Переуступка прав по договору

Содержание

Переуступка прав: особенности сделок

Переуступка прав по договору

Для начала давайте разберемся с понятиями. Переуступка — это сделка с передачей прав на объект недвижимости. То есть в этом случае вы покупаете не жилье (недвижимость), а лишь право требования на него (имущественное право).

В данном случае права передает не застройщик и не девелопер, а, например, физическое лицо (то есть человек, который ранее оформил на себя, допустим студию). Цессия — это синоним переуступки на языке юристов (так что эти термины взаимозаменяемы, не пугайтесь, если будет встречать то одно слово, то другое).

В рамках переуступки передаются имущественные права на строящийся объект долевого строительства, а также обязанности по договору, на основании которого эти права возникают.

Как выбрать новостройку и застройщика?

5 типов сделок, которые нужно заверять у нотариуса

Виды переуступки

Все сделки по переуступке можно разделить на два основных типа: когда объект принадлежит физическому лицу и когда объект принадлежит юридическому лицу.

В обоих случаях речь идет о переуступке по ДДУ, так как переуступка как сделка возможна до вступления в собственность; после это будет уже обычная купля-продажа.

Рассмотрим первый вариант. В этой это ситуации человек, купивший квартиру в строящемся доме, выставляет ее на продажу, когда дом почти готов. Чаще всего речь идет об инвестировании: стоимость квартиры на этапе котлована и на финальной стадии строительства (за несколько месяцев до сдачи объекта) будет существенно различаться.

Особенность такого рода сделок в том, что при оформлении документов действие первого ДДУ не прекращается — в нем лишь меняется дольщик.

Это значит, что если договор, заключенный ранее между застройщиком и текущим продавцом не устроит нынешнего покупателя, то придется либо отказываться от покупки, либо соглашаться на то, что есть. Внести правки не получится.

Из хорошего — все обязанности застройщика, отраженные в первоначальном договоре, достанутся «по наследству» новоиспеченному участнику долевого строительства (сроки выполнения работ, цена квартиры, гарантийный срок и т. д.).

«Иногда встречаются предложения о переуступке по предварительному ДДУ, но таких вариантов лучше остерегаться, ведь это не договор в полной мере, а фактически лишь бумага о намерении купить квартиру.

Государственной регистрации такие договоры не подлежат, а значит, возможно мошенничество и двойные продажи.

Только ДДУ и переуступка по ДДУ подлежат государственной регистрации в обязательном порядке», — отмечает юрисконсульт юридической службы «Инком-Недвижимость» Ирина Горская.

7 признаков новостроек, в которые стоит вкладывать деньги

5 советов тем, кто сегодня инвестирует в новостройки

Но есть и второй вариант — в этом случае договор переуступки заключается не с физическим, а с юридическим лицом. Это может быть как подрядная организация, которая выполняет строительно-монтажные работы на объекте, так и инвестор строящегося объекта недвижимости.

Глобально такая сделка не отличается от сделки между двумя физическими лицами: надо так же тщательно проверять первоначальный договор и оплату по нему. Расчет по такому договору возможен только в безналичной форме и после государственной регистрации договора.

Проверка юридической чистоты сделки — главная часть приобретения недвижимости по договору переуступки.

Нужно ли согласовывать переуступку с застройщиком?

Кстати, согласовывать переуступку с застройщиком обычно не нужно (кроме отдельных случаев, когда ДДУ содержит пункт, что уступка требования невозможна без его согласия), но уведомить застройщика о смене правообладателя на объект необходимо.

Это в интересах покупателя, ведь в конечном счете он будет вступать в права собственности. Еще один нюанс, который важен скорее для продавца: некоторые застройщики берут плату на возможность оформить переуступку — она варьируется в среднем от 1% до 10% от стоимости объекта.

Но никаких ограничений тут нет, и застройщик вполне может взять и 15% от суммы сделки.

«Вопрос о распределении расходов, связанных с оформлением договора уступки, четко не регламентирован и разрешается, исходя из конкретных условий.

Существует вполне обоснованная позиция, согласно которой расходы по оформлению договора уступки возлагаются на дольщика, который и заключал с застройщиком ДДУ с условием об оплате расходов.

Однако на практике они перекладывают свои обязательства по оплате на приобретателя либо повышают цену на расходы, связанные с оформление договора уступки. Действующее законодательство предполагает возможность отказаться от услуги по оформлению договора уступки.

В частности, 214-ФЗ устанавливает, что в случае, если цена договора уступки оплачена в полном объеме, то допускается уступка права требования без согласия застройщика. Но если цена договора участия в долевом строительстве выплачена не полностью, то согласие застройщика обязательно.

При этом положения ДДУ, навязывающие услуги по оформлению договоров уступки, можно оспорить в судебном порядке. Если ранее практика по таким спорам была крайне разнообразной, то сейчас все больше дел рассматривается в пользу участников долевого строительства», — отмечает генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» Наталья Шаталина.

5 признаков того, что новостройка стала долгостроем

Сдача новостройки затягивается. Как расторгнуть договор, не теряя денег?

Выгода для продавца и риски для покупателя

Чаще всего мы имеем дело с ситуацией, когда человек инвестировал в строящийся объект и хочет заработать на разнице цен (цена квартиры возрастает пропорционально изменению стадии готовности объекта).

Вступать в собственность, а потом продавать квартиру стало невыгодно из-за изменившихся правил налогообложения.

С января 2016 года сделка не облагается налогом лишь в том случае, если объект был в собственности пять лет и более (стандартная налоговая ставка — 13% от стоимости).

В целом все прозрачно и достаточно безопасно. Однако не всегда переуступка оформляется на финальной стадии строительства — никто не запрещает делать это хоть на следующий день после оформления ДДУ. На сайте застройщика может значиться, что все квартиры проданы (особенно если объект был выставлен на продажу два-три года назад), а вот по переуступке их приобрести можно.

Ничего страшного в этом нет, но существуют риски. Следует очень тщательно изучить историю объекта, проектную декларацию, поискать в интернете форумы дольщиков и удостовериться, что этот объект не «заморозился» и не превратился в долгострой. Если еще не завершены монолитные работы, а, скажем, 80% квартир выставлены на продажу по договору переуступки, то это повод насторожиться.

Не пропустите:

Как инвестору посчитать, выгодно ли покупать конкретную квартиру?

Новостройку сдали на 7 лет позже. Мы можем продать квартиру без налога?

Что делать, если строительство затянулось: 11 полезных статей

5 главных законов о недвижимости 2017 года

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/pereustupka_prav_osobennosti_sdelok/6711

Договор цессии (уступки права требования) – Договор долга, кредита

Переуступка прав по договору

г. ______________                                                                                                    «__» _____ 20__ г.

ООО «Юр. лицо-1»,  именуемый  в  дальнейшем  “Цедент”,  в  лице __________________________, действующего на основании ________, ООО «Юр.

лицо-2», именуемый в дальнейшем “Цессионарий”, в лице _________________________, действующего на основании __________, ООО «Юр.

лицо-3», именуемый в дальнейшем “Должник”, в лице _________________________, действующего на основании ___________, вместе именуемые – Стороны, заключили настоящий Договор о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Цедент уступает, а Цессионарий принимает права требования по договору ___________от «___»________ 20__ г. № ____, заключенному между Цедентом и Должником.

1.2. Сумма уступаемого в соответствии с п. 1.1 настоящего Договора права требования составляет _____________________ рублей (____________________________________).

2. ОБЯЗАННОСТИ И ПРАВА СТОРОН

2.1. Цедент обязан:

2.1.1. Передать Цессионарию в 10 (десяти) дневный срок с даты подписания настоящего Договора все необходимые документы, удостоверяющие права требования, а именно: Договор, указанный в п. 1.1 настоящего Договора, со всеми приложениями, дополнительными соглашениями и другими документами, являющимися его неотъемлемой частью.

2.1.2. Сообщить Цессионарию в тот же срок все иные сведения, имеющие значение для осуществления Цессионарием своих прав по указанному в п. 1.1 Договору от ___________ от «___»________ 20__ г. № _____.

2.2. Взамен за уступаемые права требования в сумме, указанной в пункте 1.2. настоящего договора Цессионарий отказывается от своего права требования к Цеденту по Договору от «__» ________ 20__ г. № ____, заключённому между Цессионарием (ООО  «Юр. лицо-2») и Цедентом (ООО «Юр. лицо-1»), на сумму ____________ рублей (________________________________________________).

2.3. Должник обязан выплачивать задолженность по договору ____________, указанному в п. 1.1 настоящего Договора, Цессионарию в следующем порядке: единовременным платежом на расчётный счёт Цессионария в срок до 10.03.2009 г.

3. СУММА ДОГОВОРА

3.1. Сумме настоящего договора составляет 41 854, 61 рублей (сорок одна тысяча восемьсот пятьдесят четыре рубля 61 копейка).

3.2. Оплата, указанной в п. 3.1 настоящего Договора суммы производится в следующем порядке: единовременным платежом в срок до       «__» _____ 20__ г.

4. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

4.1. За неисполнение или ненадлежащее исполнение настоящего Договора стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством РФ.

4.2. Цедент несет ответственность за достоверность передаваемых в соответствии с настоящим Договором документов и сведений; гарантирует наличие и передачу всех уступленных Цессионарию прав требований.

5. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

5.1. Во всем остальном, что не предусмотрено условиями настоящего Договора, стороны руководствуются действующим законодательством РФ.

5.2. Настоящий Договор вступает в силу со дня его подписания сторонами и действует до полного исполнения обязательств сторон по настоящему договору.

5.3. Настоящий Договор составлен в 3 (трех) экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному для каждой из сторон.

6. РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

ЦЕДЕНТ: ООО «Юр. лицо – 1»

Адрес:_____________________________________________________________________

___________________________________________________________________________

___________________________________________________________________________

___________________________________________________________________________  

ЦЕССИОНАРИЙ: ООО «Юр. лицо – 2»

Адрес: _____________________________________________________________________

___________________________________________________________________________

___________________________________________________________________________

___________________________________________________________________________  

.

ДОЛЖНИК: ООО «Юр. лицо – 3»

Адрес:_____________________________________________________________________

___________________________________________________________________________

___________________________________________________________________________

___________________________________________________________________________

7. ПОДПИСИ СТОРОН

«ЦЕДЕНТ»                              «ЦЕССИОНАРИЙ»                        «ДОЛЖНИК»

___________                            ___________                                     ___________

_____________ /__________/   _____________ /__________/               _____________ /__________/

М.П.                          М.П.                              М.П.

Источник: https://dogovor-urist.ru/%D0%B4%D0%BE%D0%B3%D0%BE%D0%B2%D0%BE%D1%80%D1%8B/%D0%BE%D0%B1%D1%80%D0%B0%D0%B7%D0%B5%D1%86-%D0%94%D0%BE%D0%B3%D0%BE%D0%B2%D0%BE%D1%80_%D1%86%D0%B5%D1%81%D1%81%D0%B8%D0%B8_%D1%83%D1%81%D1%82%D1%83%D0%BF%D0%BA%D0%B8_%D0%BF%D1%80%D0%B0%D0%B2%D0%B0_%D1%82%D1%80%D0%B5%D0%B1%D0%BE%D0%B2%D0%B0%D0%BD%D0%B8%D1%8F/

Глава 24. ГК РФ Перемена лиц в обязательстве (ст.ст. 382 – 392.3) | ГАРАНТ

Переуступка прав по договору

3. Уступка требования (цессия)

Статья 388. Условия уступки требования

1. Уступка требования кредитором (цедентом) другому лицу (цессионарию) допускается, если она не противоречит закону.

2. Не допускается без согласия должника уступка требования по обязательству, в котором личность кредитора имеет существенное значение для должника.

3. Соглашение между должником и кредитором об ограничении или о запрете уступки требования по денежному обязательству не лишает силы такую уступку и не может служить основанием для расторжения договора, из которого возникло это требование, но кредитор (цедент) не освобождается от ответственности перед должником за данное нарушение соглашения.

4. Право на получение неденежного исполнения может быть уступлено без согласия должника, если уступка не делает исполнение его обязательства значительно более обременительным для него.

Соглашением между должником и цедентом может быть запрещена или ограничена уступка права на получение неденежного исполнения.

Если договором был предусмотрен запрет уступки права на получение неденежного исполнения, соглашение об уступке может быть признано недействительным по иску должника только в случае, когда доказано, что другая сторона соглашения знала или должна была знать об указанном запрете.

5. Солидарный кредитор вправе уступить требование третьему лицу с согласия других кредиторов, если иное не предусмотрено соглашением между ними.

Статья 388.1. Уступка будущего требования

1. Требование по обязательству, которое возникнет в будущем (будущее требование), в том числе требование по обязательству из договора, который будет заключен в будущем, должно быть определено в соглашении об уступке способом, позволяющим идентифицировать это требование на момент его возникновения или перехода к цессионарию.

2. Если иное не установлено законом, будущее требование переходит к цессионарию с момента его возникновения. Соглашением сторон может быть предусмотрено, что будущее требование переходит позднее.

Статья 389. Форма уступки требования

1. Уступка требования, основанного на сделке, совершенной в простой письменной или нотариальной форме, должна быть совершена в соответствующей письменной форме.

2. Соглашение об уступке требования по сделке, требующей государственной регистрации, должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.

Статья 389.1. Права и обязанности цедента и цессионария

1. Взаимные права и обязанности цедента и цессионария определяются настоящим Кодексом и договором между ними, на основании которого производится уступка.

2. Требование переходит к цессионарию в момент заключения договора, на основании которого производится уступка, если законом или договором не предусмотрено иное.

3. Если иное не предусмотрено договором, цедент обязан передать цессионарию все полученное от должника в счет уступленного требования.

Статья 390. Ответственность цедента

1. Цедент отвечает перед цессионарием за недействительность переданного ему требования, но не отвечает за неисполнение этого требования должником, за исключением случая, если цедент принял на себя поручительство за должника перед цессионарием.

Если иное не предусмотрено законом, договор, на основании которого производится уступка, может предусматривать, что цедент не несет ответственности перед цессионарием за недействительность переданного ему требования по договору, исполнение которого связано с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, при условии, что такая недействительность вызвана обстоятельствами, о которых цедент не знал или не мог знать или о которых он предупредил цессионария, в том числе обстоятельствами, относящимися к дополнительным требованиям, включая требования по правам, обеспечивающим исполнение обязательства, и правам на проценты.

2. При уступке цедентом должны быть соблюдены следующие условия:

уступаемое требование существует в момент уступки, если только это требование не является будущим требованием;

цедент правомочен совершать уступку;

уступаемое требование ранее не было уступлено цедентом другому лицу;

цедент не совершал и не будет совершать никакие действия, которые могут служить основанием для возражений должника против уступленного требования.

Законом или договором могут быть предусмотрены и иные требования, предъявляемые к уступке.

3. При нарушении цедентом правил, предусмотренных пунктами 1 и 2 настоящей статьи, цессионарий вправе потребовать от цедента возврата всего переданного по соглашению об уступке, а также возмещения причиненных убытков.

4. В отношениях между несколькими лицами, которым одно и то же требование передавалось от одного цедента, требование признается перешедшим к лицу, в пользу которого передача была совершена ранее.

В случае исполнения должником другому цессионарию риск последствий такого исполнения несет цедент или цессионарий, которые знали или должны были знать об уступке требования, состоявшейся ранее.

Источник: https://base.garant.ru/10164072/9e534a707b90f3959c591b7a385541ab/

Все о договоре переуступки прав требования – подробная статья АН Владис

Переуступка прав по договору

Переуступка прав требования на квартиру – это покупка жилья в новостройке у владельца, который еще не оформил право собственности на жилье. Это достаточно частое явление, когда человек приобретает жилье на стадии котлована, чтобы незадолго до введения в эксплуатацию продать по более высокой стоимости и купить себе что-то получше.

Нормативная база и нюансы сделки

Сделка по переуступке прав требования хоть и встречается часто, но все же реже, чем приобретение жилья в новостройке или во вторичном жилом фонде.

Такая сделка имеет свои плюсы, минусы и, конечно, связана с рядом подводных камней, однако специалисты отмечают рост популярности такого вида договоров.

По их данным, в настоящее время до трети жилья в Москве приобретается именно по договору переуступки. 

Интересно, что поскольку жилье в новостройке до введения в эксплуатацию относится к первичному рынку и права собственности на него еще не оформлены, то в результате сделки покупатель приобретает не саму квартиру, а договор на право собственности на нее. Естественно, это с точки зрения документов. На языке бюрократии заключение такого договора называется цессией, покупатель – цессионарием, а продавец – цедентом.

Виды покупки жилья по переуступке

Существует два способа заключения договора:

  • Договор долевого участия;
  • Договор предварительного участия – купли-продажи.

По ДДУ квартира может неоднократно переходить из рук в руки. Основным условием является уплата всех денег до того момента, как будет заключена сделка.

То есть, если жилье приобреталось дольщиком в ипотеку, то он должен выплатить кредит до заключения договора переуступки, в противном случае его долги переходят к покупателю, что, естественно, последнему невыгодно.

Для заключения сделки необходимо получить справку об уплате денежных средств, а саму сделку зарегистрировать в органах Росреестра.

Уступка по предварительному договору купли-продажи с юридической точки зрения представляет собой продажу права на заключение договора купли-продажи в будущем.

То есть цедент не переуступает право, а только договаривается его переуступить.

Регистрировать эту сделку не обязательно, но если она прекратит действовать, цессионарий не получит права на квартиру, он может только потребовать назад свои средства.

Причины, почему продавцы идут на переуступку

В большинстве своем договоры по переуступке прав заключают инвесторы, вложившие свои средства в строительство на уровне котлована и желающие получить навар за счет продажи по более высокой цене почти готового жилья. Но есть и другие причины, которыми может руководствоваться продавец:

  • Итак, основное место занимает инвестирование;
  • Переезд, развод, необходимость погашения кредита – достаточно распространенной причиной переуступить права являются жизненные обстоятельства: резкая перемена планов, изменение финансового состояния или семейного положения, а также возникшая возможность приобрести жилье получше;
  • Недобросовестный застройщик – в ряде случаев дольщик предполагает, что застройщик может его обмануть, в этом случае он стремится избавиться от недвижимости, пока информация не стала широко известной.

 

Алгоритм заключения договора по переуступке прав

Как и любой договор, этот требует поэтапного прохождения «квеста».

И только от покупателя зависит, насколько успешным будет финал: для начала нужно проверить застройщика, внимательно ознакомившись с его разрешительными и правоустанавливающими документами документами, бухгалтерскими отчетами и т.п. Это позволит сделать вывод о том, не станете ли вы обманутым дольщиком, приобретя долгострой.

Вторым шагом становится собирание пакета документов, в который входит договор долевого участия, зарегистрированный в Росреестре, согласие застройщика на переуступку прав, согласие супруга или супруги цедента, а также ЕГРП, которую также можно получить в Росреестре.

Если квартира находится в ипотеке, задача существенно усложняется. Для этого заключается дополнительный договор займа, согласно которому цессионарий дает деньги цеденту, последний гасит ипотечный кредит, получает соответствующие документы и может переходить к переуступке прав на жилье.

Можно также оформить и договор переуступки прав в ипотеку, но на это пойдет не каждый банк, а сделка в результате может выйти невыгодной и для покупателя, и для продавца.

Если же у продавца имеется кредит, а покупатель тоже хочет оформить ипотеку, такое предприятие практически не имеет шансов на успех.

И, наконец, заключение договора. Для того, чтобы оформить документ, необходимо отразить в нем все технические характеристики объекта недвижимости, а если для приобретения была взята ипотека, то нужно указать также данные по кредиту. После подписания договор должен быть зарегистрирован в Росреестре.

Плюсы и минусы покупки жилья по переуступке

Договор цессии дает покупателю два основных преимущества, во-первых, такая покупка выйдет более выгодной, чем приобретение после сдачи объекта недвижимости в эксплуатацию. Во-вторых, это возможность приобрести квартиру в доме, где все жилье уже распродано.

Есть, конечно, и недостатки. Во-первых, есть шанс нарваться на долгострой, во-вторых, на недобросовестного продавца, который занимается двойными продажами, и, в-третьих, есть шанс, что застройщик откажется давать согласие на уступку прав.

Перед покупкой тщательно взвесьте все плюсы и минусы, а также не ленитесь досконально изучить все документы застройщика и продавца, чтобы минимизировать риск мошенничества. Агентство недвижимости “Владис” Офис «Новослободская» Россия, Москва, ул.

Новослободская, 3, 4 этаж Call-центр: 8 (495) 109-7777

msk@vladis.ru

Источник: https://msk.vladis.ru/news/1651

Договор переуступки права требования по ДДУ – особенности и правила оформления – ЮК

Переуступка прав по договору

Часто в литературе и на различных сайтах употребляется термин «договор переуступки прав», это разговорное употребление, однако речь идет именно о заключении договора уступки.

Договор уступки прав требования по ДДУ позволяет продать квартиру на стадии строительства, когда она еще не передана дольщику застройщиком. Несмотря на то, что квартира уже куплена, до ее фактического получения продать ее, заключив договор купли-продажи, невозможно.

В таком случае единственным выходом будет заключение договора уступки прав по договору долевого участия (цессии).

Новый участник сделки, который по итогу получит недвижимость, называется цессионарием, а первоначальный инвестор – цедентом.

Не следует путать данную сделку с покупкой квартиры, поскольку на момент ее совершения продаваемого объекта еще не существует.

Участник договора долевого участия передает не сам объект недвижимости, а только возможность требования передачи объекта у застройщика в будущем.

Сделка проходит по следующему алгоритму:

  1. Поиск покупателя.
  2. Составление договора уступки прав по договору долевого участия (договор цессии).
  3. Подписание договора цессии по ДДУ.
  4. Регистрация договора уступки.
  5. Проведение расчетов сторонами договора.
  6. Уведомление застройщика о произошедшей уступке.

Если передача происходит с переводом долга – перед выполнением всех указанных выше действий нужно получить согласие застройщика и банка на уступку прав по договору долевого участия.

Договор уступки по ДДУ не может быть заключен в любое время. Для этого подходит конкретный период: с момента, когда ДДУ пройдет государственную регистрацию в Росреестре до момента подписания передаточного акта.

Когда объект уже достроен и передан дольщику, считается, что застройщик выполнил перед ним свои обязательства. Продавать квартиру в данном случае можно в обычном порядке, после оформления ее в свою собственность.

Цедент может передать только свои права, которыми реально владеет, и именно в том объеме, который имеет сам. Например, наряду с правом требования передачи квартиры передается и право на неустойку при наличии просрочки по ДДУ. Цедент не несет ответственности за все последующие действия строительной компании и не отвечает перед новым участником за любые нарушения, допущенные застройщиком. После заключения цессии, все претензии новый дольщик может предъявлять только к застройщику, но не к прежнему участнику долевого строительства.

Еще до совершения сделки по переуступке прав прежний участник договора должен произвести все расчеты с застройщиком.

Если дольщик не расплатился в полном объеме с застройщиком, сделка возможна только в случае, если новый участник согласится перевести на себя долг.

Для этого между сторонами подписывается специальное соглашение, в котором цессионарий обязуется полностью погасить долг цедента перед застройщиком. В противном случае заключение договора уступки прав по договору долевого участия в строительстве невозможно.

Также может понадобится согласие застройщика на переуступку квартиры или иного объекта по ДДУ. Согласно 11 статье ФЗ-214 согласие застройщика при заключении договора уступки прав по ДДУ не обязательно. Но бывают исключения.

Например, в ДДУ может быть дополнительное условие, которое обязует дольщика получать письменное согласие застройщика при уступке прав. В таком случае застройщик может злоупотреблять своим правом на согласование уступки.

Некоторые застройщики требую за согласование уступки денежную компенсацию, которая иногда может составлять 10% от цены договора.

Если долг перед застройщиком полностью выплачен, а застройщик уклоняется от согласования уступки, то сделка и без такого согласия будет считаться совершенной, а договор действующим после государственной регистрации в Росреестре.

Если основная сумма по ДДУ еще не выплачена застройщику, то для уступки прав необходимо получить его письменное согласие. Если у дольщика оформлена непогашенная ипотека – необходимо дополнительно получить согласие банка.

В обязательном порядке необходимо направить в адрес застройщика письменное уведомление о цессии, приложив копию договора об уступке прав и обязанностей дольщика.

В противном случае новый дольщик принимает на себя все возможные риски наступления неблагоприятных последствий.

Например, застройщик может передать жилье не новому, а прежнему участнику, что будет считаться надлежащим исполнением обязательств.

Новому дольщику нужно учесть несколько существенных моментов. В случае, если он решит расторгнуть ДДУ с застройщиком, он получит только ту сумму, которая была оплачена по условиям договора долевого участия, а не ту, которую он уплатил по договору цессии. Разницу никто возвращать не будет.

Если же будет принято решение прибегнуть к взысканию неустойки – расчет ее величины будет проводиться от цены, прописанной в ДДУ. Для того, чтобы избежать дополнительных рисков, необходимо проверить юридическую чистоту всех документов.

Заключение договора уступки по договору долевого участия – всегда рискованный процесс, который безопаснее совершать с юристом.

Зачем платить застройщику от 30 000 рублей за оформление уступки по ДДУ, когда можно поручить это профессионалам всего за 9 900 рублей? Звоните нам по номеру: +7 (495) 150-07-65 Консультация бесплатно!

Договор уступки прав на квартиру по ДДУ может нести риски для каждой из сторон.

Обо всех рисках, возникающих при передаче объектов по уступке, можно прочитать в статье «Как происходит по 214 ФЗ переуступка прав по договору долевого участия».

Для того, чтобы покупатель мог максимально снизить риски, перед тем, как оформить уступку по ДДУ, рекомендуется внимательно проверить документы прежнего дольщика и самого застройщика.

Перед тем как оформить договор уступки прав необходимо проанализировать документы застройщика:

  • которые имеют отношение к строительству объекта: разрешение на строительство, проектную документацию, правовые документы на земельный участок, свидетельство о государственной регистрации, проектную декларацию на строящийся объект;
  • документы, которые относятся к застройщику (выписка из ЕГРЮЛ, отчеты о финансовой стабильности, бухгалтерский баланс, заключения о соответствии и др).

Для заключения договора уступки прав требования квартиры по договору долевого участия необходимо собрать следующие документы:

  • копию ДДУ с отметкой о государственной регистрации;
  • выписку из ЕГРН о зарегистрированных ДДУ (при необходимости);
  • свидетельство о браке, брачный договор цедента и цессионария;
  • справку из психического диспансера для проверки дееспособности;
  • квитанции об оплате по договору долевого участия.

Для совершения сделки по уступке прав по договору долевого участия необходимо как покупателю, так и продавцу получить разрешение второго супруга на ее совершение, заверенное нотариусом.

Подытожив, можно составить четкий алгоритм, которому нужно следовать для заключения договора уступки права на квартиру при долевом участии в строительстве:

  1. Получить письменное согласие застройщика на уступку (в случае необходимости).
  2. Получить от застройщика справку об отсутствии долга перед ним.
  3. Получить нотариальное согласие супруга(и).
  4. Получить письменное согласие банка, если квартира находится в залоге по ипотечному кредитованию.
  5. Составить и подписать договор уступки прав по договору долевого участия в строительстве жилья.
  6. Зарегистрировать договор в Росреестре;
  7. Уведомить застройщика о состоявшейся уступке.

Договор уступки права требования на квартиру по дду нужно сделать в четырех экземплярах. Оригинал должен получить цедент, застройщик, Росреестр и цессионарий.

Законом предусмотрены существенные условия договора уступки квартиры по ДДУ, при несогласовании которых договор будет считаться незаключенным.

Примерное содержание договора:

  1. Вводная часть: номер и дата договора, все данные о цеденте и цессионарии.
  2. Полное наименование и реквизиты компании-застройщика.
  3. Номер ДДУ из которого вытекает уступка прав требования.
  4. Подробное описание квартиры, права на которую передаются (ее номер, этаж, площадь, полная стоимость, адрес).
  5. Порядок и сроки оплаты.
  6. Обязанности сторон, для цедента – это передать цессионарию все необходимые документы по договору (ДДУ, квитанции и др.). Для цессионария – уплатить стоимость уступки.
  7. Если продавец не выплатил всю сумму договора застройщику, в документ включаются условия перехода долга.
  8. Государственная регистрация имеет большое значение, поэтому важно не забыть прописать условие, обязывающее зарегистрировать оформление договора уступки по договору долевого участия.
  9. В договоре уступки прав требования по договору долевого участия также прописывается ответственность обеих сторон за неисполнение своих обязательств, указывается, как и где будут разрешаться споры междусторонами, срок его действия и дополнительные условия.
  10. В конце указываются адреса, а также ставятся подписи обеих сторон.

Дополнительно к договору переуступки права требования по договору долевого участия необходимо составить акт приема-передачи, в котором указываются списком все передаваемые документы.

После заключения сделки у покупателя должны остаться копии следующих документов:

  • копия ДДУ;
  • первичные документы, подтверждающие оплату первоначального дольщика по ДДУ;
  • согласие на уступку от супруга(и) контрагента.
  • согласие банка, застройщик (в случае, если были получены при совершении сделки);
  • справка из диспансера и др. документы.

Зачастую сделка по переуступке прав по ДДУ совершается на возмездной основе, но бывают исключения. Как правило, новый дольщик оплачивает прежнему участнику не только стоимость внесенных им средств по договору, но также и дополнительное вознаграждение за передачу своих прав.

Соглашение о переуступке необходимо зарегистрировать в Росреестре, и уже после этого производить все расчеты с продавцом. Вносить денежные средства заранее – значит подвергнуться риску потерять деньги, если договор не пройдет регистрацию.

Это может случиться по причине продажи данного объекта ранее другому лицу, что в подобных сделках происходит довольно часто.

Наиболее безопасный способ расчетов – аккредитив.

Аккредитив представляет собой безналичную форму расчетов в виде условного обязательства банка. Банк обязуется выполнить платеж в адрес продавца в случае предоставления последним документов, соответствующим условиям аккредитива. Это помогает существенно снизить риски для обеих сторон, ведь контроль соблюдения условий банк берет на себя. Условием раскрытия аккредитива и перевода денег цессионарию будет предоставление в банк зарегистрированного договора цессии.

Если по каким-либо причинам сделка не состоялась, средства будут возвращены покупателю.

В случае, если между физическими лицами расчеты производятся наличными, можно использовать банковскую ячейку.

Часто сторонам приходится проводит достаточно сложные схемы расчетов. Порой стороны могут указывать в договоре иную сумму в целях оптимизации налогового бремени.

Важно четко прописывать все условия и страховать все свои риски на стадии расчетов.

Юридическая консультация юриста по недвижимости поможет грамотно провести расчеты между сторонами и избежать массу рисков, как покупателю, так и продавцу.

Переуступка прав по договору долевого участия в строительстве – сделка, которая должна пройти обязательную государственную регистрацию. Чтобы оформить договор, в государственный орган подаются следующие документы:

  • удостоверение личности участников сделки, если вместо одной стороны присутствует ее представитель, необходима доверенность, заверенная нотариально;
  • заявление, написанное совместно обеими сторонами;
  • подлинный экземпляр ДДУ;
  • договор цессии;
  • документ от застройщика об уплате всей или части суммы по договору, а также соглашение о переходе долга на нового участника, при наличии;
  • согласие девелопера на сделку (при необходимости);
  • нотариально заверенное согласие супруга(и) на данную сделку (для обеих сторон);
  • согласие банка и кредитный договор, если жилье приобретается в ипотеку;
  • документ об уплате госпошлины.

После сбора необходимой документации стороны совместно обращаются в Росреестр для регистрации сделки. Подать документы также можно через МФЦ. Росреестр проводит государственную регистрацию сделки в среднем в течение 10 дней.

После того, как договор будет зарегистрирован, необходимо направить его экземпляр в адрес застройщика.

Во время оформления договора переуступки прав требования по ДДУ стороны могут столкнуться с многими вопросами.

Нужно ли получать согласие застройщика и банка? Что делать, если застройщик отказывается согласовать сделку или просит за согласование существенные суммы? Как обезопасить себя при расчетах? Как провести госрегистрацию договора? Это лишь малая часть вопросов, грамотные ответы на которые помогут избежать серьезных последствий и финансовых рисков.

Юридическая консультация позволяет свести к минимуму все риски и максимально быстро добиться желаемого результата. Юрист подскажет, как провести сделку, поможет с оформлением всех документов и ответит на все тревожные вопросы.

Специалисты нашей компании имеют большой опыт по сопровождению сделок по переуступке прав из ДДУ. Мы будем рады ответить на ваши вопросы. Чтобы связаться с нами, достаточно посетить раздел «Контакты», где вы найдете наши координаты.

Источник: https://help-ddu.ru/dogovor/dogovor-pereustupki-prava-trebovaniya-po-dogovoru-dolevogo-uchastiya

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.