мероприятия по благоустройству прилегающей к зданию территории, схемы устройства лестницы в подвал, планы канализации и водоснабжения, проектные решения относительно устройства вентиляции. 

В большинстве случаев определить допустимость для узаконивания выполненных работ удается на этапе консультации в организации, специализирующейся на согласовании перепланировок – например, нашей.

Имея многолетний опыт в подготовке проектной документации и согласовании перепланировок, в том числе и для нежилых помещений в нежилых зданиях, наши специалисты разберутся в любой ситуации.

У нас есть все необходимые допуски СРО, позволяющие разрабатывать проектную документацию для запланированных и уже осуществленных перепланировок.

Стоимость согласования перепланировки нежилого помещения в Москве напрямую зависит от его площади и сложности перепланировки.

Чтобы сориентировать Вас по срокам и стоимости процедуры, направьте к нам на электронную почту план здания/помещения до ремонта и эскиз намеченных/выполненных изменений или проконсультируйтесь с нами по телефону.

Все консультации проводятся бесплатно.

Источник: https://GSPS.ru/pereplanirovka-zdaniya.php

Узаконить перепланировку отдельно стоящего нежилого помещения

Перепланировка в отдельно стоящих зданиях

Узаконить перепланировку отдельно стоящего нежилого помещения

Собственники нежилых помещений в настоящее время все чаще выполняют перепланировку и реконструкцию. Популярность подобных работ объясняется тем, что они позволяют существенно улучшить функциональные и эксплуатационные характеристики коммерческих заведений, а также крайне положительно влияют на успешность и прибыльность бизнеса.

Если нужно перестроить здание, владелец должен выполнить работы в полном соответствии с существующим законодательством, которое требует предварительного проектирования и согласования реконструкции с ответственными службами.

При выполнении ремонта без получения соответствующих разрешений от государственных инспекторов, работы будут признаны самовольными.

В этом случае владельцу придется узаконить перепланировку отдельно стоящего нежилого помещения постфактум.

Когда требуется согласование перепланировки

В современном законодательстве содержатся понятия перепланировки и реконструкции, а также представлен перечень ремонтных работ, которые запрещено выполнять без получения разрешений ответственных органов. Собственнику обязательно потребуется согласование перепланировки, если она предполагает:

  • перенос «мокрых» зон и санитарных помещений;
  • создание дополнительных стен и перегородок;
  • расширение старых и создание новых проемов;
  • создание дополнительных входных групп;
  • демонтаж, перенос и создание новых лестниц;
  • изменение установленных в здании инженерных коммуникаций: электроснабжения, вентиляции, отопления и других;
  • замену установленного в здании оборудования на новое, более современное и функциональное.

Если владелец объекта не хочет тратить время на разработку проектов перепланировки жилых и нежилых помещений, на согласование проектных решений с ответственными службами, он должен отказаться от внесения кардинальных изменений в конфигурацию помещений и довольствоваться ремонтными работами, которые допускаются к исполнению без предварительного утверждения.

Без согласованного проекта в здании можно:

  • выполнить косметический ремонт;
  • заменить установленное оборудование на аналогичное;
  • заменить мебель;
  • заменить отдельные элементы инженерных коммуникаций.

Другими словами, без согласования разрешено менять интерьер объектов, но не их конструктивные особенности.

Где узаконить выполненный капремонт?

Собственники иногда выполняют перепланировку без предварительного согласования, руководствуясь соображениями экономии. В результате они получают в пользование здания, с которыми невозможно будет провести никаких юридических действий. Чтобы это исправить, нужно узаконить выполненный ремонт.

Капремонт в отдельно стоящих нежилых помещениях согласовывают и узаконивают с Межведомственной комиссией, в состав которой входят профессиональные специалисты разного профиля.

Сотрудники комиссии обладают достаточной квалификацией и опытом, чтобы грамотно оценить выполненный ремонт или проектную документацию, сделать вывод о том, как проведенные в здании мероприятия влияют на несущие конструкции и не представляют ли они опасности для пользователей.

Существует два варианта узаконивания — в административном порядке и через суд. Административный порядок осуществляется в течение следующих этапов:
  1. Обращение в БТИ для получения старого техпаспорта объекта и создания планов с актуальной информацией о планировке, конструкции и инженерии помещений.
  2. Вызов проектировщиков с допусками СРО, чтобы они изучили ремонт и составили техническое заключение, которое должно подтверждать соответствие перепланировки современному законодательству.
  3. Обращение в Межведомственную комиссию. Собственник предоставляет инспекторам пакет документов на узаконивание, после чего обеспечивает сотрудникам комиссии доступ на объект, чтобы они могли изучить ремонт и сделать вывод о его законности.
  4. Получение принятого Межведомственной комиссией решения. Если специалисты не обнаружат в ремонте недостатков, способных негативно сказаться на функциональных качествах здания, они выписывают собственнику штраф, после оплаты которого владелец может получить акт о законности перестройки.
  1. Внесение изменений в планы БТИ. Имея документы от Межведомственной комиссии об оплате штрафа и о законности перестройки, собственник может обратиться к инженерам БТИ, чтобы они зафиксировали новые характеристики объекта в его техническом паспорте.

Если по результатам исследования нежилого объекта собственника сотрудники Межведомственной комиссии сделают вывод о несоответствии ремонта нормам законодательства, они обяжут владельца устранить последствия перестройки за свой счет. В этом случае можно попробовать узаконить капремонт через суд, подав соответствующий иск и приложив к нему документы, подтверждающие высокое качество проведенных в здании мероприятий и их соответствий законодательству.

В целом качественный ремонт обычно можно узаконить и в административном порядке, но штрафных санкций от инспекторов в этом случае избежать не удастся. Именно поэтому специалисты рекомендуют выполнять перепланировку нежилого помещения с изменением габаритов здания грамотно и после получения разрешений.

Для определения стоимости перепланировки можно воспользоваться калькулятором.

26.12.2016

Источник: https://energy-systems.ru/main-articles/pereplanirovka-i-soglasovanie/8720-uzakonit-pereplanirovku-otdelno-stoyaschego-nezhilogo-pomescheniya

Перепланировка здания – согласование нежилого помещения, памятника архитектуры, самовольная

Перепланировка в отдельно стоящих зданиях

Собственники зданий или их арендаторы могут проводить ремонтные работы с перепланировкой конструкций либо их реконструкцией.

Меняя конфигурацию помещения, деля его на функциональные зоны необходимо получать согласование на такие действия.

Что лучше проводить и в каких случаях – перепланировку или реконструкцию?

Что это такое

Реконструкция представляет собой изменение технических параметров строения, предполагающее увеличение или уменьшение этажности, возведение надстроек, добавление или смену инженерных систем, ремонт или восстановление несущих стен, фасада.

Перепланировка, в свою очередь, предполагает преобразование конфигураций в офисном здании, перенос конструкций, их демонтаж, расширение и увеличение количества окон и проемов для дверей.

В чем отличие

Самовольно проводить перепланировку и реконструкцию запрещено законодательно, но их осуществление и процедуры согласования различаются.

В чем же разница?

РеконструкцияПерепланировка
Несущие элементы
Сохраняются, но фундамент может заменяться или добавлятьсяМогут быть перенесены, но сохраняется фундамент
Площадь здания
Увеличивается за счет пристраиваемых и надстраиваемых помещенийСохраняется существующий объем, но могут быть объединены комнаты
Понятие
Глобальные изменения устройства зданияИмеет локальную направленность и может составлять часть реконструкции

Виды

Переустройство здания можно произвести несколькими способами:

  1. без получения разрешительной документации. Наиболее рискованный вид проведения ремонтных работ. Незаконная перепланировка может привести к нарушению конструкций здания, что способно нанести урон не только своим помещениям, но и другим пользователям. Кроме того, выявление случаев несанкционированного переустройства влечет наложение, административного наказания в виде штрафных санкций, на виновника и вручения предписаний о возврате помещения в первоначальное состояние;
  2. самостоятельное получение согласования. Потребуется собрать необходимый перечень документов и обратиться за получением разрешения в соответствующие структуры. Процесс может занять до полугода;
  3. обращение к услугам посредников. При нежелании собственника вникать во все тонкости процедуры и отсутствии времени, он может воспользоваться услугами компаний, оказывающих услуги по согласованию перепланировки. Для этого потребуется только представить необходимую документацию и получить готовое решение.

Кто может попасть под категорию

Градостроительное законодательство устанавливает целевое назначение перепланировки как преобразование существующего производственного помещения для использования его в коммерческой деятельности.

Поэтому собственником коммерческой площади производятся работы по переустройству для смены её функционального назначения. Как правило, основными мотивами служат развитие и расширение бизнеса либо передача нежилых помещений в аренду.

Куда обращаться

Существенные изменения внутреннего пространства нежилого объекта, его конструкций и форм, проведение работ по соединению либо разграничению нескольких помещений, необходимо согласовывать в законодательно уполномоченных учреждениях.

Собственнику для получения разрешения нужно обращаться в местный муниципалитет, в отдел капитального строительства.

При проведении перепланировки в отдельно расположенном здании, согласование можно получить в БТИ.

Сроки

Проект перепланировки должен быть согласован в соответствующей службе до подачи заявки о разрешении.

Действующая нормативная база определяет срок не более 1,5 месяца на его утверждение. Разработка самого проекта может осуществляться в разные периоды, зависящие от величины помещения, объема проводимых изменений, количества разделов документа.

Одобрение на проводимые строительные работы действует четыре месяца и может быть продлено.

Но, если собственником здания работы не начаты в течение года после его получения, то разрешение перестает действовать и его придется оформлять снова. О принятом решении заявитель извещается в течение трех дней с момента его вынесения.

Новый техпаспорт в БТИ на переделанный объект готовится в срок до одного месяца со дня подачи заявления и представления необходимых бумаг.

Порядок согласования перепланировки помещения в нежилом здании

Надо отметить, процедура получения разрешения на переустройство помещения в отдельно стоящем здании коммерческого назначения гораздо проще, чем в жилом доме.

Для получения положительного результата потребуется:

  1. обратиться в БТИ за обновлением технического паспорта;
  2. подготовить проект запланированного преобразования. Его разрабатывают лицензированные организации, специализирующиеся на составлении проектной документации;
  3. провести согласование проекта в контролирующих органах, перечень которых устанавливается муниципальной администрацией;
  4. получить техническое заключение о возможности проведения переустройства;
  5. составить и направить заявление о получении разрешения в жилищную инспекцию. К нему приложить требуемые документы;
  6. получить согласование планируемых строительных мероприятий;
  7. после проведенного ремонта получить акт приема выполненных работ;
  8. в БТИ внести изменения в кадастровую и техническую документацию.

После завершения всех этапов согласование перепланировки нежилого помещения в нежилом здании считается полученным.

В многоквартирном доме

Собственнику коммерческого объекта, расположенного в жилом доме, необходимо с особой тщательностью отнестись к оформлению документации, чтобы её законность не вызывала сомнений.

Основной трудностью в процессе одобрения строительных работ в такой ситуации является получение согласия всех жильцов этого дома на такие действия. Оно оформляется в виде письменного документа с подписями всех жильцов. Остальные этапы сохраняются.

С чего начать

Процесс следует начинать с подготовки необходимых документов и их согласования в соответствующих структурах.

В частности, одним из первых готовится эскиз или проект.

Документы

Для получения разрешения подается заявление в уполномоченные службы. К нему прилагаются:

  • паспорт обратившегося лица;
  • правоустанавливающая документация. Это могут быть различные договора, свидетельства, акты органов государственной власти;
  • решение администрации муниципального образования, удостоверяющее факт утверждения смены функционального назначения помещения, его переустройство под соответствующий вид предпринимательской деятельности;
  • согласование балансодержателя, если объект является госсобственностью или муниципалитета;
  • проект;
  • разрешение на преобразование памятника архитектуры;
  • заключение о возможности проведения перепланировки, представляемое экспертами СРО;
  • доверенность представителя на совершение соответствующих действий;
  • копии уставных документов для юридических лиц.

Проект

Подготовка документа является самым сложным этапом переустройства здания.

При его составлении должны быть учтены все нормы и правила пожарной и санитарной служб, СЭС.

Кроме того, он должен быть согласован в Роспотребнадзоре, отделе архитектуры, газо- и электроснабжающей организациях, предприятиях городского водоканала, управляющей компании.

Переустройство без проекта производить запрещено, чтобы не нанести ущерба зданию и окружающим людям.

  • Услуги по его разработке могут предоставить специализированные компании, имеющие лицензию на осуществление такой деятельности.
  • Можно также обратиться в архитектурный отдел администрации либо в БТИ.

Перед заказом необходимо определить, что изменить в помещении и продумать все детали.

Подготовка проекта может стоить от 5 до 30 тысяч рублей, поэтому, чтобы не пришлось переделывать его недостатки, лучше сразу определить, что необходимо.

Как зарегистрировать

Процедура может проводиться после получения обновленного техпаспорта.

Он вместе с заявлением подается в Росреестр. Регистрационной службой осуществляется внесение изменений в проект, а владельцу объекта выдается кадастровый паспорт.

Завершающий этап

После завершения строительных работ, необходимо уведомить проектную организацию.

Она направит своего специалиста для проведения оценки качества выполненных работ и проверке их соответствия утвержденному проекту.

Представителю компании необходимо представить договор подряда с застройщиком, состоящим в СРО, и акт скрытых работ.

При отсутствии недостатков собственнику выдается акт выполненных работ, на основании которого он сможет внести изменения в кадастровую документацию.

Стоимость услуг

Цену на проект определяет организация, выполняющая услугу.

Она вправе корректировать её в зависимости от направленности и назначения переустройства. Внесение незначительных изменений влечет небольшую цену.

Когда же затрагиваются несущие элементы здания – это оказывает влияние на стоимость, она возрастает значительно. В ней учитываются:

  • расчеты прочности и устойчивости дома;
  • площадь объекта;
  • функциональное назначения и тип здания;
  • состояние несущих перекрытий;
  • надобность их упрочнения;
  • прокладка инженерных сетей.

Средняя стоимость проекта в г. Москва составляет:

ЗначениеСтоимость
До 100 кв.м.20 000 – 30 000
Больше 100 кв.м.Рассчитывается индивидуально

Запреты

Законодательно установлен перечень работ, проведение которых запрещено.

В него входят мероприятия:

  • касающиеся нарушения целостности основных конструкций;
  • направленные на создание дополнительных помещений, площадь которых не превышает 9 кв.м.;
  • осуществляемые в домах, запланированных под снос;
  • затрагивающие целостность стен, по результатам которых будет перенесены трубы и вентиляционные шахты.

Такие работы не могут быть согласованы, считаются незаконными, а результаты подлежат восстановлению.

Важные нюансы

При осуществлении переустройства необходимо учитывать некоторые моменты, несоблюдение которых может повлечь негативный результат.

  1. Если помещения находятся в статусе жилых, то до согласования планируемого ремонта необходимо перевести их в нежилой фонд.
  2. На Администрации муниципального образования возложена обязанность по разработке норм, регулирующих процедуру согласования. Они должны соответствовать положениям ЖК РФ с учетом особенностей региона.
  3. Перепланировка здания может осуществляться только лицензированным застройщиком. На каждый этап выполнения изменений он должен составлять акт скрытых работ.

Законодательство

Нормативно-правовая база, регламентирующая проведение перепланировки, включает:

  • ЖК РФ – гл.4 – освещает проведение изменений, ответственность за самовольное её осуществление, согласование работ;
  • Градостроительный кодекс РФ – гл. 2, 3, 6, 8 – устанавливает полномочия органов различных уровней, планирование территорий, проектирование, наказание за нарушение законодательства;
  • КоАП РФ – ст. 7.21, 7.22, 23.55 – предусматривает ответственность за несоблюдение правил пользования, содержания и ремонта помещений;
  • ГК РФ – ст. 151, 210, 290, 304, 305 – определяют защиту прав собственника и средства возмещения ущерба:
  • ФЗ «О внесении изменений в КоАП РФ»;

Источник: http://urpravo24.ru/pereplanirovka-zdanija/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.